N. 0168 · Centro
Attico bi-livello vista mare, tre affacci all'aperto e SPA condominiale — Centro, Trieste
dei Giustinelli, Centro, Trieste
1.190.000 €
Appartamento · 178 m² · 1 camera · 2 bagni · su più livelliClasse energetica A240 foto
Mutuo3.760 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,68%CalcolaAttico bi-livello vista mare, tre affacci all'aperto e SPA condominiale — Centro, Trieste
dei Giustinelli, Centro, Trieste
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Spazi all'aperto, su due livelli
Un balcone al piano d'ingresso; al piano di sopra un secondo balcone e la terrazza.
Dalla planimetria catastale depositata nel 2025.
Tour 3D
Visita la casa adesso
Video
Casa green · Classe A
Nella fascia più alta della scala energetica
Lo dice l'attestato di prestazione energetica depositato, non una stima: classe A2, con un fabbisogno di energia non rinnovabile di 51,55 kWh/m² all'anno.
Dove sta sulla scala
- A4
- A3
- questa casaA2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A2 la casa usa fra il 60 e l'80% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.
Energia non rinnovabile EPgl,nren
51,55kWh/m² anno
In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.
Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.
Come lo sappiamo
Un volo del drone intorno al palazzo: dal giardino ai suoi piedi, lungo i balconi curvi della facciata, fino alla terrazza in cima e al tetto coi pannelli fotovoltaici. Poi più su, per vedere il palazzo nel suo isolato. Foto vere del drone (DJI Mini 3): nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto al punto da cui è partito.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 178 m²
- Locali
- 2
- Camere da letto
- 1
- Bagni
- 2
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica
- A2 · 51,55 kWh/m² anno
- Stato
- Nuovo / In costruzione
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Piscina
- Piscina condominiale interna e riscaldata, con palestra e SPA
- Riscaldamento
- Centralizzato
Descrizione
ATTICO BI-LIVELLO CON VISTA SUL GOLFO, TRE AFFACCI ALL'APERTO E SPA CONDOMINIALE — VIA DEI GIUSTINELLI 13, TRIESTE
Ultimo piano di un edificio sul Colle di San Vito. 178 mq distribuiti su due livelli: due locali, due locali accessori e due bagni. Il mare non è uno scorcio: il Golfo si apre da ogni stanza, con il porto e le navi in rada davanti e le colline dell'altra sponda a chiudere l'orizzonte.
Al livello d'ingresso l'open space tiene insieme soggiorno e cucina a vista, entrambi affacciati sul primo balcone. Sullo stesso piano una camera e un bagno. La scala interna sale al piano superiore, con due locali accessori e il secondo bagno: il più ampio, pensato come living luminoso con angolo studio, si apre sulla terrazza principale — quella delle cene d'estate — e su un balcone privato, anch'esso sul mare; l'altro è pensato come camera padronale.
C'è poi la parte che negli annunci di solito si liquida in una riga, e qui invece pesa. Il palazzo ha il servizio di portierato, l'ascensore, una piscina interna riscaldata, palestra, sauna, bagno turco e zona relax, e un giardino condominiale di circa mille metri quadrati con gli ulivi e una pergola con la cucina all'aperto. Piazza Unità e la cattedrale di San Giusto sono a circa mezzo chilometro in linea d'aria. Gli spazi comuni li abbiamo scansionati in 3D a parte: i tour sono due, uno dell'appartamento e uno degli spazi comuni, e le fotografie delle parti comuni sono in galleria.
Una precisazione sulle fotografie dell'appartamento: il mobilio che vedete è di cartone. L'appartamento è nuovo e mai abitato — è e resta un primo ingresso — e per gli scatti e per il tour lo abbiamo allestito con volumi in cartone: tavoli, sedute, contenitori, testate. Non sono arredi e non fanno parte della vendita. Servono a una cosa sola, ma importante: far leggere la scala degli ambienti. Una stanza vuota inganna, in fotografia come dal vivo; con un tavolo e due sedute al posto giusto si capisce in un attimo quanto è grande davvero. Gli stessi volumi restano in casa durante le visite, così l'idea delle proporzioni ve la portate via anche dal sopralluogo.
