Nr. 0167 · Küste
Villa über dem Golf, noch zu bauen – Strada Costiera
Strada Costiera, Küste, Triest
1.450.000 €
Grundstück 650.000 € + geschätzter Bau ≈ 800.000 €
Villa · 120 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder · Erdgeschoss18 Fotos
Villa über dem Golf, noch zu bauen – Strada Costiera
Strada Costiera, Küste, Triest
Das Haus in drei Zahlen
1,45 Mio. €
Was die fertige Villa kostet
650.000 € das Grundstück mit Projekt, rund 800.000 € für den Bau, alles inbegriffen.
Grobe Schätzung: insgesamt 1,16 bis 1,92 Mio. €. Ohne Erwerbssteuern, Notar und Möbel.
≈ 120 m²
Eine Ebene unter einem Rasendach
39 m² Wohnraum an der Glasfront, Küche, zwei Schlafzimmer, Bad und kleines zweites Bad; Steinterrasse und Pool.
Aus dem 2024 landschaftlich genehmigten Projekt; brutto.
2029
Baubeginn bis Mai
Die Landschaftsgenehmigung gilt fünf Jahre; die Baugenehmigung ist noch zu beantragen.
Verlängerung unter bestimmten Bedingungen möglich, vor Ablauf anzuzeigen.
Video
Haus am Wasser
Das Meer ein paar Schritte entfernt.
Das Ufer etwa 80 Meter entfernt · die nächste Badestelle etwa 130 Meter entfernt
Badegewässerqualität
- in 11 von 11 Saisons
- Ausgezeichnet
- das Meer im August, im Mittel
- 25,4 °C
- Tage im Jahr über 20 °C
- 133
- Tage im Jahr über 24 °C
- 68
Qualität: Europäische Umweltagentur, nächstgelegene Badestelle, Saisons 2015–2025. Meer: Satellitendaten NASA JPL MUR, Mittelwerte 2003–2025 für den Küstenabschnitt Barcola–Sistiana.
Der Hang, vorher und nachher
Wo das Haus stehen wird
Eine Drohnenaufnahme vom März 2025 und dieselbe Aufnahme mit der geplanten Villa, mit künstlicher Intelligenz nach den genehmigten Plänen gezeichnet. Der Regler wechselt zwischen beiden; rund um das Grundstück ändert sich nichts.
Das Haus in 3D
Rundherum gehen, bevor es sie gibt
Das Modell des Projekts auf dem Gelände, das wir aus unseren Drohnenaufnahmen rekonstruiert haben: das Haus in der Terrasse, der Rasen auf dem Dach, der Pool im Westen. Der Schalter „Die Villa des Projekts“ zeigt wieder das heutige Grundstück. Die Baugenehmigung liegt noch nicht vor.
Vom Grundstück zum Schlüssel
Die 800.000 €, Kategorie für Kategorie
Zu den 650.000 € für das Grundstück kommt der Bau: Hier ist unsere Rechnung auf den genehmigten Plänen. Die Balken zeigen für jede Kategorie den niedrigsten und höchsten wahrscheinlichen Betrag; der Schalter wechselt vom regionalen Preisverzeichnis zu den angenommenen Preisen eines privaten Unternehmens.
Die Kostenschätzung Position für Position, mit den Codes des Preisverzeichnisses in einer bearbeitbaren Tabelle, und das technische Dossier des Grundstücks senden wir auf Anfrage, nach einem ersten Gespräch.
Woher wir das wissen
Die Kostenschätzung hat 66 Positionen. Die Mengen sind maßstäblich auf den genehmigten Plänen gemessen (Grundriss, Schnitte, Lageplan, Parkplatz) und aus den Tabellen des Projekts gelesen (186 m³ Aushub und 85 m³ Aufschüttung, Flächen, Bäume): sie gelten grob, im Mittel plus minus 15 %. Die Preise sind die des regionalen Preisverzeichnisses für öffentliche Bauarbeiten Friaul-Julisch Venetien 2026 (DGR 728 vom 22.05.2026), die 15 % Gemeinkosten und 10 % Unternehmergewinn enthalten; wo es keine Position hat, das Preisverzeichnis Venetien 2026; wo keines von beiden sie hat (rahmenlose Verglasungen, Pool, Gründach, Pflanzenkläranlage, Ausbau), eine ausgewiesene Schätzung mit ihrer Quelle. Die Spanne addiert für jede Position die niedrigste Menge und den niedrigsten Preis, dann die höchsten. Die Baustelle an einem nur von der Straße erreichbaren Hang ist mit 6-12 % der Arbeiten angesetzt: eine Konvention, zu ersetzen durch den Sicherheitsplan. Der Abschlag des Unternehmens (10-20 %) ist eine Annahme: keine verlässliche Quelle nennt den Durchschnitt privater Bauvorhaben. Schätzung vom 29. Oktober 2026.
