Manjša vila (več enot) z ogromnim parkom, pogled na morje. Zgornji del Via degli Olmi
Via Degli Olmi, Kras in planota, Trst
795.000 €
Vila · 200 m² · 2 spalnici · 2 kopalnici · na več ravneh · Energetski razred G24 fotografij
Kredit2.527 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,59 % · EOM 3,74 %IzračunManjša vila (več enot) z ogromnim parkom, pogled na morje. Zgornji del Via degli Olmi
Via Degli Olmi, Kras in planota, Trst
Hiša v treh številkah
94 %
Zemljišča vidi morje
V višini oči, izmerjeno na vsake štiri metre na laserskem posnetku Dežele, z mestnimi stavbami spredaj: od Tržaškega zaliva do istrske obale.
Če tudi drevesa štejemo kot polne zidove: 28 %.
24.181 m²
Zemljišča v enem telesu
Dvaindvajset parcel z gozdom, terasami, travniki, vrtovi in vinogradi okoli hiše s 150 m² po katastru.
Zemljiška knjiga in kataster.
3 min
Do SISSE in Mednarodne šole
Z avtom. Trg Unità je 9 minut stran, Obelisk in Napoleonova cesta četrt ure peš, letališče pol ure.
Poti na OpenStreetMap, ob prostem prometu.
3D-ogled
V hiši, sobo za sobo
Datum snemanja: 15. julij 2025. Ogled je izviren posnetek brez retuširanja: prikazuje nepremičnino, kakršna je bila tisti dan.
Video
S travnika, v enem samem posnetku
Morje se začne med borovci
Trideset sekund, posnetih na zemljišču 26. marca 2025, brez reza: od klopi pod borovci gremo proti svetlobi in med debli se prikaže zaliv. Dron leti v višini človeka, ki hodi; zgoraj levo je višina, ki jo je zabeležil, sekundo za sekundo.
Pravi posnetek z dronom, 26. marec 2025, popoldne · Brez generativnega modela: popravljeni sta le svetloba in barva.
Prava fotografija, izračunana imena
Sedemindvajset metrov nad travnikom
Dron se dvigne nad krošnje in zaliv se odpre: pristanišče, Stara luka, Milje, istrska obala do Pirana in Savudrije. Imen nismo postavili na oko: projiciral jih je izračun, iz položaja in višine, zapisanih v datoteki fotografije. Vklopite izračunano obalo: to je črta morja, ki jo izračun vidi od tod, in se ujema s tisto na fotografiji.
Prava fotografija z dronom, 16. maj 2025, 27 m nad točko vzleta na travniku · brez retuširanja
Kako to vemo
Kako je narejeno: položaj in višina iz datoteke fotografije; smer, nagib in goriščna razdalja so izpeljani tako, da se morje na fotografiji ujame z izračunanim. Vidno polje, ki iz tega izhaja, 69°, je tisto, ki je navedeno za kamero drona. Ime se pojavi le, če se kraj od tam dviga nad obris terena in stavb.
Morje, izmerjeno
Zaliv se vidi s 94 % zemljišča
Fotografija pokaže eno točko naenkrat. Tu smo zemljišče izmerili točko za točko, na vsake štiri metre, na laserskem posnetku Dežele in z mestnimi stavbami spredaj: za vsako točko, kolikšen del obzorja zavzema morje. Izberite, od kod gledate. Panorama pokaže, kaj se od tam vidi v višini oči, z imeni krajev, in kje sonce zaide na izbrani dan.
- 94 %
- zemljišča vidi morje v višini oči, z mestnimi stavbami spredaj
- 28 %
- tudi če vsako drevo štejemo kot poln zid
- 129°
- obzorja zavzema morje na najbolj odprti točki
- 2,2 km
- do morja, zračna razdalja
Kako to vemo
Kako je narejeno. Teren: digitalni model terena iz laserskega snemanja Avtonomne dežele Furlanije - Julijske krajine (mreža 1 m in 10 m); onkraj deželnih meja višinski podatki Terrarium. Stavbe: višine iz OpenStreetMap. Drevesa: zemljevid višine krošenj Meta in World Resources Institute (2018). Meja: 22 katastrskih parcel (italijanska davčna uprava). Oko 1,6 m nad tlemi, ukrivljenost Zemlje in lom svetlobe upoštevana; kraj ima ime na panorami le, če se s te točke dviga nad obris terena. Sonce: algoritem NOAA. Ortofoto: Dežela FJK, 2017–2020. To je izračun, ne fotografija: merilo ostaja ogled.
Grič v 3D
Nad mestom, z zalivom spredaj
Zemljišče v zlati barvi: 22 parcel v enem kosu, 254 × 162 m, od 281 do 315 m nad morjem. Spodaj mesto, spredaj zaliv vse do Istre. Zavrtite model ali izberite pogled.
