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TriesteVillas
Barcola — appartamento vista mare con terrazzo, 3 camere e posto auto

N. 0850 · Barcola-Miramare

Barcola — appartamento vista mare con terrazzo, 3 camere e posto auto

Viale Miramare, Barcola-Miramare, Trieste

540.000 €

Appartamento · 177 m² · 3 camere · 2 bagni · 2° piano · Classe energetica E43 foto

Mutuo1.706 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,70%Calcola
  • 1970

    Una palazzina di cinque unità

    Costruita nel 1970, sta in un giardino condominiale. Riscaldamento e acqua calda vengono dalla caldaia comune a condensazione, del 2021.

    Dati dell'attestato di prestazione energetica del 2026.

  • Posto auto e ripostiglio nel sottotetto

    Il posto è nell'autorimessa della palazzina, di cui l'appartamento ha un decimo in comproprietà. Il ripostiglio sta nel sottotetto, come riporta la planimetria catastale.

Tour 3D

Visita la casa adesso

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Caratteristiche immobile

Tipologia
Appartamento
Superficie
177 m²
Locali
4
Camere da letto
3
Bagni
2
Piano
2
Classe energetica
E · 170,08 kWh/m² anno
Indice rinnovabile (EPgl,ren)
20,03 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato
Inverno: bassa · Estate: bassa

Casa sull'acqua

Il mare a due passi.

La riva a circa 80 metri · il punto di balneazione più vicino a circa 210 metri

Qualità dell'acqua

in 11 stagioni su 11
Eccellente
il mare ad agosto, in media
25,4 °C
giorni l'anno sopra i 20 °C
133
giorni l'anno sopra i 24 °C
68

Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Barcola–Sistiana.

Tutte le case sull'acqua

Descrizione

Viale Miramare 91, nel verde di Barcola, il quartiere sul mare di Trieste. L'appartamento è al secondo piano di una palazzina immersa in un parco condominiale curato, con vista mare dal salotto e dal terrazzo, sopra i circoli.

Vale la pena spiegarlo a chi non è di Trieste: a Barcola il mare è dall'altra parte della strada. A due passi i circoli dei canottieri e della vela — siamo nella patria della Barcolana — il club del gommone a un paio di minuti, i pontili per tenere una barca o un gommone. A piedi si raggiungono campi da tennis, la nuova Cittadella dello Sport (inaugurata il 20 agosto 2026, dove sono previsti anche campi da padel), i ristoranti sul lungomare, la Pineta. Il centro resta a una decina di minuti; Viale Miramare è ben servito dai mezzi ed è a ridosso della Costiera verso Sistiana e Portopiccolo, con il Castello di Miramare vicino. Un compound verde e tranquillo, dove anche i più giovani si muovono liberi in bicicletta.

La distribuzione è già ottimale e si può mantenere così. Zona giorno con salotto e cucina, terrazzo affacciato sul mare e un bagno completo finestrato; zona notte con tre camere, un secondo bagno completo finestrato, un ripostiglio e un guardaroba. Riscaldamento centralizzato con la caldaia condominiale a condensazione del 2021, che scalda anche l'acqua sanitaria: è compreso — con acqua fredda e calda — nelle spese condominiali; in una parte della casa ci sono climatizzatori a pompa di calore per il caldo e il freddo. Classe energetica E, indice di prestazione energetica globale non rinnovabile 170,08 kWh/m² anno; APE valido fino al 15/10/2036. In pertinenza, un posto nell'autorimessa condominiale (quota 1/10). Ascensore in palazzina.

C'è un ammodernamento da fare, ma la struttura è a posto e la pianta funziona già: si interviene senza stravolgere nulla. Superficie catastale 177 m² (173 m² escluse le aree scoperte), categoria A/2. Prezzo € 540.000.

Il mare sotto casa, misurato

Sotto il parco, la spiaggia

Dalla palazzina alla spiaggia si scende attraversando Viale Miramare: due minuti a piedi. Il punto di prelievo dell'ARPA più vicino, «Excelsior», è a circa duecento metri: dal 2010 l'acqua si controlla ogni mese da aprile a settembre, e nessun prelievo ha mai superato la soglia di legge. Per l'Agenzia europea dell'ambiente è «eccellente» in tutte le ultime undici stagioni.

