
Vrstna hiša z vrtom »Le Vigne« — Devin
575.000 €
Vrstna hiša · 259 m² · 5 spalnic · 4 kopalnice69 fotografij
Kredit1.828 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,59 % · EOM 3,75 %IzračunVrstna hiša z vrtom »Le Vigne« — Devin
Frazione Duino/Devin — Località Duino Stazione (complesso «Le Vigne»), Sesljan–Devin, Devin-Nabrežina
2 parkirni mesti
Pokriti, znotraj posesti
Eno za drugim pod vhodnim portikom, vključeni v ceno.
3D-ogled
Oglejte si dom zdaj
Datum snemanja: 15. julij 2026. Ogled je izviren posnetek brez retuširanja: prikazuje nepremičnino, kakršna je bila tisti dan.
Video
Kako to vemo
Dron vzleti z vrta: hiša, soseska Le Vigne, proti zahodu pa Devinski grad in zaliv, manj kot šeststo metrov zračne razdalje. Nato pogleda navzdol in se dvigne do 117 metrov nad hišami. Pravi posnetki z drona (DJI Mini 3): brez generativnega modela, le pomanjšani. Višine so tiste, ki jih dron zapiše ob vsakem posnetku, glede na vrt, s katerega je vzletel; razdalja do gradu je zračna.
Lastnosti nepremičnine
- Vrsta
- Vrstna hiša
- Površina
- 259 m²
- Sobe
- 6
- Spalnice
- 5
- Kopalnice
- 4
- Nadstropje
- Polklet · Pritličje · 1. nadstropje (3 ravni)
- Energetski razred
- Še ni navedeno
- Stanje
- Dobro / Vseljivo
- Kuhinja
- Kuhinja z jedilnico
- Terasa
- Da
- Vrt
- Zasebni
- Nadstropja v stavbi
- 3
- Dvigalo
- Ne
- Garaža / parkirna mesta
- Da
- Ogrevanje
- Etažno (lastno)
Opis
Vrstna hiša z vrtom v kompleksu »Le Vigne« v Devinu (Devin-Nabrežina), v kraju Devin postaja, le nekaj minut od morja in Obalne ceste. Trije nivoji, gosposka hiša iz leta 1996, ki prihaja na trg v odličnem stanju glede na starost: lastniki so jo vedno uporabljali kot pied-à-terre za morje, brez obrabe vsakodnevne rabe. Skrbno vzdrževana, na novo prepleskana, s kondenzacijskim kotlom, ki je bil nedavno zamenjan. Vseljiva takoj; z zmernim vložkom jo lahko posodobite in opremite po meri.
V prvem nadstropju so pod streho tri mansarde, danes urejene kot zakonske spalnice, dve kopalnici (ena s kadjo, ena s tušem) in prostorna terasa »v koritu«, z neposrednim dostopom tudi iz glavne spalnice. V pritličju je dnevni del – dnevna soba z možnostjo ureditve kamina in kuhinja – ter spalnica z razgledom na vrt in kopalnica s tušem, primerni za goste ali za tiste, ki želite živeti na enem samem nivoju. V polkleti, ki je v katastru klet, je prostorna, poleti hladna taverna, s kotlovnico in pralnico, prostor, danes opremljen kot spalnica, in kopalnica. Skupaj pet spalnic in štiri kopalnice, vključno s polkletjo.
Na zadnji strani je zasebni vrt – ne velik ne majhen – z veliko smokvo, mogočno oljko in vrtnicami, starimi kakih trideset let; pripadajoče dvorišče meri približno 313 m². Vhodni portik sprejme dva avtomobila v vrsti znotraj posesti in po navadi do treh avtomobilov gostov ob obodnem zidku.
Okolje šteje enako kot hiša: majhna vasica vil na samem, kjer se poleti sliši le škržate. Morje je pet do deset minut hoda; z električnim kolesom se lahko premikate med Sesljanom in Devinom. V bližini so storitve Devina, Kolegij združenega sveta, grad s potjo Rilke ter hitra povezava proti Trstu in avtocesti za Benetke in Ljubljano.
Samostojno ogrevanje na zemeljski plin, kondenzacijski kotel zamenjan leta 2025 (pregled učinkovitosti januarja 2026, izid skladen). Varnostna vrata in komarniki. Prodaja med zasebniki, oproščena DDV: po merilu cena-vrednost ostanejo davki ob nakupu zmerni (okvirno ≈ 3.000 € pri prvem stanovanju). Nepremičnina je prosta, izročitev ob notarskem zapisu kupoprodajne pogodbe (rogito); energetska izkaznica je v pridobivanju.
