Št. 0003 · Obalna cesta

Zgodovinska vila ob Obalni cesti

Strada Costiera, Obalna cesta, Trst

950.000 €

Vila · 205 m² · 3 spalnice · 2 kopalnici · na več ravnehEnergetski razred C76 fotografij

Kredit3.002 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,54 % · EOM 3,68 %Izračun

Strada Costiera, Obalna cesta, Trst

Rezervirajte zasebni ogled

Rezervirajte zasebni ogled WhatsApp

Hiša v treh številkah

1913
Penzion Santa Croce
Leta 1913 je inženir Robert Lutz iz švicarske družine kupil to pobočje; v naslednjih letih je na njem odprl vegetarijanski penzion: ta vila je ena od njegovih dveh hiš.
Iz dokumentov penziona in pogodbe iz leta 2014: celotna zgodba je spodaj.
37 stopnic
Manj, z načrtovanim dvigalom
Danes se s ceste vzpnemo peš, približno 120 stopnic. Za dve parkirni mesti in dvigalo, ki nadomesti prvi del stopnic, je pridobljeno krajinsko soglasje; gradbeni akt in urbanistično preverjanje sta še odprta.
Stroške ocenjujemo na približno 100.000 €, zaenkrat brez ponudb.
+ 100.000 €
Brunarica penziona
Lesena pomožna stavba tik nad vilo je že na starinski veduti in je v isti katastrski enoti kot vila: z brunarico 1.050.000 €.
Vila sama, za 950.000 €, zahteva predhodno ločitev brunarice, po dogovoru s prodajalcem.

3D-ogled

V vili, sobo za sobo

Video

Video, zmontiran iz fotografij te nepremičnine, obdelanih z umetno inteligenco, med katerimi so nekatere simulacije z dodanimi elementi (podrobnosti vsake fotografije so v napisih galerije). Glas pripovedovalca je ustvarjen z umetno inteligenco.

Hiša ob vodi

Morje na dosegu roke.

Obala približno 160 metrov stran · najbližja kopalna točka približno 290 metrov stran

Kakovost kopalne vode

v 11 od 11 sezon: Odlična
morje avgusta, v povprečju: 25,4 °C
dni na leto nad 20 °C: 133
dni na leto nad 24 °C: 68

Kakovost: Evropska agencija za okolje, najbližja kopalna točka, sezone 2015–2025. Morje: satelitski podatki NASA JPL MUR, povprečja 2003–2025 za obalni odsek Barkovlje–Sesljan.

Vse hiše ob vodi

O tem domu, o katerem koli drugem na spletni strani ali o nakupu v Trstu: kar vprašajte. Odgovarja Claude, naš Concierge z umetno inteligenco – lahko se zmoti, in to tudi pove. Pogovori se beležijo in jih lahko ekipa ponovno prebere.

Posnetek z drona 1 od 9, stran od terase

Posnetek z drona 2 od 9, stran od terase

Posnetek z drona 3 od 9, stran od terase

Posnetek z drona 4 od 9, stran od terase

Posnetek z drona 5 od 9, stran od terase

Posnetek z drona 6 od 9, stran od terase

Posnetek z drona 7 od 9, stran od terase

Posnetek z drona 8 od 9, stran od terase

Posnetek z drona 9 od 9, stran od terase

Prave fotografije z drona, 2026, samo pomanjšane

Pobočje v 3D

Okoli hiše, od morja do Krasa

Hiše in vrt, rekonstruirani v 3D iz naših posnetkov z dronom: vila, brunarica, sosednja vila, stopnice s ceste, strehe in terase, kakor jih je posnel dron; nižje obala, prodniki in klif, iz nizkega preleta ob vodi leta 2026. Okoli njih pobočje izhaja iz deželnega laserskega posnetka, vse do stopnic do morja in stare postaje. Izberite pogled, poletite, spremenite dnevno svetlobo; pogled »iz prvega nadstropja« gleda na zaliv s te višine.

