
Stadtzentrum
Maxi-Wohnung mit privatem Garten im Zentrum — Verdemare, Rive
Via di Campo Marzio, Stadtzentrum, Triest
790.000 €
Wohnung · 244 m² · 4 Schlafzimmer · 5 BäderEnergieklasse A149 Fotos
Finanzierung2.511 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,74 %BerechnenMaxi-Wohnung mit privatem Garten im Zentrum — Verdemare, Rive
Via di Campo Marzio, Stadtzentrum, Triest
Das Haus in drei Zahlen
≈ 120 m²
Der Garten auf derselben Ebene
Im Kataster liegt die Wohnung im ersten Stock; in den Plänen des Gebäudes ist es die Gartenebene, und im Aufzug drückt man die 0. Der private Garten ist im selben Katasterplan verzeichnet wie die Wohnung.
Katasterplan vom 17.02.2016 und Plan der Fertigstellung vom März 2016, auf dem der Garten 122,5 m² misst.
8 Min.
Zu Fuß bis zum Meer
Luftlinie liegt das nächste Ufer 229 Meter entfernt; zu Fuß, um Bahnanlagen und Hafen herum, sind es 627 Meter.
Küstenlinie und Fußweg nach OpenStreetMap, gemessen am 22.10.2026.
2015
Eine neue Anlage rund um einen Park
Drei Gebäude und 184 Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen FIAT-Niederlassung, rund um einen Park von etwa einem Hektar; Architektur von Giuseppe Tortato.
Jahr der Fertigstellung laut Kataster und Energieausweis.
3D-Rundgang
Vom Garten bis zu den Schlafzimmern, Raum für Raum
Aufnahmedatum: 26. Mai 2026. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.
Video
Grünes Zuhause · Klasse A
In der obersten Stufe der Energieskala
So steht es im hinterlegten Energieausweis, nicht in einer Schätzung: Klasse A1, mit einem nicht erneuerbaren Energiebedarf von 40,82 kWh/m² im Jahr.
Wo es auf der Skala steht
- A4
- A3
- A2
- dieses HausA1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A1 verbraucht das Haus zwischen 80 und 100 % der nicht erneuerbaren Energie dieses Gebäudes; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.
Nicht erneuerbare Energie EPgl,nren
40,82kWh/m² Jahr
der genutzten Energie ist erneuerbar
EPgl,ren 2,49 kWh/m² Jahr
Gebäudehülle
- Wintermittel
- Sommermittel
In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.
Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.
Die Wohnung
244 m² auf der Gartenebene, mit eigenem Garten
244 m²
Wohnfläche, ohne den Garten
Katasterfläche; 236,23 m² beheizte Nutzfläche laut Energieausweis.
≈ 120 m²
privater Garten, nach Süden
122,5 m² laut den Plänen der Fertigstellung, mit Rasen, Patio und Hecke, zum inneren Grün der Anlage. Die Schlafzimmer liegen zur Via di Campo Marzio.
2
separate Eingänge
Über die beiden Treppenhäuser der Hausnummer 14, jedes mit eigenem Aufzug.
4
Schlafzimmer
Der Salon mit Kamin und Arbeitsecke, die Wohnküche.
5
Bäder
A1
Energieklasse
EPgl,nren 40,82 kWh/m² im Jahr · Ausweis vom 20.10.2026.
0
die Taste im Aufzug
Im Kataster ist es der erste Stock: die Gartenebene, über dem Straßenniveau und den Garagen.
+ 3
Zubehör, separat
Eine Garage mit 22 m², ein überdachter Stellplatz mit 18 m² und ein Keller in derselben Anlage. Preise in der Beschreibung.
Die Anlage, geöffnet
Wo die Wohnung liegt, vom Meer bis zum Garten
Scrollen Sie: von der Stadt zur Anlage, dann der Park, die Garagen darunter, das Gebäude B, das sich öffnet, und die Gartenebene mit der Wohnung.
