Nr. 0136 · Stadtnah

Historische Villa zum Sanieren, privater Park — San Luigi

Via Ippolito Pindemonte, Stadtnah, Triest

620.000 €

Villa · 394 m² · 10 Schlafzimmer · 2 Bäder · Auf mehreren Ebenen20 Fotos

Finanzierung1.959 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,69 %Berechnen

Via Ippolito Pindemonte, Stadtnah, Triest

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Das Haus in drei Zahlen

3
Drei bereits getrennte Katastereinheiten
Die Haupteinheit reicht vom Keller bis zum Dachgeschoss; im ersten und zweiten Stock liegen zwei Wohnungen mit jeweils eigener Küche.
Ob es bei drei Wohnungen bleibt, zwei entstehen oder wieder ein Haus wird, entscheidet das Sanierungsprojekt.
1939
Seit 1939 im Kataster
Die Katasterpläne der beiden Wohnungen stammen von 1939 und 1940.
Das Baujahr ist nicht belegt – die Villa stand damals bereits.
3,00 m
Raumhöhe in den Hauptgeschossen
Laut Katasterplänen: 3,00 m im Erdgeschoss, 3,05 bis 3,10 m im ersten Stock.
Die Wohnung im zweiten Stock ist 2,50 m hoch.

3D-Rundgang

Innen, so wie heute

Aufnahmedatum: 6. August 2026. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Historische Villa zum Sanieren, privater Park — San Luigi — Das Haus liegt elf Meter über der Straße

San Luigi · Via Ippolito Pindemonte

+11 m

Das Haus liegt elf Meter über der Straße

Von der Via Pindemonte steigt man an der Stützmauer und zwei Gartenterrassen vorbei – auf fünf und auf neun Metern – bis zur Ebene der Villa. Das Grundstück misst 900 m², davon 720 m² Garten.

900 m² Grundstück
720 m² Garten
Keller, zwei Geschosse und das Dachgeschoss

Die Innenräume

Raum für Raum

Standbilder aus dem 3D-Rundgang, gescannt am 6. August 2026 und ohne Bearbeitung veröffentlicht: die Räume, wie sie an jenem Tag waren, samt Einrichtung. Zwei Kachelöfen, Fischgrätparkett, eine Veranda ins Grüne und, aus dem obersten Geschoss, Triest.

Eingang und Treppe mit dem verzierten Geländer
Die Veranda: eine Glaswand zum Grün, Holzdecke
Der Salon mit dem Kachelofen. Die Tapete löst sich und muss erneuert werden
Das Bücherregal und das Wohnzimmer mit Fischgrätparkett
Das Esszimmer: vor dem Fenster Triest
Das kleine Wohnzimmer mit dem vergoldeten Spiegel
Die Küche mit dem Fenster ins Grüne
Ein Schlafzimmer mit dem zweiten Kachelofen
Die Holztreppe ins oberste Geschoss
Im obersten Geschoss ein Zimmer mit Einbaumöbeln
Aus dem Fenster desselben Zimmers: die Dächer von Triest

Die Maße

Mehr Garten als Haus

In der Villa, vom Keller bis zum Dachgeschoss, sind 288 m² begehbar; rundherum liegen 720 m² Garten. Die Fläche jedes Quadrats ist proportional zu den Quadratmetern.

288 m²

in der Villa, begehbar

720 m²

der Garten

Woher wir das wissen

Bestandsplan von Metroarea Architetti, 13. Mai 2026. Die Bruttofläche der vier Ebenen beträgt 506 m²; im Kataster ergeben die drei Einheiten zusammen 394 m².

Historische Villa zum Sanieren, privater Park — San Luigi — Heute ist er ein Wäldchen

Der Garten von oben

720 m²

Heute ist er ein Wäldchen

Über Jahre frei gewachsen, wirken das Grün des Hauses und das der Nachbargärten von oben wie ein einziges Wäldchen: Die 720 m² des Anwesens sind nur ein Teil dieses Bildausschnitts. Es ist der größte Teil des Anwesens – und dort kann ein Projekt am meisten bewirken.