Nalagam pobočje

Današnja svetloba

Sestavite nakup

Vila950.000 €približno 200 m², vrt
Brunarica100.000 €lesena, vpisana skupaj z vilo

Skupaj1.050.000 €

Kako je narejen ta model

Hiše, vrt in obala: fotogrametrija iz naših posnetkov z dronom iz let 2025 in 2026 (66 fotografij z drona, ena s tal in 328 sličic iz videov), torej samodejna rekonstrukcija iz fotografij, brez retuše in brez generativne umetne inteligence; kamor fotografije ne sežejo, model interpolira, drevesa in robovi pa ostanejo nepopolni; svetloba je tista s posnetkov, le obarvana glede na izbrano uro. Na pobočju med klifom in cesto, ki se z morja vidi preveč poševno, da bi ga rekonstruirali, so iste fotografije projicirane na laserski posnetek; ob obali se pod vodo vidi dno z ortofota. Okoli njih rekonstrukcija iz javnih podatkov: lidarski posnetek 2009 in pravi ortofoto 2017-2020 dežele FJK (IODL 2.0, CC BY 4.0), krošnje dreves Meta/WRI 2018 (CC BY 4.0), stavbe in ceste © OpenStreetMap (ODbL), višine zaliva iz Terrain Tiles Mapzen/AWS (EU-DEM, izdelano s podatki Copernicus, ki jih financira Evropska unija; SRTM, NASA), parcele davčne uprave (tiste sosednje vile so okvirne); parkirišče, dvigalo in stopnice iz projektnih risb. Zunaj posnetkov so hiše poenostavljeni obrisi, ne meritve, svetloba pa je pravo sonce, danes, ob tej uri.

Morje, izmerjeno

Zaliv se vidi s 93 % zemljišča

Hiša stoji na pobočju Obalne ceste, ki gleda na odprti zaliv, 165 metrov zračne razdalje od morja in 85 metrov nad njim. Zemljišče smo izmerili točko za točko, na vsake štiri metre, na laserskem posnetku Dežele in s hišami naokoli: za vsako točko, kolikšen del obzorja zavzema morje. Izberite, od kod gledate. Panorama pokaže, kaj se od tam vidi v višini oči, z imeni krajev, in kje sonce zaide na izbrani dan.

Pripravljam panoramo …

Povlecite panoramo, da se obrnete · višine ×2 zaradi preglednosti

Pripravljam panoramo …

Izberite dan

Zemljišče, točko za točko

93 %: zemljišča vidi morje v višini oči, s hišami naokoli
91 %: tudi če vsako drevo štejemo kot poln zid
160°: obzorja zavzema morje, gledano iz prvega nadstropja
165 m: do morja zračne razdalje; dobrih 250 metrov peš po stopnicah

Kako to vemo

Kako je narejeno. Teren: digitalni model terena iz laserskega snemanja Avtonomne dežele Furlanije - Julijske krajine (mreža 1 m in 10 m); onkraj deželnih meja in do 130 km višinski podatki Terrarium. Stavbe: višine iz OpenStreetMap. Drevesa: zemljevid višine krošenj Meta in World Resources Institute (2018). Meja: tri katastrske parcele (italijanska davčna uprava). Oko 1,6 m nad tlemi; iz prvega nadstropja oko na 89,6 m nad morjem, ocenjena višina, ker posnetek hiše ne vsebuje. Upoštevani sta ukrivljenost Zemlje in refrakcija. Gore Furlanije, oddaljene 100–120 km, se vidijo le ob jasnih dneh.

Morje ob hiši, izmerjeno

Odlična voda, merjena od leta 2010

Od obalne ceste do obale so približno štiri minute hoje. Najbližje merilno mesto agencije ARPA je med pristaniščem v Križu in Nabrežino: od aprila do septembra vodo od leta 2010 preverjajo vsak mesec, noben vzorec ni nikoli presegel zakonske meje, Evropska agencija za okolje pa jo v vsaki od zadnjih enajstih sezon ocenjuje kot «odlično». Satelit doda ostalo: julija in avgusta nad 25 stopinj.

