
Nr. 0850 · Barcola-Miramare
Wohnung mit Meerblick und Terrasse — Barcola, Triest
Viale Miramare, Barcola-Miramare, Triest
540.000 €
Wohnung · 177 m² · 3 Schlafzimmer · 2 Bäder · 2. Stock · Energieklasse E43 Fotos
Finanzierung1.706 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,70 %BerechnenWohnung mit Meerblick und Terrasse — Barcola, Triest
Viale Miramare, Barcola-Miramare, Triest
1970
Ein kleines Haus mit fünf Einheiten
Das 1970 errichtete Haus steht in einem gemeinschaftlichen Garten. Heizung und Warmwasser liefert der gemeinsame Brennwertkessel von 2021.
Angaben aus dem Energieausweis von 2026.
Stellplatz und Abstellraum unterm Dach
Der Stellplatz liegt in der Garage des Hauses, an der die Wohnung einen Miteigentumsanteil von einem Zehntel hat. Der Abstellraum befindet sich im Dachgeschoss, wie der Katasterplan zeigt.
3D-Rundgang
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Objektmerkmale
- Typ
- Wohnung
- Fläche
- 177 m²
- Zimmer
- 4
- Schlafzimmer
- 3
- Badezimmer
- 2
- Etage
- 2
- Energieklasse
- E · 170,08 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
- 20,03 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle
- Winter: niedrig · Sommer: niedrig
- Zustand
- Renovierungsbedürftig
- Küche
- Wohnküche
- Terrasse
- Ja
- Garten
- Gemeinschaftlich
- Meerblick
- Ja
- Aufzug
- Ja
- Garage / Stellplatz
- Ja
- Heizung
- Zentral
Haus am Wasser
Das Meer ein paar Schritte entfernt.
Das Ufer etwa 80 Meter entfernt · die nächste Badestelle etwa 210 Meter entfernt
Badegewässerqualität
- in 11 von 11 Saisons
- Ausgezeichnet
- das Meer im August, im Mittel
- 25,4 °C
- Tage im Jahr über 20 °C
- 133
- Tage im Jahr über 24 °C
- 68
Qualität: Europäische Umweltagentur, nächstgelegene Badestelle, Saisons 2015–2025. Meer: Satellitendaten NASA JPL MUR, Mittelwerte 2003–2025 für den Küstenabschnitt Barcola–Sistiana.
Beschreibung
Viale Miramare 91, im Grün von Barcola, dem Küstenviertel von Triest. Die Wohnung liegt im zweiten Stock eines kleinen Wohnhauses inmitten einer gepflegten, gemeinschaftlichen Parkanlage; vom Wohnzimmer und von der Terrasse reicht der Blick über die Clubs hinaus aufs Meer.
Wer Triest nicht kennt, dem sei Barcola erklärt: Das Meer liegt gleich gegenüber der Straße. Ruder- und Segelclubs sind nur wenige Schritte entfernt — hier ist die Heimat der Barcolana —, der Schlauchbootclub ein paar Minuten weiter, dazu die Anleger für ein Segelboot oder ein Schlauchboot. Zu Fuß erreichbar sind Tennisplätze, das neue Sportzentrum (am 20. August 2026 eingeweiht, dort sind auch Padelplätze geplant), die Restaurants an der Uferpromenade und der Pinienhain. Das Stadtzentrum liegt etwa zehn Minuten entfernt; der Viale Miramare ist gut an den Nahverkehr angebunden und grenzt an die Küstenstraße Richtung Sistiana und Portopiccolo, das Schloss Miramare ist nah. Eine ruhige, grüne Anlage, in der auch Kinder unbeschwert Rad fahren.
Der Grundriss ist bereits stimmig und kann so bleiben. Wohnbereich mit Salon und Küche, meerseitige Terrasse und ein Tageslichtbad; im Schlafbereich drei Zimmer, ein zweites Tageslichtbad, ein Abstellraum und eine Ankleide. Zentralheizung über den Gas-Brennwertkessel des Hauses (2021), der auch das Warmwasser bereitet, samt Kalt- und Warmwasser in den Nebenkosten enthalten; in einem Teil der Wohnung Klimageräte mit Wärmepumpe für Wärme und Kühlung. Energieklasse E, nicht erneuerbarer Gesamtenergiekennwert 170,08 kWh/m² im Jahr; Energieausweis gültig bis 15.10.2036. Als Zubehör ein Stellplatz in der gemeinschaftlichen Tiefgarage (Miteigentumsanteil 1/10). Aufzug im Haus.