Die Machbarkeitsstudie

Eine Villa, drei Wohnungen oder zwei Häuser

Im Kataster ist die Villa bereits in drei Einheiten geteilt, wenn auch nicht geschossweise. Metroarea Architetti, das Büro, mit dem wir Sanierungen begleiten, hat zwei Varianten gezeichnet; in beiden öffnet sich die Mauer zur Straße für fünf Garagen, und ein neuer Turm führt von der Straße in den Garten.

Von vorn, von der Straße aus

Das Grundstück von oben

Eine einzige Villa

Die VillaKeller und drei Geschosse · 288 m² begehbar
Der Garten720 m², rund um das Haus

Im Kataster: drei Einheiten — die Haupteinheit vom Keller bis zum zweiten Obergeschoss (245 m²), zwei Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss (89 und 60 m²).
Stellplätze heute: keine.

Woher wir das wissen

Netto-Planflächen aus den Plänen vom 13. Mai 2026: eine Machbarkeitsstudie, kein genehmigtes Projekt. Garagen, Turm, Dachgeschossausbau und neue Einheiten muss die Gemeinde genehmigen. Im zweiten Obergeschoss sind heute 48 m² begehbar, weil das Dach seitlich bis auf 40 cm abfällt: Die 108 m² der ersten Variante setzen voraus, es vollständig bewohnbar zu machen. Links und rechts von der Straße aus gesehen; die Zeichnungen sind Schemata der Pläne, nicht maßstäblich.

Wer Metroarea ist und wie wir mit ihnen sanieren →

Für Bauträger

Die Regeln des Grundstücks

Bo4

Zone des Bebauungsplans

«Stadt der Objekte»: Häuser mit drei oder vier Geschossen und Garten, direkte Genehmigung ohne Durchführungsplan; zulässig sind Wohnen, Hotel, Büros, Dienstleistungen und Einzelhandel

2,00 m³/m²

Bebauungsindex des Grundstücks

Kubikmeter je Quadratmeter Grundstück

10,50 m

Maximale Höhe

an der Fassade, gemessen nach Regionalgesetz 19/2009

30 %

Maximale Überbauung

und mindestens 40 % versickerungsfähiger Boden bei Neubauten

5 m · 10 m

Abstände: zu den Grenzen · zwischen Fensterwänden

Grenzbebauung ist zulässig

Art. 120

«Alle Kategorien von Eingriffen zulässig»

die Villa steht nicht auf der Liste der wertvollen Gebäude des Plans, für die nur Restaurierung gilt; das Grundstück liegt in einem Landschaftsschutzgebiet (1959), jedes Außenprojekt braucht die landschaftsrechtliche Genehmigung

Woher wir das wissen

Eine Lesart der Normen des geltenden Bebauungsplans (Zone Bo4, Artikel 25 und 120): mit der Bescheinigung über die städtebauliche Zweckbestimmung und einem Techniker zu bestätigen.

Vorher und nachher

Die Fassade, wie sie werden könnte

Links das echte Drohnenfoto. Rechts derselbe Ausschnitt, von einem KI-Modell neu erstellt, so wie die Villa nach den Arbeiten aussehen könnte: Sie behält ihre zwei Farben, oben Ocker, im Erdgeschoss Creme. Ziehen Sie den Regler.

