Nr. 0171 · Stadtnah
Historische Villa von 1789 mit Meerblick und Garten
DEL PANORAMA, Stadtnah, Triest
695.000 €
Villa · 275 m² · 3 Schlafzimmer · 2 Bäder · Auf mehreren Ebenen · Energieklasse F39 Fotos
Finanzierung2.209 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,74 %BerechnenHistorische Villa von 1789 mit Meerblick und Garten
DEL PANORAMA, Stadtnah, Triest
999.000 €
Villa, Dependance und Garage zusammen
Neben der Villa steht eine Dependance von 112 m² zum Fertigstellen, darunter eine überdachte Doppelgarage: Das Ensemble ist auch als Ganzes erhältlich.
Die Villa allein kostet 695.000 €, die Dependance 224.000 €; die Garage kommt für 80.000 € hinzu.
2
Offene Stellplätze, inbegriffen
Sie sind offen, liegen auf dem Grundstück und sind im Preis der Villa enthalten.
Die überdachte Doppelgarage, 52 m² mit Ladestation für Elektroautos, wird separat verkauft.
3D-Rundgang
In den beiden Häusern
Aufnahmedatum: 14. Mai 2025. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.
Aufnahmedatum: 19. Mai 2026. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.
Video
Das Anwesen in 3D
Zwei Häuser und eine Garage auf einem einzigen Grundstück.
Das ist kein Rendering: Es sind die beiden echten 3D-Aufnahmen, die Villa am 14. Mai 2025 und die Dependance am 19. Mai 2026, dort platziert, wo sie stehen, über dem Orthofoto der Region, mit der goldenen Linie des Grundstücks. Drehen Sie das Modell, öffnen Sie die Häuser Etage für Etage, streichen Sie, was Sie nicht brauchen: Jeder blaue Punkt führt genau dort in den Rundgang.
Woher wir das wissen
Geometrie und Bilder: die Matterport-Scans von TriesteVillas, unbearbeitet (Villa 14.05.2025, Dependance 19.05.2026). Die Lage der beiden Häuser haben wir aus den beiden Scans, dem Orthofoto, Drohnenfotos und dem Grundbuchplan rekonstruiert: Sie ist auf etwa einen Meter genau. Der Umriss des Grundstücks ist aus dem Katasterplan nachgezeichnet und auf die 352 m² Katasterfläche gebracht: Er ist nur ein Richtwert, und das Modell zeigt nur die Außenbereiche innerhalb davon. Die Garage wurde nicht gescannt: Der gestrichelte Umriss ist nur ein Richtwert und umfasst das Eingangstreppenhaus der Dependance. Grundlage: TrueOrtofoto 2017-2020 © Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia, CC BY 4.0.
Maßstabsgetreu
Wie groß jeder Teil ist
Die Quadrate haben eine Fläche proportional zu den Quadratmetern: Villa und Dependance nebeneinander, gleich gemessen.
196 m²
Die Villa
91 m²
Die Dependance
Woher wir das wissen
Beheizte Nutzfläche aus den Energieausweisen: nicht die im Angebot angegebene Fläche (etwa 275 und 112 m²). Die Doppelgarage hat 52 m² Katasterfläche.
Nach Südosten
Dahinter der Garten
Der Rasen mit den Trittsteinen liegt auf Höhe des ersten Stocks: Die Eingangstür unter dem Glasvordach öffnet sich direkt in den Garten.
Unbearbeitetes Foto · 14. Mai 2025
Die Zahlen
Zwei Ausweise, ein Grundstück
F
Die Villa · EPgl,nren 181,08 kWh/m² im Jahr
EPgl,ren 6,21 · Gebäudehülle: Winter niedrig, Sommer mittel · gültig bis 7. August 2035
F
Die Dependance · EPgl,nren 170,77 kWh/m² im Jahr
EPgl,ren 0 · Gebäudehülle: Winter niedrig, Sommer mittel · gültig bis 19. September 2036
352 m²
Das Grundstück: Häuser, Hof und Garten
Katasterfläche, seit 2004
3
Einheiten in einem einzigen Gebäude: Villa, Dependance, Garage
Zusammen oder einzeln zu kaufen
Im Detail
Für alle, die alles wissen wollen
Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.
