Nr. 0168 · Stadtzentrum

Maisonette-Penthouse mit Meerblick, drei Freiflächen und Haus-SPA — Triest

dei Giustinelli, Stadtzentrum, Triest

1.190.000 €

Wohnung · 178 m² · 1 Schlafzimmer · 2 Bäder · Auf mehreren EbenenEnergieklasse A240 Fotos

Finanzierung3.760 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,68 %Berechnen

dei Giustinelli, Stadtzentrum, Triest

Private Besichtigung anfragen

Private Besichtigung anfragen WhatsApp

3
Freiflächen auf zwei Ebenen
Ein Balkon auf der Eingangsebene; oben ein zweiter Balkon und die Terrasse.
Laut dem 2025 hinterlegten Katasterplan.

3D-Rundgang

Besichtigen Sie die Wohnung jetzt

Video

Grünes Zuhause · Klasse A

In der obersten Stufe der Energieskala

So steht es im hinterlegten Energieausweis, nicht in einer Schätzung: Klasse A2, mit einem nicht erneuerbaren Energiebedarf von 51,55 kWh/m² im Jahr.

Wo es auf der Skala steht

A4
A3
dieses HausA2
A1
B
C
D
E
F
G

Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A2 verbraucht das Haus zwischen 60 und 80 % der nicht erneuerbaren Energie dieses Gebäudes; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.

Nicht erneuerbare Energie EPgl,nren

51,55kWh/m² Jahr

In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.

Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.

Alle grünen Häuser

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Von der Drohne, -11 m bezogen auf den Start, oben auf dem Gebäude

Von der Drohne, -4 m bezogen auf den Start, oben auf dem Gebäude

Von der Drohne, 6 m bezogen auf den Start, oben auf dem Gebäude

Von der Drohne, 10 m bezogen auf den Start, oben auf dem Gebäude

Von der Drohne, 14 m bezogen auf den Start, oben auf dem Gebäude

Von der Drohne, 31 m bezogen auf den Start, oben auf dem Gebäude

Das Gebäude, mit der Drohne

Vom Garten aufs Dach

↓ Scrollen: Die Drohne steigt

+31 mbezogen auf den Start, oben auf dem Gebäude

Weiter oben: das Gebäude in seinem Block, die Stadt ringsum.

Woher wir das wissen

Ein Drohnenflug um das Gebäude: vom Garten an seinem Fuß, entlang der geschwungenen Balkone der Fassade, bis zur Terrasse ganz oben und zum Dach mit den Solarmodulen. Dann höher, um das Gebäude in seinem Block zu sehen. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf ihren Startpunkt.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 178 m²
Zimmer: 2
Schlafzimmer: 1
Badezimmer: 2
Etage: Auf mehreren Ebenen

Energieklasse: A2 · 51,55 kWh/m² Jahr
Zustand: Neu / Im Bau
Küche: Offene Küche
Terrasse: Ja
Meerblick: Ja
Pool: Ja
Heizung: Zentral

Beschreibung

MAISONETTE IM DACHGESCHOSS ÜBER DEM GOLF, DREI FREIFLÄCHEN UND HAUSEIGENE SPA — VIA DEI GIUSTINELLI 13, TRIEST

Die obersten zwei Ebenen eines Hauses auf dem Colle di San Vito. 178 m²: zwei Zimmer, zwei Nebenräume und zwei Bäder. Das Meer ist hier kein Ausschnitt aus einem einzigen Fenster: Der Golf öffnet sich aus jedem Raum, davor der Hafen mit den ankernden Schiffen, am Horizont die Hügel der gegenüberliegenden Küste.

Auf der Eingangsebene ein durchgehender Wohnbereich — Wohnzimmer und offene Küche, beide zum ersten Balkon hin — dazu ein Schlafzimmer und ein Bad. Die Innentreppe führt nach oben, zu zwei Nebenräumen und dem zweiten Bad: Der größere, als heller Wohnraum mit Arbeitsecke gedacht, hat Zugang zur Hauptterrasse, jener für die Sommerabende, und zu einem eigenen Balkon, ebenfalls zum Wasser; der andere ist als Hauptschlafzimmer gedacht.

Und dann der Teil, den Inserate meist in einer Zeile abhandeln und der hier wirklich zählt. Das Haus hat einen Concierge-Dienst, einen Aufzug, ein beheiztes Hallenbad, Fitnessraum, Sauna, Dampfbad und Ruhezone sowie einen gemeinschaftlichen Garten von rund tausend Quadratmetern mit Olivenbäumen und einer Pergola mit Außenküche. Die Piazza Unità und die Kathedrale San Giusto liegen Luftlinie rund einen halben Kilometer entfernt. Die Gemeinschaftsbereiche haben wir separat in 3D aufgenommen: Es gibt zwei Rundgänge, einen durch die Wohnung und einen durch die Gemeinschaftsbereiche, und die Fotos der Gemeinschaftsbereiche finden Sie in der Galerie.

