Nr. 0019 · Küste
Baugrundstück über dem Golf mit Villenprojekt, Strada Costiera
Strada Costiera, Küste, Triest
650.000 €
Grundstück · 1.545 m²17 Fotos
Baugrundstück über dem Golf mit Villenprojekt, Strada Costiera
Strada Costiera, Küste, Triest
Video
Haus am Wasser
Das Meer ein paar Schritte entfernt.
Das Ufer etwa 80 Meter entfernt · die nächste Badestelle etwa 130 Meter entfernt
Badegewässerqualität
- in 11 von 11 Saisons
- Ausgezeichnet
- das Meer im August, im Mittel
- 25,4 °C
- Tage im Jahr über 20 °C
- 133
- Tage im Jahr über 24 °C
- 68
Qualität: Europäische Umweltagentur, nächstgelegene Badestelle, Saisons 2015–2025. Meer: Satellitendaten NASA JPL MUR, Mittelwerte 2003–2025 für den Küstenabschnitt Barcola–Sistiana.
Das Projekt in 3D
Die Villa in der Terrasse
Das Grundstück, wie es im März 2025 war, aus unseren Drohnenaufnahmen, und die Villa des genehmigten Projekts an ihrem Platz: ein Geschoss in die Terrasse gesetzt, das Rasendach auf der Höhe der Terrasse darüber, der Pool, die Trockenmauerterrassen. Schalten Sie „Die Villa des Projekts“ aus, um das Grundstück von heute zu sehen. Die Baugenehmigung liegt noch nicht vor.
Das Grundstück in Zahlen
Sechs Terrassen über dem Golf, ein eingeschossiges Haus
1.545 m²
vermessene Fläche, auf sechs Terrassen
1.122 m² in der Bauzone des Flächennutzungsplans
66 m
von der untersten Grenze bis zum Ufer
Luftlinie; die Villa etwa 50 m über dem Meer
≈ 120 m²
die Villa des Projekts, auf einer Ebene
brutto; 39 m² Wohnraum, Küche, zwei Schlafzimmer, ein Bad und ein kleines zweites Bad
5 × 2,5 m
der Pool, bündig mit der Terrasse
mit Holzpergola und Terrasse aus Aurisina-Stein
2029
bis Mai, der Baubeginn
die Landschaftsgenehmigung von 2024 gilt fünf Jahre; das geltende Recht erlaubt unter bestimmten Bedingungen eine Verlängerung, die vor Ablauf anzuzeigen ist
13 Stunden
Sonne auf der Terrasse am 21. Juni
8 am 21. Dezember; im Winter geht die Sonne im offenen Meer unter, im Sommer Richtung Duino
Woher wir das wissen
Flächen, Räume und Höhen aus den Plänen des genehmigten Projekts (19.03.2024). Abstand zum Ufer und Höhe über dem Meer aus dem Geländemodell der Region (2009) und der Katasterkarte. Die Sonnenstunden berechnet auf dem tatsächlichen Horizont des Hangs, ohne Bäume und Häuser. Die Zonen des Flächennutzungsplans bestätigt die städtebauliche Bescheinigung.
Die Sonne auf der Terrasse
Der Karst im Rücken, der Golf vor Augen bis zum letzten Strahl
Wählen Sie Tag und Uhrzeit: Die Scheibe zeigt, wo die Sonne steht, von der Terrasse der Villa aus gesehen. Morgens kommt sie über die Kante des Karsts, dann bleibt sie: im Sommer mehr als dreizehn Stunden, im Winter acht. Abends sinkt sie über dem Golf, im Winter ins offene Meer zwischen Istrien und Grado, im Frühling und Herbst über der flachen Küste Friauls, an Juniabenden Richtung Schloss Duino.
