Kleine Villa (Mehrfamilien) mit großem Park, Meerblick. Obere Via degli Olmi
Via Degli Olmi, Karst & Hochebene, Triest
795.000 €
Kleine Villa (Mehrfamilien) mit großem Park, Meerblick. Obere Via degli Olmi
Via Degli Olmi, Karst & Hochebene, Triest
Das Haus in drei Zahlen
94 %
Des Grundstücks sehen das Meer
In Augenhöhe, alle vier Meter auf der Laservermessung der Region berechnet, mit den Gebäuden der Stadt davor: vom Golf von Triest bis zur istrischen Küste.
Zählt man auch die Bäume als volle Wände: 28 %.
24.181 m²
Grund in einem einzigen Grundbuchkörper
Zweiundzwanzig Parzellen mit Wald, Terrassen, Wiesen, Gemüsegärten und Reben, rund um ein Haus mit 150 m² Katasterfläche.
Grundbuch und Kataster.
3 Min.
Zur SISSA und zur Internationalen Schule
Mit dem Auto. Die Piazza Unità ist 9 Minuten entfernt, Obelisk und Napoleonstraße eine Viertelstunde zu Fuß, der Flughafen eine halbe Stunde.
Routen auf OpenStreetMap, bei freiem Verkehr.
Von der Wiese, in einer einzigen Einstellung
Das Meer beginnt zwischen den Pinien
Dreißig Sekunden, gedreht auf dem Grundstück am 26. März 2025, ohne Schnitt: Von der Bank unter den Pinien geht es dem Licht entgegen, und zwischen den Stämmen erscheint der Golf. Die Drohne fliegt in der Höhe eines Spaziergängers; oben links die Höhe, die sie Sekunde für Sekunde aufgezeichnet hat.
Höhe über dem Startpunkt
1,2 m
Echte Drohnenaufnahme, 26. März 2025, Nachmittag · Kein generatives Modell: nur Licht und Farben korrigiert.
Das echte Foto, die berechneten Namen
Siebenundzwanzig Meter über der Wiese
Die Drohne steigt über die Baumkronen, und der Golf öffnet sich: der Hafen, der Alte Hafen, Muggia, die istrische Küste bis Piran und Savudrija. Die Namen haben wir nicht nach Augenmaß gesetzt: Die Berechnung hat sie projiziert, aus Position und Höhe, die in der Bilddatei stehen. Schalten Sie die berechnete Küstenlinie ein: Es ist die Linie des Meeres, die die Berechnung von hier aus sieht – und sie deckt sich mit der im Foto.
San Giusto 3,3 kmPunta Sottile 9,2 kmIzola 18 kmMolo Audace · Piazza Unità 2,9 kmLeuchtturm Lanterna 3,7 kmPiran 23,5 kmSavudrija 30,7 kmAlter Hafen 2,3 km
Echtes Drohnenfoto, 16. Mai 2025, 27 m über dem Startpunkt auf der Wiese · unbearbeitet
Wie es gemacht ist: Position und Höhe aus der Bilddatei; Richtung, Neigung und Brennweite ergeben sich, indem das Meer im Foto mit dem berechneten Meer zur Deckung gebracht wird. Das so ermittelte Blickfeld von 69° entspricht der Angabe für die Drohnenkamera. Ein Name erscheint nur, wenn der Ort von dort aus über der Linie von Gelände und Gebäuden liegt.
Das Meer, vermessen
Der Golf ist von 94 % des Grundstücks aus zu sehen
Ein Foto zeigt immer nur einen Punkt. Hier wurde das Grundstück Punkt für Punkt vermessen, alle vier Meter, auf der Laservermessung der Region und mit den Gebäuden der Stadt davor: für jeden Punkt, welchen Teil des Horizonts das Meer einnimmt. Wählen Sie Ihren Standpunkt. Das Panorama zeigt, was man von dort in Augenhöhe sieht, mit den Namen der Orte, und wo die Sonne an dem gewählten Tag untergeht.