11 od 11: «odličnih» sezon, 2015-2025
133: dni na leto z morjem nad 20 °C
28,5 °C: najtoplejša, izmerjena na plaži

Dotaknite se točke in preberite datum in temperaturo, izmerjeno na plaži.

temperatura morja, mesečno povprečje (satelit)
izmerjeno na plaži ob vzorčenju agencije ARPA

Kakovost vode in viri

Črevesni enterokoki

najvišja vrednost, kadar koli izmerjena: 75 na 100 ml · zakonska meja za posamezen vzorec: 200 na 100 ml

Escherichia coli

najvišja vrednost, kadar koli izmerjena: 10 na 100 ml · zakonska meja za posamezen vzorec: 500 na 100 ml

Vzorci in temperature na plaži: ARPA FJK, merilno mesto IT006032006011 «Tra Santa Croce Porto e Aurisina Filtri» (odprti podatki dežele FJK, 102 vzorcev 2010-2026; temperatura na plaži do leta 2025). Ocene: Evropska agencija za okolje 2015-2025; sezona 2026, sklep dežele FJK št. 1855 z dne 19. decembra 2025. Meje za posamezen vzorec: italijanski ministrski odlok z dne 30. marca 2010, priloga A. Temperatura morja po mesecih: NASA JPL MUR SST, dnevno povprečje 2003-2025 morske celice pred hišo (45,73 S, 13,68 V); dnevi nad 20 °C so povprečje let (116-154). Satelit meri površje na odprtem, plaža obrežje: podatkov ne mešamo.

Nad morjem, pod Krasom

Morje na dnu stopnic, Trst osemnajst minut stran

Hiša stoji na pol pobočja, med Obalno cesto in vasjo Križ: na dnu javnih stopnic je majhna prodnata plaža, dobrih 250 metrov stran; za hišo se javne stopnice vzpenjajo do železnice. Z avtom — časi veljajo od Obalne ceste pod vrtom — je ICTP šest minut stran, Grljan sedem, Portopiccolo osem, Trst osemnajst, letališče manj kot pol ure. Vsak cilj spodaj stoji v svoji pravi smeri; razdalja od središča je čas z avtom.

Vsi cilji s časi

Kras

Vas Križ6 min
Prosek12 min
Opčine19 min

Šole in znanost

ICTP6 min
SISSA18 min
Univerza v Trstu21 min

Mesto

Glavna železniška postaja16 min
Trg Unità d'Italia18 min

Morje

Pristan v Grljanu7 min
Zaščiteno morsko območje Miramar7 min
Portopiccolo8 min
Grad Miramar9 min
Devin11 min
Obala v Barkovljah11 min
Sesljanski zaliv13 min
Gradež51 min
Lignano Sabbiadoro1 h 11

Bolnišnice

Bolnišnica Maggiore20 min
Bolnišnica Katinara25 min

Na pot

Meja s Slovenijo (Fernetiči)21 min
Letališče Trst28 min
Koper43 min
Videm47 min
Piran1 h 01
Ljubljana1 h 17
Letališče Benetke1 h 33
Benetke, Piazzale Roma1 h 41

Kako to vemo

Časi, izračunani 21. oktobra 2026 na OpenStreetMap (OSRM, routing.openstreetmap.de) od Obalne ceste ob vznožju vrta, ob prostem prometu: v prometnih konicah je treba računati nekaj minut več.

Podrobno

Za tiste, ki želijo vedeti vse

Poglobitve z meritvami in viri. Odprete jih eno za drugo.

