Nr. 0177 · Muggia

Mehrgeschossiges Einfamilienhaus mit Meerblick, Muggia

Località Vanisella, Muggia

680.000 €

Villa · 170 m² · 2 Schlafzimmer · 3 Bäder · Energieklasse E50 Fotos

Finanzierung2.162 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,74 %Berechnen

Località Vanisella, Muggia

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Aus den Schlafzimmern: der Golf
Die beiden Schlafzimmer unter dem Dach blicken auf das Meer, Porto San Rocco und den Golf von Triest; eines hat einen eigenen Balkon.
2008
Baujahr 2008
Freistehendes Einfamilienhaus auf drei Ebenen, mit direkt verbundener Garage.
Baujahr laut Energieausweis von 2016.

Video

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Von der Drohne, 19 m über dem Startpunkt

Von der Drohne, 23 m über dem Startpunkt

Von der Drohne, 25 m über dem Startpunkt

Von der Drohne, 32 m über dem Startpunkt

Von der Drohne, 41 m über dem Startpunkt

Von der Drohne, 46 m über dem Startpunkt

Vanisella, echt

Senkrecht über dem Haus, dann das Meer

↓ Scrollen: Die Drohne steigt

+46 müber dem Startpunkt

Hinter dem Hafen der Golf.

Woher wir das wissen

Echte Einzelbilder aus dem Drohnenvideo: Sie steigt senkrecht über dem Haus auf, vom Garten bis zum Dach, bis das Haus ein rotes Dach zwischen den Bäumen ist; dann hebt sie den Blick, und unter dem Hügel liegt Porto San Rocco, keine fünfhundert Meter Luftlinie entfernt, dahinter der Golf. Einzelbilder aus dem echten Drohnenvideo (DJI Mini 3, 4K): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne im Video Sekunde für Sekunde speichert, bezogen auf ihren Startpunkt; die Entfernung zum Hafen ist Luftlinie, aus OpenStreetMap.

Objektmerkmale

Typ: Villa
Fläche: 170 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 3
Energieklasse: E · 120,13 kWh/m² Jahr

Erneuerbarer Index (EPgl,ren): 0 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle: Winter: mittel · Sommer: mittel
Küche: Offene Küche
Terrasse: Ja
Meerblick: Ja
Garage / Stellplatz: Ja

Beschreibung

In Muggia, in der Lage Vanisella, sieht man von den Schlafzimmern aus das Meer, Porto San Rocco und den Golf von Triest. Porto San Rocco und das Zentrum sind wenige Minuten entfernt. Ein freistehendes Einfamilienhaus auf drei Ebenen, mit 170 m² Katasterfläche, zuzüglich Garage.

Auf der unteren Ebene, neben der Garage, ein großer Raum, der heute als Hobby- und Aufenthaltsraum genutzt wird, und ein WC. Die Hauptebene bildet den Wohnbereich: ein Wohnraum, offen zur Küche, ein Gästebad und der Ausgang auf Terrasse und Garten mit Blick aufs Meer. Darüber, unter dem Satteldach, zwei Schlafzimmer zum Wasser hin, eines mit eigenem Balkon, das Bad und ein dritter, kleinerer Raum, derzeit mit einem Bett eingerichtet.

Das Haus ist möbliert. Im Garten gibt es Platz, um einen kleinen Pool zu prüfen — Planung und Genehmigung vorbehalten. Neben der überdachten, mit dem Haus verbundenen Garage gibt es weitere 2/3 Außenstellplätze — alles im Preis inbegriffen.

Der Energieausweis muss erneuert werden: der bisherige, Klasse E (EPgl,nren 120,13 kWh/m² Jahr), ist am 20.09.2026 abgelaufen.

Die Flächen entsprechen dem Katasterauszug, die Raumbezeichnungen beschreiben die heutige Nutzung; die rechtmäßige Nutzung jedes Raums ergibt sich aus den Baugenehmigungen und dem aktuellen Katasterplan.

Geschätzte TARI € 297 jährlich. Preis € 680.000.

Der Golf, vom Garten aus

Von Triest bis zum offenen Meer

Die Drohne sinkt langsam neben dem Haus und schwenkt den Blick: gegenüber Triest mit Hafen und Kränen, dann der offene Golf und die Mole, darunter Porto San Rocco. Es ist das Panorama, auf das der Hügel von Muggia jeden Tag blickt.

Echte Aufnahme · ohne KI · Drohne, 10. Juli 2025 um 17:13 Uhr, beim Sinkflug von 24 auf 7 m über dem Startpunkt; der 2-fach-Zoom ist der der Kamera. Nur geschnitten und als Schleife, keine Bearbeitung

Im Detail

Für alle, die alles wissen wollen

Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 27.200 €+ MwSt.
Notar: ≈ 2.400-4.800 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Die Finanzierung für dieses Haus

2.162 €im Monat

für ein Darlehen von 476.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,59 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,74 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.190 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 107 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Grundrisse

Etage wählen; zum Vergrößern auf den Plan tippen.

ErdgeschossRaumhöhe: 2,70 m

Wohnzimmer
Küche
Diele
WC
Terrasse

So liest man die Grundrisse

Die Grundrisse sind Projektpläne, unverbindlich und nicht maßstabsgetreu. Raumbezeichnungen und Raumhöhen stammen aus dem Katasterplan von 2012: Dort ist der Raum im Untergeschoss, der heute als Hobby- und Aufenthaltsraum genutzt wird, ein Keller, und der kleinere Raum im Obergeschoss — nach den Projektmaßen etwa 8,8 m², unter der Dachschräge — eine Ankleide. 2022 wurde die Raumaufteilung im Kataster aktualisiert, mit einer Änderung, die auch die Trennung zwischen Wohnung und Garage betraf. Die rechtmäßige Nutzung jedes Raums ergibt sich aus den Baugenehmigungen und dem aktuellen Katasterplan.

Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.