Woher wir das wissen
Wie es gemacht ist. Die Stationen enden auf echten Fotos, im Frühjahr 2026 mit der Drohne aufgenommen: Die Kamera des Modells kommt dort an, wo jedes Foto entstanden ist, ermittelt aus der Photogrammetrie; erkennbare Personen sind unkenntlich gemacht. Mit „In 3D erkunden“ lässt sich das Modell mit dem Finger oder der Maus drehen. Das Modell ist ein Modell, keine Planzeichnung. Die Anlage mit den drei Gebäuden, dem Park und den Straßen ringsum ist eine photogrammetrische Rekonstruktion aus unseren Drohnenaufnahmen: 425 Bilder aus den Fotos und Videos vom Frühjahr 2026 und den Drohnensequenzen unserer Videos von 2022, 2023 und 2024, ausgerichtet am GPS der Aufnahmen und an der LiDAR-Vermessung der Region. Stadt und Gelände ringsum: LiDAR-Vermessung der Autonomen Region Friaul-Julisch Venetien vom 12. März 2017 (DSM und DTM 0,5 m, Punktwolke) und Orthofoto 2017 © Regione FVG – IRDAT (IODL 2.0); entfernte Gebäude: OpenStreetMap (ODbL) mit LiDAR-Höhen; entferntes Relief: Terrarium (AWS Open Data). Gebäude B, wenn es sich öffnet: Modell aus den Bauplänen und dem Kataster, am LiDAR geprüft. Die Wohnung innen: der Scan aus unserem 3D-Rundgang. Garagen, Rampen und Zufahrten: ungefähre Lage, aus den Katasterplänen von 2016.
Von der Straße zum Park
Fünf Meter über der Straße, auf Höhe des Parks
Der echte Schnitt des Grundstücks, von der Via di Campo Marzio bis zur Via Picciola, ohne überhöhte Höhen. An der unteren Seite steht das Gebäude B: auf Straßenniveau der fünf Meter hohe Gewerbesockel; darüber, 8,27 Meter über dem Meer, die Gartenebene mit der Wohnung, auf derselben Ebene wie ihr Garten und der Park; dann vier weitere Geschosse bis zum Dachgeschoss. Hinter dem Park steigt das Gelände um acht Meter bis zum Gebäude A an der Via Picciola.
Woher wir das wissen
Maßstabsgetreu gezeichnet, Höhen nicht überhöht, entlang der Nord-Süd-Linie durch die Wohnung. Gelände aus der LiDAR-Vermessung der Region Friaul-Julisch Venetien vom 12. März 2017 (0,5 m); die Geschosse des Gebäudes B aus dem Ausführungsschnitt des Projekts (April 2013): Straßenniveau bei 3,05 Metern, Gartenebene bei 8,27, Dachgeschoss bei 20,11. Die Vermessung bestätigt sie: Der Gartenrasen liegt bei 7,97, der First des Gebäudes B bei 25,1. Das Gebäude A ist als Masse gezeichnet, mit seinem LiDAR-Profil auf dieser Linie.
Die Sonne im Garten
Im Sommer mehr als acht Stunden Sonne, im Winter eine
Der Garten liegt nach Süden, zum Park; jenseits des Parks steht höher das Gebäude A, dessen Umriss vom Rasen aus 22 bis 26 Grad über dem Südhorizont liegt; nahe im Westen das Gebäude C. Wir haben die Sonne auf jedem halben Meter Rasen berechnet, mit den echten Gebäuden und Bäumen. Am 21. Juni ist die Sonne von 7:26 bis 18:23 im Garten, und jeder Punkt des Rasens bekommt im Schnitt mehr als 8 Stunden; am 21. März und am 21. September fast 6. Im Winter bleibt die Sonne hinter dem Gebäude A: Am 21. Dezember steigt sie nicht über 21 Grad, kommt zwischen 10:10 und 14:02, jeder Punkt des Rasens bekommt im Schnitt eine Stunde, und nie liegen mehr als vier Zehntel des Gartens gleichzeitig in der Sonne.
