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TriesteVillas
Maxi-Wohnung mit privatem Garten im Zentrum — Verdemare, Rive

Stadtzentrum

Maxi-Wohnung mit privatem Garten im Zentrum — Verdemare, Rive

Via di Campo Marzio, Stadtzentrum, Triest

790.000 €

Wohnung · 244 m² · 4 Schlafzimmer · 5 BäderEnergieklasse A149 Fotos

Finanzierung2.511 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,74 %Berechnen

Das Haus in drei Zahlen

  • ≈ 120 m²

    Der Garten auf derselben Ebene

    Im Kataster liegt die Wohnung im ersten Stock; in den Plänen des Gebäudes ist es die Gartenebene, und im Aufzug drückt man die 0. Der private Garten ist im selben Katasterplan verzeichnet wie die Wohnung.

    Katasterplan vom 17.02.2016 und Plan der Fertigstellung vom März 2016, auf dem der Garten 122,5 m² misst.

  • 8 Min.

    Zu Fuß bis zum Meer

    Luftlinie liegt das nächste Ufer 229 Meter entfernt; zu Fuß, um Bahnanlagen und Hafen herum, sind es 627 Meter.

    Küstenlinie und Fußweg nach OpenStreetMap, gemessen am 22.10.2026.

  • 2015

    Eine neue Anlage rund um einen Park

    Drei Gebäude und 184 Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen FIAT-Niederlassung, rund um einen Park von etwa einem Hektar; Architektur von Giuseppe Tortato.

    Jahr der Fertigstellung laut Kataster und Energieausweis.

3D-Rundgang

Vom Garten bis zu den Schlafzimmern, Raum für Raum

Aufnahmedatum: 26. Mai 2026. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Video

AI-Video
Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI in der Bewegung; 7 dieser Fotos sind mit KI bearbeitet (Einzelheiten im Exposé).
AI-Video
Vertikales Reel, mit KI (Seedance 2.5 und Kling 3.0) aus den Fotos des Exposés animiert, die ihrerseits mit KI bearbeitet wurden; Räume getreu dem Haus, echte Drohnenaufnahmen. Die Texte stammen aus dem Exposé.
A1

Grünes Zuhause · Klasse A

In der obersten Stufe der Energieskala

So steht es im hinterlegten Energieausweis, nicht in einer Schätzung: Klasse A1, mit einem nicht erneuerbaren Energiebedarf von 40,82 kWh/m² im Jahr.

Wo es auf der Skala steht

  1. A4
  2. A3
  3. A2
  4. dieses HausA1
  5. B
  6. C
  7. D
  8. E
  9. F
  10. G

Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A1 verbraucht das Haus zwischen 80 und 100 % der nicht erneuerbaren Energie dieses Gebäudes; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.

Nicht erneuerbare Energie EPgl,nren

40,82kWh/m² Jahr

6%

der genutzten Energie ist erneuerbar

EPgl,ren 2,49 kWh/m² Jahr

Gebäudehülle

  • Wintermittel
  • Sommermittel

In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.

Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.

Alle grünen Häuser

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Die Wohnung

244 m² auf der Gartenebene, mit eigenem Garten

244 m²

Wohnfläche, ohne den Garten

Katasterfläche; 236,23 m² beheizte Nutzfläche laut Energieausweis.

≈ 120 m²

privater Garten, nach Süden

122,5 m² laut den Plänen der Fertigstellung, mit Rasen, Patio und Hecke, zum inneren Grün der Anlage. Die Schlafzimmer liegen zur Via di Campo Marzio.

2

separate Eingänge

Über die beiden Treppenhäuser der Hausnummer 14, jedes mit eigenem Aufzug.

4

Schlafzimmer

Der Salon mit Kamin und Arbeitsecke, die Wohnküche.

5

Bäder

A1

Energieklasse

EPgl,nren 40,82 kWh/m² im Jahr · Ausweis vom 20.10.2026.

0

die Taste im Aufzug

Im Kataster ist es der erste Stock: die Gartenebene, über dem Straßenniveau und den Garagen.

+ 3

Zubehör, separat

Eine Garage mit 22 m², ein überdachter Stellplatz mit 18 m² und ein Keller in derselben Anlage. Preise in der Beschreibung.

Die Anlage, geöffnet

Wo die Wohnung liegt, vom Meer bis zum Garten

Scrollen Sie: von der Stadt zur Anlage, dann der Park, die Garagen darunter, das Gebäude B, das sich öffnet, und die Gartenebene mit der Wohnung.