Lastnosti nepremičnine

Vrsta: Vila
Površina: 205 m²
Sobe: 4
Spalnice: 3
Kopalnice: 2
Nadstropje: Na več ravneh

Energetski razred: C · 75,68 kWh/m² na leto
Obnovljivi indeks (EPgl,ren): 298,83 kWh/m² na leto
Energijska učinkovitost stavbnega ovoja: Zima: nizka · Poletje: nizka
Stanje: Odlično / Prenovljeno
Kuhinja: Kuhinja z jedilnico
Terasa: Da
Pogled na morje: Da
Dvigalo: Ne
Ogrevanje: Etažno (lastno)

›Celoten opis

Ta samostojna vila je ena od dveh hiš penziona Santa Croce, ki ga je inženir Robert Lutz iz švicarske družine odprl na tem pobočju obale, potem ko ga je leta 1913 kupil. Leži na polovici Obalne ceste, približno dvajset metrov nad cesto, z odprtim pogledom na Tržaški zaliv. Pred približno desetimi leti je bila v celoti prenovljena.

Približno 200 m² v več nivojih, s preprosto razporeditvijo. V pritličju vhod, kuhinja in pralnica. V spodnjem nivoju velik prostor, ki se danes uporablja za shrambo in ga je mogoče preurediti v delovno sobo, domačo pisarno ali sobo za goste. V zgornjem nadstropju spalni del s kopalnico, glavno spalnico in še dvema sobama.

Naokoli vrt s sadnim drevjem. Do hiše se s ceste povzpnemo peš, po kamnitih stopnicah s približno 120 stopnicami. Za dve parkirni mesti ob cesti in dvigalo, ki nadomesti prvi del stopnic, 37 stopnic, je pridobljeno krajinsko soglasje: to je prvi korak, saj je gradbeni akt treba še vložiti in lastnik ga pripravlja s svojim projektantom; potrebno je tudi urbanistično preverjanje, ker pas ob cesti leži v njenem varovalnem pasu, v zemljiški knjigi pa je treba preveriti tudi pravico prehoda po obstoječih stopnicah, kjer pristane dvigalo: po risbah prvi deli potekajo po parceli drugega lastnika. Stroške ocenjujemo na približno 100.000 evrov, zaenkrat brez ponudb.

Morje je na drugi strani ceste: javne stopnice se spustijo približno 60 metrov do majhne prodnate plaže, dobrih 250 metrov peš od hiše. Za hišo se javne stopnice vzpenjajo do železnice, stara postaja Križ, kamor so prihajali gostje penziona, pa je dobrih sto metrov stran.

Energijski razred C (75,68 kWh/m² na leto). Lesena brunarica tik nad hišo, pomožna stavba, je del iste katastrske enote kot vila: z brunarico je cena 1.050.000 evrov; vila sama, za 950.000 evrov, zahteva predhodno katastrsko ločitev brunarice, po dogovoru s prodajalcem. Sosednja vila, druga hiša penziona, je naprodaj prek partnerske agencije: obe je mogoče kupiti skupaj.

Okvirni davki in stroški

Stroški nakupa (enkratni)

Provizija TriesteVillas: ≈ 38.000 €+ DDV
Notar: ≈ 2.800-5.400 €ocena, z DDV in stroški

Letni stroški lastništva

Davek na nepremičnino · ILIA: Oproščeno (glavno prebivališče)
Davek na odpadke · TARI: Stanovalci2≈ 319 €/leto

Letni stroški so okvirne ocene, izračunane s formulo iz katastrskih podatkov in občinskih tarif, in ne nadomeščajo uradnega preverjanja.

Stanovanjski kredit za to nepremičnino

3.002 €na mesec

za kredit 665.000 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero

TAN: 3,54 %; nominalna letna obrestna mera
EOM (TAEG): 3,68 %; skupni letni strošek, s stroški

Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.

TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.

Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente

Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.

Kako računamo

Obrestna mera

To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: avgust 2026, začasen.

V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (avgust 2025) na 3,60 % (avgust 2026).

Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.

Obrok

Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.

EOM (TAEG)

Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (1.663 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 150 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 je bila 3,99 %.

Lastna sredstva ob podpisu

Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.

