N. 0175 · Carso e Altopiano
Villa curatissima Loc. Banne, Opicina
Località Banne, Carso e Altopiano, Trieste
690.000 €
Villa · 255 m² · 3 camere · 3 bagni · su più livelliClasse energetica B52 foto
Mutuo2.193 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,74%CalcolaVilla curatissima Loc. Banne, Opicina
Località Banne, Carso e Altopiano, Trieste
≈ 1.070 m²
Una dolina carsica, di proprietà
Una conca coperta di bosco, tipica del Carso, fa parte della proprietà e si raggiunge dal giardino.
Due particelle catastali di terreno, oltre al lotto della casa.
2024
La caldaia è del 2024
Riscaldamento autonomo a gas con caldaia a condensazione; nel salone, una stufa a legna.
Tour 3D
Visita la casa adesso
Data della scansione: 4 giugno 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Video
Le superfici, in scala
La casa, e il bosco della dolina.
La dolina misura circa cinque volte la superficie catastale della casa. Qui sotto, in scala.
206 m²
la casa, superficie catastale
20 m²
il box, catastale
≈ 1.070 m²
la dolina, a bosco
Le aree dei quadrati sono proporzionali ai metri quadri. Il giardino attorno alla casa non è misurato nei documenti e qui non compare.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 255 m²
- Locali
- 4
- Camere da letto
- 3
- Bagni
- 3
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica
- B · 49,64 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 18,39 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: alta
- Stato
- Ottimo / Ristrutturato
- Cucina
- Abitabile
- Terrazzo
- Sì
- Giardino
- Privato
- Riscaldamento
- Autonomo
Descrizione
Località Banne, sull'altipiano di Opicina: una villa indipendente di 255 mq costruita nel 2006 e mantenuta in condizioni pari al primo ingresso, in una delle zone più verdi e tranquille del carso triestino, a pochi minuti dal centro.
Circondata da un giardino privato curato con patio esterno, la casa si sviluppa su tre livelli, con ambienti ampi e luminosi. Fa parte della proprietà anche la dolina adiacente, un bosco privato che si raggiunge direttamente dal giardino: un angolo di natura riservato.
Al piano terra, cucina separata, salone con stufa in maiolica e grandi vetrate sul verde, una camera utilizzabile come studio e un bagno finestrato. Al piano superiore la zona notte, con la seconda camera, un bagno e la camera padronale che accede alla terrazza. Nel seminterrato una taverna spaziosa con due locali (predisposti per una seconda cucina e per una stufa/caldaia a legna), un terzo bagno con zona lavanderia e un ripostiglio.
Completa il tutto un ampio box auto indipendente con basculante automatico. Riscaldamento autonomo, arredamento in parte incluso.
Nel dettaglio
Per chi vuole sapere tutto
Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.
Accanto alla casa il Carso si apre in una dolina, una conca larga una settantina di metri e profonda circa quindici. La parte privata, circa 1.070 m², parte dal giardino, scende per 13 metri fra gli alberi e risale fin quasi all'orlo opposto, 80 metri più in là. Tocca il profilo per leggere quote e distanze.
Paleocene-Eocene inferiore, circa 65-50 milioni di anni fa
Cretaceo superiore-Paleocene, circa 100-56 milioni di anni fa
Profilo lungo la linea che dalla casa attraversa la parte privata verso nord-est: quote del terreno dal rilievo LiDAR della Regione (modello a 1 m, 2009), una ogni 2 m; confini delle particelle dalla mappa catastale dell'Agenzia delle Entrate; roccia dalla carta geologica regionale. Gli alberi non sono disegnati: la linea è il terreno.
Secondo l'ARPA la Bora si attenua passando dalla costa di Trieste all'altopiano carsico. Nei quindici giorni di Bora più forte dal 2020, le stazioni sopra i 260 metri hanno avuto in mediana al massimo tre quarti della raffica del Molo; il 1° marzo 2023 al Molo la Bora è rimasta sopra i 72 km/h per 1010 minuti, a Borgo Grotta Gigante per 2. Banne sta sullo stesso altopiano, a 351 metri, con la stessa forma del terreno delle stazioni di Prosecco, Sgonico e Borgo Grotta Gigante; lì però nessuno l'ha mai misurata.
Raffiche: ARPA FVG-OSMER e Protezione civile FVG, tabelle del vento dei report meteo di evento 2020-2026 (CC BY-SA 3.0 IT), quindici giorni di Bora forte; sotto i 72 km/h le tabelle non riportano il valore. Attenuazione dalla costa all'altopiano: ARPA FVG-OSMER, «Il vento in FVG», scheda 3, p. 14. Forma del terreno di Banne e delle stazioni: DTM LiDAR 1 m 2009 della Regione FVG (orizzonte verso la Bora, distanza dal bordo dell'altopiano).
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 27.600 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 2.400-4.800 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 363 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
2.193 €al mese
per un mutuo di 483.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,74%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
- Rata mensile
- 2.193 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 306.592 €
- Totale dovuto
- 796.490 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 247.800 € - 252.600 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 6.580 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo207.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA33.672 €
- Spese del mutuo2.558 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)4.520 € - 9.360 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.208 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 109 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Planimetria catastale, ripulita dei dati personali: nomi dei locali e altezze sono quelli del documento depositato al Catasto.
Cosa dicono le carte
Al catasto la taverna con la seconda cucina del seminterrato è fatta di cantine, alte 2,40 metri: oggi si usa così, ma sulla carta resta un locale accessorio.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
20 foto su 52 ritoccate con l'AI: 18 modificate, indicate sulla foto; 2 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 52 fotografie di questo annuncio sono scatti degli interni, della casa, del giardino e del garage, fra cui almeno una ripresa con il drone. 20 fotografie su 52 sono state modificate con l'intelligenza artificiale; le altre 32 non sono passate dall'intelligenza artificiale. Gli strumenti sono due: 11 foto sono state ritoccate soltanto con lo strumento Ripulisci (Clean Up) di Apple Foto, che usa l'intelligenza artificiale generativa; 9 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield), e 7 di queste prima anche dallo strumento Ripulisci. In 18 delle 20 sono stati tolti oggetti e persone o resi irriconoscibili dettagli personali; 2 sono state toccate soltanto nella luce e nei colori.
Sono stati tolti: una persona, in 6 foto; un cestino accanto a un letto; un contenitore appoggiato al muro della casa, in 2 foto; i cavi aerei sopra le case vicine e nel cielo; una placca elettrica su un pilastro e, dalla facciata, una presa elettrica esterna e una placca. Per riservatezza sono state rese illeggibili o tolte le targhe delle auto, in 4 foto, sono stati resi irriconoscibili i volti nelle fotografie di famiglia incorniciate, in 2 foto, e in una sono state sfocate le case vicine sullo sfondo. Non è stato aggiunto niente: nessuna foto è una simulazione.
Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Fra le cose tolte ci sono elementi fissi che nella realtà ci sono: la presa elettrica e la placca sulla facciata, la placca sul pilastro e i cavi aerei. Il confronto con gli scatti non ha trovato altri cambi alle parti fisse.
Luce e colori, dove sono stati corretti, lo sono stati come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Il video
Video montato a partire da fotografie di questa casa, in parte modificate con l'AI (i dettagli di ogni foto sono nelle didascalie della galleria). La voce fuori campo è generata con l'AI.
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 778 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 700.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 35.000 €. Un parere in più costa un caffè.
Vedi tutte le ville in vendita a Trieste →
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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