Woher wir das wissen

Wie es gemacht ist. Die Stationen enden auf echten Fotos, im Frühjahr 2026 mit der Drohne aufgenommen: Die Kamera des Modells kommt dort an, wo jedes Foto entstanden ist, ermittelt aus der Photogrammetrie; erkennbare Personen sind unkenntlich gemacht. Mit „In 3D erkunden“ lässt sich das Modell mit dem Finger oder der Maus drehen. Das Modell ist ein Modell, keine Planzeichnung. Die Anlage mit den drei Gebäuden, dem Park und den Straßen ringsum ist eine photogrammetrische Rekonstruktion aus unseren Drohnenaufnahmen: 425 Bilder aus den Fotos und Videos vom Frühjahr 2026 und den Drohnensequenzen unserer Videos von 2022, 2023 und 2024, ausgerichtet am GPS der Aufnahmen und an der LiDAR-Vermessung der Region. Stadt und Gelände ringsum: LiDAR-Vermessung der Autonomen Region Friaul-Julisch Venetien vom 12. März 2017 (DSM und DTM 0,5 m, Punktwolke) und Orthofoto 2017 © Regione FVG – IRDAT (IODL 2.0); entfernte Gebäude: OpenStreetMap (ODbL) mit LiDAR-Höhen; entferntes Relief: Terrarium (AWS Open Data). Gebäude B, wenn es sich öffnet: Modell aus den Bauplänen und dem Kataster, am LiDAR geprüft. Die Wohnung innen: der Scan aus unserem 3D-Rundgang. Garagen, Rampen und Zufahrten: ungefähre Lage, aus den Katasterplänen von 2016.

Von der Straße zum Park

Fünf Meter über der Straße, auf Höhe des Parks

Der echte Schnitt des Grundstücks, von der Via di Campo Marzio bis zur Via Picciola, ohne überhöhte Höhen. An der unteren Seite steht das Gebäude B: auf Straßenniveau der fünf Meter hohe Gewerbesockel; darüber, 8,27 Meter über dem Meer, die Gartenebene mit der Wohnung, auf derselben Ebene wie ihr Garten und der Park; dann vier weitere Geschosse bis zum Dachgeschoss. Hinter dem Park steigt das Gelände um acht Meter bis zum Gebäude A an der Via Picciola.

Woher wir das wissen

Maßstabsgetreu gezeichnet, Höhen nicht überhöht, entlang der Nord-Süd-Linie durch die Wohnung. Gelände aus der LiDAR-Vermessung der Region Friaul-Julisch Venetien vom 12. März 2017 (0,5 m); die Geschosse des Gebäudes B aus dem Ausführungsschnitt des Projekts (April 2013): Straßenniveau bei 3,05 Metern, Gartenebene bei 8,27, Dachgeschoss bei 20,11. Die Vermessung bestätigt sie: Der Gartenrasen liegt bei 7,97, der First des Gebäudes B bei 25,1. Das Gebäude A ist als Masse gezeichnet, mit seinem LiDAR-Profil auf dieser Linie.

Die Sonne im Garten

Im Sommer mehr als acht Stunden Sonne, im Winter eine

Der Garten liegt nach Süden, zum Park; jenseits des Parks steht höher das Gebäude A, dessen Umriss vom Rasen aus 22 bis 26 Grad über dem Südhorizont liegt; nahe im Westen das Gebäude C. Wir haben die Sonne auf jedem halben Meter Rasen berechnet, mit den echten Gebäuden und Bäumen. Am 21. Juni ist die Sonne von 7:26 bis 18:23 im Garten, und jeder Punkt des Rasens bekommt im Schnitt mehr als 8 Stunden; am 21. März und am 21. September fast 6. Im Winter bleibt die Sonne hinter dem Gebäude A: Am 21. Dezember steigt sie nicht über 21 Grad, kommt zwischen 10:10 und 14:02, jeder Punkt des Rasens bekommt im Schnitt eine Stunde, und nie liegen mehr als vier Zehntel des Gartens gleichzeitig in der Sonne.

Woher wir das wissen

Wie es gemacht ist. Der Garten ist der des Katasterplans, auf das Orthofoto der Region gelegt; die Sonne wird an 273 Punkten des offenen Rasens im Abstand von einem halben Meter berechnet, ohne den Streifen unter den Balkonen der oberen Geschosse und ohne die Hecken. Hindernisse: die LiDAR-Vermessung der Region vom März 2017 (Gebäude, Hecken und Bäume zählen als volle Wände: Im Sommer mit Laub kann der Schatten etwas größer sein, im Winter fallen durch die Äste ein paar Strahlen) und weiter entfernt das Gelände. Sonnenstand: Algorithmus der NOAA, mit Refraktion. Sonnenauf- und -untergang sind hier die erste und die letzte Sonne auf irgendeinem Punkt des Rasens; die Stunden sind die, in denen mindestens ein Punkt in der Sonne liegt. Die Scheibe nutzt diese Berechnung an den Tagen der Tasten; an anderen Tagen zeigt sie nur die Richtung der Sonne über einem ebenen Horizont.

