Št. 0019 · Obalna cesta
Zemljišče nad zalivom s projektom vile, Strada Costiera
Strada Costiera, Obalna cesta, Trst
650.000 €
Zemljišče · 1545 m²17 fotografij
Zemljišče nad zalivom s projektom vile, Strada Costiera
Strada Costiera, Obalna cesta, Trst
Video
Hiša ob vodi
Morje na dosegu roke.
Obala približno 80 metrov stran · najbližja kopalna točka približno 130 metrov stran
Kakovost kopalne vode
- v 11 od 11 sezon
- Odlična
- morje avgusta, v povprečju
- 25,4 °C
- dni na leto nad 20 °C
- 133
- dni na leto nad 24 °C
- 68
Kakovost: Evropska agencija za okolje, najbližja kopalna točka, sezone 2015–2025. Morje: satelitski podatki NASA JPL MUR, povprečja 2003–2025 za obalni odsek Barkovlje–Sesljan.
Projekt v 3D
Vila v terasi
Zemljišče, kakršno je bilo marca 2025, z naših posnetkov z dronom, in vila iz odobrenega projekta na svojem mestu: ena etaža, vgrajena v teraso, travnata streha v višini zgornje terase, bazen, terase s suhozidi. Izklopite »Vila iz projekta«, da vidite današnje zemljišče. Gradbenega dovoljenja še ni.
Zemljišče v številkah
Šest teras nad zalivom, pritlična hiša
1.545 m²
izmerjena površina, na šestih terasah
1.122 m² v zazidljivem območju občinskega načrta
66 m
od najnižje meje do obale
zračne črte; vila približno 50 m nad morjem
≈ 120 m²
vila iz projekta, v eni etaži
bruto; 39 m² dnevne sobe, kuhinja, dve spalnici, kopalnica in manjša druga kopalnica
5 × 2,5 m
bazen, v ravnini terase
z leseno pergolo in teraso iz nabrežinskega kamna
2029
do maja, začetek del
krajinsko dovoljenje iz leta 2024 velja pet let; veljavni zakon pod določenimi pogoji dovoljuje podaljšanje, ki ga je treba sporočiti pred iztekom
13 ur
sonca na terasi 21. junija
8 ur 21. decembra; pozimi sonce zaide v odprto morje, poleti proti Devinu
Kako to vemo
Površine, prostori in višine iz risb odobrenega projekta (19. 3. 2024). Razdalja do obale in nadmorska višina iz deželnega modela terena (2009) in katastrske karte. Sonce izračunano na pravem obzorju pobočja, brez dreves in hiš. Območja občinskega načrta potrdi potrdilo o namenski rabi.
Sonce na terasi
Kras za hrbtom, zaliv pred očmi do zadnjega žarka
Izberite dan in uro: številčnica pokaže, kje je sonce, gledano s terase vile. Zjutraj pride izza roba Krasa, potem ne gre več: poleti več kot trinajst ur, pozimi osem. Zvečer se spusti nad zaliv, pozimi v odprto morje med Istro in Gradežem, spomladi in jeseni nad nizko furlansko obalo, junijske večere proti devinskemu gradu.
Kako to vemo
Kako je izračunano. Terasa vile iz projekta je približno 50 metrov nad morjem; izračun postavi oko na 51 metrov. Obzorje je pravo obzorje terena: deželni digitalni model iz leta 2009, točka na vsaka 2 metra, vse naokrog terase. Proti vzhodu se rob Krasa dvigne na 18 do 26 stopinj: jutranje sonce pride pozno, med 7.40 in 8.40, odvisno od letnega časa. Proti zahodu je morje. Drevesa in hiše ne štejejo, prav tako ne pergola iz projekta: to so ure sonca na golem terenu, v resnici je lahko nekoliko manj. Lega sonca: algoritem NOAA, z lomom svetlobe. Številčnica ta izračun uporabi 21. dne vsakega meseca; druge dni pokaže sonce nad ravnim obzorjem.
Gradnja
Koliko stane gradnja
Izračunali smo postavko za postavko, na risbah odobrenega projekta: izkopi in zidovi na pobočju, jeklena hiša z zeleno streho, zaključna dela in instalacije, terase, bazen in suhozidi, ki jih je treba obnoviti. S stikalom izberete cene deželnega cenika ali iste s popustom, ki bi ga lahko ponudil zasebni izvajalec: to je naša domneva.
Popis postavko za postavko, s šiframi cenika v preglednici, ki jo lahko urejate, in tehnični dosje zemljišča pošljemo na zahtevo, po prvem pogovoru.