Woher wir das wissen
Wie es gemacht ist. Der Garten ist der des Katasterplans, auf das Orthofoto der Region gelegt; die Sonne wird an 273 Punkten des offenen Rasens im Abstand von einem halben Meter berechnet, ohne den Streifen unter den Balkonen der oberen Geschosse und ohne die Hecken. Hindernisse: die LiDAR-Vermessung der Region vom März 2017 (Gebäude, Hecken und Bäume zählen als volle Wände: Im Sommer mit Laub kann der Schatten etwas größer sein, im Winter fallen durch die Äste ein paar Strahlen) und weiter entfernt das Gelände. Sonnenstand: Algorithmus der NOAA, mit Refraktion. Sonnenauf- und -untergang sind hier die erste und die letzte Sonne auf irgendeinem Punkt des Rasens; die Stunden sind die, in denen mindestens ein Punkt in der Sonne liegt. Die Scheibe nutzt diese Berechnung an den Tagen der Tasten; an anderen Tagen zeigt sie nur die Richtung der Sonne über einem ebenen Horizont.
Die Anlage in Zahlen
Verdemare, wie es die Unterlagen erzählen
184
Wohnungen in drei Gebäuden
A an der Via Picciola; B und C an der Via di Campo Marzio.
≈ 1 ha
innerer Park
Terrassiert, mit Spielplatz, nur für die Bewohner.
14 m
Höhenunterschied im Grundstück
Von der Via di Campo Marzio zur Via Picciola: Deshalb steht A höher als B und C.
fast 600
Garagen und Stellplätze
In den Tiefgaragen: zwei Ebenen unter B und C, drei unter A.
≈ 1/10
der Wärme kommt von der Sonne
Gemessene Solarthermie: 58.499 kWh in 2024-25. Der Rest aus zwei Gas-Brennwertzentralen; Fußbodenheizung mit Verbrauchsabrechnung je Wohnung.
17 kW
gemeinsame Photovoltaik
70 Module, laut dem Unternehmen, das sie installiert hat.
12
Aufzüge
2015
Jahr der Fertigstellung
Architektur von Giuseppe Tortato, Landschaft von Margherita Brianza, gebaut von Collini Lavori.
Il Piccolo, 21. September 2025
«die größte private Wohnanlage im Zentrum»
Im Detail
Für alle, die alles wissen wollen
Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.
Sechs öffentliche Befliegungen über demselben Ausschnitt, von 1989 bis März 2017: die Hallen der Niederlassung mit Sheddach, der Platz, die Baugrube, die drei Gebäude und der Park. Ziehen Sie den Regler, und ein Jahr geht ins nächste über.
Die FIAT-Niederlassung: die Hallen mit Sheddach an der Via di Campo Marzio und weiter oben der Platz.
Schwarzweiß-Orthofoto, beflogen 1989 (Serie «1988-89») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
Dieselben Hallen; der Platz zur Via Picciola ist voller Autos.
Schwarzweiß-Orthofoto, beflogen 1997 (Serie «1994-98») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
Noch die Niederlassung, mit vollem Platz.
Farb-Orthofoto, beflogen 1998 (Serie «2000») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
Die Hallen stehen noch, der Platz ist leer.
Farb-Orthofoto, beflogen 2007 (Serie «2006») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
Die Hallen sind abgerissen: Die Baugrube für die Untergeschosse ist offen.
Farb-Orthofoto, beflogen 2011 (Serie «2012») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
Die fertige Anlage: drei Gebäude rund um den Park. Die Wohnung liegt auf der Gartenebene des oberen Gebäudes, zum Park hin.
