
Reihenhaus mit Garten «Le Vigne» — Duino
Frazione Duino/Devin — Località Duino Stazione (complesso «Le Vigne»), Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
575.000 €
Reihenhaus mit Garten «Le Vigne» — Duino
Frazione Duino/Devin — Località Duino Stazione (complesso «Le Vigne»), Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
2 Stellplätze
Überdacht, auf dem eigenen Grundstück
Hintereinander unter dem Eingangsvorbau, im Preis inbegriffen.
3D-Rundgang
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Objektmerkmale
- Typ
- Reihenhaus
- Fläche
- 259 m²
- Zimmer
- 6
- Schlafzimmer
- 5
- Badezimmer
- 4
- Etage
- Seminterrato · Terra · Primo (3 livelli)
- Energieklasse
- Noch nicht angegeben
Beschreibung
Reihenhaus mit Garten in der Anlage «Le Vigne» in Duino (Duino-Aurisina), Ortsteil Duino Stazione — wenige Minuten vom Meer und von der Costiera. Drei Ebenen, Baujahr 1996, und für sein Alter in wirklich gutem Zustand. Das hat einen Grund: Die Eigentümer nutzten es als Feriendomizil am Meer, nicht als Dauerwohnsitz, sodass ihm die Abnutzung des Alltags erspart blieb. Sorgfältig gepflegt, frisch gestrichen, der Brennwertkessel kürzlich ersetzt. Einziehen kann man sofort; mit überschaubarem Budget lässt es sich leicht modernisieren und nach eigenem Geschmack einrichten.
Im ersten Obergeschoss, unter dem Dach, drei Mansardenräume, die heute als Doppelschlafzimmer genutzt werden, zwei Bäder — eines mit Wanne, eines mit Dusche — und eine breite, eingelassene Terrasse, auch direkt vom Hauptschlafzimmer zugänglich. Im Erdgeschoss der Wohnbereich (Wohnzimmer, mit der Möglichkeit für einen Kamin, und Küche), dazu ein Zimmer zum Garten und ein Duschbad: praktisch für Gäste oder zum Wohnen auf einer Ebene. Im Untergeschoss, das im Kataster ein Keller ist, eine große, im Sommer angenehm kühle Taverne, dazu Heizraum und Waschküche, ein heute als Schlafzimmer eingerichteter Raum und ein Bad. Insgesamt fünf Schlafzimmer und vier Bäder, das Untergeschoss eingerechnet.
Hinter dem Haus ein eigener Garten — weder groß noch klein — mit einem großen Feigenbaum, einem stattlichen Olivenbaum und einem gut dreißig Jahre alten Rosengarten; die Grundstücksfläche beträgt rund 313 m². Unter dem Eingangsvorbau stehen zwei Autos hintereinander auf dem Grundstück, und üblicherweise parken bis zu drei Gästefahrzeuge entlang der Umfassungsmauer.
Das Umfeld zählt so viel wie das Haus: eine kleine, abgeschiedene Reihenhaus-Gruppe, in der man im Sommer nur die Zikaden hört. Das Meer liegt fünf bis zehn Gehminuten entfernt; mit einem E-Bike pendelt man mühelos zwischen Sistiana und Duino. In der Nähe die Grundversorgung von Duino, das United World College, das Schloss mit dem Rilke-Weg und schnelle Verbindungen nach Triest und zur Autobahn Richtung Venedig und Ljubljana.
Eigene Erdgasheizung, Brennwertkessel 2025 ersetzt (Effizienzprüfung im Januar 2026, ordnungsgemäß). Sicherheitstür, Insektenschutzgitter. Verkauf von privat, mehrwertsteuerfrei: nach der «Preis-Wert»-Regel bleiben die Kaufnebensteuern gering — etwa 3.000 € beim Erstwohnsitz. Bezugsfrei, Übergabe bei Beurkundung; der Energieausweis ist in Vorbereitung.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- Steuern Erstwohnsitz
- ≈ 3.000 €
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 23.000 €+ MwSt.