Kako to vemo
Popis ima 66 postavk. Količine so izmerjene v merilu na odobrenih risbah (tloris, prerezi, situacija, parkirišče) in prebrane iz tabel projekta (186 m³ izkopov in 85 m³ nasipov, površine, drevesa): veljajo okvirno, v povprečju plus minus 15 %. Cene so iz deželnega cenika javnih del Furlanije - Julijske krajine 2026 (DGR 728 z dne 22. 5. 2026), ki vključujejo 15 % splošnih stroškov in 10 % dobička izvajalca; kjer cenik postavke nima, cenik Veneta 2026; kjer je nima nobeden (minimalistične zasteklitve, bazen, zelena streha, rastlinska čistilna naprava, zaključna dela), navedena ocena z virom. Razpon sešteje za vsako postavko najnižjo količino in ceno, nato najvišji. Gradbišče na pobočju, dosegljivo le s ceste, je ocenjeno na 6-12 % del: to je konvencija, ki jo nadomesti varnostni načrt. Popust izvajalca (10-20 %) je domneva: noben zanesljiv vir ne navaja povprečja za zasebna dela. Ocena z dne 29. oktobra 2026.
Od projekta do ključev
Na Obalni cesti je najtežji »da« že dobljen
Na tem krajinsko zaščitenem delu obale gre vsaka nova hiša najprej skozi komisijo za krajino in spomeniško službo. Ta projekt je, popravljen po prvih mnenjih, leta 2024 dobil soglasje spomeniške službe in krajinsko dovoljenje. Ostajata gradbeno dovoljenje in gradbišče: tu so koraki in kdo jih lahko za kupca vodi.
Projekt · upodobitev projektantaKoraki
- ✓
Krajinsko dovoljenje · opravljeno · 2024
Izdala ga je Občina Trst s pozitivnim mnenjem spomeniške službe, po popravku, ki je parkirišče umaknil nazaj in ga zmanjšal s štirih na dve mesti. Velja pet let: dela se morajo začeti do maja 2029, veljavni zakon pa pod določenimi pogoji dovoljuje podaljšanje, ki ga je treba sporočiti pred iztekom.
- 2
Gradbeno dovoljenje · odprto · 3-6 mesecev
Vloži se na občino skupaj z, med drugim, geološkim poročilom, dovoljenjem za izpust (projekt predvideva Imhoffov rezervoar in rastlinsko čistilno napravo) in soglasjem FVG Strade za dovoz do parkirišča z Obalne ceste.
- 3
Statika in potresna prijava · odprto · približno mesec
Statični projekt jeklene konstrukcije se odda v deželni sistem: Trst je v potresni coni 3, hiša, kot je ta, pa velja za poseg manjšega pomena.
- 4
Gradbišče · odprto · 12-18 mesecev
Jeklena hiša v suhi gradnji se postavi hitro; izkopi, zidovi in terase na pobočju, dosegljivem le s ceste, zahtevajo svoj čas. Naša ocena, ki jo potrdi izvajalec.
- 5
Uporabno dovoljenje · odprto · ob koncu del
Prevzem, vpis v kataster in zemljiško knjigo ter energetska izkaznica.
Kako to vemo
Postopek in roki: 146. člen Zakonika o kulturni dediščini in krajini (ZU 42/2004), člen 10-septies UZ 21/2022 v besedilu, veljavnem od 1. 3. 2026, deželni zakon FJK 19/2009, DPReg 0165/2024. Po zakonu dovoljenje traja približno dva meseca in pol, poleg prekinitev; 3-6 mesecev je naša ocena, dejanski roki so lahko daljši. Upodobitev je delo projektanta in je del odobrene dokumentacije.
V bližini
Sedem minut do Grljana, osemnajst do Trga Unità
Zemljišče leži ob Obalni cesti zahodno od mesta, pod vasjo Križ: do Miramara deset minut, do Sesljana dvanajst, do središča manj kot dvajset, do letališča manj kot pol ure. Vsak cilj spodaj stoji v svoji pravi smeri; razdalja od središča je čas z avtom.
Vsi cilji s časi
Mesto
- Trg Unità d'Italia18 min
Morje
- Pristanišče v Grljanu7 min
- Grad Miramar10 min
- Sesljanski zaliv12 min
- Portopiccolo14 min
Na pot
- Železniška postaja Trst16 min
- Meja s Slovenijo, Fernetiči23 min
- Letališče Trst26 min
Časi vožnje z Obalne ceste pri zemljišču, ob prostem prometu (OSRM na OpenStreetMap, 28. oktobra 2026); smeri od zemljišča.
Lastnosti nepremičnine
- Vrsta
- Zemljišče
- Površina
- 1545 m²
- Energetski razred
- Še ni navedeno
- Pogled na morje
- Da
›Celoten opis
Ob Obalni cesti, pod vasjo Križ, se zemljišče s 1.545 izmerjenimi m² po šestih terasah s suhozidi spušča proti Tržaškemu zalivu, z več kot šestdesetih na petinštirideset metrov nad morjem. Ima že tisto, kar je na tej obali najteže dobiti: krajinsko dovoljenje za vilo, ki ga je Občina Trst izdala leta 2024, potem ko je spomeniška služba rekla da. Velja pet let, dela se morajo začeti do maja 2029; naslednji korak je gradbeno dovoljenje.