True-Orthofoto der Region, Befliegung vom 12. März 2017 · Autonome Region Friaul-Julisch Venetien (IODL 2.0)
Echte Fotos: kein generatives Modell, nur Zuschnitt, Neuabtastung auf 0,5 m pro Pixel und Ausrichtung auf die Befliegung 2017, die Verschiebungen von wenigen Metern zwischen den Flügen ausgleicht (wo sich der Ort zu stark verändert hat, gilt die Georeferenzierung des Fluges). Ausschnitt 640 × 480 m, Norden oben.
Zwei Jahrhunderte in dieser Ecke von Campo Marzio, vor den heutigen Gebäuden und dem Park: wer hier war, wer gebaut hat, wann.
Caroline Bonaparte, Napoleons Schwester und ehemalige Königin von Neapel, kauft die klassizistische Villa in Campo Marzio mit ihrem Park und lebt dort bis 1831 als Gräfin von Lipona. Die Via Murat, die an der Anlage entlangführt, trägt den Namen ihres Mannes.
Die Villa wird abgerissen, um einem Industriebetrieb Platz zu machen: einer Reisschälerei.
Am 29. Januar wird die neue FIAT-Filiale in Campo Marzio eröffnet, in achtzehn Monaten gebaut; ihr Eckgebäude an der Via Guido Reni wird ab 1985 Sitz des Piccolo und ist heute, außerhalb der Wohnanlage, ein Supermarkt.
Der Abriss der ehemaligen Filiale beginnt. Das erste Projekt sieht 150 Wohnungen vor.
Das von Architekt Giuseppe Tortato überarbeitete Projekt erhält den Namen Verdemare: 184 Wohnungen um einen Park.
Die von Collini Lavori errichtete Anlage ist fertig; die ersten Bewohner ziehen ein.
Quellen: zu Caroline Bonaparte in Triest das Dizionario Biografico degli Italiani (Treccani); zur Villa und zum Betrieb Il Piccolo (25. Februar 2021), Destini Imperiali und die Baubeschreibung des Bauträgers (2019); zur FIAT-Filiale das Archiv Giornalfoto der Civici Musei di Storia ed Arte in Triest; Il Piccolo (2008, 2013, 2015) zur Baustelle; die Katasterunterlagen der Anlage. Wo genau die Villa im Verhältnis zu den heutigen Gebäuden stand, sagen die Quellen nicht sicher.
Objektmerkmale
- Typ
- Wohnung
- Fläche
- 244 m²
- Zimmer
- 7
- Schlafzimmer
- 4
- Badezimmer
- 5
- Etage
- 1. OG, mit Aufzug
- Energieklasse
- A1 · 40,82 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
- 2,49 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle
- Winter: mittel · Sommer: mittel
- Zustand
- Ausgezeichnet / Renoviert
- Küche
- Wohnküche
- Garten
- Privat
- Aufzug
- Ja
- Barrierefrei
- Ja
- Heizung
- Zentral
›Die vollständige Beschreibung
Zwischen Zentrum und Hafen, in der Wohnanlage Verdemare: eine Wohnung von 244 m² im ersten Stock, mit Aufzug. Ein Zuschnitt, der in dieser Lage selten ist — zwei getrennte Eingänge, ein privater Garten zur alleinigen Nutzung, Wohn- und Schlafbereich klar voneinander getrennt.
Auf der Wohnseite eine Wohnküche mit ausgeprägtem Charakter und ein zum Garten ausgerichteter Salon, geprägt von einem Kamin — im Komplex eine Seltenheit —, der in eine maßgefertigte Schrankwand eingelassen ist. Der Schlafbereich zählt vier Zimmer, alle von beachtlicher Größe, ergänzt durch fünf Bäder und eine große Waschküche. Eine Ausstattung dieser Fülle passt zu großen Familien oder zu getrennten Bereichen für Gäste und Angehörige.