Zu modernisieren, doch die Bausubstanz ist intakt und der Grundriss passt: renovieren, ohne eine Wand zu versetzen. Katasterfläche 177 m² (173 m² ohne Außenflächen), Kategorie A/2. Preis € 540.000.
Das Meer am Haus, gemessen
Unter dem Park, der Strand
Vom Haus zum Strand geht man über den Viale Miramare hinunter: zwei Gehminuten. Die nächste Messstelle der ARPA, «Excelsior», liegt etwa zweihundert Meter entfernt: Seit 2010 wird das Wasser von April bis September jeden Monat geprüft, und keine Probe hat je den gesetzlichen Grenzwert überschritten. Für die Europäische Umweltagentur ist es in allen letzten elf Saisons «ausgezeichnet».
Proben und Strandtemperaturen: ARPA FVG, Messstelle IT006032006008 «Excelsior» (Open Data der Region FVG, 102 Proben 2010-2026; Strandtemperaturen bis 2025). Einstufungen: Europäische Umweltagentur 2015-2025; Saison 2026, Beschluss der Region FVG Nr. 1855 vom 19. Dezember 2025. Grenzwerte der Einzelprobe: italienisches Ministerialdekret vom 30. März 2010, Anhang A. Meerestemperatur Monat für Monat: NASA JPL MUR SST, Tagesmittel 2003-2025 der Meereszelle vor dem Haus (45,67 N, 13,75 O); die Tage über 20 °C sind das Mittel der Jahre (116-154). Der Satellit misst die Oberfläche draußen, der Strand das Ufer: Beides wird nie vermischt.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- Steuern Erstwohnsitz
- ≈ 2.900 €
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 21.600 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 2.300-4.500 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
- Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs
- ≈ 571.500 € – 573.800 €
Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.
Jährliche laufende Kosten
- Hausgeld
- ≈ 5.520 €/Jahr
- Immobiliensteuer · ILIA
- Befreit (Hauptwohnsitz)
- Abfallgebühr · TARI
- Bewohner2≈ 295 €/Jahr
Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Die Finanzierung für dieses Haus
1.706 €im Monat
für ein Darlehen von 378.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,54 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,70 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
Mögliche Förderungen
Die Region bürgt für den Teil über 80 %, bis 42.500 €: bei diesem Haus kann das Darlehen 86 % des Wertes erreichen (100 % bis 170.000 €). Für Personen mit 24 Monaten Wohnsitz in der Region, Arbeitseinkommen und ohne andere Wohnung; Darlehen von 10 bis 30 Jahren, bis 150 Quadratmeter Nutzfläche, Energieklasse mindestens F; Antrag bei einer Vertragsbank vor dem Notartermin.