Die Geschichte erzählen die Urkunden, die Akten der Gemeinde und das Grundbuch. Die Daten stammen von dort; das älteste ist eine Schätzung, die die Parteien im Kaufvertrag von 1992 angeben.
Das Haus Nr. 6, die heutige Dependance: „Das Gebäude wurde vor etwa zweihundert Jahren erbaut“, erklären die Parteien im Kaufvertrag von 1992. Mauern aus Sandstein und ein rechteckiger Grundriss, an den im Lauf der Zeit ein Flügel angebaut wurde, seit 2004 das Esszimmer der Villa: So beschreibt es der Projektbericht von 2000.
Nr. 4 ist noch ein ländliches Gebäude mit drei Räumen, einem Zimmer, einer Kammer und der Küche: So hält es die Gemeinde fest. Die heutige Villa entsteht später.
Die Villa wird saniert und aufgestockt; die Bewohnbarkeitsbescheinigung datiert vom 1. Februar 1995. 1992 wird auch das Nachbarhaus gekauft: sechs kleine Zweizimmerwohnungen, zwei pro Etage, alle zu sanieren.
Die Sanierung des Hauses Nr. 6 in einem landschaftlich geschützten Gebiet: unter dem Putz gefundene Fenster wieder geöffnet, Steinrahmungen, teils wiederverwendete Dachziegel, Kalkputz in den Farben der Villa. Fertigstellung am 30. Juni 2004.
Die drei Parzellen werden zu einer einzigen von 352 m² vereinigt, und das Gebäude wird in drei Einheiten geteilt: Villa, Dependance, Garage. Hof und Garten werden der Villa zugeordnet.
Die 3D-Aufnahmen dieser Seite: die Villa am 14. Mai 2025, die Dependance am 19. Mai 2026.
Quellen: Kaufvertrag von 1992, Schreiben der Gemeinde Triest, Bauakte 2000-2005, Grundbuchplan von 2004, Katasterauszüge.
Objektmerkmale
- Typ
- Villa
- Fläche
- 275 m²
- Zimmer
- 5
- Schlafzimmer
- 3
- Badezimmer
- 2
- Etage
- Auf mehreren Ebenen
- Energieklasse
- F · 181,08 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
- 6,21 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle
- Winter: niedrig · Sommer: mittel
- Zustand
- Gut / Bewohnbar
- Küche
- Wohnküche
- Garten
- Privat
- Meerblick
- Ja
- Etagen im Gebäude
- 3
- Aufzug
- Nein
- Garage / Stellplatz
- Ja
- Heizung
- Eigene Heizung
›Die vollständige Beschreibung
Via del Panorama, eine Querstraße der Via Commerciale, in Scorcola. Die Vorderseite ist zum Meer gerichtet — weiter Blick, lange Sonnenuntergänge —, während sich die Rückseite zu einem kleinen, privaten Garten öffnet, geschützt und von fast ländlichem Charakter.
Es ist eine Residenz des späten 18. Jahrhunderts, aus dem Jahr 1789, mit philologischer Sorgfalt saniert. Mauern aus Naturstein, 80 cm stark, unregelmäßig, nie perfekt ausgerichtet — so, wie die historische Architektur dieser Gegend war. Die Renovierung hat Maß hinzugefügt, nicht Lärm: sichtbare Stahlträger, ein vollständig neu errichtetes Dach, modernisierte Anlagen. Daraus wird ein Haus von mediterranem Timbre, hell und dennoch in jeder Jahreszeit natürlich kühl.