Dohodek

Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.

Kaj ni

Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.

Viri

Obrestne mere posodobljene 20. 10. 2026.

Tlorisi

Tloris je izdelan iz našega 3D-posnetka (Matterport): prikazuje sedanje stanje stanovanja in razporeditev prostorov ter je zgolj informativen. Ni katastrski načrt in nima urbanistične, katastrske ali dovoljenjske veljave: mere in imena prostorov (na primer »spalnica« ali »delovna soba«) opisujejo sedanje stanje in rabo, ne dovoljene namembnosti ali primernosti za bivanje. Katastrski načrt lahko zahtevate v agenciji, v vsakem primeru pa ga izročimo pred podpisom ponudbe.

Oprema

Zgodovinska stavba
Vrt
Samostojna hiša
Blizu morja
Mirna lega
Terasa
Pogled na morje
Na griču
Delno opremljeno

Lokacija

V zalivu · Ta hiša in ostale iz kataloga ob zalivu (51). Približen položaj.

Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.

Kako smo pri teh fotografijah in videu uporabili umetno inteligenco

Z umetno inteligenco smo uredili vseh 76 fotografij; označeno na fotografiji: 11 spremenjenih in 11 simulacij; pri ostalih smo popravili le svetlobo in barve. Ogled ostaja edino merilo.

Kako smo jih uredili

Od 76 slik v tem oglasu jih 61 izhaja iz fotografij in posnetkov z dronom vile, vrta in obale. Vseh 61 je šlo skozi generativne modele za slike, uporabljene prek platforme Higgsfield: 30 z Nano Banana podjetja Google, 31 s Seedream podjetja ByteDance. 39 je bilo popravljenih le pri svetlobi in barvi: topla svetloba sončnega zahoda je simulirana, posnetki z dronom so obrezani. Na 11 so bili predmeti le odstranjeni: sedlo, predalnik, torba in koš, dva sesalnika, jakna, okras na vhodnih vratih, material, zložen v prostoru lesene hišice, listje s stopnic, kabli in drog, fotografov prst ter na dveh fotografijah oblaki. 11 je simulacij in nosijo oznako «AI · simulacija»: na sedmih je bilo nebo zamenjano z nebom ob sončnem zahodu (na eni je bila dodana tudi oljka), na eni si je model izmislil kamnite stopnice pred leseno hišico, na eni pogled skozi vrata hišice, na eni je posnetek s tal spremenil v pogled od zgoraj, pri enem posnetku z dronom pa je rekonstruiral rob slike.

Kjer je bilo kaj odstranjeno, tisto, kar je bilo zakrito, ni bilo fotografirano: rekonstruiral ga je model. Na eni fotografiji (stena z lesenim čolnom) je model izbrisal luščeči se omet pod okni, ki je v resnici prisoten, in napis to pove. Sicer so stene, zaključna dela, pohištvo, vrt in razgledi taki kot na fotografijah.

Preostalih 15 je resničnih posnetkov z dronom iz let 2025 in 2026, ki so šli skozi generativni model za slike (družina Nano Banana podjetja Google, uporabljena prek platforme Higgsfield) samo zaradi svetlobe: objavljena slika ni tista, ki jo je ustvaril model, temveč izvirna fotografija, na katero sta preneseni svetloba in nasičenost obdelane različice, z izvirnimi barvnimi odtenki; nobena stavba, drevo, kabel, avto, čoln ali oseba ni bila dodana, odstranjena ali premaknjena. 9 fotografij zaporedja od terase navzdol do ceste je objavljenih brez kakršne koli obdelave. Izvirne nespremenjene fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.

Video

Video, zmontiran iz fotografij te nepremičnine, obdelanih z umetno inteligenco, med katerimi so nekatere simulacije z dodanimi elementi (podrobnosti vsake fotografije so v napisih galerije). Glas pripovedovalca je ustvarjen z umetno inteligenco.

Kako uporabljamo umetno inteligenco →