
N. 0850 · Barcola-Miramare
Barcola — appartamento vista mare con terrazzo, 3 camere e posto auto
Viale Miramare, Barcola-Miramare, Trieste
540.000 €
Appartamento · 177 m² · 3 camere · 2 bagni · 2° piano · Classe energetica E43 foto
Mutuo1.706 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,70%CalcolaBarcola — appartamento vista mare con terrazzo, 3 camere e posto auto
Viale Miramare, Barcola-Miramare, Trieste
1970
Una palazzina di cinque unità
Costruita nel 1970, sta in un giardino condominiale. Riscaldamento e acqua calda vengono dalla caldaia comune a condensazione, del 2021.
Dati dell'attestato di prestazione energetica del 2026.
Posto auto e ripostiglio nel sottotetto
Il posto è nell'autorimessa della palazzina, di cui l'appartamento ha un decimo in comproprietà. Il ripostiglio sta nel sottotetto, come riporta la planimetria catastale.
Tour 3D
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Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 177 m²
- Locali
- 4
- Camere da letto
- 3
- Bagni
- 2
- Piano
- 2
- Classe energetica
- E · 170,08 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 20,03 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: bassa
- Stato
- Da ristrutturare
- Cucina
- Abitabile
- Terrazzo
- Sì
- Giardino
- Condominiale
- Vista mare
- Sì
- Ascensore
- Sì
- Box / posti auto
- Posto auto in autorimessa condominiale (comproprietà quota 1/10 dell'autorimessa comune, diritto a parcheggiare un'autovettura).
- Riscaldamento
- Centralizzato
Casa sull'acqua
Il mare a due passi.
La riva a circa 80 metri · il punto di balneazione più vicino a circa 210 metri
Qualità dell'acqua
- in 11 stagioni su 11
- Eccellente
- il mare ad agosto, in media
- 25,4 °C
- giorni l'anno sopra i 20 °C
- 133
- giorni l'anno sopra i 24 °C
- 68
Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Barcola–Sistiana.
Descrizione
Viale Miramare 91, nel verde di Barcola, il quartiere sul mare di Trieste. L'appartamento è al secondo piano di una palazzina immersa in un parco condominiale curato, con vista mare dal salotto e dal terrazzo, sopra i circoli.
Vale la pena spiegarlo a chi non è di Trieste: a Barcola il mare è dall'altra parte della strada. A due passi i circoli dei canottieri e della vela — siamo nella patria della Barcolana — il club del gommone a un paio di minuti, i pontili per tenere una barca o un gommone. A piedi si raggiungono campi da tennis, la nuova Cittadella dello Sport (inaugurata il 20 agosto 2026, dove sono previsti anche campi da padel), i ristoranti sul lungomare, la Pineta. Il centro resta a una decina di minuti; Viale Miramare è ben servito dai mezzi ed è a ridosso della Costiera verso Sistiana e Portopiccolo, con il Castello di Miramare vicino. Un compound verde e tranquillo, dove anche i più giovani si muovono liberi in bicicletta.
La distribuzione è già ottimale e si può mantenere così. Zona giorno con salotto e cucina, terrazzo affacciato sul mare e un bagno completo finestrato; zona notte con tre camere, un secondo bagno completo finestrato, un ripostiglio e un guardaroba. Riscaldamento centralizzato con la caldaia condominiale a condensazione del 2021, che scalda anche l'acqua sanitaria: è compreso — con acqua fredda e calda — nelle spese condominiali; in una parte della casa ci sono climatizzatori a pompa di calore per il caldo e il freddo. Classe energetica E, indice di prestazione energetica globale non rinnovabile 170,08 kWh/m² anno; APE valido fino al 15/10/2036. In pertinenza, un posto nell'autorimessa condominiale (quota 1/10). Ascensore in palazzina.
C'è un ammodernamento da fare, ma la struttura è a posto e la pianta funziona già: si interviene senza stravolgere nulla. Superficie catastale 177 m² (173 m² escluse le aree scoperte), categoria A/2. Prezzo € 540.000.
Il mare sotto casa, misurato
Sotto il parco, la spiaggia
Dalla palazzina alla spiaggia si scende attraversando Viale Miramare: due minuti a piedi. Il punto di prelievo dell'ARPA più vicino, «Excelsior», è a circa duecento metri: dal 2010 l'acqua si controlla ogni mese da aprile a settembre, e nessun prelievo ha mai superato la soglia di legge. Per l'Agenzia europea dell'ambiente è «eccellente» in tutte le ultime undici stagioni.