Ein Hinweis zu den Fotos der Wohnung: Die Möbel darauf sind aus Karton. Die Wohnung ist neu und nie bewohnt worden — sie ist und bleibt eine Erstbezugswohnung — und für die Aufnahmen und den Rundgang haben wir sie mit Kartonvolumen ausgestattet: Tische, Sitzgelegenheiten, Korpusse, Kopfteile. Das sind keine Möbel, und sie sind nicht Teil des Verkaufs. Sie erfüllen genau einen Zweck, und der ist wichtig: Sie machen die Größenverhältnisse der Räume lesbar. Ein leerer Raum täuscht, auf dem Foto ebenso wie vor Ort; steht ein Tisch mit zwei Sitzen an der richtigen Stelle, begreift man sofort, wie groß er wirklich ist. Dieselben Volumen bleiben auch bei den Besichtigungen in der Wohnung, damit Sie das Gefühl für die Proportionen vom Termin mitnehmen.

Zentralheizung; Energieklasse A2, mit einem EPgl,nren-Index von 51,55 kWh/m² Jahr. Kein zugehöriger Stellplatz: Garagen und Stellplätze sind im selben Haus separat erwerbbar, ab 60.000 €.

Preis 1.190.000 €. Verkauf von privat, ohne Mehrwertsteuer. Geschätzte jährliche Abfallgebühr (TARI) 295 €.

Für Informationen und Besichtigungen: +39 040 2473628 — sales@triestevillas.com

Im Detail

Für alle, die alles wissen wollen

Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 47.600 €+ MwSt.
Notar: ≈ 4.200-8.200 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 295 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

3.760 €im Monat

für ein Darlehen von 833.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,68 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (2.083 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 187 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Raumbezeichnungen und Raumhöhen entsprechen dem beim Kataster hinterlegten Dokument.

Was die Unterlagen sagen

Im Kataster hat die Eingangsebene ein Wohnzimmer mit Küche, ein Schlafzimmer und ein Bad; das obere Geschoss besteht aus zwei Nebenräumen mit Höhen von 1,40 bis 3,35 Metern, einem Abstellraum und dem zweiten Bad. Heute ist der größere Raum oben als Wohnbereich mit Arbeitsecke gedacht, der andere als Schlafzimmer. Für einen Techniker sind es Nebenräume: bewohnbar nach der Nutzung, nicht auf dem Papier.

Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.

Ausstattung

Pool
Gemeinschaftspool
Beheizter Pool

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 54 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Die Bora hier · Experimentelle Einteilung

Die Uferpromenade und das Zentrum

Hier steht der Molo F.lli Bandiera, der Bezugspunkt aller Vergleiche. Bei den Bora-Ereignissen zwischen September 2025 und Oktober 2026 hatte das Nautische Institut, dreißig Meter hoch zwischen den Häusern, 67 % seines mittleren Windes und 87 % seiner stärksten Böe: Zwischen Gebäuden sinkt das Mittel stärker als die Böen.

Grenzen und Quellen

Die Zone ergibt sich aus der ungefähren Lage des Hauses. Innerhalb der Zone zählen das Stockwerk, die Fassaden und Terrassen nach Ostnordost, die Gebäude und Bäume ringsum: Eine Station kilometerweit entfernt sieht sie nicht.

Quelle: Protezione Civile della Regione Friuli Venezia Giulia, von TriesteVillas aufbereitete Daten (CC BY 4.0)

Die Bora, gemessen: woher wir es wissen und wo die Grenzen liegen →

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

8 von 40 Fotos mit KI nur in Licht und Farbe bearbeitet: Nichts wurde hinzugefügt oder entfernt. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

8 der 40 veröffentlichten Fotos sind durch ein generatives Bildmodell gegangen (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): Es sind die Fotos der Gemeinschaftsbereiche des Hauses bis auf zwei, also Hallenbad, Fitnessraum, Sauna, Ruhezone, Garten und Pergola, Bildausschnitte aus dem virtuellen 3D-Rundgang der Gemeinschaftsbereiche, aufgenommen Ende August 2026. Das Modell wurde nur um eine Feinabstimmung gebeten (Kontrast, neutrales Weiß, aufgehellte Schatten): Kein Gegenstand wurde hinzugefügt, entfernt oder verschoben, und Räume, Einrichtung, Bäume und Gebäude sind so wie fotografiert. Das Modell berechnet allerdings das ganze Bild neu: Die feine Struktur von Oberflächen, Rasen und Blättern ist rekonstruiert, nicht fotografiert.

Die übrigen 32 Fotos sind durch kein Modell künstlicher Intelligenz gegangen: Licht und Farbe wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Es sind 2 Aufnahmen der Gemeinschaftsbereiche, das Dampfbad und die Garagenzufahrt, aus demselben Rundgang, und die 30 Aufnahmen der Wohnung, Bildausschnitte aus ihrem eigenen virtuellen 3D-Rundgang: Für die Aufnahmen wurde sie mit Kartonvolumen ausgestattet (Tische, Sitzgelegenheiten, Korpusse, Kopfteile), die keine Möbel sind und nicht zum Verkauf gehören. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; maßgeblich für den tatsächlichen Zustand der Immobilie bleibt allein die Besichtigung.

Wie wir KI einsetzen →