Prelievi e temperature in spiaggia: ARPA FVG, punto IT006032006008 «Excelsior» (open data Regione FVG, 102 prelievi 2010-2026; la temperatura in spiaggia c'è fino al 2025). Classi: Agenzia europea dell'ambiente 2015-2025; stagione 2026, delibera della Regione FVG n. 1855 del 19 dicembre 2025. Soglie del singolo prelievo: DM 30 marzo 2010, allegato A. Temperatura del mare mese per mese: NASA JPL MUR SST, media giornaliera 2003-2025 della cella di mare davanti alla casa (45,67 N, 13,75 E); i giorni sopra i 20 °C sono la media degli anni (116-154). Il satellite misura la superficie al largo, la spiaggia la riva: i due dati non si mescolano.

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Imposte prima casa
≈ 2.900 €
Provvigione TriesteVillas
≈ 21.600 €+ IVA
Notaio
≈ 2.300-4.500 €stima, IVA e spese comprese
Totale indicativo chiavi in mano
≈ 571.500 € – 573.800 €

Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.

Costi di gestione annui

Condominio
≈ 5.520 €/anno
Imposta immobile · ILIA
Esente (prima casa)
Tassa rifiuti · TARI
Occupanti2≈ 295 €/anno

I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.

Il mutuo per questa casa

1.706 €al mese

per un mutuo di 378.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN
3,54%
tasso nominale annuo
TAEG
3,70%
costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (945 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 85 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 20/10/2026.

Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →

Planimetrie

Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.

Tavola 11 di 2

Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.

Dotazioni

  • Vista mare
  • Vista panoramica
  • Terrazza
  • Posto auto
  • Da ristrutturare
  • Vicino al mare
  • Zona residenziale
  • Zona tranquilla
  • 5 minuti dal mare

Posizione

DuinoMiramareTriesteMuggiaPalazzo Dreher — Ente 21 · 292 m² · 5°-6° piano · Palazzo Dreher — Ente 20 · 239 m² · 5° piano · Palazzo Dreher — Ente 13 · 206 m² · 4° piano · Palazzo Dreher — Ente 14 · 267 m² · 4° piano · Palazzo Dreher — Ente 15 · 152 m² · 4° pianoVilla PucinoDue ville e uno chalet sul golfo · Strada Costiera · Villa storica Strada CostieraBifamiliare intera vista golfo — due unità indipendenti, Muggia · Villa contemporanea vista golfo — Vanisella, Muggia · Villa su un livello con giardino — Fontanella, MuggiaAttico con terrazze e giardini sulla Costiera · Appartamento con giardino in villa sulla CostieraAttico con rooftop, Viale Miramare, BarcolaVilla ristrutturata a primo ingresso, Via BuonarrotiAttico con terrazza e vista mare a PortopiccoloAttico bilivello arredamento eccezionale, BarcolaGrande apt d'epoca in Piazza della Valle — Città VecchiaAttico Largo Canal, Lastrico solare gigantePanorama Giustinelli: bilivello con giardinetto pensile. SPA, gym e piscina condominiale · Attico bi-livello vista mare, tre affacci all'aperto e SPA condominiale — Centro, TriesteModernissimo Via Ponchielli (Ponterosso)Attico Via San VitoVillino (pluri unità) con parco gigante, vista mare. Via degli Olmi altaMaxi Appartamento con giardino in Centro, Verdemare, RiveVilla storica del 1789 con vista mare e giardinoVilla curatissima Loc. Banne, OpicinaVilla unifamiliare località Vanisella 1/A, centro, MuggiaPalazzo Haggi — App. 8 · 120 m² · 4° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 9 · 127 m² · 5° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 4 · 113 m² · 2° piano · San Vito, TriesteVilla d'epoca da ristrutturare, parco privato — San LuigiAppartamento con terrazza a BarcolaVilletta con giardino «Le Vigne» — DuinoPalazzo Haggi — App. 2 · 122 m² · 1° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 3 · 101 m² · 1° piano · San Vito, TriestePalazzo Haggi — App. 9 · 97 m² · 4° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 5 · 97 m² · 2° piano · San Vito, TriesteDuino · Trilocale piano terra con giardino 280 m² · Duino · Trilocale primo piano con terrazza. Posto auto incluso · Duino · Trilocale piano terra con giardino 52 m² (posto auto incluso) · Duino · Trilocale primo piano con terrazza — posto auto incluso · Duino · Bilocale piano terra con giardino 47 m². Posto auto incluso · Duino · Bilocale primo piano con terrazza. Posto auto inclusoAppartamento vista mare, Via Franca, San VitoBilocale in Palazzo TergesteoCasa di pietra a Contovello, sopra MiramareSan Giusto — Bilocale con terrazza privata e vista cittàVia Giulia — bilocale rinnovato affacciato sul Giardino PubblicoQuesta casa
Nel golfo · La casa, e le altre 49 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto

Tutte le 43 foto ritoccate con l'AI: 13 modificate e 14 simulazioni, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Le 43 immagini di questo annuncio partono da fotografie dell'appartamento, della palazzina e del quartiere intorno, con le sue strade e il mare. Tutte e 43 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 16 solo per la luce e i colori; 13 con interventi di pulizia, di cui 10 per togliere oggetti e 3 in cui non è stato tolto niente ma il modello ha riscritto delle scritte o ridisegnato un edificio lontano; 14 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». Sono stati tolti: in casa piante e orchidee, foto, quadretti e piatti appesi, un orologio, un calendario, stoviglie e barattoli, una caraffa, un vassoio, borse, riviste, una ciotola e delle carte, una bacinella con i detersivi, asciugamani, statuine e altri oggetti dai davanzali, dalle mensole e dalla libreria, un tappeto arrotolato, una scaffalatura e uno stipetto; un avviso sullo specchio dell'ascensore e, altrove, avvisi, una targa e campioni di marmo appesi alle pareti; fuori, le fioriere dai parapetti, una pianta e un tubo appesi a un muro, una corda e dei cordini, auto, persone, scooter, una bicicletta, delle bandierine, l'ombra di un lampione, barche all'orizzonte e un veliero al largo; da una finestra i riflessi e un nastro adesivo sul vetro.

Il modello ha tolto anche elementi fissi che nella realtà ci sono: una scatola elettrica, un interruttore, un lembo di tenda strappato e il bordo di una tenda da sole; nell'ascensore ha reso più uniformi le pareti della cabina. Nelle 14 simulazioni il modello ha aggiunto o inventato ciò che nella realtà non c'è. In 4 fotografie ha inventato ciò che si vede attraverso finestre e vetrate: un interno rivestito in legno, dei palazzi in una finestra bianca di luce, una stanza illuminata con un divano dietro una vetrata opaca, e le finestre della camera e del bagno, chiuse o con la tapparella abbassata nello scatto, sono mostrate aperte su una vista inventata.

In fondo al corridoio, al posto di un armadio bianco, ha messo una finestra con termosifone e vista sul giardino che non esiste. Ha aggiunto libri, vasi e un portagioie sulle librerie e due quadri con scritte inventate, ha cambiato un quadro su una parete in legno, ha messo una poinsettia e una pianta grassa al posto di altre piantine e ha reso blu una poltrona che è marrone; dietro le fioriere tolte ha ricostruito un tratto di strada e di palazzo. All'esterno ha sostituito un cielo con un cielo del tramonto, ha aggiunto nuvole in un cielo sereno, montagne e una costa lontana all'orizzonte, una nave, barche ormeggiate in un bacino che nello scatto è libero, un cespuglio e una scritta gialla a terra, ha trasformato una piccola barca in una barca a vela e ha ridisegnato il castello in lontananza e gli edifici accanto con forme diverse da quelle reali.

Il modello ha cambiato da sé anche alcuni dettagli, pure in fotografie che non sono simulazioni: in 6 fotografie ha riscritto con caratteri inventati o sbagliati, o reso illeggibili, targhe delle auto, la scritta di un autobus, numeri civici, insegne di locali, la scritta su un palazzo, dei manifesti e il numero su un paletto; in una le bandiere hanno colori diversi e in una un edificio in cima a un monte lontano ha una forma diversa da quella reale. In 4 fotografie la luce del sole o del tramonto è simulata. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile.

Nelle 16 fotografie toccate solo per la luce non è stato aggiunto né tolto niente; per le altre, questa nota riporta tutti i cambiamenti che il confronto con gli scatti ha trovato. Anche dove ha cambiato solo la luce, il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine di superfici e vedute è ricostruita, non fotografata. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico.

Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.

Come usiamo l'AI →

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