Woher wir das wissen
Wie es berechnet ist. Die Terrasse der Villa des Projekts liegt etwa 50 Meter über dem Meer; die Berechnung setzt das Auge auf 51 Meter. Der Horizont ist der wahre des Geländes: das digitale Modell der Region von 2009, ein Punkt alle 2 Meter, rund um die Terrasse. Nach Osten steigt die Kante des Karsts auf 18 bis 26 Grad: die Morgensonne kommt spät, je nach Jahreszeit zwischen 7:40 und 8:40 Uhr. Nach Westen liegt das Meer. Bäume und Häuser zählen nicht, auch nicht die Pergola des Projekts: Es sind Sonnenstunden auf dem nackten Gelände, in Wirklichkeit kann es etwas weniger sein. Sonnenstand: Algorithmus der NOAA, mit Refraktion. Die Scheibe nutzt diese Berechnung am 21. jedes Monats; an anderen Tagen zeigt sie die Sonne über einem ebenen Horizont.
Der Bau
Was der Bau kostet
Wir haben Position für Position gerechnet, auf den Plänen des genehmigten Projekts: Aushub und Mauern am Hang, das Stahlhaus mit dem begrünten Dach, Ausbau und Haustechnik, Terrassen, Pool und die Trockenmauern, die wieder aufgebaut werden. Der Schalter zeigt die Preise des regionalen Preisverzeichnisses oder dieselben mit dem Abschlag, den ein privates Bauunternehmen gewähren könnte: eine Annahme von uns.
Die Kostenschätzung Position für Position, mit den Codes des Preisverzeichnisses in einer bearbeitbaren Tabelle, und das technische Dossier des Grundstücks senden wir auf Anfrage, nach einem ersten Gespräch.
Woher wir das wissen
Die Kostenschätzung hat 66 Positionen. Die Mengen sind maßstäblich auf den genehmigten Plänen gemessen (Grundriss, Schnitte, Lageplan, Parkplatz) und aus den Tabellen des Projekts gelesen (186 m³ Aushub und 85 m³ Aufschüttung, Flächen, Bäume): sie gelten grob, im Mittel plus minus 15 %. Die Preise sind die des regionalen Preisverzeichnisses für öffentliche Bauarbeiten Friaul-Julisch Venetien 2026 (DGR 728 vom 22.05.2026), die 15 % Gemeinkosten und 10 % Unternehmergewinn enthalten; wo es keine Position hat, das Preisverzeichnis Venetien 2026; wo keines von beiden sie hat (rahmenlose Verglasungen, Pool, Gründach, Pflanzenkläranlage, Ausbau), eine ausgewiesene Schätzung mit ihrer Quelle. Die Spanne addiert für jede Position die niedrigste Menge und den niedrigsten Preis, dann die höchsten. Die Baustelle an einem nur von der Straße erreichbaren Hang ist mit 6-12 % der Arbeiten angesetzt: eine Konvention, zu ersetzen durch den Sicherheitsplan. Der Abschlag des Unternehmens (10-20 %) ist eine Annahme: keine verlässliche Quelle nennt den Durchschnitt privater Bauvorhaben. Schätzung vom 29. Oktober 2026.
Vom Projekt zum Schlüssel
An der Costiera ist das schwierigste Ja schon da
An diesem landschaftlich geschützten Küstenabschnitt muss jedes neue Haus zuerst durch die Landschaftskommission und die Denkmalbehörde. Dieses Projekt hat, nach den ersten Gutachten überarbeitet, 2024 das Ja der Denkmalbehörde und die Landschaftsgenehmigung erhalten. Es bleiben die Baugenehmigung und die Baustelle: hier sind die Schritte, und wer sie für den Käufer begleiten kann.
Projekt · Rendering des ArchitektenDie Schritte
- ✓
Landschaftsgenehmigung · erledigt · 2024
Die Gemeinde Triest hat sie nach dem Ja der Denkmalbehörde erteilt, nach einer Überarbeitung, die den Parkplatz zurückversetzt und von vier auf zwei Stellplätze verkleinert hat. Gültig fünf Jahre: Baubeginn bis Mai 2029, und das geltende Recht erlaubt unter bestimmten Bedingungen eine Verlängerung, die vor Ablauf anzuzeigen ist.