Okvirni davki in stroški
Stroški nakupa (enkratni)
- Davki – glavno prebivališče (prima casa)
- ≈ 3.000 €
- Provizija TriesteVillas
- ≈ 23.000 €+ DDV
- Notar
- ≈ 2.300-4.600 €ocena, z DDV in stroški
- Okvirni skupni strošek nakupa
- ≈ 608.400 € – 610.600 €
Okvirna ocena: natančen izračun naredimo skupaj, postavko za postavko.
Stanovanjski kredit za to nepremičnino
1.828 €na mesec
za kredit 402.500 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero
- TAN
- 3,59 %
- nominalna letna obrestna mera
- EOM (TAEG)
- 3,75 %
- skupni letni strošek, s stroški
Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.
TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za september 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.
Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente
Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.
Kupec
Možne olajšave
Dežela jamči za del nad 80 %, do 42.500 €: pri tej nepremičnini lahko kredit doseže 85 % vrednosti (100 % do 170.000 €). Za osebe s 24 meseci prebivališča v deželi, z dohodkom iz dela in brez drugega stanovanja; kredit za 10 do 30 let, do 150 kvadratnih metrov uporabne površine, energijski razred vsaj F; vloga pri pogodbeni banki pred podpisom pogodbe.
- Mesečni obrok
- 1.828 €
- 360 obrokov
- Obresti skupaj
- 255.494 €
- Skupni znesek za plačilo
- 664.147 €
- obroki in stroški kredita
- Lastna sredstva ob podpisu
- 210.200 € - 214.800 €
- polog, davki ob nakupu, provizija agencije z DDV, stroški kredita in notar, kot razpon
- Priporočeni neto dohodek
- vsaj 5.483 € na mesec
- Po Banki Italije je razumno, da obrok ne presega tretjine razpoložljivega dohodka, tudi več kreditojemalcev skupaj. To je pravilo previdnosti, ne pogoj: vsaka banka ima svoja merila.
- Italijanska davčna olajšava (IRPEF)
- do 760 € v prvem letu
- 19 % obresti in stroškov kredita za glavno prebivališče, do 4.000 € na leto na pogodbo (760 € davka), razdeljeno med kreditojemalce. Pri dohodku nad 75.000 € se pri kreditih od leta 2025 šteje v zgornjo mejo olajšav; od leta 2026 pa se nad 200.000 € skupne olajšave zmanjšajo za 440 €.
- Polog172.500 €
- Davki ob nakupu (kot prvo stanovanje)3.000 €
- Provizija agencije z DDV28.060 €
- Stroški kredita2.356 €
- Notar, kupna in kreditna pogodba (ocena)4.280 € - 8.850 €
Kako računamo
Obrestna mera
To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: september 2026, začasen.
V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (september 2025) na 3,65 % (september 2026).
Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.
Obrok
Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.
EOM (TAEG)
Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (1.006 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 91 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za september 2026 je bila 4,05 %.
Lastna sredstva ob podpisu
Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.
Dohodek
Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.
Kaj ni
Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.
Viri
- ECB, statistika obrestnih mer bank (MIR): uporabljena serija
- Banka Italije, Banke in denar: nacionalni podatki
- Banka Italije, vodnik za potrošnike o hipotekarnem kreditu
- Nadomestni davek: D.P.R. 601/1973, 18. člen
- Davčna olajšava za obresti: Agenzia delle Entrate
- Deželno jamstvo za kredit: dežela Furlanija - Julijska krajina
- Običajni stroški: informativni listi bank in primerjave oktobra 2026
- Notar: naša ocena; arhivska taksa in prispevki po D.M. 265/2012
Obrestne mere posodobljene 3. 11. 2026.
Tlorisi
Prelistajte načrte; za povečavo tapnite tloris.
Načrt 11 od 3
Med tlorisi je katastrski načrt brez osebnih podatkov: to je merodajni dokument. Drugi tlorisi (iz našega 3D-posnetka ali projektne risbe) so zgolj informativni: prikazujejo, kje so prostori, ne pa njihove dovoljene namembnosti ali primernosti za bivanje, in nimajo urbanistične, katastrske ali dovoljenjske veljave.
Kaj pravijo dokumenti
V katastru je polklet klet, visoka 2,40 metra, s kotlovnico; pritličje ima dnevno sobo, eno sobo, kuhinjo in kopalnico; v prvem nadstropju so trije prostori označeni kot «mansarda», z višinami od 0,70 metra naprej. Danes sta v polkleti še prostor, opremljen kot spalnica, in kopalnica, ki je tloris ne prikazuje, mansarde pa se uporabljajo kot spalnice. Za strokovnjaka polklet na papirju ni bivalna; za mansarde velja gradbeno dovoljenje, kopalnico, ki ni vrisana, pa je treba pred sklenitvijo kupne pogodbe vpisati v kataster.
Predhodno branje dokumentov, pripravljeno s pomočjo umetne inteligence s primerjavo katastrskega tlorisa in oglasa. Velja preverjanje, ki ga z vami opravimo z dokumenti v roki pred kakršno koli obveznostjo.
