Nr. 0177 · Muggia

Mehrgeschossiges Einfamilienhaus mit Meerblick, Muggia

Località Vanisella, Muggia

680.000 €

Finanzierung2.149 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,69 %Berechnen

Località Vanisella, Muggia

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Aus den Schlafzimmern: der Golf
Die beiden Schlafzimmer unter dem Dach blicken auf das Meer, Porto San Rocco und den Golf von Triest; eines hat einen eigenen Balkon.
2008
Baujahr 2008
Freistehendes Einfamilienhaus auf drei Ebenen, mit direkt verbundener Garage.
Baujahr laut Energieausweis von 2016.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Video

Objektmerkmale

Typ: Villa
Fläche: 170 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 3
Energieklasse: E · 120,13 kWh/m² Jahr

Erneuerbarer Index (EPgl,ren): 0 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle: Winter: mittel · Sommer: mittel

Beschreibung

In Muggia, in der Lage Vanisella, sieht man von den Schlafzimmern aus das Meer, Porto San Rocco und den Golf von Triest. Porto San Rocco und das Zentrum sind wenige Minuten entfernt. Ein freistehendes Einfamilienhaus auf drei Ebenen, mit 170 m² Katasterfläche, zuzüglich Garage.

Auf der unteren Ebene, neben der Garage, ein großer Raum, der heute als Hobby- und Aufenthaltsraum genutzt wird, und ein WC. Die Hauptebene bildet den Wohnbereich: ein Wohnraum, offen zur Küche, ein Gästebad und der Ausgang auf Terrasse und Garten mit Blick aufs Meer. Darüber, unter dem Satteldach, zwei Schlafzimmer zum Wasser hin, eines mit eigenem Balkon, das Bad und ein dritter, kleinerer Raum, derzeit mit einem Bett eingerichtet.

Das Haus ist möbliert. Im Garten gibt es Platz, um einen kleinen Pool zu prüfen — Planung und Genehmigung vorbehalten. Neben der überdachten, mit dem Haus verbundenen Garage gibt es weitere 2/3 Außenstellplätze — alles im Preis inbegriffen.

Der Energieausweis muss erneuert werden: der bisherige, Klasse E (EPgl,nren 120,13 kWh/m² Jahr), ist am 20.09.2026 abgelaufen.

Die Flächen entsprechen dem Katasterauszug, die Raumbezeichnungen beschreiben die heutige Nutzung; die rechtmäßige Nutzung jedes Raums ergibt sich aus den Baugenehmigungen und dem aktuellen Katasterplan.

Geschätzte TARI € 297 jährlich. Preis € 680.000.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 27.200 €+ MwSt.

Die Finanzierung für dieses Haus

2.149 €im Monat

für ein Darlehen von 476.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,69 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.190 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 107 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten für die Hypothekenurkunde bleiben hier außerhalb des Effektivzinses (meist 2.000-3.000 €). Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt. und die beim Abschluss fälligen Kreditkosten. Nicht enthalten sind die Notare für Kauf und Darlehen. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Etage wählen; zum Vergrößern auf den Plan tippen.

ErdgeschossRaumhöhe: 2,70 m

Wohnzimmer
Küche
Diele
WC
Terrasse

So liest man die Grundrisse

Die Grundrisse sind Projektpläne, unverbindlich und nicht maßstabsgetreu. Raumbezeichnungen und Raumhöhen stammen aus dem Katasterplan von 2012: Dort ist der Raum im Untergeschoss, der heute als Hobby- und Aufenthaltsraum genutzt wird, ein Keller, und der kleinere Raum im Obergeschoss — nach den Projektmaßen etwa 8,8 m², unter der Dachschräge — eine Ankleide. 2022 wurde die Raumaufteilung im Kataster aktualisiert, mit einer Änderung, die auch die Trennung zwischen Wohnung und Garage betraf. Die rechtmäßige Nutzung jedes Raums ergibt sich aus den Baugenehmigungen und dem aktuellen Katasterplan.

Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 47 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben

Alle 38 Fotos mit KI retuschiert: 35 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 38 Bilder dieses Inserats gehen von Smartphone-Fotos und Drohnenaufnahmen des möblierten, bewohnten Hauses aus. Alle 38 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google). 35 sind Simulationen und tragen das Etikett «AI · simuliert»: Innen hat das Modell Kissen, Decken, Bücher, Blumen, Obst, Handtücher und einige Stücke hinzugefügt (einen Sessel und einen Olivenbaum auf dem Balkon, einen Couchtisch im Wohnzimmer, ein Sofa im Vordergrund der Küche), bei einigen Betten die Bettwäsche verändert und Sonnenlicht simuliert; außen hat es die in Wirklichkeit verwilderten Gartenteile in gemähten Rasen mit jungen Bäumen und Hecken verwandelt, eine Gartenecke möbliert, in zwei Ausblicken Sträucher und Bäume hinzugefügt sowie eine Straßenlaterne und Leitungen entfernt; auf einem Fassadenfoto hat es die Perspektive neu gezeichnet. Entfernt wurde wenig: eine Tasche, einige Flaschen, eine Lichterkette, eine Kiste.

Wo etwas entfernt wurde, wurde das Verdeckte nicht fotografiert: Das Modell hat es rekonstruiert. 3 Fotos wurden nur bei Licht und Himmel bearbeitet. Es wurden keine Personen hinzugefügt: Der Hund im Wohnzimmer ist im Originalfoto. Möbel, Böden, Bäder, Küche, Öffnungen und die Ausblicke auf den Golf sind wie fotografiert.

Die unveränderten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Das Video

Aus mit KI veränderten Bildern dieser Immobilie geschnittenes Video, in denen die KI auch Einrichtung und Personen hinzugefügt hat (eine Frau im Bademantel, ein Mann beim Kochen, Kinder beim Picknick auf dem Rasen): Diese Szenen hat es nie gegeben. Die Sprecherstimme ist mit KI erzeugt.

Wie wir KI einsetzen →