Sprehod po zemljišču
Dva dneva peš po parku, točko za točko
16. maja in 1. julija 2025 smo prehodili zemljišče s telefonom v roki. Vsaka pika na letalskem posnetku je kraj, kjer se je posnetek začel: tapnite jo in si ga oglejte, z uro in soncem tistega trenutka. Od borovcev pred hišo do zaliva med drevesi.
Zemljišče in hiša
Štiriindvajset tisoč kvadratnih metrov okoli hiše s sto petdesetimi
Dvaindvajset parcel v enem zemljiškoknjižnem telesu: 24.181 m² po zemljiški knjigi in katastru. Skoraj polovica je gozd, na severu in vzhodu; ostalo so terase, travniki, vrtovi in vinogradi, ki jih je treba znova obdelati, na pobočju proti morju. Spodaj v merilu.
24.181 m²
zemljišče
150 m²
glavna hiša, po katastru
Kako to vemo
Ploščine kvadratov so sorazmerne s kvadratnimi metri. Zemljišče: 11.717 m² gozda, 10.507 vinogradov, vrtov, travnikov in pašnikov, 1.957 stavb in dvorišč.
V zelenju, blizu vsega
Dve minuti do Krasa, devet do Trga Unità
Hiša stoji visoko, med Kolonkovcem in Konkonelom, na robu Krasa: do Obeliska in Napoleonove ceste je četrt ure peš, do SISSE in Mednarodne šole tri minute z avtom, do središča manj kot deset, do letališča pol ure, do Ljubljane ura. Vsak cilj spodaj stoji v svoji pravi smeri; razdalja od središča je čas z avtom.
Vsi cilji s časi
Kras
- Obelisk in Napoleonova cesta2 min17 min peš
- Briška jama (Grotta Gigante)8 min
- Dolina Glinščice13 min
Šole in znanost
- SISSA3 min25 min peš
- Mednarodna šola Trst4 min29 min peš
- Univerza v Trstu7 min
- Area Science Park8 min
- ICTP17 min
Mesto
- Glavna železniška postaja7 min
- Trg Unità d'Italia9 min
Morje
- Obala v Barkovljah11 min
- Grad Miramar18 min
Šport
- Golf Club Trieste8 min
Bolnišnice
- Bolnišnica Maggiore10 min
- Bolnišnica Katinara11 min
Na pot
- Meja s Slovenijo (Fernetiči)7 min
- Letališče Trst34 min
- Ljubljana1 h 05
- Letališče Ljubljana1 h 17
- Letališče Benetke1 h 40
- Benetke, Piazzale Roma1 h 48
Kako to vemo
Časi, izračunani 16. oktobra 2026 na OpenStreetMap (OSRM, routing.openstreetmap.de) od hiše, ob prostem prometu: v prometnih konicah je treba računati nekaj minut več. Časi peš ne upoštevajo vzpona.
Podrobno
Za tiste, ki želijo vedeti vse
Poglobitve z meritvami in viri. Odprete jih eno za drugo.
Šest javnih preletov nad istim kvadratom, od leta 1989 do 2017: obdelane terase okoli hiše, vrste trt tik pod njo, gozd, ki se vzpenja po pobočju. Kataster še vedno vodi 5.397 m² parcele kot vinograd.
Črno-bel ortofoto, prelet 1989 (serija «1988-89») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
Črno-bel ortofoto, prelet 1997 (serija «1994-98») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
V barvah: vrste trt okoli hiše, gozd na pobočju.
Barvni ortofoto, prelet 1998 (serija «2000») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
Barvni ortofoto, prelet 2007 (serija «2006») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
Jugovzhodno od hiše, kjer so bile vrste trt, je travnik; na severozahodu trte ostajajo.
Barvni ortofoto, prelet 2011 (serija «2012») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
Gola drevesa: pod gozdom se spet vidijo zidovi teras.
Pravi ortofoto 2017-2020, prelet 2017 · Avtonomna dežela Furlanija - Julijska krajina (CC BY 4.0)
Pravi posnetki: brez generativnega modela, le obrez, prevzorčenje na 0,5 m na slikovno točko in poravnava na prelet iz leta 2017, ki popravi nekajmetrske zamike med preleti (kjer se je kraj preveč spremenil, velja georeferenciranje preleta). Izsek 640 × 480 m, sever zgoraj.