Die Anlage in Zahlen

Verdemare, wie es die Unterlagen erzählen

184

Wohnungen in drei Gebäuden

A an der Via Picciola; B und C an der Via di Campo Marzio.

≈ 1 ha

innerer Park

Terrassiert, mit Spielplatz, nur für die Bewohner.

14 m

Höhenunterschied im Grundstück

Von der Via di Campo Marzio zur Via Picciola: Deshalb steht A höher als B und C.

fast 600

Garagen und Stellplätze

In den Tiefgaragen: zwei Ebenen unter B und C, drei unter A.

≈ 1/10

der Wärme kommt von der Sonne

Gemessene Solarthermie: 58.499 kWh in 2024-25. Der Rest aus zwei Gas-Brennwertzentralen; Fußbodenheizung mit Verbrauchsabrechnung je Wohnung.

17 kW

gemeinsame Photovoltaik

70 Module, laut dem Unternehmen, das sie installiert hat.

12

Aufzüge

2015

Jahr der Fertigstellung

Architektur von Giuseppe Tortato, Landschaft von Margherita Brianza, gebaut von Collini Lavori.

Il Piccolo, 21. September 2025

«die größte private Wohnanlage im Zentrum»

Im Detail

Für alle, die alles wissen wollen

Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.

Objektmerkmale

Typ
Wohnung
Fläche
244 m²
Zimmer
7
Schlafzimmer
4
Badezimmer
5
Etage
1. OG, mit Aufzug
Energieklasse
A1 · 40,82 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
2,49 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle
Winter: mittel · Sommer: mittel
›Die vollständige Beschreibung

Zwischen Zentrum und Hafen, in der Wohnanlage Verdemare: eine Wohnung von 244 m² im ersten Stock, mit Aufzug. Ein Zuschnitt, der in dieser Lage selten ist — zwei getrennte Eingänge, ein privater Garten zur alleinigen Nutzung, Wohn- und Schlafbereich klar voneinander getrennt.

Auf der Wohnseite eine Wohnküche mit ausgeprägtem Charakter und ein zum Garten ausgerichteter Salon, geprägt von einem Kamin — im Komplex eine Seltenheit —, der in eine maßgefertigte Schrankwand eingelassen ist. Der Schlafbereich zählt vier Zimmer, alle von beachtlicher Größe, ergänzt durch fünf Bäder und eine große Waschküche. Eine Ausstattung dieser Fülle passt zu großen Familien oder zu getrennten Bereichen für Gäste und Angehörige.

Der private Garten bleibt der stärkste Trumpf: ein geschützter Außenraum, eng mit dem Wohnbereich verbunden, ideal für Mahlzeiten im Freien — und das mitten in einem modernen, gut erschlossenen Stadtviertel. Das Meer liegt acht Gehminuten entfernt. Die Fußbodenheizung sorgt für gleichmäßige Wärme; die beiden separaten Zugänge lassen viel Spielraum, etwa zur Trennung von Herrschafts- und Servicebereich.

Herrschaftliche Wohnung in der Via di Campo Marzio, in ausgezeichnetem Zustand, möbliert verkauft. Energieklasse A1: nicht erneuerbarer Gesamtenergiekennwert (EPgl,nren) 40,82 kWh/m² im Jahr, erneuerbarer Kennwert (EPgl,ren) 2,49 kWh/m² im Jahr; Qualität der Gebäudehülle im Winter und im Sommer mittel; Energieausweis gültig bis 20.10.2036. Preis 790.000 €.

Separat erhältlich: Keller für 10.000 €; überdachter Stellplatz von 18 m² für 40.000 €; Garage von 22 m² für 55.000 €.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz
≈ 5.612 €
TriesteVillas-Provision
≈ 31.600 €+ MwSt.
Notar
≈ 2.600-5.100 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs
≈ 836.700 € – 839.200 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Hausgeld
≈ 6.228 €/Jahr
Immobiliensteuer · ILIA
Befreit (Hauptwohnsitz)
Abfallgebühr · TARI
Bewohner2≈ 353 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

2.511 €im Monat

für ein Darlehen von 553.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN)
3,59 %
nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG)
3,74 %
Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.383 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 124 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Grundrisse

Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.

Plan 11 von 2

Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.

