Št. 0136 · Širše središče

Zgodovinska vila, potrebna prenove, z zasebnim parkom – Sveti Alojzij (San Luigi)

Via Ippolito Pindemonte, Širše središče, Trst

620.000 €

Vila · 394 m² · 10 spalnic · 2 kopalnici · na več ravneh20 fotografij

Kredit1.959 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,54 % · EOM 3,69 %Izračun

Via Ippolito Pindemonte, Širše središče, Trst

Rezervirajte zasebni ogled

Rezervirajte zasebni ogled WhatsApp

Hiša v treh številkah

3
Tri enote, že ločene v katastru
Glavna sega od kleti do podstrešja; v prvem in drugem nadstropju sta dve stanovanji, vsako s svojo kuhinjo.
Ali ostanejo tri enote, nastaneta dve ali spet ena sama hiša, bo določil projekt prenove.
1939
V katastru od leta 1939
Katastrska načrta obeh stanovanj sta iz let 1939 in 1940.
Leto gradnje ni dokumentirano: vila je takrat že stala.
3,00 m
Višina glavnih etaž
Po katastrskih načrtih: 3,00 m v pritličju, od 3,05 do 3,10 m v prvem nadstropju.
Stanovanje v drugem nadstropju je visoko 2,50 m.

3D-ogled

Notranjost, kakršna je danes

O tem domu, o katerem koli drugem na spletni strani ali o nakupu v Trstu: kar vprašajte. Odgovarja Claude, naš Concierge z umetno inteligenco – lahko se zmoti, in to tudi pove. Pogovori se beležijo in jih lahko ekipa ponovno prebere.

Zgodovinska vila, potrebna prenove, z zasebnim parkom – Sveti Alojzij (San Luigi) — Hiša stoji enajst metrov nad cesto

San Luigi · Via Ippolito Pindemonte

+11 m

Hiša stoji enajst metrov nad cesto

Z ulice Via Pindemonte se vzpnete ob opornem zidu in mimo dveh vrtnih teras, na petih in devetih metrih, do višine vile. Parcela meri 900 m², od tega je 720 m² vrta.

Parcela 900 m²
720 m² vrta
Kleti, dve nadstropji in podstrešje

Notranjost

Prostor za prostorom

Posnetki iz 3D-ogleda, skeniranega 6. avgusta 2026 in objavljeni brez obdelave: prostori, kakršni so bili tisti dan, skupaj z opremo. Dve lončeni peči, parket v ribji kosti, veranda proti zelenju in z vrhnjega nadstropja Trst.

Vhod in stopnišče z okrasno ograjo
Veranda: steklena stena proti zelenju, lesen strop
Salon z lončeno pečjo. Tapeta odstopa in jo bo treba obnoviti
Knjižna polica in dnevna soba s parketom v ribji kosti
Jedilnica: skozi okno Trst
Mali salon s pozlačenim ogledalom
Kuhinja z oknom proti zelenju
Spalnica z drugo lončeno pečjo
Leseno stopnišče v vrhnje nadstropje
V vrhnjem nadstropju soba z vgradnim pohištvom
Z okna iste sobe strehe Trsta

Mere

Več vrta kot hiše

V vili je od kleti do podstrešja 288 m² uporabne talne površine, okoli nje pa 720 m² vrta. Ploščina vsakega kvadrata je sorazmerna s kvadratnimi metri.

288 m²

v vili, uporabna površina

720 m²

vrt

Kako to vemo

Risba obstoječega stanja, Metroarea Architetti, 13. maj 2026. Bruto površina štirih etaž je 506 m²; v katastru imajo tri enote skupaj 394 m².

Zgodovinska vila, potrebna prenove, z zasebnim parkom – Sveti Alojzij (San Luigi) — Danes je to gozdiček

Vrt od zgoraj

720 m²

Danes je to gozdiček

Zelenje hiše in sosednjih vrtov, ki je leta raslo prosto, je od zgoraj videti kot en sam gozdiček: 720 m² posesti je le del tega kadra. To je največji del posesti in del, kjer lahko projekt naredi največ.

Študija izvedljivosti

Ena vila, tri stanovanja ali dve hiši

V katastru je vila že razdeljena na tri enote, čeprav ne po etažah. Metroarea Architetti, biro, s katerim spremljamo prenove, je zarisal dve različici; v obeh se zid ob cesti odpre za pet garaž, nov stolp pa vodi s ceste do vrta.

Od spredaj, s ceste

Parcela od zgoraj

Ena sama vila

Vilakleti in tri etaže · 288 m² uporabne površine
Vrt720 m², vse okoli hiše

V katastru: tri enote — glavna od kleti do drugega nadstropja (245 m²) ter dve stanovanji v prvem in drugem nadstropju (89 in 60 m²).
Parkirnih mest danes ni.

Neto projektne površine z risb z dne 13. maja 2026: študija izvedljivosti, ne odobren projekt. Garaže, stolp, ureditev podstrešja in nove enote mora odobriti občina. V drugem nadstropju je danes uporabnih 48 m², ker se streha ob straneh spusti do 40 cm: 108 m² prve različice predvideva, da se v celoti uredi za bivanje. Levo in desno gledano s ceste; risbe so sheme načrtov, ne v merilu.