- 2
Baugenehmigung · offen · 3-6 Monate
Wird bei der Gemeinde eingereicht, unter anderem mit geologischem Gutachten, Einleitungsgenehmigung (das Projekt sieht eine Imhoff-Grube und eine Pflanzenkläranlage vor) und der Unbedenklichkeitsbescheinigung von FVG Strade für die Zufahrt zum Parkplatz von der Strada Costiera.
- 3
Statik und Erdbebenmeldung · offen · etwa ein Monat
Die Stahlstatik wird im System der Region hinterlegt: Triest liegt in Erdbebenzone 3, und ein Haus wie dieses gilt als Eingriff von geringer Bedeutung.
- 4
Die Baustelle · offen · 12-18 Monate
Ein Haus aus Stahl und Trockenbau steht schnell; Aushub, Mauern und Terrassen an einem nur von der Straße erreichbaren Hang brauchen ihre Zeit. Unsere Schätzung, mit dem Bauunternehmen zu bestätigen.
- 5
Nutzungsgenehmigung · offen · nach Fertigstellung
Abnahme, Katastereintragung, Grundbucheintragung und Energieausweis.
Woher wir das wissen
Verfahren und Fristen: Art. 146 des Kulturgüter- und Landschaftsgesetzbuchs (GvD 42/2004), Art. 10-septies des GD 21/2022 in der ab 01.03.2026 geltenden Fassung, Regionalgesetz FVG 19/2009, DPReg 0165/2024. Gesetzlich dauert die Genehmigung etwa zweieinhalb Monate zuzüglich Unterbrechungen; 3-6 Monate sind unsere Schätzung, die tatsächlichen Zeiten können länger sein. Das Rendering stammt vom Architekten des Projekts und gehört zu den genehmigten Unterlagen.
In der Nähe
Sieben Minuten nach Grignano, achtzehn zur Piazza Unità
Das Grundstück liegt an der Küstenstraße westlich der Stadt, unterhalb des Dorfes Santa Croce: Miramare zehn Minuten entfernt, Sistiana zwölf, das Zentrum unter zwanzig, der Flughafen unter einer halben Stunde. Jedes Ziel unten steht in seiner wahren Richtung; der Abstand von der Mitte ist die Fahrzeit mit dem Auto.
Alle Ziele, mit Fahrzeiten
Die Stadt
- Piazza Unità d'Italia18 Min.
Das Meer
- Hafen von Grignano7 Min.
- Schloss Miramare10 Min.
- Bucht von Sistiana12 Min.
- Portopiccolo14 Min.
Unterwegs
- Bahnhof Triest Centrale16 Min.
- Grenze zu Slowenien, Fernetti23 Min.
- Flughafen Triest26 Min.
Woher wir das wissen
Fahrzeiten von der Strada Costiera auf Höhe des Grundstücks, bei freiem Verkehr (OSRM auf OpenStreetMap, 28. Oktober 2026); Richtungen vom Grundstück aus.
Objektmerkmale
- Typ
- Grundstück
- Fläche
- 1.545 m²
- Energieklasse
- Noch nicht angegeben
- Meerblick
- Ja
›Die vollständige Beschreibung
An der Strada Costiera, unterhalb des Dorfes Santa Croce, steigt ein Grundstück von 1.545 m² (vermessen) auf sechs Terrassen mit Trockenmauern zum Golf von Triest ab, von über sechzig auf fünfundvierzig Meter über dem Meer. Es hat schon, was an dieser Küste am schwersten zu bekommen ist: die Landschaftsgenehmigung für eine Villa, die die Gemeinde Triest 2024 nach dem Ja der Denkmalbehörde erteilt hat. Sie gilt fünf Jahre, mit dem Bau muss spätestens im Mai 2029 begonnen werden; der nächste Schritt ist die Baugenehmigung.