Das Panorama wird vorbereitet…
Das Grundstück, Punkt für Punkt
- 94 %
- des Grundstücks sehen das Meer in Augenhöhe, mit den Gebäuden der Stadt davor
- 28 %
- selbst wenn man jeden Baum als volle Wand zählt
- 129°
- des Horizonts nimmt das Meer am offensten Punkt ein
- 2,2 km
- Luftlinie bis zum Meer
Wie es gemacht ist. Gelände: digitales Geländemodell aus der Laservermessung der Autonomen Region Friaul-Julisch Venetien (Raster 1 m und 10 m); jenseits der Regionsgrenzen die Höhendaten von Terrarium. Gebäude: Höhen aus OpenStreetMap. Bäume: Kronenhöhenkarte von Meta und World Resources Institute (2018). Grenze: die 22 Katasterparzellen (italienische Finanzverwaltung). Auge 1,6 m über dem Boden, Erdkrümmung und Refraktion berücksichtigt; ein Ort erscheint im Panorama nur, wenn er von diesem Punkt aus über der Geländelinie liegt. Sonne: Algorithmus der NOAA. Orthofoto: Region FVG, 2017–2020. Es ist eine Berechnung, kein Foto: Maßgeblich bleibt die Besichtigung.
3D-Rundgang
Im Haus, Raum für Raum
Das Grundstück und das Haus
Vierundzwanzigtausend Quadratmeter rund um ein Haus von hundertfünfzig
Zweiundzwanzig Parzellen in einem einzigen Grundbuchkörper: 24.181 m² laut Grundbuch und Kataster. Fast die Hälfte ist Wald, im Norden und Osten; der Rest sind Terrassen, Wiesen, Gemüsegärten und Reben, die wieder zu bewirtschaften sind, am Hang zum Meer. Unten im Maßstab.
24.181 m²
das Grundstück
150 m²
das Haupthaus, Katasterfläche
Die Flächen der Quadrate sind proportional zu den Quadratmetern. Das Grundstück: 11.717 m² Wald, 10.507 Reben, Gemüsegärten, Wiesen und Weide, 1.957 Gebäude und Höfe.
Im Grünen, nah an allem
Zwei Minuten zum Karst, neun zur Piazza Unità
Das Haus liegt oben, zwischen Cologna und Conconello, am Rand des Karsts: Obelisk und Napoleonstraße sind eine Viertelstunde zu Fuß entfernt, die SISSA und die Internationale Schule drei Autominuten, das Zentrum weniger als zehn, der Flughafen eine halbe Stunde, Ljubljana eine Stunde. Jedes Ziel unten steht in seiner wahren Richtung; der Abstand von der Mitte ist die Fahrzeit mit dem Auto.
Der Karst
- Obelisk und Napoleonstraße2 Min.17 Min. zu Fuß
- Grotta Gigante (Riesengrotte)8 Min.
- Val Rosandra13 Min.
Schulen und Wissenschaft
- SISSA3 Min.25 Min. zu Fuß
- Internationale Schule Triest4 Min.29 Min. zu Fuß
- Universität Triest7 Min.
- Area Science Park8 Min.
- ICTP17 Min.
Die Stadt
- Hauptbahnhof7 Min.
- Piazza Unità d'Italia9 Min.
Das Meer
- Uferpromenade Barcola11 Min.
- Schloss Miramare18 Min.
Sport
- Golf Club Trieste8 Min.
Krankenhäuser
- Krankenhaus Maggiore10 Min.
- Krankenhaus Cattinara11 Min.
Unterwegs
- Grenze zu Slowenien (Fernetti)7 Min.
- Flughafen Triest34 Min.
- Ljubljana1 Std. 5 Min.
- Flughafen Ljubljana1 Std. 17 Min.
- Flughafen Venedig1 Std. 40 Min.
- Venedig, Piazzale Roma1 Std. 48 Min.
Zeiten berechnet am 16. Oktober 2026 auf OpenStreetMap (OSRM, routing.openstreetmap.de) ab dem Haus, bei freiem Verkehr: Zur Hauptverkehrszeit ein paar Minuten mehr einplanen. Die Gehzeiten berücksichtigen die Steigung nicht.
Video
Objektmerkmale
- Typ
- Villa
- Fläche
- 200 m²
- Zimmer
- 5
- Schlafzimmer
- 2
- Badezimmer
- 2
- Etage
- Auf mehreren Ebenen
- Energieklasse
- G · 282,58 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
- 0,48 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle
- Winter: niedrig · Sommer: mittel
›Die vollständige Beschreibung
Auf den Höhen Triests, in der Via degli Olmi, öffnet sich vom Rand des Karsts der Blick über den gesamten Golf — wenige Minuten vom Zentrum und doch mitten im Grünen.
