
Villetta con giardino «Le Vigne» — Duino
Frazione Duino/Devin — Località Duino Stazione (complesso «Le Vigne»), Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
575.000 €
Villetta con giardino «Le Vigne» — Duino
Frazione Duino/Devin — Località Duino Stazione (complesso «Le Vigne»), Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
2 posti auto
Coperti, dentro la proprietà
Uno dietro l'altro sotto il portico d'ingresso, compresi nel prezzo.
Tour 3D
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Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villetta a schiera
- Superficie
- 259 m²
- Locali
- 6
- Camere da letto
- 5
- Bagni
- 4
- Piano
- Seminterrato · Terra · Primo (3 livelli)
- Classe energetica
- Non ancora indicata
Descrizione
Villetta a schiera con giardino nel complesso «Le Vigne», a Duino (Duino-Aurisina), località Duino Stazione, a pochi minuti dal mare e dalla costiera. Tre livelli, una casa signorile del 1996 che arriva sul mercato in condizioni ottime per l'età: i proprietari l'hanno sempre vissuta come pied-à-terre per il mare, senza l'usura di un uso quotidiano. Tenuta con cura, appena ripitturata, con la caldaia a condensazione sostituita di recente. Ci si entra e ci si abita; con una spesa contenuta si può ammodernarla e arredarla su misura.
Al primo piano, sotto il tetto, tre mansarde oggi usate come camere matrimoniali, due bagni (uno con vasca, uno con doccia) e un ampio terrazzo «a vasca», con accesso diretto anche dalla padronale. Al piano terra la zona giorno — salotto, con la possibilità di ricavare un caminetto, e cucina — più una camera affacciata sul giardino e un bagno con doccia, comodi per gli ospiti o per chi vuole vivere su un solo livello. Il seminterrato, che al catasto è una cantina, ospita una taverna ampia e fresca d'estate, con locale caldaia e lavanderia, un locale oggi arredato come camera e un bagno. In tutto cinque camere e quattro bagni, seminterrato compreso.
Sul retro un giardino esclusivo — né grande né piccolo — con un grande fico, un ulivo imponente e un roseto di una trentina d'anni; la corte pertinenziale misura circa 313 m². Il portico d'ingresso tiene due auto in fila dentro la proprietà e, per consuetudine, fino a tre auto degli ospiti lungo il muretto perimetrale.
Il contesto conta quanto la casa: un piccolo borgo di villette defilato, dove d'estate si sentono solo le cicale. Il mare è a cinque-dieci minuti a piedi; con una bici elettrica ci si muove tra Sistiana e Duino. Vicino, i servizi di Duino, il Collegio del Mondo Unito, il castello con il sentiero Rilke e il collegamento rapido verso Trieste e l'autostrada per Venezia e Lubiana.
Riscaldamento autonomo a gas metano, caldaia a condensazione sostituita nel 2025 (controllo di efficienza a gennaio 2026, esito conforme). Porta blindata e zanzariere. Vendita tra privati, esente IVA: con il criterio del prezzo-valore le imposte d'acquisto restano contenute (indicativamente ≈ 3.000 € in prima casa). Immobile libero, consegna al rogito; APE in fase di acquisizione.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 3000 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 23.000 €+ IVA
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 606.060 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Tavola 11 di 3
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Cosa dicono le carte
Al catasto il seminterrato è una cantina alta 2,40 metri con il locale caldaia; il piano terra ha soggiorno, una stanza, cucina e bagno; al primo piano tre vani sono indicati come «mansarda», con altezze che partono da 0,70 metri. Oggi nel seminterrato ci sono anche un locale arredato a camera e un servizio che la planimetria non disegna, e le mansarde sono usate come camere. Per un tecnico il seminterrato non è abitabile sulla carta; per le mansarde fa fede il titolo edilizio, e il servizio non disegnato va riportato al catasto prima di un rogito.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- Giardino
- Terrazza
- Posto auto
- Zona tranquilla
- Zona residenziale
- Vicino al mare
- Non arredato
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
Tutte le 55 foto ritoccate con l'AI: 8 modificate e 27 simulazioni, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 55 fotografie di questo annuncio sono scatti della casa, dentro e fuori, e riprese con il drone. Tutte e 55 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 20 soltanto per la luce e i colori; 8 sono state ritoccate senza aggiungere niente, 7 togliendo oggetti e una attenuando delle macchie di umidità; 27 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». Nelle simulazioni il modello ha aggiunto o inventato cose che nella realtà non ci sono: in 10 il prato, che negli scatti è secco, rado o incolto, in parte terra nuda e coperto di foglie secche, è reso verde e fitto (in una ripresa con il drone sono i prati e i campi secchi del quartiere, con una luce resa più calda); in 12 sono state aggiunte nuvole nel cielo, in una insieme al prato verde; in 3 foto delle camere sulla rete del letto, che è senza materasso, sono stati aggiunti materasso, lenzuola e cuscini, e in una il materasso nudo è coperto da un lenzuolo bianco con un cuscino; sul terrazzo, vuoto, sono stati aggiunti un olivo in vaso, una fioriera di rosmarino e vasi di lavanda e di gerani; in una stanza la vista nella finestra, buia nello scatto, è inventata.
In una ripresa con il drone il modello ha ridisegnato la torre del castello sullo sfondo, e in 4 foto ha allargato l'inquadratura, inventando ciò che sta oltre i bordi dello scatto, in una anche la casa vicina sullo sfondo. Sono stati tolti: i fili elettrici che escono dal soffitto dove manca il lampadario e lampadine appese al soffitto; una scopa e un oggetto rosso a terra; tavolini, una sedia da bambini, una cyclette, una macchinina giocattolo, un mobile basso, scatoloni e scatole, giocattoli, borse e gli oggetti di una stanza in fondo; un tubo da giardino sul vialetto. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile.
Il modello ha anche attenuato dei difetti che nella realtà ci sono: in 2 foto le macchie di umidità alla base dei muri, e sul terrazzo le macchie chiare del pavimento in cotto, che appare uniforme. Per il resto, secondo il confronto con gli scatti, casa, tetto, portico, muri, travi, porte, finestre, termosifoni, mobili, pavimenti delle stanze, vialetto, siepi, alberi, strade e costa sono quelli fotografati. Anche nelle foto toccate solo per la luce il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata.
Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
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