N. 0136 · Semicentro
Villa d'epoca da ristrutturare, parco privato — San Luigi
Via Ippolito Pindemonte, Semicentro, Trieste
620.000 €
Villa · 394 m² · 10 camere · 2 bagni · su più livelli20 foto
Mutuo1.959 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,69%CalcolaVilla d'epoca da ristrutturare, parco privato — San Luigi
Via Ippolito Pindemonte, Semicentro, Trieste
La casa in tre numeri
3
Tre unità già distinte in catasto
La principale va dalle cantine al sottotetto; al primo e al secondo piano ci sono due appartamenti, ognuno con la sua cucina.
Restare a tre case, farne due o tornare a una sola lo deciderà il progetto.
1939
In catasto dal 1939
Le planimetrie catastali dei due appartamenti sono del 1939 e del 1940.
L'anno di costruzione non è documentato: la villa, allora, c'era già.
3,00 m
L'altezza dei piani principali
Nelle planimetrie catastali: 3,00 m al piano terra, da 3,05 a 3,10 m al primo piano.
Al secondo piano l'appartamento è alto 2,50 m.
Tour 3D
Dentro, com'è oggi
Data della scansione: 6 agosto 2026. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
San Luigi · Via Ippolito Pindemonte
+11 m
La casa sta undici metri sopra la strada
Da Via Pindemonte si sale lungo il muro di contenimento e due ripiani di giardino, a cinque e a nove metri, fino al piano della villa. Il lotto misura 900 m², e 720 sono giardino.
- Lotto di 900 m²
- 720 m² di giardino
- Cantine, due piani e il sottotetto
Gli interni
Stanza per stanza
Istantanee dal tour 3D, scansionato il 6 agosto 2026, pubblicate senza ritocchi: le stanze come erano quel giorno, arredi compresi. Due stufe in maiolica, i parquet a spina di pesce, una veranda sul verde e, dall'ultimo piano, Trieste.
L'ingresso e la scala, con la ringhiera lavorata
La veranda: una parete di vetro sul verde, il soffitto in legno
Il salone e la stufa in maiolica. La carta da parati si stacca: va rifatta
La libreria e il soggiorno, col parquet a spina di pesce
La sala da pranzo: dalla finestra, Trieste
Il salottino, con la specchiera dorata
La cucina, con la finestra sul verde
Una camera, con la seconda stufa in maiolica
La scala di legno che sale all'ultimo piano
All'ultimo piano, una camera con i mobili a muro
Dalla finestra della stessa camera, i tetti di Trieste
Le misure
Più giardino che casa
Dentro la villa, dalle cantine al sottotetto, si calpestano 288 m²; intorno ci sono 720 m² di giardino. I quadrati hanno l'area proporzionale ai metri quadri.
288 m²
dentro la villa, calpestabili
720 m²
il giardino
Come lo sappiamo
Tavola dello stato di fatto di Metroarea Architetti, 13 maggio 2026. Le superfici lorde dei quattro livelli sono 506 m²; in catasto le tre unità sommano 394 m².
Il giardino, dall'alto
720 m²
Oggi è un bosco
Cresciuto libero per anni, il verde della casa e quello dei giardini vicini, dall'alto, sono un bosco solo: i 720 m² della proprietà sono una parte di questa inquadratura. È la parte più grande della casa, e quella su cui un progetto può fare di più.
Lo studio di fattibilità
Una villa, tre appartamenti o due case
In catasto la villa è già divisa in tre unità, anche se non per piani. Metroarea Architetti, lo studio con cui seguiamo le ristrutturazioni, ne ha disegnato due versioni; in entrambe il muro su strada si apre per cinque box, e una torre nuova sale dalla strada al giardino.
Per chi costruisce
Le regole del lotto
Bo4
Zona del Piano regolatore
«Città degli oggetti»: case di tre o quattro piani con giardino, permesso diretto senza piano attuativo; ammessi residenza, albergo, uffici, servizi e negozi
2,00 m³/m²
Indice di fabbricabilità del lotto
metri cubi per ogni metro quadrato di lotto
10,50 m
Altezza massima
in facciata, come la misura la legge regionale 19/2009
30 %
Copertura massima del lotto
e almeno il 40% di suolo permeabile nelle costruzioni nuove
5 m · 10 m
Distanze: dai confini · fra pareti finestrate
costruire in aderenza è ammesso
Art. 120
«Consentite tutte le categorie di interventi»
la villa non è fra gli edifici di pregio del Piano, per i quali vale il solo restauro; il lotto è in area di tutela paesaggistica (1959) e ogni progetto esterno chiede l'autorizzazione paesaggistica
Come lo sappiamo
Una lettura delle norme del Piano regolatore vigente (zona Bo4, articoli 25 e 120): va confermata con il certificato di destinazione urbanistica e con un tecnico.
Prima e dopo
La facciata, come potrebbe diventare
A sinistra la foto vera, dal drone. A destra la stessa inquadratura rifatta da un modello di intelligenza artificiale, come potrebbe diventare dopo i lavori: la villa tiene i suoi due colori, ocra sopra e crema al piano terra. Trascina il cursore.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 394 m²
- Locali
- 10+
- Camere da letto
- 10
- Bagni
- 2
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica
- Non ancora indicata
- Stato
- Da ristrutturare
- Cucina
- Abitabile
- Giardino
- Privato
- Piani edificio
- 3
- Ascensore
- No
- Box / posti auto
- Allo stato attuale la proprietà non dispone di posti auto né di box. Il muro di contenimento lungo Via Ippolito Pindemonte si presta alla realizzazione di box auto interrati: ipotesi orientativa, da verificare con il proprio tecnico presso gli uffici comunali.