Die Hauptvilla erstreckt sich über drei Ebenen auf ca. 275 m²: drei Schlafzimmer, zwei vollwertige Bäder, ein Waschbereich und großzügige Wohnbereiche für vielfältige Nutzung. Im Eingangshof, auf Höhe des Erdgeschosses, finden bequem zwei Fahrzeuge hintereinander Platz.
Die Villa ist Teil eines kleinen historischen Ensembles: daneben steht eine unabhängige, fertigzustellende Dependance (112 m², im ersten und zweiten Obergeschoss) und, im Erdgeschoss unter der Dependance, eine katasterrechtlich eigenständige Doppelgarage (52 m², mit Ladestation). Die Einheiten sind gemeinsam oder einzeln erwerbbar.
Energieklasse F.
KONFIGURATIONEN & PREISE (nicht verhandelbar)
Das Anwesen kann als Ganzes oder in einzelnen Einheiten erworben werden:
• Nur die Hauptvilla (ca. 275 m²): 695.000 €
• Nur die unabhängige, fertigzustellende Dependance (112 m²): 224.000 €
• Doppelgarage (52 m², mit Ladestation) — nur in Kombination mit einem der beiden Häuser erhältlich: 80.000 €
• Das gesamte Ensemble, beide Häuser plus Garage: 999.000 €
Die Einheiten sind frei kombinierbar: z. B. Villa + Garage für 775.000 € oder Dependance + Garage für 304.000 €.
Die genannten Preise sind nicht verhandelbar.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 27.800 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 2.400-4.800 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Jährliche laufende Kosten
- Immobiliensteuer · ILIA
- Befreit (Hauptwohnsitz)
- Abfallgebühr · TARI
- Bewohner2≈ 381 €/Jahr
Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Die Finanzierung für dieses Haus
2.209 €im Monat
für ein Darlehen von 486.500 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,59 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,74 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
- Monatsrate
- 2.209 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 308.814 €
- Gesamtbetrag
- 802.244 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- mindestens 249.500 € - 254.400 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 6.628 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung208.500 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)im Exposé nicht angegeben
- Maklerprovision inkl. MwSt.33.916 €
- Kreditkosten2.566 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)4.530 € - 9.380 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.216 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 109 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Plan 11 von 4
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Was die Unterlagen sagen
Im Kataster hat die Villa im Erdgeschoss Waschküche, WC, Abstellraum und Keller; in den Geschossen darüber drei Zimmer und zwei Bäder, wie in der Anzeige beschrieben. Im Grundriss der 3D-Vermessung heißen Abstellraum und Keller «family room»: Heute werden sie als Hobbyraum genutzt, für das Kataster bleiben es Nebenräume.
Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben
2 von 39 Fotos mit KI bearbeitet, die Änderungen sind auf dem Foto gekennzeichnet. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Vier weitere Drohnenfotos, 2026 wenige Meter über der Straße aufgenommen: die Dependance mit Außentreppe und Garage darunter sowie der Ziegelhof der Villa. Licht, Farbe und Kontrast wurden lokal korrigiert, ohne KI. Auf zwei Fotos wurde eine vorbeigehende Person mit einem generativen Bildmodell (Nano-Banana-Familie von Google, über die Plattform Higgsfield) entfernt, nur in dem Bereich, in dem sie stand: Die Mauer und der Ziegelboden dahinter waren nicht fotografiert und wurden plausibel rekonstruiert; der Rest ist das Originalfoto.
Autokennzeichen sind unkenntlich gemacht. Auf drei Fotos ist die Dependance, auf einem auch die Villa, mit einer Grafik (Umriss und Beschriftung) markiert, die nicht zum Foto gehört. Die Feuchtigkeitsflecken an den Fassaden und die Stromkabel über der Straße sind unverändert geblieben.
Das Video
Aus Fotos dieser Immobilie geschnittenes Video. Die Sprecherstimme ist mit KI erzeugt.
Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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