- Monatsrate
- 1.706 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 236.250 €
- Gesamtbetrag
- 620.176 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- 197.800 € - 202.200 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 5.119 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung162.000 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)2.900 €
- Maklerprovision inkl. MwSt.26.352 €
- Kreditkosten2.295 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)4.200 € - 8.690 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (945 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 85 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Regionale Darlehensbürgschaft: Region Friaul-Julisch Venetien
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Plan 11 von 2
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Ausstattung
- Meerblick
- Panoramablick
- Terrasse
- Stellplatz
- Renovierungsbedürftig
- Nahe am Meer
- Wohngegend
- Ruhige Lage
- 5 Min. zum Meer
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
Alle 43 Fotos mit KI retuschiert: 13 bearbeitet und 14 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 43 Bilder dieses Inserats gehen von Fotos der Wohnung, des Wohnhauses und des Viertels ringsum aus, mit seinen Straßen und dem Meer. Alle 43 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 16 nur für Licht und Farben; 13 mit Retuschen, davon 10, um Gegenstände zu entfernen, und 3, auf denen nichts entfernt wurde, das Modell aber Schriften neu geschrieben oder ein fernes Gebäude neu gezeichnet hat; 14 sind Simulationen, die auf der Website das Etikett «AI · simuliert» tragen. Entfernt wurden: in der Wohnung Pflanzen und Orchideen, Fotos, kleine Bilder und Wandteller, eine Uhr, ein Kalender, Geschirr und Gläser, eine Karaffe, ein Tablett, Taschen, Zeitschriften, eine Schale und Papiere, eine Schüssel mit Putzmitteln, Handtücher, Figuren und andere Gegenstände von Fensterbänken, Regalbrettern und Bücherregal, ein zusammengerollter Teppich, ein Regalgestell und ein Schränkchen; ein Aushang am Spiegel des Aufzugs und an anderer Stelle Aushänge, ein Schild und an den Wänden hängende Marmormuster; draußen die Blumenkästen an den Brüstungen, eine Pflanze und ein Schlauch an einer Wand, ein Seil und Schnüre, Autos, Personen, Roller, ein Fahrrad, Wimpel, der Schatten einer Laterne, Boote am Horizont und ein Segelschiff auf dem Meer; an einem Fenster die Spiegelungen und ein Klebeband auf der Scheibe.
Das Modell hat auch feste Elemente entfernt, die es in Wirklichkeit gibt: einen Elektrokasten, einen Schalter, einen zerrissenen Markisenfetzen und den Rand einer Markise; im Aufzug hat es die Kabinenwände gleichmäßiger gemacht. In den 14 Simulationen hat das Modell Dinge hinzugefügt oder erfunden, die es in Wirklichkeit nicht gibt. Auf 4 Fotos hat es erfunden, was man durch Fenster und Glaswände sieht: einen holzgetäfelten Innenraum, Wohnhäuser in einem weiß überstrahlten Fenster, einen beleuchteten Raum mit Sofa hinter einer undurchsichtigen Glaswand, und die Fenster von Schlafzimmer und Bad, auf dem Foto geschlossen bzw. mit heruntergelassenem Rollladen, sind geöffnet mit erfundenem Ausblick gezeigt.
Am Ende des Flurs hat es statt eines weißen Schranks ein Fenster mit Heizkörper und Gartenblick gesetzt, das es nicht gibt. Es hat Bücher, Vasen und ein Schmuckkästchen in die Regale gestellt und zwei Bilder mit erfundener Schrift hinzugefügt, ein Bild an einer Holzwand verändert, einen Weihnachtsstern und eine Sukkulente an die Stelle anderer kleiner Pflanzen gesetzt und einen braunen Sessel blau gemacht; hinter den entfernten Blumenkästen hat es ein Stück Straße und Gebäude rekonstruiert. Draußen hat es einen Himmel durch einen Abendhimmel ersetzt, Wolken in einen klaren Himmel gesetzt, Berge und eine ferne Küste am Horizont, ein Seeschiff, vertäute Boote in einem auf dem Foto leeren Becken, einen Busch und eine gelbe Bodenschrift hinzugefügt, ein kleines Boot in ein Segelboot verwandelt und das Schloss in der Ferne mit den Gebäuden daneben in anderen als den echten Formen neu gezeichnet.
Das Modell hat auch von sich aus Details verändert, auch auf Fotos, die keine Simulationen sind: Auf 6 Fotos hat es Autokennzeichen, die Schrift an einem Bus, Hausnummern, Schilder von Lokalen, die Schrift an einem Gebäude, Plakate und die Nummer an einem Pfosten mit erfundenen oder falschen Zeichen neu geschrieben oder unleserlich gemacht; auf einem haben die Fahnen andere Farben, und auf einem hat ein Gebäude auf einem fernen Berg eine andere als die echte Form. Auf 4 Fotos ist Sonnen- oder Abendlicht simuliert. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.
Auf den 16 nur im Licht bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt; für die übrigen nennt dieser Hinweis alle Änderungen, die der Vergleich mit den Fotos ergeben hat. Auch wo es nur das Licht verändert hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur von Oberflächen und Ausblicken ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert.
Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Wie wir KI einsetzen →Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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