KI-Simulation der Fassade nach einer möglichen Sanierung, gleicher Ausschnitt — Links · Drohnenfoto, unbearbeitetRechts · Simulation, erstellt mit einem generativen Bildmodell (Nano Banana, über Higgsfield) auf Grundlage des echten Fotos und darauf ausgerichtet. Sie ist weder ein Projekt noch ein Kostenvoranschlag. Fenster, Dach, Schornsteine und die großen Bäume stammen aus dem Foto. Das Modell hat den Putz in kräftigeren Tönen gestrichen, Fensterläden, Dachrinnen und Fallrohre erneuert, die Schornsteine gereinigt, die Sträucher vor dem Haus, eine Kletterpflanze, eine Wandleuchte, einen Strahler und einen Riss entfernt und Rasen und Hecke gezeichnet; gezeichnet hat es auch den Sockel der Fassade, der auf dem Foto vom Grün verdeckt ist.

Die Fassade der Villa heute, Drohnenfoto — Links · Drohnenfoto, unbearbeitetRechts · Simulation, erstellt mit einem generativen Bildmodell (Nano Banana, über Higgsfield) auf Grundlage des echten Fotos und darauf ausgerichtet. Sie ist weder ein Projekt noch ein Kostenvoranschlag. Fenster, Dach, Schornsteine und die großen Bäume stammen aus dem Foto. Das Modell hat den Putz in kräftigeren Tönen gestrichen, Fensterläden, Dachrinnen und Fallrohre erneuert, die Schornsteine gereinigt, die Sträucher vor dem Haus, eine Kletterpflanze, eine Wandleuchte, einen Strahler und einen Riss entfernt und Rasen und Hecke gezeichnet; gezeichnet hat es auch den Sockel der Fassade, der auf dem Foto vom Grün verdeckt ist.

Objektmerkmale

Typ: Villa
Fläche: 394 m²
Zimmer: 10+
Schlafzimmer: 10
Badezimmer: 2
Etage: Auf mehreren Ebenen

Energieklasse: Noch nicht angegeben
Zustand: Renovierungsbedürftig
Küche: Wohnküche
Garten: Privat
Etagen im Gebäude: 3
Aufzug: Nein
Heizung: Eigene Heizung

›Die vollständige Beschreibung

San Luigi ist einer jener Hügel über Triest, auf denen der Verkehr spürbar nachlässt, und doch liegt das Zentrum nur wenige Fahrminuten bergab. In der Via Ippolito Pindemonte 3 steht eine freistehende historische Villa, die Etage für Etage neu gedacht werden will.

Auf dem Papier ist es kein einzelnes Haus. Die 394 m² Katasterfläche gliedern sich bereits in drei eigenständige Einheiten, alle der Kategorie A/7: die Haupteinheit mit 245 m² und 6,5 Räumen, die vom Untergeschoss bis in den zweiten Stock reicht; eine Wohnung von 89 m² und 4 Räumen im ersten Stock; eine dritte mit 60 m² und 3,5 Räumen im zweiten. Vierzehn Räume insgesamt. Das Gebäude umfasst ein Untergeschoss und drei oberirdische Ebenen, allein durch Innentreppen verbunden — einen Aufzug gibt es nicht. Im Untergeschoss zwei Keller; im Erdgeschoss eine Veranda zum Garten. Die Raumhöhen der Hauptgeschosse reichen an drei Meter heran.

Der Garten gehört zur Immobilie, fällt über mehrere Ebenen ab und wird zur Straße hin von einer Stützmauer gehalten. Stellplätze gibt es derzeit keine; doch genau diese Mauer eignet sich, mit dem Hebel des regionalen Piano Casa, für unterirdische Garagen.

Alles ist zu erneuern, die Anlagen eingeschlossen, und gerade darin liegt die Chance. Drei getrennte Katastereinheiten, ein großzügiger Privatgarten und die Erweiterungsspielräume des Piano Casa eröffnen mehrere Wege: ein kleines Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen, eine Zweifamilienlösung oder die Rückkehr zur Einfamilienvilla von einst.

Als Verkauf von privat ist er mehrwertsteuerfrei, es fällt nur die Registersteuer an. Das Haus ist frei und unbewohnt: Besichtigungen lassen sich ohne Voranmeldung vereinbaren. Preis € 620.000.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 17.581 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 24.800 €+ MwSt.
Notar: ≈ 2.400-4.700 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 670.200 € – 672.500 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Immobiliensteuer · ILIA: Befreit (Hauptwohnsitz)
Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 485 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

1.959 €im Monat

für ein Darlehen von 434.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,69 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.085 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 98 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.

