N. 0172 · Muggia
Villa su un livello con giardino — Fontanella, Muggia
890.000 € + IVA
Villa · 222 m² · 3 locali · 2 bagni · piano terraClasse energetica A319 foto
Mutuo2.829 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,73%CalcolaVilla su un livello con giardino — Fontanella, Muggia
Località Fontanella, Muggia
2023
Nuova: finita nel 2023, mai abitata
Riscaldamento a pavimento con pompa di calore aria-acqua e raffrescamento con pompa di calore aria-aria, installati quell'anno.
1.800.000 €
Con l'unità superiore
L'unità di sopra è in vendita a parte a 980.000 €; le due insieme costano 1.800.000 €, 70.000 € meno della somma.
Prezzi oltre IVA.
Tour 3D
Visita la casa adesso
Data della scansione: 15 ottobre 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Casa green · Classe A
Nella fascia più alta della scala energetica
Lo dice l'attestato di prestazione energetica depositato, non una stima: classe A3, con un fabbisogno di energia non rinnovabile di 46,29 kWh/m² all'anno.
Dove sta sulla scala
- A4
- questa casaA3
- A2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A3 la casa usa fra il 40 e il 60% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.
Energia non rinnovabile EPgl,nren
46,29kWh/m² anno
dell'energia che usa è rinnovabile
EPgl,ren 63,19 kWh/m² anno
Il fabbricato
- Invernomedia
- Estatemedia
In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.
Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.
La particolarità
0
Gradini dalla strada alla casa, e dentro.
Si scende lungo la rampa fino alla porta, e dentro tutto sta su un piano: 175 m², con la terrazza fronte mare allo stesso livello del soggiorno. Del giardino, il lato est è alla stessa quota della casa; davanti, verso il golfo, il prato è più in basso e ci si scende con sei gradini.
- Terrazza fronte mare · 41,40 m²
- Porticato · 11,60 m²
- Tre posti auto sotto la tettoia
Foto non ritoccata · fotogramma della ripresa col drone del 27 novembre 2025
Il film
Tre minuti dentro la casa.
Girato camminando, a maggio 2025: dalla strada lungo la rampa, la porta, le stanze, il giardino.
Ripresa col drone
L'imbrunire, dal giardino.
Dal prato della casa la marina di Porto San Rocco, il golfo e Trieste che accende le luci.
- Porto San Rocco · 0,6 km
- Trieste, piazza Unità · 5,4 km
- Distanze in linea d'aria
Ripresa dal vero · senza AI · drone, 27 novembre 2025
Il giardino
252 m² di giardino e spazi esterni, verso il mare.
Fotogrammi delle riprese col drone del 27 novembre 2025, senza ritocchi.
Dal prato, verso il golfo
La bifamiliare: la villa sotto è il piano terra, col giardino davanti
Porto San Rocco, sotto la casa
L'imbrunire sul golfo
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 222 m²
- Locali
- 3
- Bagni
- 2
- Piano
- piano terra
- Stato
- Nuovo / In costruzione
- Classe energetica
- A3 · 46,29 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 63,19 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: media · Estate: media
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
In località Fontanella, sul crinale che guarda il golfo, il piano terra di una bifamiliare ultimata nel 2023. Primo ingresso, mai abitata.
Il pregio, qui, è che tutto sta su un livello solo. Nessuna scala né per arrivare né dentro: si entra dal portico e si è già in casa. Centosettantacinque metri di piano terra, altezza interna 2,55 in tutti gli ambienti, organizzati attorno a uno spazio giorno di 71,70 m² con cucina. Da lì una vetrata continua porta all'aperto.
È l'aperto la cosa che sorprende: 252 m² fra giardino e spazi esterni di pertinenza, con la terrazza-grill di 216 metri esposta verso il mare, una terrazza fronte mare di 41 metri e un porticato di 11. C'è la predisposizione per la piscina.
Oltre allo spazio giorno, due locali accessori di 26,00 e 21,70 metri, tre locali di servizio, disimpegno, atrio e vano tecnico.
Riscaldamento a pavimento servito da pompa di calore aria-acqua, raffrescamento con pompa di calore aria-aria, entrambi del 2023. Classe energetica A3, indice di prestazione 46,29 kWh/m² anno. Infissi in PVC a triplo vetro. Tre posti auto coperti da tettoia su 54 m² di corte.
Superficie commerciale ponderata 222,40 m². Categoria catastale A/2, classe 4, rendita 1.139 euro: l'immobile non rientra nella categoria di lusso ai fini fiscali.
Per chi arriva da una casa con le scale — o per chi sta pensando ai prossimi vent'anni — è la caratteristica che conta più della metratura.
L'unità superiore, con terrazza panoramica di 106 metri, sauna e un box pensato come palestra, è in vendita separatamente a 980.000 euro. Insieme, le due unità fanno 1.800.000.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 36.395 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 35.600 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 3.800-7.500 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 973.600 € – 977.300 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Il mutuo per questa casa
2.829 €al mese
per un mutuo di 623.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,73%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
- Rata mensile
- 2.829 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 395.460 €
- Totale dovuto
- 1.026.652 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 355.800 € - 362.200 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 8.487 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo267.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)36.395 €
- Provvigione con IVA43.432 €
- Spese del mutuo2.908 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)6.100 € - 12.430 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.558 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 140 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Piano terra1 di 2
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Cosa dicono le carte
Al catasto l'abitazione è un unico vano principale con lo spazio giorno; i due locali da 26 e 21,7 m² sono locali accessori, con lavanderia, deposito e un servizio. La pianta di progetto li disegna come camere: per un tecnico non lo sono sulla carta, e per i nomi dei locali vale la planimetria catastale.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- 5 minuti dal mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 813 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 900.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 45.000 €. Un parere in più costa un caffè.
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