Projekt je pritlična hiša s približno 120 m² bruto, naslonjena na teraso in pokrita s travnato streho, zaradi katere izgine v pobočje: dnevna soba z 39 m² in s stekleno steno proti morju, kuhinja, dve spalnici, kopalnica in manjša druga kopalnica. Spredaj terasa iz plošč nabrežinskega kamna z leseno pergolo in bazen 5 krat 2,5 metra v ravnini tal; zgoraj ob cesti parkirišče za dva avtomobila. Vsi suhozidi se obnovijo, projekt pa zasadi trinajst novih dreves.
Sonce pride izza Krasa in ostane do večera: več kot trinajst ur 21. junija, osem 21. decembra, pozimi pa zaide v odprto morje. Do Grljana je 7 minut z avtom, do Miramara 10, do Trga Unità 18, do letališča 26.
V oglasu je groba ocena stroškov gradnje, izračunana postavko za postavko na odobrenih risbah večinoma s cenami deželnega cenika 2026, ki jo je treba potrditi s ponudbami izvajalcev. Arhitekturni studio Metroarea Architetti, s katerim sodelujemo od leta 2020, lahko kupca spremlja od gradbenega dovoljenja do ključev.
Cena: 650.000 €.
Okvirni davki in stroški
Nestanovanjska enota (pisarna): italijanske olajšave za prvo nepremičnino in obdavčitev po katastrski vrednosti ne veljajo. Davek na registracijo 9 % od cene, ter 50 € hipotekarnega in 50 € katastrskega davka. ILIA in pristojbina za odpadke sta odvisni od rabe prostorov in uporabnika: izračunata se posebej.
Stroški nakupa (enkratni)
- Provizija TriesteVillas
- ≈ 26.000 €+ DDV
- Notar
- ≈ 3.400-6.700 €ocena, z DDV in stroški
Oprema
- Zasebni dostop do morja
- Dvigalo
- Bazen
- Parkirno mesto
- Ob morju
- Pogled na morje
- Panoramski razgled
- Mirna lega
Lokacija
Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.
Kako smo pri teh fotografijah uporabili umetno inteligenco
Pri fotografijah smo z umetno inteligenco popravili samo svetlobo in barve: ničesar nismo dodali ali odstranili. Pomanjkljivosti so ostale vidne. Ogled ostaja edino merilo.
Kako smo jih uredili
17 fotografij tega oglasa je resničnih posnetkov zemljišča: 12 posnetkov z dronom z dne 20. marca 2025 in 5 posnetkov s telefonom z dne 4. februarja 2025. Vseh 17 je šlo skozi generativni model za slike (Googlov Nano Banana 2, uporabljen prek platforme Higgsfield) samo zaradi svetlobe in barve: model je izračunal odprtejše sence in čistejše barve, ta svetloba pa je bila prenesena na slikovne točke izvirne fotografije, ki ohrani svoje podrobnosti. Noben predmet ni bil dodan ali odstranjen: terase, suhozidi, drevesa, shramba, cesta, sosednje hiše, morje in obala so takšni, kot so bili fotografirani, nobena pomanjkljivost ni bila omiljena ali skrita.
Na 5 fotografijah so bile majhne, oddaljene osebe ročno zabrisane, brez umetne inteligence. Video na vrhu strani je simulacija, narejena z umetno inteligenco (Nano Banana in Kling, prek platforme Higgsfield) iz resničnega posnetka z dronom: vanj je vstavljena načrtovana vila, svetloba od noči do dneva je simulirana. Upodobitev in 3D-model prikazujeta projekt in nista fotografiji: to povedo njune oznake.
Izvirne, neobdelane fotografije so na voljo na zahtevo; edino zanesljivo merilo dejanskega stanja zemljišča ostaja ogled.
Kako uporabljamo umetno inteligenco →Rezervirajte zasebni ogled
Navedite dva ali tri termine, ki vam ustrezajo: oglede prilagodimo vam.
Pošljite povpraševanje
Kdo odgovarja
Brez klicnega centra: odgovorijo vam ljudje, ki so ta dom zares videli. Še isti dan, v italijanščini, angleščini ali nemščini.
Kupujete iz tujine? Preberite vodnik za kupce →
Za tisk (PDF)Vse nepremičnine ob morju pri Trstu →
Podobne nepremičnine
Private Collection
Še ni tista prava?
Del nepremičnin, ki jih posredujemo, ni nikoli objavljen: diskretni lastniki, novogradnje še pred objavo, zaupna sodelovanja.
Dostop do Private Collection →