- Unverbindliche Gesamtsumme schlüsselfertig
- ≈ 606.060 €
Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Plan 11 von 3
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Was die Unterlagen sagen
Im Kataster ist das Souterrain ein 2,40 Meter hoher Keller mit Heizraum; das Erdgeschoss hat Wohnzimmer, ein Zimmer, Küche und Bad; im ersten Obergeschoss sind drei Räume als «Mansarde» ausgewiesen, mit Höhen ab 0,70 Metern. Heute befinden sich im Souterrain zusätzlich ein als Schlafzimmer eingerichteter Raum und ein Bad, das im Grundriss nicht eingezeichnet ist, und die Mansarden werden als Schlafzimmer genutzt. Für einen Techniker ist das Souterrain auf dem Papier nicht bewohnbar; für die Mansarden ist die Baugenehmigung maßgeblich, und das nicht eingezeichnete Bad muss vor einem Kaufvertrag im Kataster nachgetragen werden.
Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.
Ausstattung
- Garten
- Terrasse
- Stellplatz
- Ruhige Lage
- Wohngegend
- Nahe am Meer
- Unmöbliert
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
Alle 55 Fotos mit KI retuschiert: 8 bearbeitet und 27 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 55 Fotos dieses Inserats sind Aufnahmen des Hauses, innen und außen, und Drohnenaufnahmen. Alle 55 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 20 nur bei Licht und Farben; 8 wurden bearbeitet, ohne etwas hinzuzufügen, 7 davon durch Entfernen von Gegenständen und eines durch Abschwächen von Feuchtigkeitsflecken; 27 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». In den Simulationen hat das Modell Dinge hinzugefügt oder erfunden, die es in Wirklichkeit nicht gibt: Auf 10 ist der Rasen, auf den Aufnahmen vertrocknet, lückenhaft oder verwildert, teils kahle Erde und mit trockenem Laub bedeckt, grün und dicht dargestellt (auf einer Drohnenaufnahme sind es die trockenen Wiesen und Felder des Viertels, mit wärmerem Licht); auf 12 wurden dem Himmel Wolken hinzugefügt, auf einem zusammen mit dem grünen Rasen; auf 3 Fotos der Schlafzimmer wurden auf den Lattenrost, der keine Matratze hat, Matratze, Laken und Kissen gesetzt, und auf einem ist die nackte Matratze mit einem weißen Laken und einem Kissen bedeckt; auf der leeren Terrasse wurden ein Olivenbaum im Topf, ein Rosmarinkasten sowie Töpfe mit Lavendel und Geranien hinzugefügt; in einem Raum ist der Blick durchs Fenster, auf der Aufnahme dunkel, erfunden.
Auf einer Drohnenaufnahme hat das Modell den Turm der Burg im Hintergrund neu gezeichnet, und auf 4 Fotos hat es den Bildausschnitt erweitert und erfunden, was jenseits der Bildränder liegt, auf einem auch das Nachbarhaus im Hintergrund. Entfernt wurden: die Stromkabel, die dort aus der Decke kommen, wo die Leuchte fehlt, und von der Decke hängende Glühbirnen; ein Besen und ein roter Gegenstand am Boden; Tischchen, ein Kinderstuhl, ein Heimtrainer, ein Spielzeugauto, ein niedriges Möbel, Kartons und Schachteln, Spielzeug, Taschen und die Gegenstände in einem hinteren Raum; ein Gartenschlauch auf dem Weg. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.
Das Modell hat außerdem Mängel abgeschwächt, die es in Wirklichkeit gibt: auf 2 Fotos die Feuchtigkeitsflecken am Fuß der Wände und auf der Terrasse die hellen Flecken des Terrakottabodens, der einheitlich wirkt. Im Übrigen sind laut Vergleich mit den Aufnahmen Haus, Dach, Laubengang, Wände, Balken, Türen, Fenster, Heizkörper, Möbel, Böden der Räume, Weg, Hecken, Bäume, Straßen und Küste wie fotografiert. Auch auf den nur im Licht bearbeiteten Fotos hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert.
Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
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Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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