Villino (pluri unità) con parco gigante, vista mare. Via degli Olmi alta
Via Degli Olmi, Carso e Altopiano, Trieste
795.000 €
Villa · 200 m² · 2 camere · 2 bagni · su più livelli · Classe energetica G24 foto
Mutuo2.527 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,74%CalcolaVillino (pluri unità) con parco gigante, vista mare. Via degli Olmi alta
Via Degli Olmi, Carso e Altopiano, Trieste
La casa in tre numeri
94%
Del terreno vede il mare
A occhio d'uomo, misurato ogni quattro metri sul rilievo laser della Regione, con le case della città davanti: dal golfo di Trieste alla costa istriana.
Contando anche gli alberi come muri pieni: 28%.
24.181 m²
Di terreno, in un solo corpo
Ventidue particelle fra bosco, terrazzi, prati, orti e vigne, intorno a una casa di 150 m² catastali.
Tavolare e catasto.
3 min
Dalla SISSA e dalla Scuola internazionale
In auto. Piazza Unità è a 9 minuti, l'Obelisco e la Strada Napoleonica a un quarto d'ora a piedi, l'aeroporto a mezz'ora.
Percorsi su OpenStreetMap, a traffico libero.
Tour 3D
Dentro la casa, stanza per stanza
Data della scansione: 15 luglio 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Video
Dal prato, in un'unica ripresa
Il mare comincia fra i pini
Trenta secondi girati sul terreno il 26 marzo 2025, senza tagli: dalla panchina sotto i pini si va verso la luce, e tra i tronchi compare il golfo. Il drone vola all'altezza di chi cammina; in alto a sinistra, l'altezza che ha registrato, secondo per secondo.
Ripresa vera col drone, 26 marzo 2025, pomeriggio · Nessun modello generativo: solo luce e colori corretti.
La foto vera, i nomi calcolati
Ventisette metri sopra il prato
Il drone sale sopra le chiome e il golfo si apre: il porto, il Porto Vecchio, Muggia, la costa istriana fino a Pirano e a Punta Salvore. I nomi non li abbiamo messi a occhio: li ha proiettati il calcolo, dalla posizione e dalla quota scritte nel file della foto. Accendete la costa calcolata: è la linea del mare che il calcolo vede da qui, e combacia con quella della foto.
Foto vera col drone, 16 maggio 2025, 27 m sopra il punto di decollo sul prato · nessun ritocco
Come lo sappiamo
Come è fatto: posizione e quota dal file della foto; direzione, inclinazione e focale ricavate facendo combaciare il mare della foto con il mare calcolato. Il campo visivo che ne esce, 69°, è quello dichiarato per la camera del drone. Un nome compare solo se da lì il luogo sta sopra il profilo del terreno e delle case.
Il mare, misurato
Il golfo si vede dal 94% del terreno
Una foto mostra un punto alla volta. Qui il terreno è stato misurato punto per punto, ogni quattro metri, sul rilievo laser della Regione e con le case della città davanti: per ogni punto, quanta parte dell'orizzonte occupa il mare. Scegliete da dove guardare. La tavola mostra che cosa si vede da lì a occhio d'uomo, con i nomi dei luoghi, e dove tramonta il sole nel giorno che volete.
- 94%
- del terreno vede il mare a occhio d'uomo, con le case della città davanti
- 28%
- anche contando ogni albero come un muro pieno
- 129°
- di orizzonte occupati dal mare, nel punto più aperto
- 2,2 km
- dal mare, in linea d'aria
Come lo sappiamo
Come è fatto. Terreno: modello digitale del terreno da rilievo laser della Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia (passo 1 m e 10 m); oltre i confini regionali, i dati di elevazione Terrarium. Edifici: altezze di OpenStreetMap. Alberi: rilievo delle chiome di Meta e World Resources Institute (2018). Perimetro: le 22 particelle del catasto (Agenzia delle Entrate). Occhio a 1,6 m dal suolo, curvatura della Terra e rifrazione comprese; un luogo ha il suo nome sulla tavola solo se da quel punto sta sopra il profilo del terreno. Sole: algoritmo del NOAA. Ortofoto: Regione FVG, 2017-2020. È un calcolo, non una fotografia: il riferimento resta la visita.
La collina in 3D
Sopra la città, col golfo davanti
Il terreno in oro: 22 particelle in un solo corpo, 254 × 162 m, da 281 a 315 m sul mare. Sotto, la città; davanti, il golfo fino all'Istria. Girate il modello o scegliete una vista.
Cammina il terreno
Due giorni a piedi nel parco, punto per punto
Il 16 maggio e il primo luglio 2025 abbiamo camminato il terreno col telefono in mano. Ogni punto sulla foto dall'alto è dove è partita una ripresa: toccalo e la vedi, con l'ora e il sole di quel momento. Dai pini davanti alla casa al golfo fra gli alberi.
Il terreno e la casa
Ventiquattromila metri quadri intorno a una casa di centocinquanta
Ventidue particelle in un solo corpo: 24.181 m² secondo tavolare e catasto. Quasi metà è bosco, a nord e a est; il resto sono terrazzi, prati, orti e vigne da riprendere, sul versante che guarda il mare. Qui sotto, in scala.
24.181 m²
il terreno
150 m²
la casa principale, catastali
Come lo sappiamo
Le superfici dei quadrati sono proporzionali ai metri quadri. Il terreno: 11.717 m² di bosco, 10.507 di vigne, orti, prati e pascolo, 1.957 di case e corti.
Nel verde, vicino a tutto
Due minuti dal Carso, nove da Piazza Unità
La casa sta in alto, fra Cologna e Conconello, sul bordo del Carso: l'Obelisco e la Strada Napoleonica sono a un quarto d'ora a piedi, la SISSA e la Scuola internazionale a tre minuti d'auto, il centro a meno di dieci, l'aeroporto a mezz'ora, Lubiana a un'ora. Ogni meta qui sotto sta nella sua direzione vera; la distanza dal centro è il tempo in auto.
Tutte le mete, coi minuti
Il Carso
- Obelisco e Strada Napoleonica2 min17 min a piedi
- Grotta Gigante8 min
- Val Rosandra13 min
Scuole e scienza
- SISSA3 min25 min a piedi
- Scuola internazionale di Trieste4 min29 min a piedi
- Università di Trieste7 min
- Area Science Park8 min
- ICTP17 min
La città
- Stazione Centrale7 min
- Piazza Unità d'Italia9 min
Il mare
- Barcola, il lungomare11 min
- Castello di Miramare18 min
Sport
- Golf Club Trieste8 min
Ospedali
- Ospedale Maggiore10 min
- Ospedale di Cattinara11 min
Partire
- Confine con la Slovenia (Fernetti)7 min
- Aeroporto di Trieste34 min
- Lubiana1 h 05
- Aeroporto di Lubiana1 h 17
- Aeroporto di Venezia1 h 40
- Venezia, Piazzale Roma1 h 48
Come lo sappiamo
Tempi calcolati il 16 ottobre 2026 su OpenStreetMap (OSRM, routing.openstreetmap.de) dalla casa, a traffico libero: nelle ore di punta serve qualche minuto in più. I tempi a piedi non contano la salita.
Nel dettaglio
Per chi vuole sapere tutto
Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.
Sei voli pubblici sullo stesso quadrato, dal 1989 al 2017: le terrazze coltivate intorno alla casa, i filari che arrivano fin sotto, il bosco che sale sul versante. Il catasto chiama ancora vigneto 5.397 m² del lotto.
Bianco e nero: la casa fra campi a terrazze.
Ortofoto in bianco e nero, volo del 1989 (serie «1988-89») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Le terrazze coltivate disegnano il versante.
Ortofoto in bianco e nero, volo del 1997 (serie «1994-98») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
A colori: filari di vite intorno alla casa, il bosco sul versante.
Ortofoto a colori, volo del 1998 (serie «2000») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Ortofoto a colori, volo del 2007 (serie «2006») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
A sud-est della casa, dove c'erano i filari, c'è prato; a nord-ovest le vigne restano.
Ortofoto a colori, volo del 2011 (serie «2012») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Alberi spogli: si rivedono i muretti delle terrazze sotto il bosco.