Das Grundstück in Privatbesitz misst 24.181 m²: bequem mit dem Auto erreichbar, Parkraum ohne Grenzen, dazu jene Zurückgezogenheit, die nur ein Lot dieser Größe erlaubt. Der Hauptbau ist eine eingeschossige Villa von rund 150 m² in ausgezeichnetem Zustand: zwei Schlafzimmer und eine Kammer, die heute als drittes Schlafzimmer dient, zwei Bäder, ein Wohnraum mit Kachelofen und große Fensterfronten zum Garten mit Meerblick, gerahmt von hohen Strandkiefern.
Unweit davon stehen das ehemalige Haus des Hausmeisters, 1938 als kleines Bauernhaus errichtet, mit Stall und Tenne: Gebäude, die wiederhergestellt werden wollen. Vor jeder Planung erhalten Sie von uns ein vollständiges Bild ihrer baurechtlichen Lage, das mit einem Techniker gelesen werden sollte.
Beherrschende, diskrete Lage, Karstlandschaft ringsum, Stadt und Meer in einem einzigen Blick. Wer Raum, Grün und Entwicklungspotenzial sucht — zum Wohnen oder für Beherbergung — wird hier fündig.
Energieeffizienz. Der Energieausweis betrifft das Haupthaus, Nr. 33: Energieklasse G, nicht erneuerbarer Gesamtenergiekennwert (EPgl,nren) 282,58 kWh/m² im Jahr, erneuerbarer Kennwert (EPgl,ren) 0,48 kWh/m² im Jahr; Qualität der Gebäudehülle im Winter niedrig, im Sommer mittel. Heizung und Warmwasser über einen Gas-Brennwertkessel von 2012. Energieausweis gültig bis 16.10.2036.
Preis € 795.000.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 31.800 €+ MwSt.
Jährliche laufende Kosten
- Immobiliensteuer · ILIA
- Befreit (Hauptwohnsitz)
- Abfallgebühr · TARI
- Bewohner2≈ 315 €/Jahr
Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Katasterplan 11 von 9
Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Raumbezeichnungen und Raumhöhen entsprechen dem beim Kataster hinterlegten Dokument.
Was die Unterlagen sagen
Im Kataster hat das Hauptgebäude drei Zimmer, eine Kammer und eine Waschküche: Von den vier Zimmern der Anzeige ist eines die Kammer. Die Nebengebäude von Nummer 35 sind Keller und ein ehemaliger Heuboden, also Nebenräume.
Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.
Ausstattung
- Renovierungsbedürftig
- Garten
- Freistehend
- Stellplatz
- Meerblick
- Panoramablick
- Kamin
- Grill
- Grünblick
- In Hügellage
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
9 von 24 Fotos mit KI retuschiert: 1 bearbeitet und 2 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 6 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 24 Fotos dieses Inserats sind Aufnahmen des Anwesens, vom Boden aus und mit der Drohne. 9 der 24 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield); die übrigen 15 sind nicht mit künstlicher Intelligenz bearbeitet worden. Von den 9 wurden 6 nur bei Licht und Farben bearbeitet; bei einem hat die Bearbeitung von Licht und Farben die Farbe der Fassade verändert, die in Wirklichkeit hellgrün ist und auf dem Foto beige wirkt; 2 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». Auf einer Drohnenaufnahme hat das Modell oben, wo die Aufnahme Wald zeigt, einen Himmel mit Wolken und fernen Hügeln gezeichnet, das Gebäude rechts, das auf der Aufnahme teilweise von Bäumen verdeckt ist, ganz sichtbar gemacht und blühende Sträucher hinzugefügt, und vor der Haustür ein Schild und einige Gegenstände entfernt.
Auf einem anderen Foto hat es vor der Mauer, unter dem Fenster, einen Terrakottatopf hinzugefügt. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert; dasselbe gilt für den Teil des Gebäudes, den auf der Aufnahme die Bäume verdeckten. Im Übrigen sind laut Vergleich mit den Aufnahmen die Häuser, die Formen, die Fenster, die Steine, das Gelände und der Garten wie fotografiert.
Auch auf den nur im Licht bearbeiteten Fotos hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Wie wir KI einsetzen →Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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