Karst & Hochebene

Kleine Villa (Mehrfamilien) mit großem Park, Meerblick. Obere Via degli Olmi

Via Degli Olmi, Karst & Hochebene, Triest

795.000 €

Villa · 200 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder · Auf mehreren Ebenen · Energieklasse G24 Fotos

Finanzierung2.527 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,74 %Berechnen

Via Degli Olmi, Karst & Hochebene, Triest

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Das Haus in drei Zahlen

94 %
Des Grundstücks sehen das Meer
In Augenhöhe, alle vier Meter auf der Laservermessung der Region berechnet, mit den Gebäuden der Stadt davor: vom Golf von Triest bis zur istrischen Küste.
Zählt man auch die Bäume als volle Wände: 28 %.
24.181 m²
Grund in einem einzigen Grundbuchkörper
Zweiundzwanzig Parzellen mit Wald, Terrassen, Wiesen, Gemüsegärten und Reben, rund um ein Haus mit 150 m² Katasterfläche.
Grundbuch und Kataster.
3 Min.
Zur SISSA und zur Internationalen Schule
Mit dem Auto. Die Piazza Unità ist 9 Minuten entfernt, Obelisk und Napoleonstraße eine Viertelstunde zu Fuß, der Flughafen eine halbe Stunde.
Routen auf OpenStreetMap, bei freiem Verkehr.

3D-Rundgang

Im Haus, Raum für Raum

Aufnahmedatum: 15. Juli 2025. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Video

Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Von der Wiese, in einer einzigen Einstellung

Das Meer beginnt zwischen den Pinien

Dreißig Sekunden, gedreht auf dem Grundstück am 26. März 2025, ohne Schnitt: Von der Bank unter den Pinien geht es dem Licht entgegen, und zwischen den Stämmen erscheint der Golf. Die Drohne fliegt in der Höhe eines Spaziergängers; oben links die Höhe, die sie Sekunde für Sekunde aufgezeichnet hat.

Höhe über dem Startpunkt

1,2 m

Echte Drohnenaufnahme, 26. März 2025, Nachmittag · Kein generatives Modell: nur Licht und Farben korrigiert.

Das echte Foto, die berechneten Namen

Siebenundzwanzig Meter über der Wiese

Die Drohne steigt über die Baumkronen, und der Golf öffnet sich: der Hafen, der Alte Hafen, Muggia, die istrische Küste bis Piran und Savudrija. Die Namen haben wir nicht nach Augenmaß gesetzt: Die Berechnung hat sie projiziert, aus Position und Höhe, die in der Bilddatei stehen. Schalten Sie die berechnete Küstenlinie ein: Es ist die Linie des Meeres, die die Berechnung von hier aus sieht – und sie deckt sich mit der im Foto.

Der Golf von Triest von der Drohne aus, 27 Meter über dem Grundstück: unten der Wald und die Nachbarhäuser, dann die Stadt, der Hafen und der Alte Hafen; links Muggia und die istrische Küste, rechts das offene Meer

San Giusto 3,3 kmPunta Sottile 9,2 kmIzola 18 kmMolo Audace · Piazza Unità 2,9 kmLeuchtturm Lanterna 3,7 kmPiran 23,5 kmSavudrija 30,7 kmAlter Hafen 2,3 km

Berechnete Küstenlinie zeigen

Echtes Drohnenfoto, 16. Mai 2025, 27 m über dem Startpunkt auf der Wiese · unbearbeitet

Woher wir das wissen

Wie es gemacht ist: Position und Höhe aus der Bilddatei; Richtung, Neigung und Brennweite ergeben sich, indem das Meer im Foto mit dem berechneten Meer zur Deckung gebracht wird. Das so ermittelte Blickfeld von 69° entspricht der Angabe für die Drohnenkamera. Ein Name erscheint nur, wenn der Ort von dort aus über der Linie von Gelände und Gebäuden liegt.

Das Meer, vermessen

Der Golf ist von 94 % des Grundstücks aus zu sehen

Ein Foto zeigt immer nur einen Punkt. Hier wurde das Grundstück Punkt für Punkt vermessen, alle vier Meter, auf der Laservermessung der Region und mit den Gebäuden der Stadt davor: für jeden Punkt, welchen Teil des Horizonts das Meer einnimmt. Wählen Sie Ihren Standpunkt. Das Panorama zeigt, was man von dort in Augenhöhe sieht, mit den Namen der Orte, und wo die Sonne an dem gewählten Tag untergeht.

