Št. 0167 · Obalna cesta
Vila za gradnjo nad zalivom, Obalna cesta
Strada Costiera, Obalna cesta, Trst
1.450.000 €
zemljišče 650.000 € + ocenjena gradnja ≈ 800.000 €
Vila · 120 m² · 2 spalnici · 2 kopalnici · pritličje18 fotografij
Vila za gradnjo nad zalivom, Obalna cesta
Strada Costiera, Obalna cesta, Trst
Hiša v treh številkah
1,45 mio €
Koliko stane dokončana vila
650.000 € zemljišče s projektom, približno 800.000 € za gradnjo z vsem vključenim.
Groba ocena: skupaj od 1,16 do 1,92 mio €. Brez davkov ob nakupu, notarja in pohištva.
≈ 120 m²
Ena etaža pod travnato streho
Dnevna soba z 39 m² ob steklu, kuhinja, dve spalnici, kopalnica in manjša druga kopalnica; kamnita terasa in bazen.
Po projektu s krajinskim dovoljenjem iz leta 2024; bruto.
2029
Dela do maja
Krajinsko dovoljenje velja pet let; gradbeno dovoljenje je treba še pridobiti.
Podaljšanje je mogoče pod določenimi pogoji, sporočiti ga je treba pred iztekom.
Video
Hiša ob vodi
Morje na dosegu roke.
Obala približno 80 metrov stran · najbližja kopalna točka približno 130 metrov stran
Kakovost kopalne vode
- v 11 od 11 sezon
- Odlična
- morje avgusta, v povprečju
- 25,4 °C
- dni na leto nad 20 °C
- 133
- dni na leto nad 24 °C
- 68
Kakovost: Evropska agencija za okolje, najbližja kopalna točka, sezone 2015–2025. Morje: satelitski podatki NASA JPL MUR, povprečja 2003–2025 za obalni odsek Barkovlje–Sesljan.
Pobočje prej in potem
Kje bo stala hiša
Posnetek z dronom iz marca 2025 in isti posnetek z vilo iz projekta, ki jo je po odobrenih risbah narisala umetna inteligenca. Drsnik preklaplja med njima; okoli zemljišča se nič ne spremeni.
Hiša v 3D
Obhodite jo, preden obstaja
Model projekta, postavljen na teren, ki smo ga obnovili iz posnetkov z dronom: hiša v terasi, trata na strehi, bazen proti zahodu. S stikalom »Vila iz projekta« se vrne današnje zemljišče. Gradbenega dovoljenja še ni.
Od zemljišča do ključev
800.000 € po kategorijah
K 650.000 € za zemljišče se doda gradnja: tu je naš izračun na odobrenih risbah. Stolpci za vsako kategorijo kažejo najnižji in najvišji verjetni znesek; stikalo preklaplja med deželnim cenikom in domnevnimi cenami zasebnega izvajalca.
Popis postavko za postavko, s šiframi cenika v preglednici, ki jo lahko urejate, in tehnični dosje zemljišča pošljemo na zahtevo, po prvem pogovoru.
Kako to vemo
Popis ima 66 postavk. Količine so izmerjene v merilu na odobrenih risbah (tloris, prerezi, situacija, parkirišče) in prebrane iz tabel projekta (186 m³ izkopov in 85 m³ nasipov, površine, drevesa): veljajo okvirno, v povprečju plus minus 15 %. Cene so iz deželnega cenika javnih del Furlanije - Julijske krajine 2026 (DGR 728 z dne 22. 5. 2026), ki vključujejo 15 % splošnih stroškov in 10 % dobička izvajalca; kjer cenik postavke nima, cenik Veneta 2026; kjer je nima nobeden (minimalistične zasteklitve, bazen, zelena streha, rastlinska čistilna naprava, zaključna dela), navedena ocena z virom. Razpon sešteje za vsako postavko najnižjo količino in ceno, nato najvišji. Gradbišče na pobočju, dosegljivo le s ceste, je ocenjeno na 6-12 % del: to je konvencija, ki jo nadomesti varnostni načrt. Popust izvajalca (10-20 %) je domneva: noben zanesljiv vir ne navaja povprečja za zasebna dela. Ocena z dne 29. oktobra 2026.