Das Grundstück allein
650.000 €, mit dem Projekt
Das Grundstück allein, mit Maßen, Sonne, Genehmigungsweg und Umgebung: auf seiner eigenen Seite.
Zur Seite des Grundstücks →Objektmerkmale
- Typ
- Villa
- Fläche
- 120 m²
- Zimmer
- 4
- Schlafzimmer
- 2
- Badezimmer
- 2
- Etage
- Erdgeschoss
- Energieklasse
- Energieausweis nach Bauabschluss
- Küche
- Wohnküche
- Terrasse
- Ja
- Meerblick
- Ja
- Pool möglich
- Ja
›Die vollständige Beschreibung
Ein eingeschossiges Haus über dem Golf von Triest, das es vorerst auf dem Papier gibt: Das Projekt ist da und hat die schwierigste Prüfung an dieser Küste schon bestanden, das Ja für die Landschaft. Gekauft wird das Grundstück, 1.545 m² vermessen unterhalb des Dorfes Santa Croce, für 650.000 € mit dem Projekt; der Bau kostet nach unserer Schätzung rund 800.000 €, alles inbegriffen. Der Preis dieser Seite, 1.450.000 €, ist die Summe der beiden Beträge: eine Rechnung für alle, die wissen wollen, was es bis zum Schlüssel braucht, kein Kostenvoranschlag.
Die Villa sitzt in einer Terrasse, etwa 50 Meter über dem Meer, und trägt eine Wiese als Dach, auf dem Niveau der oberen Terrasse. Auf einer Ebene rund 120 m² brutto: ein Wohnraum von 39 m², der sich mit einer langen Glasfront zum Golf öffnet, die Küche, zwei Schlafzimmer, ein Bad von 7 m² und ein kleineres zweites. Draußen die Terrasse aus Aurisina-Stein mit Pergola, ein Pool von fünf mal zweieinhalb Metern und, neben der Straße, zwei Stellplätze. Das Projekt sieht Stahlkonstruktion, Außendämmung, Wärmepumpe und Photovoltaik vor und baut die Trockenmauern wieder auf.
Die Terrasse schaut nach Westen. Im Sommer liegt sie mehr als dreizehn Stunden in der Sonne, die Richtung Duino sinkt; im Winter acht Stunden, und die Sonne geht im offenen Meer zwischen Istrien und Grado unter. Mit dem Auto ist Grignano sieben Minuten entfernt, das Zentrum von Triest achtzehn, der Flughafen sechsundzwanzig.
Die Landschaftsgenehmigung stammt von 2024: Die Gemeinde Triest hat sie mit positivem Gutachten der Denkmalbehörde erteilt; sie gilt fünf Jahre und verlangt einen Baubeginn bis Mai 2029. Es bleiben die Baugenehmigung und die Baustelle, die Metroarea Architetti, das Büro, das seit 2020 unsere Käufer betreut, bis zur Schlüsselübergabe führen kann. Hier finden Sie die Villa in 3D auf dem heutigen Grundstück, denselben Hang vorher und nachher und die Baukosten nach Kategorien. Das Grundstück hat auch seine eigene Seite, wo es allein verkauft und im Detail gezeigt wird.
Preis: 1.450.000 €. Davon erhält der Verkäufer 650.000 € für Grundstück und Projekt; rund 800.000 € sind die geschätzten Baukosten, in einer Spanne von 0,5 bis 1,3 Millionen. Erwerbssteuern, Notar und Möbel nicht inbegriffen.