True ortofoto 2017-2020, volo del 2017 · Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia (CC BY 4.0)
Foto vere: nessun modello generativo, solo ritaglio, ricampionamento a 0,5 m per pixel e allineamento sul volo del 2017, che corregge spostamenti di pochi metri fra un volo e l'altro (dove il luogo è cambiato troppo per allinearlo, vale la georeferenziazione del volo). Inquadratura di 640 × 480 m, nord in alto.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 200 m²
- Locali
- 5
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 2
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica
- G · 282,58 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 0,48 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: media
- Stato
- Buono / Abitabile
- Cucina
- Angolo cottura
- Giardino
- Privato
- Vista mare
- Sì
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
Via degli Olmi, alture di Trieste. Una proprietà affacciata sul Golfo dall'alto del Carso, a pochi minuti dal centro eppure dentro il verde vero.
Il terreno privato misura 24.181 mq: accesso comodo in auto, parcheggio senza limiti, la riservatezza che solo un lotto di questa ampiezza consente. Il corpo principale è una villa su un unico livello, circa 150 mq in ottime condizioni. Due camere e uno stanzino oggi usato come terza camera, due bagni, un salotto con stufa in maiolica e ampie vetrate che si aprono sul giardino vista mare, tra pini marittimi ormai imponenti.
Poco distante sorgono l'antica casa del custode, nata come casetta rurale nel 1938, con la stalla e l'aia: costruzioni da recuperare. Prima di qualsiasi progetto vi diamo il quadro della loro situazione urbanistica, da leggere insieme a un tecnico.
Posizione dominante e appartata, paesaggio carsico, uno sguardo che tiene dentro città e mare: chi cerca spazio, verde e margine — residenziale o ricettivo — qui lo trova.
Prestazione energetica. L'attestato riguarda la casa principale, il civico 33: classe G, indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren) 282,58 kWh/m² anno, rinnovabile (EPgl,ren) 0,48 kWh/m² anno; prestazione del fabbricato bassa d'inverno e media d'estate. Riscaldamento e acqua calda con una caldaia a condensazione a gas del 2012. APE valido fino al 16/10/2036.
Prezzo € 795.000.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 31.800 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 2.600-5.100 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 315 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
2.527 €al mese
per un mutuo di 556.500 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,74%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
- Rata mensile
- 2.527 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 353.248 €
- Totale dovuto
- 917.325 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 284.800 € - 289.900 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 7.581 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo238.500 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA38.796 €
- Spese del mutuo2.741 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)4.770 € - 9.840 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.391 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 125 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Planimetria catastale 11 di 9
Planimetria catastale, ripulita dei dati personali: nomi dei locali e altezze sono quelli del documento depositato al Catasto.
Cosa dicono le carte
Al catasto il corpo principale ha tre stanze, uno stanzino e una lavanderia: delle quattro stanze che conta l'annuncio, una è lo stanzino. Le pertinenze del civico 35 sono cantine e un ex fienile, cioè locali accessori.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- Da ristrutturare
- Giardino
- Indipendente
- Posto auto
- Vista mare
- Vista panoramica
- Camino
- Barbecue
- Vista sul verde
- In collina
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
9 foto su 24 ritoccate con l'AI: 1 modificata e 2 simulazioni, indicate sulla foto; 6 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 24 fotografie di questo annuncio sono scatti della proprietà, a terra e con il drone. 9 delle 24 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield); le altre 15 non sono passate dall'intelligenza artificiale. Delle 9, 6 sono state toccate solo per la luce e i colori; in una il ritocco di luce e colori ha cambiato il colore della facciata, che nella realtà è verde chiaro e nella foto risulta beige; 2 sono simulazioni, che sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». In una ripresa con il drone il modello ha disegnato in alto un cielo con nuvole e colline lontane dove nello scatto c'è il bosco, ha reso interamente visibile l'edificio a destra, che nello scatto è in parte nascosto dagli alberi, aggiungendo arbusti fioriti, e ha tolto un cartello e alcuni oggetti davanti alla porta della casa.
In un'altra foto ha aggiunto un vaso in terracotta davanti al muro, sotto la finestra. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile; lo stesso vale per la parte dell'edificio che nello scatto era coperta dagli alberi. Per il resto, secondo il confronto con gli scatti, le case, le forme, le finestre, le pietre, il terreno e il giardino sono quelli fotografati.
Anche nelle foto toccate solo per la luce il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 800.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 40.000 €. Un parere in più costa un caffè.
Vedi tutte le ville in vendita a Trieste →
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Private Collection
Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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