
Reihenhaus mit Garten «Le Vigne» — Duino
575.000 €
Reihenhaus · 259 m² · 5 Schlafzimmer · 4 Bäder69 Fotos
Finanzierung1.828 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,75 %BerechnenReihenhaus mit Garten «Le Vigne» — Duino
Frazione Duino/Devin — Località Duino Stazione (complesso «Le Vigne»), Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
2 Stellplätze
Überdacht, auf dem eigenen Grundstück
Hintereinander unter dem Eingangsvorbau, im Preis inbegriffen.
3D-Rundgang
Besichtigen Sie die Wohnung jetzt
Aufnahmedatum: 15. Juli 2026. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.
Video
Woher wir das wissen
Die Drohne startet im Garten: das Haus, das Viertel Le Vigne und nach Westen das Schloss Duino und der Golf, weniger als sechshundert Meter Luftlinie entfernt. Dann blickt sie nach unten und steigt auf 117 Meter über die Häuser. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf den Garten, in dem sie gestartet ist; die Entfernung zum Schloss ist Luftlinie.
Objektmerkmale
- Typ
- Reihenhaus
- Fläche
- 259 m²
- Zimmer
- 6
- Schlafzimmer
- 5
- Badezimmer
- 4
- Etage
- Souterrain · Erdgeschoss · 1. OG (3 Ebenen)
- Energieklasse
- Noch nicht angegeben
- Zustand
- Gut / Bewohnbar
- Küche
- Wohnküche
- Terrasse
- Ja
- Garten
- Privat
- Etagen im Gebäude
- 3
- Aufzug
- Nein
- Garage / Stellplatz
- Ja
- Heizung
- Eigene Heizung
Beschreibung
Reihenhaus mit Garten in der Anlage «Le Vigne» in Duino (Duino-Aurisina), Ortsteil Duino Stazione — wenige Minuten vom Meer und von der Costiera. Drei Ebenen, Baujahr 1996, und für sein Alter in wirklich gutem Zustand. Das hat einen Grund: Die Eigentümer nutzten es als Feriendomizil am Meer, nicht als Dauerwohnsitz, sodass ihm die Abnutzung des Alltags erspart blieb. Sorgfältig gepflegt, frisch gestrichen, der Brennwertkessel kürzlich ersetzt. Einziehen kann man sofort; mit überschaubarem Budget lässt es sich leicht modernisieren und nach eigenem Geschmack einrichten.
Im ersten Obergeschoss, unter dem Dach, drei Mansardenräume, die heute als Doppelschlafzimmer genutzt werden, zwei Bäder — eines mit Wanne, eines mit Dusche — und eine breite, eingelassene Terrasse, auch direkt vom Hauptschlafzimmer zugänglich. Im Erdgeschoss der Wohnbereich (Wohnzimmer, mit der Möglichkeit für einen Kamin, und Küche), dazu ein Zimmer zum Garten und ein Duschbad: praktisch für Gäste oder zum Wohnen auf einer Ebene. Im Untergeschoss, das im Kataster ein Keller ist, eine große, im Sommer angenehm kühle Taverne, dazu Heizraum und Waschküche, ein heute als Schlafzimmer eingerichteter Raum und ein Bad. Insgesamt fünf Schlafzimmer und vier Bäder, das Untergeschoss eingerechnet.
Hinter dem Haus ein eigener Garten — weder groß noch klein — mit einem großen Feigenbaum, einem stattlichen Olivenbaum und einem gut dreißig Jahre alten Rosengarten; die Grundstücksfläche beträgt rund 313 m². Unter dem Eingangsvorbau stehen zwei Autos hintereinander auf dem Grundstück, und üblicherweise parken bis zu drei Gästefahrzeuge entlang der Umfassungsmauer.
Das Umfeld zählt so viel wie das Haus: eine kleine, abgeschiedene Reihenhaus-Gruppe, in der man im Sommer nur die Zikaden hört. Das Meer liegt fünf bis zehn Gehminuten entfernt; mit einem E-Bike pendelt man mühelos zwischen Sistiana und Duino. In der Nähe die Grundversorgung von Duino, das United World College, das Schloss mit dem Rilke-Weg und schnelle Verbindungen nach Triest und zur Autobahn Richtung Venedig und Ljubljana.
Eigene Erdgasheizung, Brennwertkessel 2025 ersetzt (Effizienzprüfung im Januar 2026, ordnungsgemäß). Sicherheitstür, Insektenschutzgitter. Verkauf von privat, mehrwertsteuerfrei: nach der «Preis-Wert»-Regel bleiben die Kaufnebensteuern gering — etwa 3.000 € beim Erstwohnsitz. Bezugsfrei, Übergabe bei Beurkundung; der Energieausweis ist in Vorbereitung.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- Steuern Erstwohnsitz
- ≈ 3.000 €
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 23.000 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 2.300-4.600 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
- Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs
- ≈ 608.400 € – 610.600 €
Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.
Die Finanzierung für dieses Haus
1.828 €im Monat
für ein Darlehen von 402.500 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,59 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,75 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
Mögliche Förderungen
Die Region bürgt für den Teil über 80 %, bis 42.500 €: bei diesem Haus kann das Darlehen 85 % des Wertes erreichen (100 % bis 170.000 €). Für Personen mit 24 Monaten Wohnsitz in der Region, Arbeitseinkommen und ohne andere Wohnung; Darlehen von 10 bis 30 Jahren, bis 150 Quadratmeter Nutzfläche, Energieklasse mindestens F; Antrag bei einer Vertragsbank vor dem Notartermin.