Das Projekt ist ein eingeschossiges Haus von etwa 120 m² brutto, an die Terrasse gelehnt und von einem Rasendach bedeckt, das es im Hang verschwinden lässt: ein Wohnraum von 39 m² mit verglaster Wand zum Meer, die Küche, zwei Schlafzimmer, ein Bad und ein kleines zweites Bad. Davor die Terrasse aus Platten von Aurisina-Stein mit der Holzpergola und ein Pool von 5 mal 2,5 Metern, bündig mit dem Boden; oben an der Straße der Parkplatz für zwei Autos. Alle Trockenmauern werden instand gesetzt, und das Projekt pflanzt dreizehn neue Bäume.
Die Sonne kommt über den Karst und bleibt bis zum Abend: mehr als dreizehn Stunden am 21. Juni, acht am 21. Dezember, und im Winter geht sie im offenen Meer unter. Grignano ist 7 Autominuten entfernt, Miramare 10, die Piazza Unità 18, der Flughafen 26.
Im Inserat finden Sie eine grobe Schätzung der Baukosten, Position für Position auf den genehmigten Plänen größtenteils mit den Preisen des regionalen Preisverzeichnisses 2026 berechnet, die mit Angeboten von Bauunternehmen zu bestätigen ist. Das Architekturbüro Metroarea Architetti, mit dem wir seit 2020 arbeiten, kann den Käufer von der Baugenehmigung bis zur Schlüsselübergabe begleiten.
Preis: 650.000 €.
Indikative Steuern & Kosten
Nicht zu Wohnzwecken bestimmte Einheit (Büro): Die italienische Erstwohnsitz-Begünstigung und die Besteuerung nach Katasterwert gelten nicht. Registersteuer von 9 % auf den Preis, dazu 50 € Hypotheken- und 50 € Katastersteuer. ILIA und Müllgebühr hängen von der Nutzung der Räume und vom Nutzer ab: sie werden gesondert berechnet.
Kaufkosten (einmalig)
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 26.000 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 3.400-6.700 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Ausstattung
- Privater Meerzugang
- Aufzug
- Pool
- Stellplatz
- Am Meer
- Meerblick
- Panoramablick
- Ruhige Lage
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
Fotos mit KI nur in Licht und Farbe bearbeitet: Nichts wurde hinzugefügt oder entfernt. Mängel sind sichtbar geblieben. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 17 Fotos dieses Inserats sind echte Aufnahmen des Grundstücks: 12 Drohnenfotos vom 20. März 2025 und 5 Handyfotos vom 4. Februar 2025.
Alle 17 sind nur für Licht und Farbe durch ein generatives Bildmodell gegangen (Nano Banana 2 von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): Das Modell hat offenere Schatten und klarere Farben berechnet, und dieses Licht wurde auf die Pixel des Originalfotos übertragen, das seine Details behält. Kein Gegenstand wurde hinzugefügt oder entfernt: Terrassen, Trockenmauern, Bäume, das Lagerhäuschen, die Straße, die Nachbarhäuser, das Meer und die Küste sind so wie fotografiert, und kein Mangel wurde abgeschwächt oder verborgen. In 5 Fotos wurden die kleinen, weit entfernten Personen von Hand unkenntlich gemacht, ohne künstliche Intelligenz.
Das Video im Kopf der Seite ist eine mit künstlicher Intelligenz erstellte Simulation (Nano Banana und Kling, über Higgsfield) aus einer echten Drohnenaufnahme: Die geplante Villa ist eingefügt, und das Licht von der Nacht bis zum Tag ist simuliert. Das Rendering und das 3D-Modell zeigen das Projekt und sind keine Fotos: Ihre Beschriftungen sagen es. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; maßgeblich für den tatsächlichen Zustand des Grundstücks bleibt allein die Besichtigung.
Wie wir KI einsetzen →Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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Exposé zum Drucken (PDF)Alle Immobilien an der Triester Küste ansehen →
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