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
San Luigi è una di quelle colline dove il traffico di Trieste si perde, e il centro resta comunque a pochi minuti d'auto. Al civico 3 di Via Ippolito Pindemonte una villa d'epoca, indipendente, aspetta di essere ripensata piano per piano.
Sulla carta non è una casa sola. I 394 m² catastali sono già ripartiti in tre unità autonome, tutte in categoria A/7: il subalterno principale, 245 m² e 6,5 vani, che sale dal seminterrato al secondo piano; un appartamento di 89 m² e 4 vani al primo; un terzo di 60 m² e 3,5 vani al secondo. Quattordici vani in tutto. L'edificio conta un seminterrato e tre livelli fuori terra, uniti da sole scale interne — ascensore non ce n'è. Nell'interrato due cantine; al piano terra una veranda aperta sul giardino. Le altezze ai piani principali sfiorano i tre metri.
Il giardino è di proprietà, digrada su più quote e verso strada è trattenuto da un muro di contenimento. Posti auto, oggi, non ce ne sono; ma proprio quel muro, sfruttando il Piano Casa regionale, si presta a ricavare box interrati.
C'è da ristrutturare per intero, impianti inclusi: ed è proprio qui che sta l'occasione. Tre enti catastali distinti, un parco privato ampio e i margini del Piano Casa aprono più strade: un piccolo condominio di tre appartamenti, una soluzione bifamiliare, oppure il ritorno alla villa unifamiliare di un tempo.
Trattandosi di vendita tra privati non è dovuta IVA, ma la sola imposta di registro. La casa è libera e non abitata: le visite si organizzano senza vincoli di preavviso. Prezzo € 620.000.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 17.581 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 24.800 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 2.400-4.700 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 670.200 € – 672.500 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Costi di gestione annui
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 485 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
1.959 €al mese
per un mutuo di 434.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,69%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
La Regione garantisce la parte oltre l'80%, fino a 42.500 €: su questa casa il mutuo può arrivare all'85% del valore (al 100% fino a 170.000 €). Per chi risiede in FVG da 24 mesi, ha un reddito da lavoro e non ha altre case; mutuo da 10 a 30 anni, fino a 150 mq utili, classe energetica almeno F; si chiede a una banca convenzionata prima del rogito.
- Rata mensile
- 1.959 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 271.250 €
- Totale dovuto
- 711.694 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 240.600 € - 245.300 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 5.877 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo186.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)17.581 €
- Provvigione con IVA30.256 €
- Spese del mutuo2.435 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)4.370 € - 9.050 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.085 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 98 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Garanzia integrativa sul mutuo: Regione FVG
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Planimetria catastale 11 di 4
Planimetria catastale, ripulita dei dati personali: nomi dei locali e altezze sono quelli del documento depositato al Catasto.
Cosa dicono le carte
Le planimetrie in atti sono del 2012 per l'unità principale e del 1939-40 per i due appartamenti: insieme contano otto vani principali, cucine escluse. Le schede d'epoca possono non descrivere la distribuzione di oggi; con la ristrutturazione andranno aggiornate.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- Giardino
- Da ristrutturare
- Vista sul verde
- Indipendente
- D'epoca
- Zona tranquilla
- Zona residenziale
- In collina
- Cantina
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
9 foto su 20 ritoccate con l'AI solo nella luce e nei colori: niente è stato aggiunto o tolto. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 20 fotografie di questo annuncio sono di due tipi. Tutte e 9 le riprese con il drone, dell'immobile e dei dintorni, sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield), soltanto per correggere luce e colori. Non è stato tolto né aggiunto niente: nessun oggetto è stato cancellato e nessun elemento è stato inventato.
Per questo non ci sono parti ricostruite al posto di oggetti tolti; il modello ha però ricalcolato l'intera immagine, e la grana fine di superfici e vegetazione l'ha ricostruita lui, in modo plausibile: non è fotografata. Edifici, vegetazione e vedute sono quelli delle riprese. Le altre 11 fotografie sono istantanee degli interni tratte dal tour virtuale 3D, scansionato il 6 agosto 2026, e sono pubblicate senza nessun intervento, né dell'intelligenza artificiale né di ritocco: mostrano le stanze come erano quel giorno, arredi compresi.
Nella pagina della casa c'è anche una simulazione della facciata, generata con lo stesso modello e indicata come tale: non è una fotografia dell'immobile e non è fra le 20. Le fotografie originali delle riprese con il drone sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Il video
Video generato con l'AI (modello Kling, tramite Higgsfield) a partire dalle riprese col drone della galleria di questa casa, ritoccate con l'AI solo nella luce e nei colori: i movimenti di camera sono sintetici, non una ripresa. Il video è muto.
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 783 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 600.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 30.000 €. Un parere in più costa un caffè.
Vedi tutte le ville in vendita a Trieste →
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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