Nr. 0016 · Stadtnah

Renovierte Villa, Erstbezug, Via Buonarroti

MIchelangelo Buonarroti, Stadtnah, Triest

1.377.000 €

Villa · 380 m² · 5+ Zimmer · 4 Bäder · Erdgeschoss · Energieklasse D23 Fotos

Finanzierung4.377 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,87 %Berechnen

MIchelangelo Buonarroti, Stadtnah, Triest

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1894
Das Baujahr der Villa
Ende des 19. Jahrhunderts erbaut und vor Kurzem renoviert: Wer kauft, ist der Erste, der nach den Arbeiten darin wohnt.
Das Baujahr stammt aus dem Energieausweis.
4 Ebenen
Vom Souterrain bis zum Turm
Souterrain, Erdgeschoss, erster und zweiter Stock: ein ganzes Gebäude, und so erfasst es auch der Energieausweis. Oben hat der Turm sein eigenes Zimmer.

3D-Rundgang

Besichtigen Sie die Wohnung jetzt

Aufnahmedatum: 20. August 2025. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Video

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Die Villa, mit der Drohne

Vom Garten zum Turm und weiter bis zum Golf

↓ Scrollen: Die Drohne steigt

+80 müber dem Garten

Auf 80 Metern: die Stadt bis zum Hafen und zum Golf. Die Kuppel des Turms ist unten in der Mitte.

Woher wir das wissen

Am 4. Juni 2025 startete die Drohne im Garten und stieg rund um die Villa auf: die Dachterrasse neben der Kuppel, die Fassade, der runde Eckturm. Dann hinauf auf 80 Meter, wo die Stadt zum Hafen und zum Golf abfällt. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3), 4. Juni 2025: kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf den Garten, in dem sie gestartet ist.

Objektmerkmale

Typ: Villa
Fläche: 380 m²
Zimmer: 5+
Badezimmer: 4
Etage: Erdgeschoss
Zustand: Ausgezeichnet / Renoviert

Energieklasse: D · 130,7 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren): 24,53 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle: Winter: niedrig · Sommer: mittel
Küche: Wohnküche
Terrasse: Ja
Heizung: Eigene Heizung

Beschreibung

Via Buonarroti, halbzentrale Lage von Triest: eine freistehende Villa mit 380 m² Wohnfläche und 250 m² Privatgarten in einem Gebäude von 1894, innen wie außen saniert und bezugsfertig.

Aufgeteilt ist das Haus auf drei oberirdische Etagen sowie ein Untergeschoss mit Technikräumen und Garage. Verbindendes Element ist ein runder, verglaster Raum, der sich auf jeder Ebene wiederholt. Im Erdgeschoss eine Küche mit Profi-Backöfen, Schockfroster und Holzherd, dazu weite Salons und ein großes Mosaikbad. Das erste Obergeschoss bringt zwei Zimmer, ein komplettes Bad und ein Arbeits-/Ankleidezimmer. Unterm Dach zwei weitere Räume und ein Bad mit freistehender Wanne; von dort führt eine Treppe auf die Panoramaterrasse im Stil einer venezianischen Altana. Insgesamt vier Bäder.

Der gepflegte Garten hat eine automatische Bewässerung und eine befahrbare Zufahrt; die Videoüberwachung erfasst das gesamte Anwesen. Elektro- und Sanitärinstallation, Dach, Fassaden, Böden und Fenster wurden erneuert.

Energieklasse D.

Indikative Steuern & Kosten

Luxus-Katasterkategorie (A/1, A/8 oder A/9): die italienischen «Prima casa»-Vergünstigungen gelten nicht — reguläre Registersteuer und ILIA fällig.

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 55.080 €+ MwSt.
Notar: ≈ 3.100-6.000 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Immobiliensteuer · ILIA: ≈ 5.022 €/Jahr
Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 473 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

4.377 €im Monat

für ein Darlehen von 963.900 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,59 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,87 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 2,00 % (19.278 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 217 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Ausstattung

Garten
Freistehend
Erdgeschoss
Terrasse
Videoüberwachung
Panoramablick

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 54 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Die Bora hier · Experimentelle Einteilung

Die Uferpromenade und das Zentrum

Hier steht der Molo F.lli Bandiera, der Bezugspunkt aller Vergleiche. Bei den Bora-Ereignissen zwischen September 2025 und Oktober 2026 hatte das Nautische Institut, dreißig Meter hoch zwischen den Häusern, 67 % seines mittleren Windes und 87 % seiner stärksten Böe: Zwischen Gebäuden sinkt das Mittel stärker als die Böen.

Grenzen und Quellen

Die Zone ergibt sich aus der ungefähren Lage des Hauses. Innerhalb der Zone zählen das Stockwerk, die Fassaden und Terrassen nach Ostnordost, die Gebäude und Bäume ringsum: Eine Station kilometerweit entfernt sieht sie nicht.

Quelle: Protezione Civile della Regione Friuli Venezia Giulia, von TriesteVillas aufbereitete Daten (CC BY 4.0)

Die Bora, gemessen: woher wir es wissen und wo die Grenzen liegen →

Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben

Alle 23 Fotos mit KI retuschiert: 22 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; das übrige nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 23 Bilder dieses Inserats gehen von Smartphone-Fotos der Villa nach Abschluss der Renovierung aus. Alle 23 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google). 22 sind Simulationen und tragen das Etikett «AI · simuliert»: In vier leeren Räumen hat das Modell Möbel platziert, die es nicht gibt (zwei Schlafzimmer, ein begehbarer Kleiderschrank im runden Raum, ein Fitnessraum im Dachgeschoss); in den möblierten Räumen hat es Bilder, Pflanzen, Teppiche, Kissen und Blumen hinzugefügt und in einem Wohnzimmer zwei Sessel in Sofas verwandelt; draußen hat es einen trockenen Rasen grün gemacht, Blumentöpfe, Wolken und Abendlicht hinzugefügt sowie drei geparkte Autos und Freileitungen entfernt. Auf mehreren Fotos hat das Modell den Ausschnitt rekonstruiert oder erweitert, und bei einer Küche einen Blickwinkel erfunden, der nie fotografiert wurde.

Nur ein Foto (die Haustür) wurde allein bei Licht und Ausschnitt bearbeitet. Jede Bildunterschrift sagt, was hinzugefügt wurde und was echt ist. Grundriss, Öffnungen, Böden, Ausstattung, Bäder und Küche wurden nicht verändert: Wo der Ausschnitt rekonstruiert wurde, ist das am Rand Sichtbare nicht fotografiert.

Die unveränderten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Das Video

Aus mit KI bearbeiteten Fotos dieser Immobilie geschnittenes Video, fast alle davon Simulationen: von der KI eingerichtete Räume und rekonstruierte Ansichten (die Einzelheiten jedes Fotos stehen in den Bildunterschriften der Galerie). Die Sprecherstimme ist mit KI erzeugt.

Wie wir KI einsetzen →