Samo zemljišče
650.000 €, s projektom
Samo zemljišče z merami, soncem, potjo do dovoljenj in okolico: na njegovi strani.
Odprite stran zemljišča →Lastnosti nepremičnine
- Vrsta
- Vila
- Površina
- 120 m²
- Sobe
- 4
- Spalnice
- 2
- Kopalnice
- 2
- Nadstropje
- Pritličje
- Energetski razred
- Energetska izkaznica ob zaključku del
- Kuhinja
- Kuhinja z jedilnico
- Terasa
- Da
- Pogled na morje
- Da
- Možnost bazena
- Da
›Celoten opis
Pritlična hiša nad Tržaškim zalivom, ki za zdaj obstaja na papirju: projekt je in je že prestal najtežjo preizkušnjo na tej obali, soglasje za krajino. Kupi se zemljišče, 1.545 m² izmerjene površine pod vasjo Križ, za 650.000 € skupaj s projektom; gradnja hiše po naši oceni stane približno 800.000 €, z vsem vključenim. Cena na tej strani, 1.450.000 €, je vsota obeh zneskov: račun za tiste, ki želijo vedeti, koliko je treba do ključev, ne predračun.
Vila je vgrajena v teraso, približno 50 metrov nad morjem, pod travnato streho v višini zgornje terase. V eni etaži približno 120 m² bruto: dnevna soba z 39 m², ki se z dolgo stekleno stranico odpira proti zalivu, kuhinja, dve spalnici, kopalnica in manjša druga kopalnica. Zunaj terasa iz nabrežinskega kamna s pergolo, bazen pet krat dva in pol metra ter ob cesti dve parkirni mesti. Projekt predvideva jekleno konstrukcijo, toplotno izolacijo, toplotno črpalko in fotovoltaične panele ter obnovo suhozidov.
Terasa gleda proti zahodu. Poleti jo sonce obseva več kot trinajst ur in zahaja proti Devinu; pozimi osem ur, ko zaide v odprto morje med Istro in Gradežem. Z avtom je Grljan oddaljen sedem minut, središče Trsta osemnajst, letališče šestindvajset.
Krajinsko dovoljenje je iz leta 2024: Občina Trst ga je izdala s pozitivnim mnenjem spomeniške službe, velja pet let in zahteva začetek del do maja 2029. Ostajata gradbeno dovoljenje in gradbišče, ki ju lahko za kupca do ključev vodi Metroarea Architetti, arhitekturni biro, ki naše kupce spremlja od leta 2020. Tukaj najdete vilo v 3D na današnjem zemljišču, isto pobočje prej in potem ter stroške gradnje po kategorijah. Zemljišče ima tudi svojo stran, kjer se prodaja samo in je prikazano podrobno.
Cena: 1.450.000 €, torej 650.000 € za zemljišče s projektom, kar je prodajna cena, in približno 800.000 € ocenjenih stroškov gradnje, v razponu od 0,5 do 1,3 milijona. Davki ob nakupu, notar in pohištvo niso vključeni.
Okvirni davki in stroški
Cena 1.450.000 € je vsota dveh zneskov: 650.000 € za zemljišče s projektom, kar prejme prodajalec, in ocenjeni stroški gradnje vile. Provizija, davki ob nakupu in notar se izračunajo samo na zemljišče; gradnja je ločena pogodba.
Zemljišče: italijanske olajšave za prvo nepremičnino in obdavčitev po katastrski vrednosti ne veljajo. Za stavbno zemljišče znaša davek na registracijo 9 % od cene, ter 50 € hipotekarnega in 50 € katastrskega davka. ILIA, občinski davek na nepremičnine, se plača od vrednosti stavbnega zemljišča in se izračuna posebej; pristojbina za odpadke velja za stavbe, ki jih danes ni.