Ausstattung

  • Garten
  • Aufzug
  • Kamin
  • Keller
  • Garage
  • Stellplatz
  • Grünblick
  • Zwei Ausrichtungen
  • Wohngegend
  • Wie neu
  • Nahe am Meer

Lage

DuinoMiramareTriesteMuggiaPalazzo Dreher — Einheit 21 · 292 m² · 5.-6. Stock · Palazzo Dreher — Wohnung 20 · 239 m² · 5. Stock · Palazzo Dreher — Wohnung 14 · 267 m² · 4. Stock · Palazzo Dreher — Einheit 13 · 206 m² · 4. Stock · Palazzo Dreher — Einheit 15 · 152 m² · 4. EtageVilla PucinoZwei Villen und ein Chalet über dem Golf · Triest · Historische Villa, Strada CostieraGesamtes Anwesen mit Golfblick — zwei eigenständige Einheiten, Muggia · Zeitgenössische Villa mit Golfblick — Vanisella, Muggia · Ebenerdige Villa mit Meerblick-Garten — Fontanella, MuggiaWohnung im obersten Geschoss mit Terrassen und Gärten an der Küste von Triest · Wohnung mit ebenem Garten in einer Villa an der Küste von TriestVilla über dem Golf, noch zu bauen – Strada Costiera · Baugrundstück über dem Golf mit Villenprojekt, Strada CostieraPenthouse mit Dachterrasse, Viale Miramare, BarcolaRenovierte Villa, Erstbezug, Via BuonarrotiPenthouse mit Meerblick und Terrasse in PortopiccoloErdgeschoss mit privatem Außenbereich, Palazzo BellavistaMaisonette-Penthouse, außergewöhnliche Ausstattung, BarcolaGroße Altbauwohnung, Piazza della Valle — AltstadtPenthouse, Largo Canal, riesige DachterrassePanorama Giustinelli: Maisonette mit Dachgärtchen. SPA, Gym und Gemeinschaftspool · Maisonette-Penthouse mit Meerblick, drei Freiflächen und Haus-SPA — TriestVierter Stock in der Via Ponchielli, vermietet bis 2028Penthouse Via San VitoKleine Villa (Mehrfamilien) mit großem Park, Meerblick. Obere Via degli OlmiHistorische Villa von 1789 mit Meerblick und GartenTop-gepflegte Villa, Banne, OpicinaVermietetes Büro an der Capo di Piazza, Blick auf die Piazza UnitàMehrgeschossiges Einfamilienhaus mit Meerblick, MuggiaPalazzo Haggi — Whg. 8 · 120 m² · 4. Stock · San Vito, Triest · Palazzo Haggi — Whg. 9 · 127 m² · 5. Stock · San Vito, Triest · Palazzo Haggi — Whg. 4 · 113 m² · 2. Stock · San Vito, TriestHistorische Villa zum Sanieren, privater Park — San LuigiWohnung mit Terrasse in BarcolaReihenhaus mit Garten «Le Vigne» — DuinoPalazzo Haggi — Whg. 2 · 122 m² · 1. Stock · San Vito, Triest · Palazzo Haggi — Whg. 3 · 101 m² · 1. Stock · San Vito, TriestWohnung mit Meerblick und Terrasse — Barcola, TriestPalazzo Haggi — Whg. 9 · 97 m² · 4. Stock · San Vito, Triest · Palazzo Haggi — Whg. 5 · 97 m² · 2. Stock · San Vito, TriestElegie Duino · 2 Schlafzimmer EG mit Garten — Duino · Elegie Duino · 2 Schlafzimmer EG — Duino · Elegie Duino · 2 Schlafzimmer OG mit Terrasse — Duino · Elegie Duino · 2 Schlafzimmer OG mit Terrasse — Duino · Elegie Duino · 1 Schlafzimmer EG mit Garten — Duino · Elegie Duino · 1 Schlafzimmer OG mit Terrasse — DuinoWohnung mit Meerblick, Via Franca, San VitoWohnung in einem Palazzo von 1898 am Platz der Triester SynagogeSanierte Wohnung im Palazzo TergesteoSteinhaus in Contovello, über MiramareSan Giusto — Zweizimmerwohnung mit privater TerrasseRenovierte Zwei-Zimmer-Wohnung am StadtparkDieses Haus
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Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos und in den Videos eingesetzt haben