Das Panorama wird vorbereitet…

Ziehen Sie das Panorama, um sich umzusehen · Höhen ×2 zur besseren Lesbarkeit

Das Panorama wird vorbereitet…

Wählen Sie den Tag

Das Grundstück, Punkt für Punkt

94 %: des Grundstücks sehen das Meer in Augenhöhe, mit den Gebäuden der Stadt davor
28 %: selbst wenn man jeden Baum als volle Wand zählt
129°: des Horizonts nimmt das Meer am offensten Punkt ein
2,2 km: Luftlinie bis zum Meer

Woher wir das wissen

Wie es gemacht ist. Gelände: digitales Geländemodell aus der Laservermessung der Autonomen Region Friaul-Julisch Venetien (Raster 1 m und 10 m); jenseits der Regionsgrenzen die Höhendaten von Terrarium. Gebäude: Höhen aus OpenStreetMap. Bäume: Kronenhöhenkarte von Meta und World Resources Institute (2018). Grenze: die 22 Katasterparzellen (italienische Finanzverwaltung). Auge 1,6 m über dem Boden, Erdkrümmung und Refraktion berücksichtigt; ein Ort erscheint im Panorama nur, wenn er von diesem Punkt aus über der Geländelinie liegt. Sonne: Algorithmus der NOAA. Orthofoto: Region FVG, 2017–2020. Es ist eine Berechnung, kein Foto: Maßgeblich bleibt die Besichtigung.

Der Hügel in 3D

Über der Stadt, mit dem Golf davor

Das Grundstück in Gold: 22 Parzellen in einem Stück, 254 × 162 m, von 281 bis 315 m über dem Meer. Darunter die Stadt, davor der Golf bis Istrien. Drehen Sie das Modell oder wählen Sie eine Ansicht.

Der Hang wird geladen

Licht von heute

Wie dieses Modell entsteht

Aus öffentlichen Daten rekonstruiert, ohne Photogrammetrie: Gelände aus der Laservermessung 2009 der Region FVG (DGM 1 m, IODL 2.0), mit den Baumkronen von Meta/WRI 2018 (CC BY 4.0) als Oberfläche aufgesetzt; True-Orthofoto 2017-2020 der Region FVG, Befliegung im März 2017 (CC BY 4.0); Gebäude mit ihren Höhen und Straßen © OpenStreetMap (ODbL); ferner Golf Terrain Tiles/Terrarium (AWS Open Data). Der Rand des Grundstücks ist die Vereinigung der 22 Parzellen aus dem Kartendienst der italienischen Steuerbehörde, um 1,4 m nach Norden verschoben, damit er auf dem Orthofoto liegt: genau auf ±2 m. Die Häuser sind Umrisse, die Bäume eine Oberfläche und keine einzelnen Pflanzen. Entfernungen Luftlinie ab dem Haus; Fahr- und Gehzeiten aus OpenStreetMap (OSRM), bei freiem Verkehr; die Grad Meer stammen aus dem Kapitel «Das Meer, vermessen».

Das Grundstück zu Fuß

Zwei Tage zu Fuß im Park, Punkt für Punkt

Am 16. Mai und am 1. Juli 2025 sind wir das Grundstück mit dem Telefon in der Hand abgegangen. Jeder Punkt auf dem Luftbild ist der Ort, an dem eine Aufnahme begann: Tippen Sie darauf und sehen Sie sie, mit Uhrzeit und Sonne dieses Moments. Von den Pinien vor dem Haus bis zum Golf zwischen den Bäumen.

1/7 · 12:04

Das Tor

Der Zufahrtsweg erreicht das grüne Tor zwischen zwei Pfeilern aus Stein und Ziegel, mit den Nummern 33 und 35.

16/5 · 12:081/7 · 12:44

In diesem Moment stand die Sonne bei 144° (Südosten), 63,9° über dem Horizont.

Echte Aufnahmen, ohne KI: nur geschnitten und als Schleife · 16. Mai und 1. Juli 2025, iPhone in 4K; Hintergrund: Orthofoto der Region FVG vom März 2017, am Ende des Winters

Das Grundstück und das Haus

Vierundzwanzigtausend Quadratmeter rund um ein Haus von hundertfünfzig

Zweiundzwanzig Parzellen in einem einzigen Grundbuchkörper: 24.181 m² laut Grundbuch und Kataster. Fast die Hälfte ist Wald, im Norden und Osten; der Rest sind Terrassen, Wiesen, Gemüsegärten und Reben, die wieder zu bewirtschaften sind, am Hang zum Meer. Unten im Maßstab.