Lastnosti nepremičnine
- Vrsta
- Vila
- Površina
- 200 m²
- Sobe
- 5
- Spalnice
- 2
- Kopalnice
- 2
- Nadstropje
- Na več ravneh
- Energetski razred
- G · 282,58 kWh/m² na leto
- Obnovljivi indeks (EPgl,ren)
- 0,48 kWh/m² na leto
- Energijska učinkovitost stavbnega ovoja
- Zima: nizka · Poletje: srednja
- Stanje
- Dobro / Vseljivo
- Kuhinja
- Kuhinjska niša
- Vrt
- Zasebni
- Pogled na morje
- Da
- Ogrevanje
- Etažno (lastno)
›Celoten opis
Via degli Olmi, vzpetine nad Trstom. Nepremičnina, ki z višine Krasa gleda na Tržaški zaliv, le nekaj minut od središča, pa vendar sredi pravega zelenja.
Zasebno zemljišče meri 24.181 m²: udoben dostop z avtomobilom, parkiranje brez omejitev in zasebnost, ki jo omogoča le parcela takšne velikosti. Glavni del je vila v enem nivoju, približno 150 m², v odličnem stanju. Dve spalnici in manjša soba, ki se danes uporablja kot tretja spalnica, dve kopalnici, dnevna soba z lončeno pečjo in velikimi steklenimi stenami, ki se odpirajo na vrt s pogledom na morje, med obmorskimi bori, ki so danes že mogočni.
Nedaleč stran stojijo nekdanja oskrbnikova hiša, zgrajena leta 1938 kot manjša kmečka hiša, s hlevom in gumnom: stavbe, potrebne prenove. Pred kakršnim koli projektom vam podamo pregled njihovega urbanističnega stanja, ki ga je treba preučiti skupaj s strokovnjakom.
Dominantna in odmaknjena lega, kraška pokrajina, pogled, ki zajame mesto in morje: kdor išče prostor, zelenje in možnosti – za bivanje ali turistično dejavnost –, jih najde tukaj.
Energetska učinkovitost. Energetska izkaznica se nanaša na glavno hišo s hišno številko 33: energetski razred G, kazalnik skupne neobnovljive primarne energije (EPgl,nren) 282,58 kWh/m² na leto, obnovljive (EPgl,ren) 0,48 kWh/m² na leto; energijska učinkovitost stavbe je pozimi nizka, poleti srednja. Ogrevanje in topla voda s plinskim kondenzacijskim kotlom iz leta 2012. Energetska izkaznica velja do 16. 10. 2036.
Cena 795.000 €.
Okvirni davki in stroški
Stroški nakupa (enkratni)
- Provizija TriesteVillas
- ≈ 31.800 €+ DDV
- Notar
- ≈ 2.600-5.100 €ocena, z DDV in stroški
Letni stroški lastništva
- Davek na nepremičnino · ILIA
- Oproščeno (glavno prebivališče)
- Davek na odpadke · TARI
- Stanovalci2≈ 315 €/leto
Letni stroški so okvirne ocene, izračunane s formulo iz katastrskih podatkov in občinskih tarif, in ne nadomeščajo uradnega preverjanja.
Stanovanjski kredit za to nepremičnino
2.527 €na mesec
za kredit 556.500 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero
- TAN
- 3,59 %
- nominalna letna obrestna mera
- EOM (TAEG)
- 3,74 %
- skupni letni strošek, s stroški
Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.
TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za september 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.
Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente
Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.
Kupec
- Mesečni obrok
- 2.527 €
- 360 obrokov
- Obresti skupaj
- 353.248 €
- Skupni znesek za plačilo
- 917.325 €
- obroki in stroški kredita
- Lastna sredstva ob podpisu
- vsaj 284.800 € - 289.900 €
- polog, davki ob nakupu, provizija agencije z DDV, stroški kredita in notar, kot razpon
- Priporočeni neto dohodek
- vsaj 7.581 € na mesec
- Po Banki Italije je razumno, da obrok ne presega tretjine razpoložljivega dohodka, tudi več kreditojemalcev skupaj. To je pravilo previdnosti, ne pogoj: vsaka banka ima svoja merila.
- Italijanska davčna olajšava (IRPEF)
- do 760 € v prvem letu
- 19 % obresti in stroškov kredita za glavno prebivališče, do 4.000 € na leto na pogodbo (760 € davka), razdeljeno med kreditojemalce. Pri dohodku nad 75.000 € se pri kreditih od leta 2025 šteje v zgornjo mejo olajšav; od leta 2026 pa se nad 200.000 € skupne olajšave zmanjšajo za 440 €.
- Polog238.500 €
- Davki ob nakupu (kot prvo stanovanje)v oglasu niso navedeni
- Provizija agencije z DDV38.796 €
- Stroški kredita2.741 €
- Notar, kupna in kreditna pogodba (ocena)4.770 € - 9.840 €
Kako računamo
Obrestna mera
To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: september 2026, začasen.
