N. 0171 · Semicentro
Villa storica del 1789 con vista mare e giardino
DEL PANORAMA, Semicentro, Trieste
695.000 €
Villa · 275 m² · 3 camere · 2 bagni · su più livelli · Classe energetica F39 foto
Mutuo2.209 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,74%CalcolaVilla storica del 1789 con vista mare e giardino
DEL PANORAMA, Semicentro, Trieste
999.000 €
Villa, dépendance e box insieme
Accanto alla villa c'è una dépendance di 112 m² da ultimare, con sotto un box doppio coperto: il compendio si può comprare intero.
La villa da sola 695.000 €, la dépendance 224.000 €; il box si aggiunge per 80.000 €.
2
Posti auto scoperti, compresi
Sono scoperti, dentro la proprietà, e compresi nel prezzo della villa.
Il box doppio coperto, 52 m² con colonnina di ricarica elettrica, si acquista a parte.
Tour 3D
Dentro le due case
Data della scansione: 14 maggio 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Data della scansione: 19 maggio 2026. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Video
Il compendio, in 3D
Due case e un box, su una sola particella.
Non è un rendering: sono le due riprese 3D dal vero, la villa il 14 maggio 2025 e la dépendance il 19 maggio 2026, posate dove stanno, sopra l'ortofoto della Regione, con la linea d'oro del lotto. Girate il plastico, aprite le case piano per piano, togliete dal conto ciò che non vi serve: da ogni punto blu si entra nel tour proprio lì.
Come lo sappiamo
Geometria e immagini: le scansioni Matterport di TriesteVillas, senza ritocchi (villa 14/05/2025, dépendance 19/05/2026). La posizione delle due case l'abbiamo ricostruita incrociando le due scansioni, l'ortofoto, le foto da drone e il piano tavolare: vale a circa un metro. Il contorno del lotto è ridisegnato dalla planimetria catastale e portato ai 352 m² della superficie catastale: è indicativo, e il plastico mostra solo gli esterni che ci stanno dentro. Il box non è stato scansionato: la sagoma tratteggiata è indicativa e comprende il vano scala d'ingresso della dépendance. Base: TrueOrtofoto 2017-2020 © Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia, CC BY 4.0.
In scala
Quanto è grande ogni parte
I quadrati hanno l'area proporzionale ai metri quadri: la villa e la dépendance, una accanto all'altra, con la stessa misura.
196 m²
La villa
91 m²
La dépendance
Come lo sappiamo
Superficie utile riscaldata degli attestati energetici: non è la superficie indicata nella scheda (circa 275 e 112 m²). Il box doppio misura 52 m² di superficie catastale.
A sud-est
Dietro, il giardino
Il prato coi passi in pietra sta alla quota del primo piano: la porta d'ingresso, sotto la pensilina in vetro, si apre direttamente sul giardino.
Foto non ritoccata · 14 maggio 2025
I numeri
Due attestati, una particella
F
La villa · EPgl,nren 181,08 kWh/m² anno
EPgl,ren 6,21 · fabbricato: inverno bassa, estate media · valido fino al 7 agosto 2035
F
La dépendance · EPgl,nren 170,77 kWh/m² anno
EPgl,ren 0 · fabbricato: inverno bassa, estate media · valido fino al 19 settembre 2036
352 m²
La particella: case, corte e giardino
Superficie catastale, dal 2004
3
Unità in un solo edificio: la villa, la dépendance, il box
Si comprano insieme o separate
Nel dettaglio
Per chi vuole sapere tutto
Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.
La storia la raccontano gli atti, le pratiche del Comune e il tavolare. Le date vengono da lì; la più antica è una stima che le parti danno nell'atto del 1992.
La casa del civico 6, la dépendance di oggi: «l'edificio è stato costruito da circa duecento anni», dichiarano le parti nell'atto di compravendita del 1992. Muri in arenaria e una pianta rettangolare a cui col tempo si è aggiunta un'ala, che dal 2004 è la sala da pranzo della villa: lo descrive la relazione del progetto del 2000.
Il civico 4 è ancora un edificio rustico di tre vani, una camera, una cameretta e la cucina: lo scrive il Comune. La villa di oggi nasce dopo.
La villa viene ristrutturata e sopraelevata; l'abitabilità è del 1° febbraio 1995. Nel 1992 si compra anche la casa accanto: sei piccoli alloggi di due vani, due per piano, tutti da recuperare.
Il risanamento della casa del civico 6, in un'area sotto vincolo paesaggistico: le finestre ritrovate sotto l'intonaco riaperte, i riquadri in pietra, i coppi in parte recuperati, gli intonaci a calce nei colori della villa. Fine lavori il 30 giugno 2004.