Kdo je Metroarea in kako z njimi prenavljamo →

Za investitorje

Pravila parcele

Bo4

Cona prostorskega načrta

«Mesto objektov»: hiše s tremi ali štirimi etažami in vrtom, neposredno dovoljenje brez izvedbenega načrta; dovoljeni so bivanje, hotel, pisarne, storitve in trgovine

2,00 m³/m²

Gradbeni indeks parcele

kubičnih metrov na vsak kvadratni meter parcele

10,50 m

Največja višina

na fasadi, kot jo meri deželni zakon 19/2009

30 %

Največja pozidanost parcele

in vsaj 40 % prepustnih tal pri novogradnjah

5 m · 10 m

Odmiki: od meja · med stenami z okni

gradnja na meji je dovoljena

Čl. 120

«Dovoljene vse kategorije posegov»

vila ni na seznamu vrednih stavb načrta, pri katerih je dovoljena le obnova; parcela leži na zavarovanem krajinskem območju (1959), zato vsak zunanji projekt potrebuje krajinsko soglasje

Kako to vemo

Branje pravil veljavnega prostorskega načrta (cona Bo4, člena 25 in 120): potrditi ga je treba s potrdilom o namenski rabi in s strokovnjakom.

Prej in potem

Fasada, kakršna bi lahko postala

Levo prava fotografija z drona. Desno isti kader, ki ga je na novo ustvaril model umetne inteligence, kakršna bi vila lahko bila po prenovi: ohrani svoji dve barvi, okrasto zgoraj in krem v pritličju. Povlecite drsnik.

Simulacija UI fasade po morebitni prenovi, isti kader — Levo · fotografija z drona, neobdelanaDesno · Simulacija, ustvarjena z generativnim modelom za slike (Nano Banana prek platforme Higgsfield) na podlagi prave fotografije in z njo poravnana. Ni projekt in ni predračun. Okna, streha, dimniki in velika drevesa so s fotografije. Model je omet prebarval v živahnejših tonih, obnovil polkna, žlebove in odtočne cevi, očistil dimnike, odstranil grmovje pred hišo, plezalko, stensko svetilko, reflektor in razpoko ter narisal trato in živo mejo; narisal je tudi podnožje fasade, ki ga na fotografiji zakriva zelenje.

Fasada vile danes, fotografija z drona — Levo · fotografija z drona, neobdelanaDesno · Simulacija, ustvarjena z generativnim modelom za slike (Nano Banana prek platforme Higgsfield) na podlagi prave fotografije in z njo poravnana. Ni projekt in ni predračun. Okna, streha, dimniki in velika drevesa so s fotografije. Model je omet prebarval v živahnejših tonih, obnovil polkna, žlebove in odtočne cevi, očistil dimnike, odstranil grmovje pred hišo, plezalko, stensko svetilko, reflektor in razpoko ter narisal trato in živo mejo; narisal je tudi podnožje fasade, ki ga na fotografiji zakriva zelenje.

Lastnosti nepremičnine

Vrsta: Vila
Površina: 394 m²
Sobe: 10+
Spalnice: 10
Kopalnice: 2
Nadstropje: Na več ravneh

Energetski razred: Še ni navedeno
Stanje: Potrebno prenove
Kuhinja: Kuhinja z jedilnico
Vrt: Zasebni
Nadstropja v stavbi: 3
Dvigalo: Ne
Ogrevanje: Etažno (lastno)

›Celoten opis

Sveti Alojzij (San Luigi) je eden tistih gričev, kjer se tržaški promet izgubi, središče pa je kljub temu le nekaj minut vožnje z avtom stran. Na hišni številki 3 v Via Ippolito Pindemonte samostojna zgodovinska vila čaka, da jo nekdo na novo zasnuje, nadstropje za nadstropjem.

Na papirju to ni ena sama hiša. 394 m² katastrske površine je že razdeljenih na tri samostojne enote, vse v kategoriji A/7: glavna podenota (subalterno) s 245 m² in 6,5 sobe, ki sega od polkleti do 2. nadstropja; stanovanje z 89 m² in 4 sobami v 1. nadstropju; tretje s 60 m² in 3,5 sobe v 2. nadstropju. Skupaj štirinajst sob. Stavba ima polklet in tri nadzemne etaže, povezane le z notranjimi stopnišči – dvigala ni. V kletnem delu sta dve kleti, v pritličju pa veranda, odprta na vrt. Višine v glavnih nadstropjih segajo skoraj do treh metrov.

Vrt je v lasti, spušča se na več nivojih, proti cesti pa ga zadržuje podporni zid. Parkirnih mest zdaj ni, prav ta zid pa je ob uporabi deželnega Piano Casa primeren za ureditev podzemnih garaž.