Prelievi e temperature in spiaggia: ARPA FVG, punto IT006032006008 «Excelsior» (open data Regione FVG, 102 prelievi 2010-2026; la temperatura in spiaggia c'è fino al 2025). Classi: Agenzia europea dell'ambiente 2015-2025; stagione 2026, delibera della Regione FVG n. 1855 del 19 dicembre 2025. Soglie del singolo prelievo: DM 30 marzo 2010, allegato A. Temperatura del mare mese per mese: NASA JPL MUR SST, media giornaliera 2003-2025 della cella di mare davanti alla casa (45,67 N, 13,75 E); i giorni sopra i 20 °C sono la media degli anni (116-154). Il satellite misura la superficie al largo, la spiaggia la riva: i due dati non si mescolano.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 2.900 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 21.600 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 2.300-4.500 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 571.500 € – 573.800 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Costi di gestione annui
- Condominio
- ≈ 5.520 €/anno
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 295 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
1.706 €al mese
per un mutuo di 378.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,70%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
La Regione garantisce la parte oltre l'80%, fino a 42.500 €: su questa casa il mutuo può arrivare all'86% del valore (al 100% fino a 170.000 €). Per chi risiede in FVG da 24 mesi, ha un reddito da lavoro e non ha altre case; mutuo da 10 a 30 anni, fino a 150 mq utili, classe energetica almeno F; si chiede a una banca convenzionata prima del rogito.
- Rata mensile
- 1.706 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 236.250 €
- Totale dovuto
- 620.176 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 197.800 € - 202.200 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 5.119 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo162.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)2.900 €
- Provvigione con IVA26.352 €
- Spese del mutuo2.295 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)4.200 € - 8.690 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (945 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 85 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Garanzia integrativa sul mutuo: Regione FVG
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Tavola 11 di 2
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Dotazioni
- Vista mare
- Vista panoramica
- Terrazza
- Posto auto
- Da ristrutturare
- Vicino al mare
- Zona residenziale
- Zona tranquilla
- 5 minuti dal mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
Tutte le 43 foto ritoccate con l'AI: 13 modificate e 14 simulazioni, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 43 immagini di questo annuncio partono da fotografie dell'appartamento, della palazzina e del quartiere intorno, con le sue strade e il mare. Tutte e 43 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 16 solo per la luce e i colori; 13 con interventi di pulizia, di cui 10 per togliere oggetti e 3 in cui non è stato tolto niente ma il modello ha riscritto delle scritte o ridisegnato un edificio lontano; 14 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». Sono stati tolti: in casa piante e orchidee, foto, quadretti e piatti appesi, un orologio, un calendario, stoviglie e barattoli, una caraffa, un vassoio, borse, riviste, una ciotola e delle carte, una bacinella con i detersivi, asciugamani, statuine e altri oggetti dai davanzali, dalle mensole e dalla libreria, un tappeto arrotolato, una scaffalatura e uno stipetto; un avviso sullo specchio dell'ascensore e, altrove, avvisi, una targa e campioni di marmo appesi alle pareti; fuori, le fioriere dai parapetti, una pianta e un tubo appesi a un muro, una corda e dei cordini, auto, persone, scooter, una bicicletta, delle bandierine, l'ombra di un lampione, barche all'orizzonte e un veliero al largo; da una finestra i riflessi e un nastro adesivo sul vetro.
Il modello ha tolto anche elementi fissi che nella realtà ci sono: una scatola elettrica, un interruttore, un lembo di tenda strappato e il bordo di una tenda da sole; nell'ascensore ha reso più uniformi le pareti della cabina. Nelle 14 simulazioni il modello ha aggiunto o inventato ciò che nella realtà non c'è. In 4 fotografie ha inventato ciò che si vede attraverso finestre e vetrate: un interno rivestito in legno, dei palazzi in una finestra bianca di luce, una stanza illuminata con un divano dietro una vetrata opaca, e le finestre della camera e del bagno, chiuse o con la tapparella abbassata nello scatto, sono mostrate aperte su una vista inventata.
In fondo al corridoio, al posto di un armadio bianco, ha messo una finestra con termosifone e vista sul giardino che non esiste. Ha aggiunto libri, vasi e un portagioie sulle librerie e due quadri con scritte inventate, ha cambiato un quadro su una parete in legno, ha messo una poinsettia e una pianta grassa al posto di altre piantine e ha reso blu una poltrona che è marrone; dietro le fioriere tolte ha ricostruito un tratto di strada e di palazzo. All'esterno ha sostituito un cielo con un cielo del tramonto, ha aggiunto nuvole in un cielo sereno, montagne e una costa lontana all'orizzonte, una nave, barche ormeggiate in un bacino che nello scatto è libero, un cespuglio e una scritta gialla a terra, ha trasformato una piccola barca in una barca a vela e ha ridisegnato il castello in lontananza e gli edifici accanto con forme diverse da quelle reali.
Il modello ha cambiato da sé anche alcuni dettagli, pure in fotografie che non sono simulazioni: in 6 fotografie ha riscritto con caratteri inventati o sbagliati, o reso illeggibili, targhe delle auto, la scritta di un autobus, numeri civici, insegne di locali, la scritta su un palazzo, dei manifesti e il numero su un paletto; in una le bandiere hanno colori diversi e in una un edificio in cima a un monte lontano ha una forma diversa da quella reale. In 4 fotografie la luce del sole o del tramonto è simulata. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile.
Nelle 16 fotografie toccate solo per la luce non è stato aggiunto né tolto niente; per le altre, questa nota riporta tutti i cambiamenti che il confronto con gli scatti ha trovato. Anche dove ha cambiato solo la luce, il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine di superfici e vedute è ricostruita, non fotografata. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico.
Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 773 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 550.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 27.500 €. Un parere in più costa un caffè.
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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