Oprema
- Vrt
- Terasa
- Parkirno mesto
- Mirna lega
- Stanovanjska soseska
- Blizu morja
- Neopremljeno
Lokacija
Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.
Kako smo pri teh fotografijah uporabili umetno inteligenco
Z umetno inteligenco smo uredili 51 od 69 fotografij; označeno na fotografiji: 6 spremenjenih in 25 simulacij; pri 20 smo popravili le svetlobo in barve. Ogled ostaja edino merilo.
Kako smo jih uredili
Oglas ima 73 fotografij. 18 je pravih fotografij, popravljenih le v svetlobi in barvah, brez umetne inteligence, s trato, kakršna je bila na dan snemanja: 8 posnetkov z drona z dne 11. 6. 2026 in 10 posnetkov s tal z dne 15. 7. 2026 (vrt, hiša z vrta in z vhoda, dovozna pot, dnevna soba, dve spalnici v mansardi in terasa), ki kažejo, kakšni so v resnici prostori z mnogih simulacij. Ostale fotografije (55) so posnetki hiše, znotraj in zunaj, ter posnetki z dronom. Vseh 55 je bilo obdelanih z generativnim modelom za slike (Googlova družina Nano Banana, uporabljena prek platforme Higgsfield): 20 samo zaradi svetlobe in barv; 8 je bilo obdelanih brez dodajanja česar koli, 7 z odstranitvijo predmetov in ena z omilitvijo madežev vlage; 27 je simulacij, ki na spletni strani nosijo oznako «AI · simulacija».
V simulacijah je model dodal ali izmislil stvari, ki jih v resnici ni: na 10 je trata, ki je na posnetkih suha, redka ali zapuščena, deloma gola zemlja in pokrita s suhim listjem, prikazana zelena in gosta (na enem posnetku z dronom so to suhe trate in polja v soseski, s toplejšo svetlobo); na 12 so bili na nebo dodani oblaki, na eni skupaj z zeleno trato; na 3 fotografijah spalnic so bili na posteljno mrežo, ki nima žimnice, dodani žimnica, rjuhe in blazine, na eni pa je gola žimnica pokrita z belo rjuho in blazino; na prazno teraso so bili dodani oljka v loncu, korito z rožmarinom ter lonci s sivko in pelargonijami; v enem prostoru je razgled v oknu, ki je na posnetku temen, izmišljen. Na enem posnetku z dronom je model na novo narisal stolp gradu v ozadju, na 4 fotografijah pa je razširil kader in izmislil tisto, kar je zunaj robov posnetka, na eni tudi sosednjo hišo v ozadju. Odstranjeno je bilo: električne žice, ki visijo s stropa, kjer ni svetila, in žarnice, ki visijo s stropa; metla in rdeč predmet na tleh; mizice, otroški stol, sobno kolo, avtomobilček igrača, nizka omarica, kartonske in druge škatle, igrače, torbe in predmeti v zadnjem prostoru; vrtna cev na poti.
Kjer je bil predmet odstranjen, tisto, kar je zakrival, ni bilo fotografirano: rekonstruiral ga je model, tako da je videti verodostojno. Model je omilil tudi pomanjkljivosti, ki v resnici obstajajo: na 2 fotografijah madeže vlage ob vznožju sten, na terasi pa svetle madeže na tleh iz žgane gline, ki so videti enakomerna. Sicer so po primerjavi s posnetki hiša, streha, arkada, stene, tramovi, vrata, okna, radiatorji, pohištvo, tla v prostorih, pot, žive meje, drevesa, ceste in obala takšni, kot so bili fotografirani.
Tudi na fotografijah, obdelanih samo zaradi svetlobe, je model na novo izračunal celotno sliko: fina struktura površin je rekonstruirana, ne fotografirana. Svetloba in barve so bile popravljene kot pri običajni obdelavi fotografij. Izvirne neobdelane fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.
Kako uporabljamo umetno inteligenco →Rezervirajte zasebni ogled
Navedite dva ali tri termine, ki vam ustrezajo: oglede prilagodimo vam.
Pošljite povpraševanje
Kdo odgovarja
Brez klicnega centra: odgovorijo vam ljudje, ki so ta dom zares videli. Še isti dan, v italijanščini, angleščini ali nemščini.
Kupujete iz tujine? Preberite vodnik za kupce →
Za tisk (PDF)Vse nepremičnine ob morju pri Trstu →
Podobne nepremičnine
Private Collection
Še ni tista prava?
Del nepremičnin, ki jih posredujemo, ni nikoli objavljen: diskretni lastniki, novogradnje še pred objavo, zaupna sodelovanja.
Dostop do Private Collection →











