N. 0177 · Muggia
Villa unifamiliare località Vanisella 1/A, centro, Muggia
680.000 €
Villa · 170 m² · 2 camere · 3 bagni · Classe energetica E50 foto
Mutuo2.162 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,74%CalcolaVilla unifamiliare località Vanisella 1/A, centro, Muggia
Località Vanisella, Muggia
Dalle camere, il golfo
Le due camere sotto il tetto guardano il mare, Porto San Rocco e il Golfo di Trieste; una ha il suo balcone.
2008
Costruita nel 2008
Casa unifamiliare indipendente su tre livelli, con l'autorimessa collegata alla casa.
Anno di costruzione dall'attestato energetico del 2016.
Video
Come lo sappiamo
Fotogrammi veri del video del drone: sale a piombo sopra la casa, dal giardino al tetto, finché la casa è un tetto rosso fra gli alberi; poi alza lo sguardo, e sotto la collina c'è Porto San Rocco, a meno di cinquecento metri in linea d'aria, col golfo dietro. Fotogrammi del video vero del drone (DJI Mini 3, 4K): nessun modello generativo, solo ridimensionati. Le quote sono quelle che il drone registra nel video, secondo per secondo, rispetto al punto da cui è partito; la distanza dal porto è in linea d'aria, da OpenStreetMap.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 170 m²
- Locali
- 4
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 3
- Classe energetica
- E · 120,13 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 0 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: media · Estate: media
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Box / posti auto
- Autorimessa e 2/3 posti auto esterni
Descrizione
A Muggia, in località Vanisella, dalle camere da letto si vedono il mare, Porto San Rocco e il Golfo di Trieste. Siamo a pochi minuti da Porto San Rocco e dal centro. Una villetta indipendente su tre livelli, con 170 m² di superficie catastale, più l'autorimessa.
Al livello inferiore, accanto all'autorimessa, un ampio locale oggi usato come taverna e un w.c. Il piano principale è la zona giorno: soggiorno aperto sulla cucina a vista, un servizio per gli ospiti, e da qui si esce sul terrazzo e in giardino, davanti al mare. Sopra, sotto il tetto a falde, due camere da letto rivolte all'acqua, una con il proprio balcone, il bagno e un terzo locale più piccolo, oggi arredato con un letto.
La casa è arredata. In giardino c'è lo spazio per valutare una piccola piscina, da progettare e autorizzare. Oltre all'autorimessa coperta, collegata alla casa, ci sono altri 2/3 posti auto esterni, tutto compreso nel prezzo.
L'attestato di prestazione energetica è da rinnovare: il precedente, classe E (EPgl,nren 120,13 kWh/m² anno), è scaduto il 20/09/2026.
Le superfici sono quelle della visura catastale e i nomi dei locali descrivono l'uso di oggi; la destinazione legittima di ciascun locale risulta dai titoli edilizi e dalla planimetria catastale in atti.
TARI stimata € 297 l'anno. Prezzo € 680.000.
Il golfo, dal giardino
Da Trieste al mare aperto
Il drone scende piano accanto alla casa e gira lo sguardo: di fronte Trieste col porto e le gru, poi il golfo aperto e la diga, sotto Porto San Rocco. È il panorama che la collina di Muggia guarda ogni giorno.
Ripresa dal vero · senza AI · drone, 10 luglio 2025 alle 17:13, mentre scende da 24 a 7 m sopra il punto di decollo; lo zoom 2× è quello della camera. Solo taglio e loop, nessun ritocco
Nel dettaglio
Per chi vuole sapere tutto
Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.
Sei voli pubblici sullo stesso quadrato di collina sopra Muggia: nel 1989 sul lotto ci sono ancora i campi a terrazze, nel 1998 gli alberi, nel volo del 2007 la casa. Intorno, la collina diventa un quartiere di ville affacciate sul golfo.
Sul lotto, campi a terrazze lungo la strada.
Ortofoto in bianco e nero, volo del 1989 (serie «1988-89») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Case nuove salgono intorno; sul lotto, alberi.
Ortofoto in bianco e nero, volo del 1997 (serie «1994-98») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Ortofoto a colori, volo del 1998 (serie «2000») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Ortofoto a colori, volo del 2007 (serie «2006») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
La casa col tetto di coppi, fra le ville vicine.
Ortofoto a colori, volo del 2011 (serie «2012») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Alberi spogli: si leggono la casa, il giardino e la strada che sale.
True ortofoto 2017-2020, volo del 2017 · Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia (CC BY 4.0)
Foto vere: nessun modello generativo, solo ritaglio, ricampionamento a 0,5 m per pixel e allineamento sul volo del 2017, che corregge spostamenti di pochi metri fra un volo e l'altro (dove il luogo è cambiato troppo per allinearlo, vale la georeferenziazione del volo). Inquadratura di 640 × 480 m, nord in alto.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 27.200 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 2.400-4.800 €stima, IVA e spese comprese
Il mutuo per questa casa
2.162 €al mese
per un mutuo di 476.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,74%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
La Regione garantisce la parte oltre l'80%, fino a 42.500 €: su questa casa il mutuo può arrivare all'85% del valore (al 100% fino a 170.000 €). Per chi risiede in FVG da 24 mesi, ha un reddito da lavoro e non ha altre case; mutuo da 10 a 30 anni, fino a 150 mq utili, classe energetica almeno F; si chiede a una banca convenzionata prima del rogito.
- Rata mensile
- 2.162 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 302.149 €
- Totale dovuto
- 784.982 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 244.200 € - 249.000 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 6.485 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo204.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA33.184 €
- Spese del mutuo2.540 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)4.500 € - 9.320 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.190 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 107 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Garanzia integrativa sul mutuo: Regione FVG
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
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Planimetrie
Scegli il piano; tocca la pianta per ingrandirla.
Piano terraAltezza interna: 2,70 m
- Soggiorno
- Cucina
- Atrio
- W.C.
- Terrazzo
Come leggere le piante
Le piante sono disegni di progetto, indicativi e non in scala. I nomi dei vani e le altezze sono quelli della planimetria catastale del 2012: lì il locale del seminterrato, oggi usato come taverna, è una cantina, e il locale più piccolo del primo piano, di circa 8,8 m² secondo le quote di progetto e sotto falda, è un guardaroba. Nel 2022 la distribuzione interna è stata aggiornata al catasto, con una variazione che ha toccato anche la divisione fra abitazione e autorimessa. La destinazione legittima di ciascun locale risulta dai titoli edilizi e dalla planimetria catastale in atti.
Pianta di progetto, a solo scopo illustrativo: può non coincidere con lo stato di fatto e non ha valore urbanistico, catastale o autorizzativo. Arredi, misure e nomi dei locali sono indicativi. La documentazione catastale e urbanistica disponibile si può chiedere all'agenzia e si consegna, in ogni caso, prima della firma di una proposta.
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Le foto 13–17, 19, 20, 22–43 e 45–50 sono simulazioni create con l'AI. Come usiamo l'AI →
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 775 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 700.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 35.000 €. Un parere in più costa un caffè.
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