Katasterplan 11 von 4

Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Raumbezeichnungen und Raumhöhen entsprechen dem beim Kataster hinterlegten Dokument.

Was die Unterlagen sagen

Die hinterlegten Grundrisse stammen von 2012 für die Haupteinheit und von 1939-40 für die beiden Wohnungen: Zusammen zählen sie acht Haupträume, ohne Küchen. Die historischen Pläne beschreiben die heutige Aufteilung möglicherweise nicht; mit der Renovierung sind sie zu aktualisieren.

Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.

Ausstattung

Garten
Renovierungsbedürftig
Grünblick
Freistehend
Altbau
Ruhige Lage
Wohngegend
In Hügellage
Keller

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 54 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Die Bora hier · Experimentelle Einteilung

Die Uferpromenade und das Zentrum

Hier steht der Molo F.lli Bandiera, der Bezugspunkt aller Vergleiche. Bei den Bora-Ereignissen zwischen September 2025 und Oktober 2026 hatte das Nautische Institut, dreißig Meter hoch zwischen den Häusern, 67 % seines mittleren Windes und 87 % seiner stärksten Böe: Zwischen Gebäuden sinkt das Mittel stärker als die Böen.

Grenzen und Quellen

Die Zone ergibt sich aus der ungefähren Lage des Hauses. Innerhalb der Zone zählen das Stockwerk, die Fassaden und Terrassen nach Ostnordost, die Gebäude und Bäume ringsum: Eine Station kilometerweit entfernt sieht sie nicht.

Quelle: Protezione Civile della Regione Friuli Venezia Giulia, von TriesteVillas aufbereitete Daten (CC BY 4.0)

Die Bora, gemessen: woher wir es wissen und wo die Grenzen liegen →

Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben

9 von 20 Fotos mit KI nur in Licht und Farbe bearbeitet: Nichts wurde hinzugefügt oder entfernt. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 20 Fotos dieses Inserats sind von zweierlei Art. Alle 9 Drohnenaufnahmen der Immobilie und ihrer Umgebung sind durch ein generatives Bildmodell gegangen (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield), nur um Licht und Farben zu korrigieren. Es wurde nichts entfernt und nichts hinzugefügt: Kein Gegenstand wurde gelöscht, kein Element erfunden.

Deshalb gibt es keine Teile, die anstelle entfernter Gegenstände rekonstruiert wurden; das Modell hat jedoch das ganze Bild neu berechnet, und die feine Struktur von Oberflächen und Vegetation hat es plausibel rekonstruiert: Sie ist nicht fotografiert. Gebäude, Vegetation und Ausblicke sind die der Aufnahmen. Die übrigen 11 Fotos sind Standbilder der Innenräume aus dem virtuellen 3D-Rundgang, gescannt am 6.

August 2026, und sind ohne jeden Eingriff veröffentlicht, weder durch künstliche Intelligenz noch durch Bildbearbeitung: Sie zeigen die Räume so, wie sie an jenem Tag waren, samt Einrichtung. Auf der Seite der Immobilie gibt es außerdem eine Simulation der Fassade, mit demselben Modell erzeugt und als solche gekennzeichnet: Sie ist kein Foto der Immobilie und gehört nicht zu den 20. Die Originale der Drohnenaufnahmen sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Das Video

Mit KI (Modell Kling, über Higgsfield) aus den Drohnenfotos der Galerie dieser Immobilie erzeugtes Video; die Fotos wurden mit KI nur in Licht und Farbe bearbeitet. Die Kamerabewegungen sind synthetisch, keine echte Aufnahme. Das Video hat keinen Ton.

Wie wir KI einsetzen →