Nr. 0175 · Karst & Hochebene

Top-gepflegte Villa, Banne, Opicina

Località Banne, Karst & Hochebene, Triest

690.000 €

Villa · 255 m² · 3 Schlafzimmer · 3 Bäder · Auf mehreren EbenenEnergieklasse B52 Fotos

Finanzierung2.193 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,74 %Berechnen

Località Banne, Karst & Hochebene, Triest

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≈ 1.070 m²
Eine eigene Karstdoline
Eine bewaldete Senke, wie sie für den Karst typisch ist, gehört zum Grundstück und ist vom Garten aus erreichbar.
Zwei Katasterparzellen, zusätzlich zum Grundstück des Hauses.
2024
Der Heizkessel ist von 2024
Eigene Gasheizung mit Brennwertkessel; im Wohnzimmer ein Holzofen.

3D-Rundgang

Besichtigen Sie die Wohnung jetzt

Aufnahmedatum: 4. Juni 2025. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Video

Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Die Flächen, maßstabsgetreu

Das Haus und der Wald der Doline.

Die Doline ist etwa fünfmal so groß wie die Katasterfläche des Hauses. Hier im Maßstab.

206 m²

das Haus, Katasterfläche

20 m²

die Garage, Katasterfläche

≈ 1.070 m²

die bewaldete Doline

Die Flächen der Quadrate sind proportional zu den Quadratmetern. Der Garten ums Haus ist in den Unterlagen nicht vermessen und hier nicht dargestellt.

Objektmerkmale

Typ: Villa
Fläche: 255 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 3
Badezimmer: 3
Etage: Auf mehreren Ebenen

Energieklasse: B · 49,64 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren): 18,39 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle: Winter: niedrig · Sommer: hoch
Zustand: Ausgezeichnet / Renoviert
Küche: Wohnküche
Terrasse: Ja
Garten: Privat
Heizung: Eigene Heizung

Beschreibung

Ortschaft Banne oberhalb von Opicina, auf der Triester Karsthochebene: eine 2006 erbaute, freistehende Villa von 255 m², wie neu erhalten, in einer der grünsten und ruhigsten Ecken des Plateaus und nur wenige Minuten vom Zentrum.

Ein gepflegter Privatgarten mit Außenpatio umschließt das Haus, das sich über drei Ebenen mit weiten, hellen Räumen erstreckt. Zur Immobilie gehört auch die angrenzende Doline — ein privates Wäldchen, direkt vom Garten aus erreichbar, ein zurückgezogener Flecken Natur.

Erdgeschoss: separate Küche, Wohnzimmer mit Kachelofen und großen Fensterflächen ins Grüne, ein Zimmer, das sich als Arbeitszimmer nutzen lässt, und ein Bad mit Fenster. Im Obergeschoss der Schlaftrakt mit dem zweiten Zimmer, einem Bad und dem Hauptschlafzimmer mit Zugang zur Terrasse. Im Untergeschoss eine geräumige Taverne mit zwei Räumen (vorbereitet für eine zweite Küche und einen Holzofen/-kessel), ein drittes Bad mit Waschbereich und eine Abstellkammer.

Abgerundet wird das Ganze durch eine große, freistehende Garage mit automatischem Schwingtor. Heizung autonom, teilweise möbliert.

Im Detail

Für alle, die alles wissen wollen

Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 27.600 €+ MwSt.
Notar: ≈ 2.400-4.800 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Immobiliensteuer · ILIA: Befreit (Hauptwohnsitz)
Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 363 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

2.193 €im Monat

für ein Darlehen von 483.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,59 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,74 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.208 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 109 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Grundrisse

Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Raumbezeichnungen und Raumhöhen entsprechen dem beim Kataster hinterlegten Dokument.

Was die Unterlagen sagen

Im Kataster besteht die Taverne mit der zweiten Küche im Souterrain aus Kellern mit 2,40 Metern Höhe: Heute wird sie so genutzt, auf dem Papier bleibt sie ein Nebenraum.

Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 54 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Die Bora hier · Experimentelle Einteilung

Die Höhen und die Karsthochfläche

Bei den Bora-Ereignissen zwischen September 2025 und Oktober 2026 hatten die Wetterstationen dieser Zone (Cattinara, Prosecco, Sgonico und Borgo Grotta Gigante, zwischen 257 und 275 Metern) zwischen 45 % und 66 % des mittleren Windes am Molo F.lli Bandiera und zwischen 61 % und 74 % seiner stärksten Böe.

Grenzen und Quellen

Die Zone ergibt sich aus der ungefähren Lage des Hauses. Innerhalb der Zone zählen das Stockwerk, die Fassaden und Terrassen nach Ostnordost, die Gebäude und Bäume ringsum: Eine Station kilometerweit entfernt sieht sie nicht.

Quelle: Protezione Civile della Regione Friuli Venezia Giulia, von TriesteVillas aufbereitete Daten (CC BY 4.0)

Die Bora, gemessen: woher wir es wissen und wo die Grenzen liegen →

Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben

20 von 52 Fotos mit KI retuschiert: 18 bearbeitet, auf dem Foto gekennzeichnet; 2 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 52 Fotos dieses Inserats sind Aufnahmen der Innenräume, des Hauses, des Gartens und der Garage, darunter mindestens eine Drohnenaufnahme. 20 der 52 Fotos wurden mit künstlicher Intelligenz bearbeitet; die übrigen 32 wurden nicht mit künstlicher Intelligenz bearbeitet. Verwendet wurden zwei Werkzeuge: 11 Fotos wurden nur mit dem Werkzeug „Bereinigen“ (Clean Up) von Apple Fotos bearbeitet, das generative künstliche Intelligenz nutzt; 9 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield), 7 davon zuvor auch mit dem Werkzeug „Bereinigen“. In 18 der 20 wurden Gegenstände und Personen entfernt oder persönliche Details unkenntlich gemacht; 2 wurden nur in Licht und Farben bearbeitet.

Entfernt wurden: eine Person, in 6 Fotos; ein Papierkorb neben einem Bett; ein Behälter an der Hauswand, in 2 Fotos; die Freileitungen über den Nachbarhäusern und am Himmel; eine Schalterplatte an einem Pfeiler und an der Fassade eine Außensteckdose und eine Abdeckung. Zum Schutz der Privatsphäre wurden die Kennzeichen der Autos unkenntlich gemacht oder entfernt, in 4 Fotos, die Gesichter auf den gerahmten Familienfotos unkenntlich gemacht, in 2 Fotos, und in einem die Nachbarhäuser im Hintergrund unscharf gestellt. Es wurde nichts hinzugefügt: Kein Foto ist eine Simulation.

Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Unter dem Entfernten sind feste Elemente, die es in Wirklichkeit gibt: die Steckdose und die Abdeckung an der Fassade, die Schalterplatte am Pfeiler und die Freileitungen. Der Vergleich mit den Aufnahmen hat keine weiteren Änderungen an festen Teilen ergeben.

Licht und Farben wurden, wo sie korrigiert wurden, wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Das Video

Aus Fotos dieser Immobilie geschnittenes Video, teilweise mit KI bearbeitet (die Einzelheiten jedes Fotos stehen in den Bildunterschriften der Galerie). Die Sprecherstimme ist mit KI erzeugt.

Wie wir KI einsetzen →