Indikative Steuern & Kosten
Der Preis von 1.450.000 € ist die Summe zweier Beträge: 650.000 € für das Grundstück mit Projekt, die der Verkäufer erhält, und die geschätzten Kosten für den Bau der Villa. Provision, Erwerbssteuern und Notar werden nur auf das Grundstück berechnet; der Bau ist ein eigener Vertrag.
Grundstück: Die italienische Erstwohnsitz-Begünstigung und die Besteuerung nach Katasterwert gelten nicht. Für Bauland beträgt die Registersteuer 9 % des Preises, dazu 50 € Hypotheken- und 50 € Katastersteuer. Die ILIA, die Gemeindesteuer auf Immobilien, fällt auf den Wert des Baulands an und wird gesondert berechnet; die Müllgebühr betrifft Gebäude, und die gibt es heute nicht.
Kaufkosten (einmalig)
- Erwerbssteuern
- ≈ 58.600 €
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 26.000 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 3.400-6.700 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
- Geschätzte Gesamtkosten für den Kauf des Grundstücks
- ≈ 743.700 € – 747.000 €
Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.
Separat, geschätzt
- Bau der Villa, geschätzt, alles inbegriffen
- ≈ 800.000 €Schätzung
- Bis zum Schlüssel, mit geschätztem Bau
- ≈ 1.540.000 €
Spanne der Schätzung: 510.000 € bis 1.270.000 €. Er wird nicht vom Verkäufer gekauft: Es ist ein eigener Vertrag mit einem Bauunternehmen, und darauf fallen weder Provision noch Erwerbssteuern noch Notar an. Enthalten sind Unvorhergesehenes, MwSt. auf die Bauleistungen, Fachleute, Baukostenbeitrag und Anschlüsse; Möbel nicht. Es ist eine grobe Schätzung, mit Angeboten von Bauunternehmen zu bestätigen.
Mit dem Bau am unteren und am oberen Ende der Schätzung: 1.250.000 € bis 2.020.000 €. Ohne Möbel.
Ausstattung
- Meerblick
- Panoramablick
- Freistehend
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben
17 von 18 Fotos mit KI nur in Licht und Farbe bearbeitet: Nichts wurde hinzugefügt oder entfernt. Mängel sind sichtbar geblieben. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 18 Fotos dieser Anzeige sind echte Aufnahmen des Grundstücks: 13 mit der Drohne vom 20. März 2025 und 5 mit dem Telefon vom 4. Februar 2025.
Das erste ist völlig unbearbeitet veröffentlicht. Die übrigen 17 wurden mit einem generativen Bildmodell (Nano Banana 2 von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield) nur in Licht und Farbe bearbeitet: Das Modell hat offenere Schatten und klarere Farben berechnet, und dieses Licht wurde auf die Pixel des Originalfotos übertragen, das seine Details behält. Nichts wurde hinzugefügt oder entfernt: Terrassen, Trockenmauern, Bäume, der Schuppen, die Straße, die Nachbarhäuser, das Meer und die Küste sind so wie fotografiert, und kein Mangel wurde abgeschwächt oder verborgen.
Auf 5 Fotos wurden die kleinen, weit entfernten Personen von Hand unkenntlich gemacht, ohne künstliche Intelligenz. Das Video im Kopf der Seite und das Bild „mit der Villa“ sind mit künstlicher Intelligenz erstellte Simulationen (Nano Banana und Kling, über Higgsfield) auf Grundlage einer echten Drohnenaufnahme: Die Villa des Projekts ist eingefügt, und im Video ist das Licht von der Nacht zum Tag simuliert. Das 3D-Modell zeigt das Projekt und ist kein Foto: das sagt seine Beschriftung.
Die unbearbeiteten Originalfotos erhalten Sie auf Anfrage; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand des Grundstücks.
Das Video
KI-Simulation: Die Villa aus dem Projekt, eingefügt in eine echte Drohnenaufnahme vom 20. März 2025; das Licht von der Nacht zum Tag und zurück zur Nacht sowie jedes Einzelbild des Videos sind generiert. Die Baugenehmigung liegt noch nicht vor.
Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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