V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (september 2025) na 3,65 % (september 2026).
Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.
Obrok
Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.
EOM (TAEG)
Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (1.391 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 125 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za september 2026 je bila 4,05 %.
Lastna sredstva ob podpisu
Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.
Dohodek
Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.
Kaj ni
Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.
Viri
- ECB, statistika obrestnih mer bank (MIR): uporabljena serija
- Banka Italije, Banke in denar: nacionalni podatki
- Banka Italije, vodnik za potrošnike o hipotekarnem kreditu
- Nadomestni davek: D.P.R. 601/1973, 18. člen
- Davčna olajšava za obresti: Agenzia delle Entrate
- Običajni stroški: informativni listi bank in primerjave oktobra 2026
- Notar: naša ocena; arhivska taksa in prispevki po D.M. 265/2012
Obrestne mere posodobljene 3. 11. 2026.
Tlorisi
Prelistajte načrte; za povečavo tapnite tloris.
Katastrski načrt 11 od 9
Katastrski načrt brez osebnih podatkov: imena prostorov in višine so takšni kot v dokumentu, vloženem v katastru.
Kaj pravijo dokumenti
V katastru ima glavna stavba tri sobe, kamrico in pralnico: od štirih sob, ki jih šteje oglas, je ena kamrica. Pomožni objekti na številki 35 so kleti in nekdanji senik, torej pomožni prostori.
Predhodno branje dokumentov, pripravljeno s pomočjo umetne inteligence s primerjavo katastrskega tlorisa in oglasa. Velja preverjanje, ki ga z vami opravimo z dokumenti v roki pred kakršno koli obveznostjo.
Oprema
- Potrebno prenove
- Vrt
- Samostojna hiša
- Parkirno mesto
- Pogled na morje
- Panoramski razgled
- Kamin
- Žar
- Pogled na zelenje
- Na griču
Lokacija
Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.
Kako smo pri teh fotografijah uporabili umetno inteligenco
Z umetno inteligenco smo uredili 9 od 24 fotografij; označeno na fotografiji: 1 spremenjena in 2 simulaciji; pri 6 smo popravili le svetlobo in barve. Ogled ostaja edino merilo.
Kako smo jih uredili
Oglas ima 24 fotografij: to so posnetki posesti, s tal in z dronom. 9 od 24 je bilo obdelanih z generativnim modelom za slike (Googlova družina Nano Banana, uporabljena prek platforme Higgsfield); preostalih 15 ni bilo obdelanih z umetno inteligenco. Od teh 9 je bilo 6 obdelanih samo zaradi svetlobe in barv; na eni je obdelava svetlobe in barv spremenila barvo fasade, ki je v resnici svetlo zelena, na fotografiji pa je bež; 2 sta simulaciji, ki na spletni strani nosita oznako «AI · simulacija». Na enem posnetku z dronom je model zgoraj, kjer je na posnetku gozd, narisal nebo z oblaki in oddaljene griče, stavbo na desni, ki jo na posnetku deloma zakrivajo drevesa, je naredil v celoti vidno in dodal cvetoče grme, pred vrati hiše pa je odstranil tablo in nekaj predmetov.
Na drugi fotografiji je pred zid pod oknom dodal lonec iz žgane gline. Kjer je bil predmet odstranjen, tisto, kar je zakrival, ni bilo fotografirano: rekonstruiral ga je model, tako da je videti verodostojno; enako velja za del stavbe, ki so ga na posnetku zakrivala drevesa. Sicer so po primerjavi s posnetki hiše, oblike, okna, kamni, zemljišče in vrt takšni, kot so bili fotografirani.
Tudi na fotografijah, obdelanih samo zaradi svetlobe, je model na novo izračunal celotno sliko: fina struktura površin je rekonstruirana, ne fotografirana. Svetloba in barve so bile popravljene kot pri običajni obdelavi fotografij. Izvirne neobdelane fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.
Kako uporabljamo umetno inteligenco →Rezervirajte zasebni ogled
Navedite dva ali tri termine, ki vam ustrezajo: oglede prilagodimo vam.
Pošljite povpraševanje
Kdo odgovarja
Brez klicnega centra: odgovorijo vam ljudje, ki so ta dom zares videli. Še isti dan, v italijanščini, angleščini ali nemščini.
Kupujete iz tujine? Preberite vodnik za kupce →
Za tisk (PDF)Podobne nepremičnine
Private Collection
Še ni tista prava?
Del nepremičnin, ki jih posredujemo, ni nikoli objavljen: diskretni lastniki, novogradnje še pred objavo, zaupna sodelovanja.
Dostop do Private Collection →