Nepremičnina je v celoti potrebna prenove, vključno z inštalacijami: in prav v tem je priložnost. Tri ločene katastrske enote, prostoren zasebni park in možnosti, ki jih daje Piano Casa, odpirajo več poti: majhna večstanovanjska stavba s tremi stanovanji, dvojček ali vrnitev k nekdanji enodružinski vili.

Prodaja v celoti (a corpo). Ker gre za prodajo med zasebniki, se DDV ne obračuna, plača se le davek na registracijo (imposta di registro). Hiša je prosta in nenaseljena: oglede organiziramo brez omejitev glede predhodne najave. Cena 620.000 €.

Okvirni davki in stroški

Stroški nakupa (enkratni)

Davki – glavno prebivališče (prima casa): ≈ 17.581 €
Provizija TriesteVillas: ≈ 24.800 €+ DDV
Notar: ≈ 2.400-4.700 €ocena, z DDV in stroški
Okvirni skupni strošek nakupa: ≈ 670.200 € – 672.500 €

Okvirna ocena: natančen izračun naredimo skupaj, postavko za postavko.

Letni stroški lastništva

Davek na nepremičnino · ILIA: Oproščeno (glavno prebivališče)
Davek na odpadke · TARI: Stanovalci2≈ 485 €/leto

Letni stroški so okvirne ocene, izračunane s formulo iz katastrskih podatkov in občinskih tarif, in ne nadomeščajo uradnega preverjanja.

Stanovanjski kredit za to nepremičnino

1.959 €na mesec

za kredit 434.000 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero

TAN: 3,54 %; nominalna letna obrestna mera
EOM (TAEG): 3,69 %; skupni letni strošek, s stroški

Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.

TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.

Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente

Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.

Kako računamo

Obrestna mera

To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: avgust 2026, začasen.

V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (avgust 2025) na 3,60 % (avgust 2026).

Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.

Obrok

Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.

EOM (TAEG)

Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (1.085 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 98 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 je bila 3,99 %.

Lastna sredstva ob podpisu

Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.

Dohodek

Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.

Kaj ni

Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.

Viri

Obrestne mere posodobljene 20. 10. 2026.

Tlorisi

Prelistajte načrte; za povečavo tapnite tloris.

Katastrski načrt 11 od 4

Katastrski načrt brez osebnih podatkov: imena prostorov in višine so takšni kot v dokumentu, vloženem v katastru.

Kaj pravijo dokumenti

Tlorisi v katastru so iz leta 2012 za glavno enoto in iz let 1939-40 za obe stanovanji: skupaj štejejo osem glavnih prostorov brez kuhinj. Zgodovinski tlorisi morda ne opisujejo današnje razporeditve; ob prenovi jih bo treba posodobiti.

Predhodno branje dokumentov, pripravljeno s pomočjo umetne inteligence s primerjavo katastrskega tlorisa in oglasa. Velja preverjanje, ki ga z vami opravimo z dokumenti v roki pred kakršno koli obveznostjo.

Oprema

Vrt
Potrebno prenove
Pogled na zelenje
Samostojna hiša
Zgodovinska stavba
Mirna lega
Stanovanjska soseska
Na griču
Klet

Lokacija

V zalivu · Ta hiša in ostale iz kataloga ob zalivu (51). Približen položaj.

Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.

Kako smo pri teh fotografijah in videu uporabili umetno inteligenco

Pri 9 od 20 fotografij smo z umetno inteligenco popravili samo svetlobo in barve: ničesar nismo dodali ali odstranili. Ogled ostaja edino merilo.

Kako smo jih uredili

Oglas ima 20 fotografij dveh vrst. Vseh 9 posnetkov z dronom, ki prikazujejo nepremičnino in njeno okolico, je šlo skozi generativni model za slike (družina Nano Banana podjetja Google, uporabljena prek platforme Higgsfield), samo za popravek svetlobe in barv. Nič ni bilo odstranjeno in nič dodano: noben predmet ni bil izbrisan in noben element ni bil izmišljen.

Zato ni delov, rekonstruiranih namesto odstranjenih predmetov; model pa je na novo izračunal celotno sliko in fino strukturo površin in rastlinja rekonstruiral tako, da je videti verodostojno: ni fotografirana. Stavbe, rastlinje in razgledi so takšni, kot so na posnetkih. Ostalih 11 fotografij prikazuje notranjost: to so posnetki iz virtualnega 3D-ogleda, skeniranega 6. avgusta 2026, objavljeni brez kakršnega koli posega, ne z umetno inteligenco ne z obdelavo.

Prostori so takšni, kakršni so bili tisti dan, skupaj z opremo. Na strani nepremičnine je tudi simulacija fasade, ustvarjena z istim modelom in kot taka označena: ni fotografija nepremičnine in ni med 20 fotografijami. Izvirni posnetki z dronom so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.

Video

Video, ustvarjen z umetno inteligenco (model Kling prek platforme Higgsfield) iz posnetkov z drona v galeriji te nepremičnine, ki so bili z umetno inteligenco obdelani le v svetlobi in barvah: gibanje kamere je sintetično, to ni pravi posnetek. Video je brez zvoka.

Kako uporabljamo umetno inteligenco →