24.181 m²

das Grundstück

150 m²

das Haupthaus, Katasterfläche

Woher wir das wissen

Die Flächen der Quadrate sind proportional zu den Quadratmetern. Das Grundstück: 11.717 m² Wald, 10.507 Reben, Gemüsegärten, Wiesen und Weide, 1.957 Gebäude und Höfe.

Im Grünen, nah an allem

Zwei Minuten zum Karst, neun zur Piazza Unità

Das Haus liegt oben, zwischen Cologna und Conconello, am Rand des Karsts: Obelisk und Napoleonstraße sind eine Viertelstunde zu Fuß entfernt, die SISSA und die Internationale Schule drei Autominuten, das Zentrum weniger als zehn, der Flughafen eine halbe Stunde, Ljubljana eine Stunde. Jedes Ziel unten steht in seiner wahren Richtung; der Abstand von der Mitte ist die Fahrzeit mit dem Auto.

Alle Ziele, mit Fahrzeiten

Der Karst

Obelisk und Napoleonstraße2 Min.17 Min. zu Fuß
Grotta Gigante (Riesengrotte)8 Min.
Val Rosandra13 Min.

Schulen und Wissenschaft

SISSA3 Min.25 Min. zu Fuß
Internationale Schule Triest4 Min.29 Min. zu Fuß
Universität Triest7 Min.
Area Science Park8 Min.
ICTP17 Min.

Die Stadt

Hauptbahnhof7 Min.
Piazza Unità d'Italia9 Min.

Das Meer

Uferpromenade Barcola11 Min.
Schloss Miramare18 Min.

Sport

Golf Club Trieste8 Min.

Krankenhäuser

Krankenhaus Maggiore10 Min.
Krankenhaus Cattinara11 Min.

Unterwegs

Grenze zu Slowenien (Fernetti)7 Min.
Flughafen Triest34 Min.
Ljubljana1 Std. 5 Min.
Flughafen Ljubljana1 Std. 17 Min.
Flughafen Venedig1 Std. 40 Min.
Venedig, Piazzale Roma1 Std. 48 Min.

Woher wir das wissen

Zeiten berechnet am 16. Oktober 2026 auf OpenStreetMap (OSRM, routing.openstreetmap.de) ab dem Haus, bei freiem Verkehr: Zur Hauptverkehrszeit ein paar Minuten mehr einplanen. Die Gehzeiten berücksichtigen die Steigung nicht.

Im Detail

Für alle, die alles wissen wollen

Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.

Objektmerkmale

Typ: Villa
Fläche: 200 m²
Zimmer: 5
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 2
Etage: Auf mehreren Ebenen

Energieklasse: G · 282,58 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren): 0,48 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle: Winter: niedrig · Sommer: mittel
Zustand: Gut / Bewohnbar
Küche: Kochnische
Garten: Privat
Meerblick: Ja
Heizung: Eigene Heizung

›Die vollständige Beschreibung

Auf den Höhen Triests, in der Via degli Olmi, öffnet sich vom Rand des Karsts der Blick über den gesamten Golf — wenige Minuten vom Zentrum und doch mitten im Grünen.

Das Grundstück in Privatbesitz misst 24.181 m²: bequem mit dem Auto erreichbar, Parkraum ohne Grenzen, dazu jene Zurückgezogenheit, die nur ein Lot dieser Größe erlaubt. Der Hauptbau ist eine eingeschossige Villa von rund 150 m² in ausgezeichnetem Zustand: zwei Schlafzimmer und eine Kammer, die heute als drittes Schlafzimmer dient, zwei Bäder, ein Wohnraum mit Kachelofen und große Fensterfronten zum Garten mit Meerblick, gerahmt von hohen Strandkiefern.

Unweit davon stehen das ehemalige Haus des Hausmeisters, 1938 als kleines Bauernhaus errichtet, mit Stall und Tenne: Gebäude, die wiederhergestellt werden wollen. Vor jeder Planung erhalten Sie von uns ein vollständiges Bild ihrer baurechtlichen Lage, das mit einem Techniker gelesen werden sollte.