Der private Garten bleibt der stärkste Trumpf: ein geschützter Außenraum, eng mit dem Wohnbereich verbunden, ideal für Mahlzeiten im Freien — und das mitten in einem modernen, gut erschlossenen Stadtviertel. Das Meer liegt acht Gehminuten entfernt. Die Fußbodenheizung sorgt für gleichmäßige Wärme; die beiden separaten Zugänge lassen viel Spielraum, etwa zur Trennung von Herrschafts- und Servicebereich.
Herrschaftliche Wohnung in der Via di Campo Marzio, in ausgezeichnetem Zustand, möbliert verkauft. Energieklasse A1: nicht erneuerbarer Gesamtenergiekennwert (EPgl,nren) 40,82 kWh/m² im Jahr, erneuerbarer Kennwert (EPgl,ren) 2,49 kWh/m² im Jahr; Qualität der Gebäudehülle im Winter und im Sommer mittel; Energieausweis gültig bis 20.10.2036. Preis 790.000 €.
Separat erhältlich: Keller für 10.000 €; überdachter Stellplatz von 18 m² für 40.000 €; Garage von 22 m² für 55.000 €.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- Steuern Erstwohnsitz
- ≈ 5.612 €
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 31.600 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 2.600-5.100 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
- Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs
- ≈ 836.700 € – 839.200 €
Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.
Jährliche laufende Kosten
- Hausgeld
- ≈ 6.228 €/Jahr
- Immobiliensteuer · ILIA
- Befreit (Hauptwohnsitz)
- Abfallgebühr · TARI
- Bewohner2≈ 353 €/Jahr
Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Die Finanzierung für dieses Haus
2.511 €im Monat
für ein Darlehen von 553.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,59 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,74 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
Mögliche Förderungen
Viele Banken senken den Zins für Häuser der Energieklasse A oder B: meist um 0,20 Prozentpunkte (0 bis 0,46 in den Angeboten vom Oktober 2026), manchmal ohne Bearbeitungsgebühr. Es ist ein Angebot der Banken, keine staatliche Förderung: zugelassene Klassen und Rabatt sind von Bank zu Bank verschieden.
- Monatsrate
- 2.511 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 351.026 €
- Gesamtbetrag
- 911.571 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- 288.700 € - 293.700 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 7.534 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung237.000 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)5.612 €
- Maklerprovision inkl. MwSt.38.552 €
- Kreditkosten2.733 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)4.760 € - 9.820 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.383 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 124 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
- Grüne Darlehen: Vergleich vom Oktober 2026
Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Plan 11 von 2
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Ausstattung
- Garten
- Aufzug
- Kamin
- Keller
- Garage
- Stellplatz
- Grünblick
- Zwei Ausrichtungen
- Wohngegend
- Wie neu
- Nahe am Meer
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos und in den Videos eingesetzt haben
Alle 49 Fotos mit KI retuschiert: 8 bearbeitet und 35 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 49 Fotos dieses Inserats gehen von Aufnahmen der möblierten und bewohnten Wohnung, des Gartens und der Außenbereiche der Anlage aus. Alle 49 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 6 nur bei Licht und Farben, 8, um Gegenstände zu entfernen, 35 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». Entfernt wurden: Personen, auch als Spiegelbild, und Spiegelungen, darunter die der fotografierenden Person; der Hund, das Hundebett und die Näpfe; Kleidung, Hausschuhe, eine Socke, Plüschtiere, Taschen, Koffer, Kartons und Tüten; Familienfotos, Aufkleber, Dekorationsgegenstände, Blumen, Kissen, eine Flasche und die Gegenstände auf Ablagen, Nachttischen und Regalen, samt Tischdecken; Handtücher, Bademäntel, Flaschen und Kosmetik, Badvorleger, ein Rollwagen und ein Handtuchhalter; ein Staubsauger, ein Besen, ein Eimer, ein Papierkorb, Reinigungsmittel, Wäscheständer und ein Wäschekorb; ein Fernseher samt Möbel, ein Monitor, ein Drucker und Kabel; ein Schreibtisch, ein Bürostuhl, Tischchen und Stühle; draußen Autos, Tonnen, Pfosten, Schläuche, Steine und andere Gegenstände, auch auf Balkonen und hinter einem Zaun.
Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. In den Simulationen hat das Modell Dinge hinzugefügt oder erfunden, die es nicht gibt: mit weißer Wäsche neu gemachte Betten und, in einem Fall, eine beige statt der roten Tagesdecke; eine Holzbank und ein Holzregal, zwei Kommoden, zwei Holzwürfel, zwei Porträts (eines statt einer Landschaft), Bücher, Vasen, Kissen, eine Pflanze, Seifen, Handtücher und andere Gegenstände auf den Regalen; Strahlerschienen, Lichtschienen, einen Strahler, eine Lichtlinie und Lichtvouten an der Decke; ein Feuer im Kamin; einen blühenden Strauch, Wolken am Himmel, gemähte, grüne und gleichmäßige Rasenflächen statt trockenem, hohem oder lückigem Gras, einen Kiesstreifen, eine Mulchfläche und ein Beet mit Einfassung. Auf 2 Fotos ist der Blickwinkel vom Modell rekonstruiert, auf 4 ist der Bildausschnitt über die Ränder der Aufnahme hinaus erweitert, eines ist eine vom Modell zusammengesetzte Collage aus fünf Fotos; auf einigen sind Möbel und Gegenstände verschoben (eine geschnitzte Tafel, Tisch und Stühle im Garten, Papierrollen, die Möbel eines Arbeitszimmers), und auf 2 wurden Bett, Schreibtisch, Sekretär, Stuhl, Hocker, Deckenleuchte und ein Kalender vom Modell rekonstruiert.
Das Modell hat auch feste Teile und Möbel verändert, die diese Fotos daher nicht so zeigen, wie sie sind: Es hat in den Bädern ein Fenster und eine Marmorplatte hinzugefügt, ein Bidet erscheinen lassen, wo Gegenstände standen, und einen Vorhang in eine Glasfront zum Garten verwandelt; es hat den Raum hinter einer Tür neu gezeichnet und, in einer Aussicht, aus der es die Autos entfernt und die Bäume ausgedünnt hat, die alte Mauer und die Gebäude; es hat an einer glänzenden Wand die Spiegelung einer Glasfront mit Bäumen erfunden; es hat die Markisen, die grau sind, grün gemacht, ein Gaskochfeld in eine glatte schwarze Fläche und einen Tisch mit Tischdecke in einen blanken Holztisch verwandelt, eine schwarze Abdeckung zu Edelstahl, ein geschnitztes Sideboard glatt und die Rahmen der Familienfotos leer gemacht; es hat die Deckeneinbaustrahler eines Raums, Schalterabdeckungen, Klappen, ein offenes Türblatt, Spuren an einer Wand, ein Schild, die Briefkästen, den Stamm einer Kiefer im Vordergrund und die Baumschatten auf einem Weg entfernt. Für diese Fotos gibt es keine Liste der Teile, die wie auf der Aufnahme geblieben sind: Kein Detail sollte als gesichert gelten. Auch auf den 6 nur im Licht bearbeiteten Fotos hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert.
Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Die Videos
Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI in der Bewegung; 7 dieser Fotos sind mit KI bearbeitet (Einzelheiten im Exposé).
Vertikales Reel, mit KI (Seedance 2.5 und Kling 3.0) aus den Fotos des Exposés animiert, die ihrerseits mit KI bearbeitet wurden; Räume getreu dem Haus, echte Drohnenaufnahmen. Die Texte stammen aus dem Exposé.
Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
Kaufen Sie aus dem Ausland? Zum Kauf-Leitfaden →
Exposé zum Drucken (PDF)Ähnliche Angebote
Private Collection
Noch nicht die Richtige?
Ein Teil unserer Objekte wird nie veröffentlicht: diskrete Eigentümer, Bauvorschauen, private Kooperationen.
Zugang zur Private Collection →



