Vermietetes Büro an der Capo di Piazza, Blick auf die Piazza Unità

Im dritten Stock des Eckgebäudes zwischen Capo di Piazza Gianni Bartoli, Via delle Beccherie und Via Malcanton, wenige Schritte von der Piazza Unità d'Italia: eine Einheit mit 132 m² Katasterfläche, die heute als Büro genutzt wird. Sie ist bis zum 31. Mai 2028 an eine Gesellschaft vermietet und wird mit dem laufenden Vertrag verkauft: für Käufer, die eine Mieteinnahme im Zentrum von Triest suchen, oder für solche, die nach Vertragsende dort wohnen wollen.

Die Räume

Vom Eingang am Treppenabsatz führt ein Flur zu fünf Räumen, alle mit Fenstern: zwei zur Capo di Piazza, drei zur Via delle Beccherie, einer Fußgängerstraße. Die Fenster zur Capo di Piazza gehen auf den Palazzo Modello und schräg in die Piazza Unità hinein, bis zur Säule Karls VI. und zum Brunnen der vier Kontinente; zwischen den Gebäuden sieht man ein Stück Meer. In einem der Räume ist heute eine vollständige Küche eingebaut. Zwei innenliegende Bäder ohne Fenster, eines mit Badewanne und eines mit Dusche. Parkett in den Räumen, Deckenhöhe 3,10 Meter, eigene Heizung mit Wandkessel, Klimageräte, Aufzug. Fotos und 3D-Rundgang zeigen die Einheit im März 2025, mit der Einrichtung der Nutzer.

Das Gebäude

Schon 1904 hatte das Gebäude seine sechs Ebenen: Läden im Erdgeschoss, das Hotel Adria im ersten und zweiten Stock, Wohnungen vom dritten bis zum fünften. Die Stadtführer verzeichnen das Adria bis 1973; 1979 heißt das Hotel Al Teatro, und ein Reiseführer von 2002 beschreibt es als das bevorzugte Haus der Künstler des Teatro Verdi. Anfang der 2000er Jahre wurde das Gebäude saniert und in Büros und Wohnungen aufgeteilt; die Stadt bescheinigte am 19. Januar 2004 die Bewohnbarkeit. Die Eingangshalle hat einen Marmorboden, einen Wandteppich, eine Statue in einer Glasvitrine und den Aufzug.

Der laufende Mietvertrag

Ein Geschäftsraummietvertrag über sechs plus sechs Jahre ab dem 1. Juni 2022. Anfangsmiete 21.600 € im Jahr, 1.800 € im Monat, jedes Jahr automatisch um 75 % der Veränderung des ISTAT-Index angepasst; die Nebenkosten zahlt der Mieter im Voraus mit 100 € im Monat; Kaution von drei Monatsmieten. Der Mieter kann jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen. Beim ersten Ablauf, am 31. Mai 2028, verlängert sich der Vertrag um weitere sechs Jahre, wenn niemand die Verlängerung ablehnt. Auf den Angebotspreis entspricht die Anfangsmiete brutto 3,1 % im Jahr.

Für Käufer, die dort wohnen wollen

Um die Einheit zum ersten Ablauf frei zurückzubekommen, muss bis zum 31. Mai 2027 eine begründete Kündigung beim Mieter eingehen, aus einem der Gründe, die Artikel 29 des italienischen Gesetzes 392/1978 zulässt: darunter die Nutzung als eigene Wohnung, als Wohnung des Ehepartners oder eines Verwandten in gerader Linie bis zum zweiten Grad. Die Einheit war bis 2010 als Wohnung im Kataster eingetragen und ist seit Oktober jenes Jahres ein Büro: Die Rückkehr zur Wohnnutzung richtet sich nach dem regionalen Baugesetzbuch von Friaul-Julisch Venetien. Wir holen bei der Stadt die Baugenehmigungen des Gebäudes und der Einheit ein; sie werden zeigen, welches Verfahren nötig ist.

Steuern und Kosten

Es verkauft eine Privatperson: Registersteuer von 9 % auf den Preis, 62.100 € bei 690.000 €, dazu 50 € Hypotheken- und 50 € Katastersteuer. Für ein Büro gelten weder die italienische Erstwohnsitz-Begünstigung noch die Besteuerung nach Katasterwert. ILIA, die regionale Immobiliensteuer: rund 2.840 € im Jahr zum Triester Satz für vermietete Immobilien. Ordentliche Nebenkosten: rund 1.200 € im Jahr, derzeit vom Mieter im Voraus gezahlt.

Der Energieausweis wird gerade beschafft und wird veröffentlicht, sobald er vorliegt. Für Flächen und Nutzungsart der einzelnen Räume sind die Katasterunterlagen und der tatsächliche Zustand maßgeblich.