Beherrschende, diskrete Lage, Karstlandschaft ringsum, Stadt und Meer in einem einzigen Blick. Wer Raum, Grün und Entwicklungspotenzial sucht — zum Wohnen oder für Beherbergung — wird hier fündig.

Energieeffizienz. Der Energieausweis betrifft das Haupthaus, Nr. 33: Energieklasse G, nicht erneuerbarer Gesamtenergiekennwert (EPgl,nren) 282,58 kWh/m² im Jahr, erneuerbarer Kennwert (EPgl,ren) 0,48 kWh/m² im Jahr; Qualität der Gebäudehülle im Winter niedrig, im Sommer mittel. Heizung und Warmwasser über einen Gas-Brennwertkessel von 2012. Energieausweis gültig bis 16.10.2036.

Preis € 795.000.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 31.800 €+ MwSt.
Notar: ≈ 2.600-5.100 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Immobiliensteuer · ILIA: Befreit (Hauptwohnsitz)
Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 315 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

2.527 €im Monat

für ein Darlehen von 556.500 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,59 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,74 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.391 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 125 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Grundrisse

Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.

Katasterplan 11 von 9

Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Raumbezeichnungen und Raumhöhen entsprechen dem beim Kataster hinterlegten Dokument.

Was die Unterlagen sagen

Im Kataster hat das Hauptgebäude drei Zimmer, eine Kammer und eine Waschküche: Von den vier Zimmern der Anzeige ist eines die Kammer. Die Nebengebäude von Nummer 35 sind Keller und ein ehemaliger Heuboden, also Nebenräume.

Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.

Ausstattung

Renovierungsbedürftig
Garten
Freistehend
Stellplatz
Meerblick
Panoramablick
Kamin
Grill
Grünblick
In Hügellage

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 54 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Die Bora hier · Experimentelle Einteilung

Die Höhen und die Karsthochfläche

Bei den Bora-Ereignissen zwischen September 2025 und Oktober 2026 hatten die Wetterstationen dieser Zone (Cattinara, Prosecco, Sgonico und Borgo Grotta Gigante, zwischen 257 und 275 Metern) zwischen 45 % und 66 % des mittleren Windes am Molo F.lli Bandiera und zwischen 61 % und 74 % seiner stärksten Böe.

Grenzen und Quellen

Die Zone ergibt sich aus der ungefähren Lage des Hauses. Innerhalb der Zone zählen das Stockwerk, die Fassaden und Terrassen nach Ostnordost, die Gebäude und Bäume ringsum: Eine Station kilometerweit entfernt sieht sie nicht.

Quelle: Protezione Civile della Regione Friuli Venezia Giulia, von TriesteVillas aufbereitete Daten (CC BY 4.0)

Die Bora, gemessen: woher wir es wissen und wo die Grenzen liegen →

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

9 von 24 Fotos mit KI retuschiert: 1 bearbeitet und 2 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 6 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 24 Fotos dieses Inserats sind Aufnahmen des Anwesens, vom Boden aus und mit der Drohne. 9 der 24 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield); die übrigen 15 sind nicht mit künstlicher Intelligenz bearbeitet worden. Von den 9 wurden 6 nur bei Licht und Farben bearbeitet; bei einem hat die Bearbeitung von Licht und Farben die Farbe der Fassade verändert, die in Wirklichkeit hellgrün ist und auf dem Foto beige wirkt; 2 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». Auf einer Drohnenaufnahme hat das Modell oben, wo die Aufnahme Wald zeigt, einen Himmel mit Wolken und fernen Hügeln gezeichnet, das Gebäude rechts, das auf der Aufnahme teilweise von Bäumen verdeckt ist, ganz sichtbar gemacht und blühende Sträucher hinzugefügt, und vor der Haustür ein Schild und einige Gegenstände entfernt.

Auf einem anderen Foto hat es vor der Mauer, unter dem Fenster, einen Terrakottatopf hinzugefügt. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert; dasselbe gilt für den Teil des Gebäudes, den auf der Aufnahme die Bäume verdeckten. Im Übrigen sind laut Vergleich mit den Aufnahmen die Häuser, die Formen, die Fenster, die Steine, das Gelände und der Garten wie fotografiert.

Auch auf den nur im Licht bearbeiteten Fotos hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →