N. 0019 · Costiera
Terreno sul golfo con progetto di villa, Strada Costiera
650.000 €
Terreno · 1545 m²17 foto
Terreno sul golfo con progetto di villa, Strada Costiera
Strada Costiera, Trieste
Video
Casa sull'acqua
Il mare a due passi.
La riva a circa 80 metri · il punto di balneazione più vicino a circa 130 metri
Qualità dell'acqua
- in 11 stagioni su 11
- Eccellente
- il mare ad agosto, in media
- 25,4 °C
- giorni l'anno sopra i 20 °C
- 133
- giorni l'anno sopra i 24 °C
- 68
Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Barcola–Sistiana.
Il progetto in 3D
La villa dentro la terrazza
Il terreno com'era a marzo 2025, dalle nostre riprese col drone, e la villa del progetto autorizzato al suo posto: un piano incassato nella terrazza, il tetto a prato alla quota della terrazza di sopra, la piscina, le terrazze a pastini. Spegnete «La villa del progetto» per vedere il terreno di oggi. Il permesso di costruire non c'è ancora.
Il lotto in numeri
Sei terrazze sul golfo, una casa a un piano
1.545 m²
superficie rilevata, su sei terrazze
1.122 m² nella zona edificabile del piano regolatore
66 m
dal confine più basso alla riva
in linea d'aria; la villa a circa 50 m sul mare
≈ 120 m²
la villa del progetto, su un piano
lordi; soggiorno di 39 m², cucina, due camere, un bagno e un bagno di servizio
5 × 2,5 m
la piscina, a filo della terrazza
con la pergola in legno e la terrazza in pietra d'Aurisina
2029
entro maggio, l'inizio dei lavori
l'autorizzazione paesaggistica del 2024 vale cinque anni; la legge in vigore ne consente la proroga, a certe condizioni, da comunicare prima della scadenza
13 ore
di sole sulla terrazza il 21 giugno
8 il 21 dicembre; d'inverno il sole tramonta nel mare aperto, d'estate verso Duino
Come lo sappiamo
Superfici, vani e quote dagli elaborati del progetto autorizzato (19/03/2024). La distanza dalla riva e la quota sul mare dal modello del terreno della Regione (2009) e dalla mappa catastale. Il sole calcolato sull'orizzonte vero del versante, senza alberi né case. Le zone del piano regolatore si confermano col certificato di destinazione urbanistica.
Il sole sulla terrazza
Il Carso alle spalle, il golfo davanti fino all'ultimo raggio
Scegliete un giorno e un'ora: il quadrante mostra dove sta il sole visto dalla terrazza della villa. Il mattino arriva da sopra il ciglione del Carso, poi non se ne va più: d'estate più di tredici ore, d'inverno otto. La sera scende sul golfo, d'inverno nel mare aperto fra l'Istria e Grado, in primavera e in autunno sulla costa bassa del Friuli, nelle sere di giugno verso il castello di Duino.
Come lo sappiamo
Come è calcolato. La terrazza della villa del progetto sta a circa 50 metri sul mare; il calcolo mette l'occhio a 51. L'orizzonte è quello vero del terreno: il modello digitale della Regione del 2009, con un punto ogni 2 metri, giro per giro attorno alla terrazza. Verso est il ciglione del Carso si alza fra 18 e 26 gradi: il sole del mattino arriva tardi, fra le 7:40 e le 8:40 secondo la stagione. Verso ovest c'è il mare. Non contano alberi e case, e nemmeno la pergola del progetto: sono ore di sole sul terreno nudo, il vero può stare un poco sotto. Posizione del sole: algoritmo del NOAA, con la rifrazione. Il quadrante usa questo calcolo il 21 di ogni mese; negli altri giorni mostra il sole su un orizzonte piatto.
Costruirla
Quanto costa costruirla
Abbiamo fatto il conto voce per voce, sulle tavole del progetto autorizzato: scavi e muri sul versante, la casa in acciaio col tetto verde, finiture e impianti, terrazze, piscina e i muri a secco da rimettere in piedi. Col tasto scegliete se leggere i prezzi del prezzario regionale, o gli stessi col ribasso che un'impresa privata potrebbe fare, che è un'ipotesi nostra.
Il computo voce per voce, con i codici del prezzario in un foglio di calcolo che si può modificare, e il dossier tecnico del lotto li mandiamo su richiesta, dopo un primo contatto.
Come lo sappiamo
Il computo ha 66 voci. Le quantità sono misurate a scala sulle tavole autorizzate (pianta, sezioni, planimetria, parcheggio) e lette nelle tabelle del progetto (186 m³ di scavi e 85 m³ di riporti, superfici, alberi): valgono di massima, in media più o meno il 15%. I prezzi sono quelli del Prezzario regionale dei lavori pubblici del Friuli Venezia Giulia 2026 (DGR 728 del 22/05/2026), che comprendono il 15% di spese generali e il 10% di utile d'impresa; dove il prezzario regionale non ha la voce, il Prezzario del Veneto 2026; dove non ce l'ha nessuno dei due (vetrate minimal, piscina, tetto verde, fitodepurazione, finiture), una stima dichiarata con la sua fonte. La forchetta somma per ogni voce la quantità e il prezzo più bassi, poi i più alti. Il cantiere su un versante raggiungibile solo dalla strada vale il 6-12% dei lavori: è una convenzione, da sostituire col piano di sicurezza. Il ribasso dell'impresa (10-20%) è un'ipotesi: nessuna fonte affidabile dà quello medio dei lavori privati. Stima del 29 ottobre 2026.
Dal progetto alle chiavi
Sulla Costiera il sì più difficile c'è già
Su questo tratto di costa, vincolato per il paesaggio, ogni casa nuova passa prima dalla Commissione per il paesaggio e dalla Soprintendenza. Questo progetto, rivisto dopo i primi pareri, nel 2024 ha avuto il sì della Soprintendenza e l'autorizzazione paesaggistica. Restano il permesso di costruire e il cantiere: ecco i passi, e chi può seguirli per chi compra.
Progetto · rendering del progettistaI passi
- ✓
Autorizzazione paesaggistica · fatto · 2024
Il Comune di Trieste l'ha rilasciata col parere favorevole della Soprintendenza, dopo una revisione che ha arretrato il parcheggio e lo ha ridotto da quattro a due posti. Vale cinque anni: i lavori vanno cominciati entro maggio 2029, e la legge in vigore ne consente la proroga, a certe condizioni, da comunicare prima della scadenza.
- 2
Permesso di costruire · da fare · 3-6 mesi
Si presenta al Comune con, fra l'altro, la relazione geologica, l'autorizzazione allo scarico (il progetto prevede fossa Imhoff e fitodepurazione) e il nulla osta di FVG Strade per l'accesso del parcheggio dalla Strada Costiera.
- 3
Strutture e deposito sismico · da fare · circa un mese
Il progetto strutturale in acciaio si deposita sul sistema della Regione: Trieste è in zona sismica 3, e una casa come questa è un intervento di minore rilevanza.
- 4
Il cantiere · da fare · 12-18 mesi
La casa in acciaio e a secco si monta in fretta; scavi, muri e terrazze su un versante raggiungibile solo dalla strada chiedono il loro tempo. È una stima nostra, da confermare con l'impresa.
- 5
Agibilità · da fare · a fine lavori
Collaudo, accatastamento, intavolazione e attestato di prestazione energetica.
Come lo sappiamo
Iter e scadenze: art. 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004), art. 10-septies del DL 21/2022 nel testo in vigore dal 01/03/2026, legge regionale FVG 19/2009, DPReg 0165/2024. Per legge il permesso richiede circa due mesi e mezzo più le sospensioni; 3-6 mesi è una nostra stima, e i tempi reali possono essere più lunghi. Il rendering è del progettista e fa parte degli elaborati autorizzati.
Vicino
Sette minuti da Grignano, diciotto da Piazza Unità
Il lotto sta sulla Costiera, a ponente della città, sotto il borgo di Santa Croce: Miramare a dieci minuti, Sistiana a dodici, il centro a meno di venti, l'aeroporto a meno di mezz'ora. Ogni meta qui sotto sta nella sua direzione vera; la distanza dal centro è il tempo in auto.
Tutte le mete, coi minuti
La città
- Piazza Unità d'Italia18 min
Il mare
- Porticciolo di Grignano7 min
- Castello di Miramare10 min
- Baia di Sistiana12 min
- Portopiccolo14 min
Partire
- Stazione di Trieste Centrale16 min
- Confine con la Slovenia, Fernetti23 min
- Aeroporto di Trieste26 min
Tempi in auto dalla Strada Costiera all'altezza del lotto, a traffico libero (OSRM su OpenStreetMap, 28 ottobre 2026); direzioni dal lotto.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Terreno
- Superficie
- 1545 m²
- Classe energetica
- Non ancora indicata
- Vista mare
- Sì
›La descrizione completa
Lungo la Strada Costiera, sotto il borgo di Santa Croce, un terreno di 1.545 m² rilevati scende verso il golfo di Trieste su sei terrazze di muri a secco, da oltre sessanta a quarantacinque metri sul mare. Ha già quello che su questa costa è più difficile ottenere: l'autorizzazione paesaggistica per una villa, che il Comune di Trieste ha rilasciato nel 2024 dopo il sì della Soprintendenza. Vale cinque anni e i lavori vanno cominciati entro maggio 2029; il passo successivo è il permesso di costruire.
Il progetto è una casa a un piano di circa 120 m² lordi, appoggiata alla terrazza e coperta da un tetto a prato che la fa sparire nel versante: un soggiorno di 39 m² con la parete vetrata sul mare, la cucina, due camere, un bagno e un bagno di servizio. Davanti, la terrazza in lastre di pietra d'Aurisina con la pergola in legno e una piscina di 5 per 2,5 metri a filo del pavimento; in alto, accanto alla strada, il parcheggio per due auto. I muri a secco si recuperano tutti, e il progetto pianta tredici alberi nuovi.
Il sole arriva da sopra il Carso e resta fino a sera: più di tredici ore il 21 giugno, otto il 21 dicembre, e d'inverno tramonta nel mare aperto. Grignano è a 7 minuti d'auto, Miramare a 10, Piazza Unità a 18, l'aeroporto a 26.
Nella scheda trovate una stima di massima di quanto costa costruirla, fatta voce per voce sulle tavole autorizzate in gran parte coi prezzi del prezzario regionale 2026, da riconfermare con i preventivi delle imprese. Lo studio Metroarea Architetti, con cui lavoriamo dal 2020, può accompagnare chi compra dal permesso di costruire fino alle chiavi.
Prezzo: 650.000 €.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Unità non abitativa (ufficio): le agevolazioni «prima casa» e il prezzo-valore non si applicano. Imposta di registro del 9% sul prezzo, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. ILIA e TARI dipendono dall'uso dei locali e da chi li occupa: si calcolano a parte.
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 26.000 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 3.400-6.700 €stima, IVA e spese comprese
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Dotazioni
- Accesso privato al mare
- Ascensore
- Piscina
- Posto auto
- Sul mare
- Vista mare
- Vista panoramica
- Zona tranquilla
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
Foto ritoccate con l'AI solo nella luce e nei colori: niente è stato aggiunto o tolto. I difetti sono lasciati visibili. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 17 fotografie di questo annuncio sono riprese vere del terreno: 12 col drone del 20 marzo 2025 e 5 col telefono del 4 febbraio 2025. Tutte e 17 sono passate da un modello generativo di immagini (Nano Banana 2 di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield) solo per la luce e il colore: il modello ha calcolato ombre più aperte e un colore più pulito, e questa luce è stata applicata ai pixel della fotografia originale, che conserva i suoi dettagli. Nessun oggetto è stato aggiunto o tolto: terrazze, muri a secco, alberi, il deposito, la strada, le case vicine, il mare e la costa sono quelli fotografati, e nessun difetto è stato attenuato o nascosto.
In 5 fotografie le persone, piccole e lontane, sono state sfocate a mano, senza intelligenza artificiale. Il video di testata è una simulazione fatta con l'intelligenza artificiale (Nano Banana e Kling, tramite Higgsfield) a partire da una ripresa vera del drone: la villa del progetto vi è inserita e la luce dalla notte al giorno è simulata. Il rendering e il modello in 3D mostrano il progetto e non sono fotografie: lo dicono le loro etichette.
Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale del terreno.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 773 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 650.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 32.500 €. Un parere in più costa un caffè.
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