Villa mit Pool und Gästehaus in Ronchi dei Legionari

Eine Villa aus dem Jahr 1994 im Zentrum von Ronchi dei Legionari, zur Straße hin durch eine hohe weiße Mauer mit Ziegelabdeckung abgeschlossen. Innerhalb der Mauer: ein Garten mit hohen Hecken, ein Hof, der Pool, das Haupthaus auf drei Ebenen plus Dachboden und, auf der anderen Seite des Pools, ein eigenständiges Gästehaus, das über einen Portikus mit der Garage verbunden ist. Das Auditorium der Gemeinde liegt eine Gehminute entfernt, der Supermarkt zwei, die Grundschule sechs; der Flughafen Triest ist fünf Autominuten entfernt.

Das Haupthaus

Man betritt es durch eine Rundbogentür aus Massivholz und eine Innentür mit Bleiglasfenster. Das Erdgeschoss ist ein großer Wohnbereich: das Wohnzimmer mit verglastem Erker zum Garten und Kamin, der Essbereich mit einer vierflügeligen Fenstertür zum Portikus und zum Pool. Auch die Wohnküche mit Kochinsel öffnet sich zum Portikus. Ein Arbeitszimmer und ein Bad vervollständigen das Geschoss. Parkettböden, Türen und Fenster aus Holz.

Eine Holztreppe führt vom Wohnzimmer ins Obergeschoss, unter einem Oberlicht aus farbigem Glas. Hier liegen drei Schlafzimmer, eines mit Ankleide, und zwei Bäder: das erste mit marmorverkleideter Eck-Whirlpoolwanne und finnischer Sauna, das zweite mit Dusche. Ein langer Balkon zieht sich an der Fassade entlang.

Darüber liegt ein offener Dachboden mit Dachfenster, 1,10 bis 2,90 Meter hoch, im Mittel 2 Meter: heute Speicher und Abstellraum, kein Wohnraum.

Im Souterrain, 2,50 Meter hoch und auch über eine Außentreppe erreichbar, liegen der Hobbyraum (Taverne) mit Kochnische, ein Keller mit Vorratsraum sowie der Heizraum mit der Waschküche.

Das Gästehaus

Auf der anderen Seite des Pools steht ein zweites, eingeschossiges Haus: Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer und Bad, 70 Quadratmeter laut Kataster. Der Portikus mit sichtbaren Holzbalken verbindet es mit der Garage und beherbergt einen Abstellraum und ein zweites Bad mit Dusche. Dahinter liegt eine kleine eingezäunte Wiese für einen Gemüsegarten.

Draußen

Zufahrt mit elektrischem Tor, Hof mit Verbundpflaster, Hecken auf allen Seiten, der Pool mit Mosaikauskleidung. Der Garten misst etwa 1.350 Quadratmeter.

Zustand

Das Haupthaus ist bewohnbar und in gutem Zustand, mit der Ausstattung der 1990er Jahre: Es braucht eher eine Auffrischung als eine Sanierung. Gästehaus und Pool erfordern echte Arbeiten: Der Pool ist derzeit leer und muss wieder in Betrieb genommen werden.

Ausstattung

Gas-Etagenheizung, ein Klimagerät, Alarmanlage, Videosprechanlage, Sicherheitstür, Glasfaseranschluss, elektrisches Tor, Holzfenster mit Doppelverglasung.

Flächen und Kataster

Haupthaus: Kategorie A/7, 14 Räume, 404 Quadratmeter laut Kataster (397 ohne Freiflächen), 332 Quadratmeter beheizte Nutzfläche laut Energieausweis. Gästehaus: Kategorie A/3, 4,5 Räume, 79 Quadratmeter laut Kataster (70 ohne Freiflächen). Garage: Kategorie C/6, 29 Quadratmeter.

Mit dem Auto

Flughafen Triest 5 Minuten, Monfalcone 6, Aquileia 20, Görz 25, Grado 29, Udine 32, Triest 37; Venedig-Mestre und Ljubljana in etwa einer Stunde und zwanzig Minuten. Der Bahnhof Trieste Airport liegt etwa 2 Kilometer entfernt.

Preis, Steuern, Energie

555.000 Euro. Es handelt sich um einen Privatverkauf ohne Mehrwertsteuer: Die Erwerbssteuern werden auf den Katasterwert berechnet. Mit der Erstwohnsitz-Begünstigung betragen sie etwa 8.100 Euro (2 % auf Villa und Garage, 9 % auf das Gästehaus, das eine eigene Wohnung bleibt); als Zweitwohnsitz etwa 26.900 Euro. Energieklasse des Haupthauses: E, 120,90 kWh/m² im Jahr (EPgl,nren).