Riscaldamento centralizzato; classe energetica A2, con indice EPgl,nren di 51,55 kWh/m² anno. Nessun posto auto di pertinenza: box e posti auto sono acquistabili a parte nello stesso edificio, a partire da 60.000 €.
Prezzo 1.190.000 €. Vendita da privato, senza IVA. TARI stimata in 295 € l'anno.
Per informazioni e visite: 040 2473628 — sales@triestevillas.com
Nel dettaglio
Per chi vuole sapere tutto
Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.
Sei voli pubblici sullo stesso isolato: fino al 2007 al centro c'è una casa coi tetti di coppi e il suo giardino; nel volo dell'estate 2011 c'è il cantiere, con la gru; nel 2017 il palazzo nuovo.
Bianco e nero: isolati fitti di case e cortili.
Ortofoto in bianco e nero, volo del 1989 (serie «1988-89») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Ortofoto in bianco e nero, volo del 1997 (serie «1994-98») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
A colori: tetti di coppi e il verde al centro dell'isolato.
Ortofoto a colori, volo del 1998 (serie «2000») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Al centro, una casa coi tetti di coppi e il suo giardino.
Ortofoto a colori, volo del 2007 (serie «2006») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Il cantiere: scavi e una gru dove nascerà il palazzo.
Ortofoto a colori, volo del 2011 (serie «2012») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Il palazzo nuovo, al posto della casa vecchia.
True ortofoto 2017-2020, volo del 2017 · Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia (CC BY 4.0)
Foto vere: nessun modello generativo, solo ritaglio, ricampionamento a 0,5 m per pixel e allineamento sul volo del 2017, che corregge spostamenti di pochi metri fra un volo e l'altro (dove il luogo è cambiato troppo per allinearlo, vale la georeferenziazione del volo). Inquadratura di 640 × 480 m, nord in alto.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 47.600 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 4.200-8.200 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 295 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
3.760 €al mese
per un mutuo di 833.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,68%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
- Rata mensile
- 3.760 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 520.624 €
- Totale dovuto
- 1.363.759 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 425.300 € - 432.200 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 11.280 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo357.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA58.072 €
- Spese del mutuo3.433 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)6.750 € - 13.710 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (2.083 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 187 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Planimetria catastale, ripulita dei dati personali: nomi dei locali e altezze sono quelli del documento depositato al Catasto.
Cosa dicono le carte
Al catasto il livello d'ingresso ha soggiorno con cucina, una camera e un bagno; il piano superiore è fatto di due locali accessori, alti da 1,40 a 3,35 metri, di un ripostiglio e del secondo bagno. Oggi il locale più ampio di sopra è pensato come living con angolo studio e l'altro come camera. Per un tecnico sono vani accessori: abitabili per come si vivono, non sulla carta.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- Piscina
- Piscina condominiale
- Piscina riscaldata
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
8 foto su 40 ritoccate con l'AI solo nella luce e nei colori: niente è stato aggiunto o tolto. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
8 delle 40 fotografie pubblicate sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): sono le fotografie delle parti comuni del palazzo, tranne due, cioè piscina, palestra, sauna, zona relax, giardino e pergola, inquadrature ricavate dal tour virtuale 3D degli spazi comuni, scansionato a fine agosto 2026. Il modello ha avuto una richiesta di sola finitura (contrasto, bianchi neutri, ombre più aperte): nessun oggetto è stato aggiunto, tolto o spostato, e ambienti, arredi, alberi ed edifici sono quelli fotografati. Il modello però ricalcola l'intera immagine: la grana fine delle superfici, dell'erba e delle foglie è ricostruita, non fotografata.
Le altre 32 fotografie non sono passate da nessun modello di intelligenza artificiale: luce e colore sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Sono 2 delle parti comuni, il bagno turco e l'accesso ai garage, dallo stesso tour, e le 30 dell'appartamento, inquadrature ricavate dal suo tour virtuale 3D: per le riprese l'appartamento è stato allestito con volumi in cartone (tavoli, sedute, contenitori, testate), che non sono arredi e non fanno parte della vendita. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 784 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 1.200.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 60.000 €. Un parere in più costa un caffè.
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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