- Monatsrate
- 1.828 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 255.494 €
- Gesamtbetrag
- 664.147 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- 210.200 € - 214.800 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 5.483 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung172.500 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)3.000 €
- Maklerprovision inkl. MwSt.28.060 €
- Kreditkosten2.356 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)4.280 € - 8.850 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.006 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 91 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Regionale Darlehensbürgschaft: Region Friaul-Julisch Venetien
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Plan 11 von 3
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Was die Unterlagen sagen
Im Kataster ist das Souterrain ein 2,40 Meter hoher Keller mit Heizraum; das Erdgeschoss hat Wohnzimmer, ein Zimmer, Küche und Bad; im ersten Obergeschoss sind drei Räume als «Mansarde» ausgewiesen, mit Höhen ab 0,70 Metern. Heute befinden sich im Souterrain zusätzlich ein als Schlafzimmer eingerichteter Raum und ein Bad, das im Grundriss nicht eingezeichnet ist, und die Mansarden werden als Schlafzimmer genutzt. Für einen Techniker ist das Souterrain auf dem Papier nicht bewohnbar; für die Mansarden ist die Baugenehmigung maßgeblich, und das nicht eingezeichnete Bad muss vor einem Kaufvertrag im Kataster nachgetragen werden.
Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.
Ausstattung
- Garten
- Terrasse
- Stellplatz
- Ruhige Lage
- Wohngegend
- Nahe am Meer
- Unmöbliert
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
51 von 69 Fotos mit KI retuschiert: 6 bearbeitet und 25 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 20 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Dieses Inserat zeigt 73 Fotos: 18 sind echte Fotos, nur in Licht und Farbe korrigiert, ohne künstliche Intelligenz, mit dem Rasen, wie er am Tag der Aufnahme war: 8 Drohnenaufnahmen vom 11. Juni 2026 und 10 Aufnahmen vom Boden aus vom 15. Juli 2026 (der Garten, das Haus vom Garten und vom Eingang aus, der Zugangsweg, das Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer im Dachgeschoss und die Terrasse), die zeigen, wie viele der Räume aus den Simulationen wirklich aussahen.
Die übrigen 55 sind Aufnahmen des Hauses, innen und außen, und Drohnenaufnahmen. Alle 55 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 20 nur bei Licht und Farben; 8 wurden bearbeitet, ohne etwas hinzuzufügen, 7 davon durch Entfernen von Gegenständen und eines durch Abschwächen von Feuchtigkeitsflecken; 27 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». In den Simulationen hat das Modell Dinge hinzugefügt oder erfunden, die es in Wirklichkeit nicht gibt: Auf 10 ist der Rasen, auf den Aufnahmen vertrocknet, lückenhaft oder verwildert, teils kahle Erde und mit trockenem Laub bedeckt, grün und dicht dargestellt (auf einer Drohnenaufnahme sind es die trockenen Wiesen und Felder des Viertels, mit wärmerem Licht); auf 12 wurden dem Himmel Wolken hinzugefügt, auf einem zusammen mit dem grünen Rasen; auf 3 Fotos der Schlafzimmer wurden auf den Lattenrost, der keine Matratze hat, Matratze, Laken und Kissen gesetzt, und auf einem ist die nackte Matratze mit einem weißen Laken und einem Kissen bedeckt; auf der leeren Terrasse wurden ein Olivenbaum im Topf, ein Rosmarinkasten sowie Töpfe mit Lavendel und Geranien hinzugefügt; in einem Raum ist der Blick durchs Fenster, auf der Aufnahme dunkel, erfunden.
Auf einer Drohnenaufnahme hat das Modell den Turm der Burg im Hintergrund neu gezeichnet, und auf 4 Fotos hat es den Bildausschnitt erweitert und erfunden, was jenseits der Bildränder liegt, auf einem auch das Nachbarhaus im Hintergrund. Entfernt wurden: die Stromkabel, die dort aus der Decke kommen, wo die Leuchte fehlt, und von der Decke hängende Glühbirnen; ein Besen und ein roter Gegenstand am Boden; Tischchen, ein Kinderstuhl, ein Heimtrainer, ein Spielzeugauto, ein niedriges Möbel, Kartons und Schachteln, Spielzeug, Taschen und die Gegenstände in einem hinteren Raum; ein Gartenschlauch auf dem Weg. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.
Das Modell hat außerdem Mängel abgeschwächt, die es in Wirklichkeit gibt: auf 2 Fotos die Feuchtigkeitsflecken am Fuß der Wände und auf der Terrasse die hellen Flecken des Terrakottabodens, der einheitlich wirkt. Im Übrigen sind laut Vergleich mit den Aufnahmen Haus, Dach, Laubengang, Wände, Balken, Türen, Fenster, Heizkörper, Möbel, Böden der Räume, Weg, Hecken, Bäume, Straßen und Küste wie fotografiert. Auch auf den nur im Licht bearbeiteten Fotos hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert.
Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Wie wir KI einsetzen →Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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Exposé zum Drucken (PDF)Alle Immobilien an der Triester Küste ansehen →
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