Stroški nakupa (enkratni)
- Davki ob nakupu
- ≈ 58.600 €
- Provizija TriesteVillas
- ≈ 26.000 €+ DDV
- Notar
- ≈ 3.400-6.700 €ocena, z DDV in stroški
- Okvirni skupni strošek nakupa zemljišča
- ≈ 743.700 € – 747.000 €
Okvirna ocena: natančen izračun naredimo skupaj, postavko za postavko.
Posebej, ocenjeno
- Gradnja vile, ocenjena z vsem vključenim
- ≈ 800.000 €ocena
- Do ključev, z ocenjeno gradnjo
- ≈ 1.540.000 €
Razpon ocene: od 510.000 € do 1.270.000 €. Ne kupi se od prodajalca: gre za ločeno pogodbo z izvajalcem, od tega zneska se ne plačajo provizija, davki ob nakupu ali notar. Vključuje nepredvidene stroške, DDV na dela, strokovnjake, prispevek za gradnjo in priključke; pohištvo ni vključeno. Gre za grobo oceno, ki jo je treba potrditi s ponudbami izvajalcev.
Z gradnjo na spodnji in zgornji meji ocene: od 1.250.000 € do 2.020.000 €. Brez pohištva.
Oprema
- Pogled na morje
- Panoramski razgled
- Samostojna hiša
Lokacija
Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.
Kako smo pri teh fotografijah in videu uporabili umetno inteligenco
Pri 17 od 18 fotografij smo z umetno inteligenco popravili samo svetlobo in barve: ničesar nismo dodali ali odstranili. Pomanjkljivosti so ostale vidne. Ogled ostaja edino merilo.
Kako smo jih uredili
18 fotografij v tem oglasu so pravi posnetki zemljišča: 13 z dronom z dne 20. marca 2025 in 5 s telefonom z dne 4. februarja 2025. Prva je objavljena povsem brez obdelave. Preostalih 17 je šlo skozi generativni model za slike (Nano Banana 2 podjetja Google, uporabljen prek platforme Higgsfield) samo zaradi svetlobe in barve: model je izračunal odprtejše sence in čistejšo barvo, ta svetloba pa je bila prenesena na piksle izvirne fotografije, ki ohrani svoje podrobnosti.
Noben predmet ni bil dodan ali odstranjen: terase, suhozidi, drevesa, shramba, cesta, sosednje hiše, morje in obala so takšni, kot so bili fotografirani, in nobena pomanjkljivost ni bila omiljena ali skrita. Na 5 fotografijah so majhne, oddaljene osebe ročno zabrisane, brez umetne inteligence. Video v glavi strani in slika »z vilo« sta simulaciji, ustvarjeni z umetno inteligenco (Nano Banana in Kling, prek Higgsfield) na podlagi pravega posnetka z dronom: vila iz projekta je vstavljena, v videu pa je simulirana svetloba od noči do dneva. 3D model prikazuje projekt in ni fotografija: to pove njegova oznaka.
Neobdelane izvirne fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje zemljišča.
Video
Simulacija z umetno inteligenco: vila iz projekta, vstavljena v pravi posnetek z dronom z dne 20. marca 2025; svetloba od noči do dneva in nazaj do noči ter vsaka sličica videa so ustvarjene. Gradbenega dovoljenja še ni.
Rezervirajte zasebni ogled
Navedite dva ali tri termine, ki vam ustrezajo: oglede prilagodimo vam.
Pošljite povpraševanje
Kdo odgovarja
Brez klicnega centra: odgovorijo vam ljudje, ki so ta dom zares videli. Še isti dan, v italijanščini, angleščini ali nemščini.
Kupujete iz tujine? Preberite vodnik za kupce →
Za tisk (PDF)Vse nepremičnine ob morju pri Trstu →
Podobne nepremičnine
Private Collection
Še ni tista prava?
Del nepremičnin, ki jih posredujemo, ni nikoli objavljen: diskretni lastniki, novogradnje še pred objavo, zaupna sodelovanja.
Dostop do Private Collection →