Alle 49 Fotos mit KI retuschiert: 8 bearbeitet und 35 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 49 Fotos dieses Inserats gehen von Aufnahmen der möblierten und bewohnten Wohnung, des Gartens und der Außenbereiche der Anlage aus. Alle 49 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 6 nur bei Licht und Farben, 8, um Gegenstände zu entfernen, 35 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». Entfernt wurden: Personen, auch als Spiegelbild, und Spiegelungen, darunter die der fotografierenden Person; der Hund, das Hundebett und die Näpfe; Kleidung, Hausschuhe, eine Socke, Plüschtiere, Taschen, Koffer, Kartons und Tüten; Familienfotos, Aufkleber, Dekorationsgegenstände, Blumen, Kissen, eine Flasche und die Gegenstände auf Ablagen, Nachttischen und Regalen, samt Tischdecken; Handtücher, Bademäntel, Flaschen und Kosmetik, Badvorleger, ein Rollwagen und ein Handtuchhalter; ein Staubsauger, ein Besen, ein Eimer, ein Papierkorb, Reinigungsmittel, Wäscheständer und ein Wäschekorb; ein Fernseher samt Möbel, ein Monitor, ein Drucker und Kabel; ein Schreibtisch, ein Bürostuhl, Tischchen und Stühle; draußen Autos, Tonnen, Pfosten, Schläuche, Steine und andere Gegenstände, auch auf Balkonen und hinter einem Zaun.

Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. In den Simulationen hat das Modell Dinge hinzugefügt oder erfunden, die es nicht gibt: mit weißer Wäsche neu gemachte Betten und, in einem Fall, eine beige statt der roten Tagesdecke; eine Holzbank und ein Holzregal, zwei Kommoden, zwei Holzwürfel, zwei Porträts (eines statt einer Landschaft), Bücher, Vasen, Kissen, eine Pflanze, Seifen, Handtücher und andere Gegenstände auf den Regalen; Strahlerschienen, Lichtschienen, einen Strahler, eine Lichtlinie und Lichtvouten an der Decke; ein Feuer im Kamin; einen blühenden Strauch, Wolken am Himmel, gemähte, grüne und gleichmäßige Rasenflächen statt trockenem, hohem oder lückigem Gras, einen Kiesstreifen, eine Mulchfläche und ein Beet mit Einfassung. Auf 2 Fotos ist der Blickwinkel vom Modell rekonstruiert, auf 4 ist der Bildausschnitt über die Ränder der Aufnahme hinaus erweitert, eines ist eine vom Modell zusammengesetzte Collage aus fünf Fotos; auf einigen sind Möbel und Gegenstände verschoben (eine geschnitzte Tafel, Tisch und Stühle im Garten, Papierrollen, die Möbel eines Arbeitszimmers), und auf 2 wurden Bett, Schreibtisch, Sekretär, Stuhl, Hocker, Deckenleuchte und ein Kalender vom Modell rekonstruiert.

Das Modell hat auch feste Teile und Möbel verändert, die diese Fotos daher nicht so zeigen, wie sie sind: Es hat in den Bädern ein Fenster und eine Marmorplatte hinzugefügt, ein Bidet erscheinen lassen, wo Gegenstände standen, und einen Vorhang in eine Glasfront zum Garten verwandelt; es hat den Raum hinter einer Tür neu gezeichnet und, in einer Aussicht, aus der es die Autos entfernt und die Bäume ausgedünnt hat, die alte Mauer und die Gebäude; es hat an einer glänzenden Wand die Spiegelung einer Glasfront mit Bäumen erfunden; es hat die Markisen, die grau sind, grün gemacht, ein Gaskochfeld in eine glatte schwarze Fläche und einen Tisch mit Tischdecke in einen blanken Holztisch verwandelt, eine schwarze Abdeckung zu Edelstahl, ein geschnitztes Sideboard glatt und die Rahmen der Familienfotos leer gemacht; es hat die Deckeneinbaustrahler eines Raums, Schalterabdeckungen, Klappen, ein offenes Türblatt, Spuren an einer Wand, ein Schild, die Briefkästen, den Stamm einer Kiefer im Vordergrund und die Baumschatten auf einem Weg entfernt. Für diese Fotos gibt es keine Liste der Teile, die wie auf der Aufnahme geblieben sind: Kein Detail sollte als gesichert gelten. Auch auf den 6 nur im Licht bearbeiteten Fotos hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert.

Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Die Videos

Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI in der Bewegung; 7 dieser Fotos sind mit KI bearbeitet (Einzelheiten im Exposé).

Vertikales Reel, mit KI (Seedance 2.5 und Kling 3.0) aus den Fotos des Exposés animiert, die ihrerseits mit KI bearbeitet wurden; Räume getreu dem Haus, echte Drohnenaufnahmen. Die Texte stammen aus dem Exposé.

Wie wir KI einsetzen →

Private Besichtigung anfragen

Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.

Informationen anfragen

Wer antwortet

Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.

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