Le tre particelle si fondono in una, di 352 m², e l'edificio si divide in tre unità: la villa, la dépendance, il box. Corte e giardino vanno alla villa.
Le riprese 3D di questa pagina: la villa il 14 maggio 2025, la dépendance il 19 maggio 2026.
Fonti: atto di compravendita del 1992, comunicazioni del Comune di Trieste, pratica edilizia 2000-2005, piano tavolare del 2004, visure catastali.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 275 m²
- Locali
- 5
- Camere da letto
- 3
- Bagni
- 2
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica
- F · 181,08 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 6,21 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: media
- Stato
- Buono / Abitabile
- Cucina
- Abitabile
- Giardino
- Privato
- Vista mare
- Sì
- Piani edificio
- 3
- Ascensore
- No
- Box / posti auto
- Nella corte al piano terra, 2 posti auto scoperti inclusi. Box doppio coperto (52 mq, colonnina di ricarica elettrica) acquistabile a parte a 80.000 €.
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
Via del Panorama, trasversale di Via Commerciale, a Scorcola. Il fronte guarda il mare — vista ampia, tramonti lunghi — mentre il retro si chiude su un piccolo giardino privato, raccolto e quasi di campagna.
È una residenza di fine Settecento, del 1789, recuperata con attenzione filologica. Muri in pietra naturale spessi 80 cm, irregolari, mai perfettamente allineati, com'era l'architettura storica di queste parti. Il restauro ha aggiunto misura, non rumore: travi in acciaio a vista, copertura interamente rifatta, impianti aggiornati. Ne esce una casa dal timbro mediterraneo, luminosa eppure naturalmente fresca in ogni stagione.
La villa padronale si sviluppa su tre livelli per circa 275 mq: tre camere, due bagni completi, una zona lavanderia e ampie aree giorno che si prestano a usi diversi. Nella corte d'ingresso, al piano terra, trovano posto comodamente due auto in fila.
La villa fa parte di un piccolo compendio storico: accanto sorge una dépendance indipendente da ultimare (112 mq, su primo e secondo piano) e, al piano terra sotto la dépendance, un box doppio catastalmente autonomo (52 mq, con colonnina di ricarica elettrica). Le unità si possono acquistare insieme o separatamente.
Classe energetica F.
CONFIGURAZIONI E PREZZI (non trattabili)
Il compendio si acquista per intero o nelle singole unità:
• La villa padronale da sola (circa 275 mq): 695.000 €
• La dépendance indipendente da ultimare, da sola (112 mq): 224.000 €
• Box doppio (52 mq, con colonnina di ricarica elettrica) — acquistabile solo in abbinamento a una delle due case: 80.000 €
• L'intero compendio, le due case più il box: 999.000 €
Le unità si combinano liberamente: ad esempio villa + box a 775.000 €, oppure dépendance + box a 304.000 €.
I prezzi indicati non sono trattabili.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 27.800 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 2.400-4.800 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 381 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
2.209 €al mese
per un mutuo di 486.500 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,74%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
- Rata mensile
- 2.209 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 308.814 €
- Totale dovuto
- 802.244 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 249.500 € - 254.400 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 6.628 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo208.500 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA33.916 €
- Spese del mutuo2.566 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)4.530 € - 9.380 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.216 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 109 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Tavola 11 di 4
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Cosa dicono le carte
Al catasto la villa ha al piano terra lavanderia, w.c., deposito e cantine; ai piani di sopra tre stanze e due bagni, come racconta l'annuncio. Nella pianta del rilievo 3D il deposito e la cantina sono chiamati «family room»: oggi sono usati come sala hobby, ma per il catasto restano locali accessori.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
2 foto su 39 modificate con l'AI, con le modifiche indicate sulla foto. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Quattro foto dal drone in più, riprese nel 2026 da pochi metri sopra la strada: la dépendance con la scala esterna e il box sotto, e la corte in cotto della villa. Luce, colore e contrasto sono stati corretti in locale, senza AI. In due foto una persona di passaggio è stata tolta con un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield), solo nella zona dove si trovava: il muretto e il pavimento in cotto dietro di lei non erano fotografati e sono stati ricostruiti in modo plausibile; il resto è la fotografia originale.
Le targhe delle auto sono sfocate. In tre foto la dépendance, e in una anche la villa, è segnata con una grafica (contorno e cartiglio), che non fa parte della fotografia. Le macchie di umidità sulle facciate e i cavi elettrici che attraversano la strada sono rimasti come sono.
Il video
Video montato a partire da fotografie di questa casa. La voce fuori campo è generata con l'AI.
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 775 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 700.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 35.000 €. Un parere in più costa un caffè.
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Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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