N. 0177 · Muggia

Villa unifamiliare località Vanisella 1/A, centro, Muggia

Località Vanisella, Muggia

680.000 €

Mutuo2.149 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,69%Calcola

Località Vanisella, Muggia

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Dalle camere, il golfo
Le due camere sotto il tetto guardano il mare, Porto San Rocco e il Golfo di Trieste; una ha il suo balcone.
2008
Costruita nel 2008
Casa unifamiliare indipendente su tre livelli, con l'autorimessa collegata alla casa.
Anno di costruzione dall'attestato energetico del 2016.

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Video

Caratteristiche immobile

Tipologia: Villa
Superficie: 170 m²
Locali: 4
Camere da letto: 2
Bagni: 3
Classe energetica: E · 120,13 kWh/m² anno

Indice rinnovabile (EPgl,ren): 0 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato: Inverno: media · Estate: media

Descrizione

A Muggia, in località Vanisella, dalle camere da letto si vedono il mare, Porto San Rocco e il Golfo di Trieste. Siamo a pochi minuti da Porto San Rocco e dal centro. Una villetta indipendente su tre livelli, con 170 m² di superficie catastale, più l'autorimessa.

Al livello inferiore, accanto all'autorimessa, un ampio locale oggi usato come taverna e un w.c. Il piano principale è la zona giorno: soggiorno aperto sulla cucina a vista, un servizio per gli ospiti, e da qui si esce sul terrazzo e in giardino, davanti al mare. Sopra, sotto il tetto a falde, due camere da letto rivolte all'acqua, una con il proprio balcone, il bagno e un terzo locale più piccolo, oggi arredato con un letto.

La casa è arredata. In giardino c'è lo spazio per valutare una piccola piscina, da progettare e autorizzare. Oltre all'autorimessa coperta, collegata alla casa, ci sono altri 2/3 posti auto esterni, tutto compreso nel prezzo.

L'attestato di prestazione energetica è da rinnovare: il precedente, classe E (EPgl,nren 120,13 kWh/m² anno), è scaduto il 20/09/2026.

Le superfici sono quelle della visura catastale e i nomi dei locali descrivono l'uso di oggi; la destinazione legittima di ciascun locale risulta dai titoli edilizi e dalla planimetria catastale in atti.

TARI stimata € 297 l'anno. Prezzo € 680.000.

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Provvigione TriesteVillas: ≈ 27.200 €+ IVA

Il mutuo per questa casa

2.149 €al mese

per un mutuo di 476.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN: 3,54%; tasso nominale annuo
TAEG: 3,69%; costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.190 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 107 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Qui restano fuori dal TAEG le spese del notaio per l'atto di mutuo (di solito 2.000-3.000 €). Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA e le spese del mutuo pagate alla firma. Restano fuori il notaio della compravendita e quello del mutuo. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 20/10/2026.

Planimetrie

Scegli il piano; tocca la pianta per ingrandirla.

Piano terraAltezza interna: 2,70 m

Soggiorno
Cucina
Atrio
W.C.
Terrazzo

Come leggere le piante

Le piante sono disegni di progetto, indicativi e non in scala. I nomi dei vani e le altezze sono quelli della planimetria catastale del 2012: lì il locale del seminterrato, oggi usato come taverna, è una cantina, e il locale più piccolo del primo piano, di circa 8,8 m² secondo le quote di progetto e sotto falda, è un guardaroba. Nel 2022 la distribuzione interna è stata aggiornata al catasto, con una variazione che ha toccato anche la divisione fra abitazione e autorimessa. La destinazione legittima di ciascun locale risulta dai titoli edilizi e dalla planimetria catastale in atti.

Pianta di progetto, a solo scopo illustrativo: può non coincidere con lo stato di fatto e non ha valore urbanistico, catastale o autorizzativo. Arredi, misure e nomi dei locali sono indicativi. La documentazione catastale e urbanistica disponibile si può chiedere all'agenzia e si consegna, in ogni caso, prima della firma di una proposta.

Posizione

Nel golfo · La casa, e le altre 47 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video

Tutte le 38 foto ritoccate con l'AI: 35 simulazioni, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Le 38 immagini di questo annuncio partono da fotografie scattate con lo smartphone e da riprese con il drone della casa, arredata e abitata. Tutte e 38 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google). 35 sono simulazioni e portano l'etichetta «AI · simulazione»: negli interni il modello ha aggiunto cuscini, plaid, libri, fiori, frutta, asciugamani e qualche complemento (una poltroncina e un olivo sul balcone, un tavolino in soggiorno, un divano in primo piano in cucina), ha cambiato la biancheria di alcuni letti e ha simulato la luce del sole; fuori ha trasformato in prato rasato con alberelli e siepi le parti di giardino che nella realtà sono incolte, ha arredato un angolo del giardino, ha aggiunto cespugli e alberi in due vedute e ha tolto un lampione e dei cavi; in una foto della facciata ha ridisegnato la prospettiva. Sono state tolte poche cose: un borsone, dei flaconi, una tenda di lucine, una cassetta.

Dove qualcosa è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello. 3 foto sono state toccate solo per luce e cielo. Nessuna persona è stata aggiunta: il cane in soggiorno è nello scatto. Mobili, pavimenti, bagni, cucina, aperture e vedute sul golfo sono quelli fotografati.

Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.

Il video

Video montato a partire da immagini di questa casa modificate con l'AI, in cui l'AI ha aggiunto anche arredi e persone (una donna in accappatoio, un uomo che cucina, bambini a un picnic sul prato): quelle scene non sono mai avvenute. La voce fuori campo è generata con l'AI.

Come usiamo l'AI →