N. 0172 · Muggia

Villa su un livello con giardino — Fontanella, Muggia

Località Fontanella, Muggia

890.000 € + IVA

Villa · 222 m² · 3 locali · 2 bagni · piano terraClasse energetica A319 foto

Mutuo2.812 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,68%Calcola

Località Fontanella, Muggia

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2023
Nuova: finita nel 2023, mai abitata
Riscaldamento a pavimento con pompa di calore aria-acqua e raffrescamento con pompa di calore aria-aria, installati quell'anno.
1.800.000 €
Con l'unità superiore
L'unità di sopra è in vendita a parte a 980.000 €; le due insieme costano 1.800.000 €, 70.000 € meno della somma.
Prezzi oltre IVA.

Tour 3D

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La particolarità

Gradini dalla strada alla casa, e dentro.

Si scende lungo la rampa fino alla porta, e dentro tutto sta su un piano: 175 m², con la terrazza fronte mare allo stesso livello del soggiorno. Del giardino, il lato est è alla stessa quota della casa; davanti, verso il golfo, il prato è più in basso e ci si scende con sei gradini.

Terrazza fronte mare · 41,40 m²
Porticato · 11,60 m²
Tre posti auto sotto la tettoia

Foto non ritoccata · fotogramma della ripresa col drone del 27 novembre 2025

Il film

Tre minuti dentro la casa.

Girato camminando, a maggio 2025: dalla strada lungo la rampa, la porta, le stanze, il giardino.

Villa su un livello con giardino — Fontanella, Muggia — Tre minuti dentro la casa. — Oggi · Foto non ritoccata, fotogramma della ripresa col drone del 27 novembre 2025

Ripresa col drone

L'imbrunire, dal giardino.

Dal prato della casa la marina di Porto San Rocco, il golfo e Trieste che accende le luci.

Porto San Rocco · 0,6 km
Trieste, piazza Unità · 5,4 km
Distanze in linea d'aria

Ripresa dal vero · senza AI · drone, 27 novembre 2025

Il giardino

252 m² di giardino e spazi esterni, verso il mare.

Fotogrammi delle riprese col drone del 27 novembre 2025, senza ritocchi.

Dal prato, verso il golfo
La bifamiliare: la villa sotto è il piano terra, col giardino davanti
Porto San Rocco, sotto la casa
L'imbrunire sul golfo

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Caratteristiche immobile

Tipologia: Villa
Superficie: 222 m²
Locali: 3
Bagni: 2
Piano: piano terra
Stato: Nuovo / In costruzione

Classe energetica: A3 · 46,29 kWh/m² anno
Indice rinnovabile (EPgl,ren): 63,19 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato: Inverno: media · Estate: media
Terrazzo: Sì
Vista mare: Sì
Riscaldamento: Autonomo

Casa green · Classe A

Nella fascia più alta della scala energetica

Lo dice l'attestato di prestazione energetica depositato, non una stima: classe A3, con un fabbisogno di energia non rinnovabile di 46,29 kWh/m² all'anno.

Dove sta sulla scala

A4
questa casaA3
A2
A1
B
C
D
E
F
G

La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A3 la casa usa fra il 40 e il 60% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.

Energia non rinnovabile EPgl,nren

46,29kWh/m² anno

58%

dell'energia che usa è rinnovabile

EPgl,ren 63,19 kWh/m² anno

Il fabbricato

Invernomedia
Estatemedia

In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.

Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.

Tutte le case green

›La descrizione completa

In località Fontanella, sul crinale che guarda il golfo, il piano terra di una bifamiliare ultimata nel 2023. Primo ingresso, mai abitata.

Il pregio, qui, è che tutto sta su un livello solo. Nessuna scala né per arrivare né dentro: si entra dal portico e si è già in casa. Centosettantacinque metri di piano terra, altezza interna 2,55 in tutti gli ambienti, organizzati attorno a uno spazio giorno di 71,70 m² con cucina. Da lì una vetrata continua porta all'aperto.

È l'aperto la cosa che sorprende: 252 m² fra giardino e spazi esterni di pertinenza, con la terrazza-grill di 216 metri esposta verso il mare, una terrazza fronte mare di 41 metri e un porticato di 11. C'è la predisposizione per la piscina.

Oltre allo spazio giorno, due locali accessori di 26,00 e 21,70 metri, tre locali di servizio, disimpegno, atrio e vano tecnico.

Riscaldamento a pavimento servito da pompa di calore aria-acqua, raffrescamento con pompa di calore aria-aria, entrambi del 2023. Classe energetica A3, indice di prestazione 46,29 kWh/m² anno. Infissi in PVC a triplo vetro. Tre posti auto coperti da tettoia su 54 m² di corte.

Superficie commerciale ponderata 222,40 m². Categoria catastale A/2, classe 4, rendita 1.139 euro: l'immobile non rientra nella categoria di lusso ai fini fiscali.

Per chi arriva da una casa con le scale — o per chi sta pensando ai prossimi vent'anni — è la caratteristica che conta più della metratura.

L'unità superiore, con terrazza panoramica di 106 metri, sauna e un box pensato come palestra, è in vendita separatamente a 980.000 euro. Insieme, le due unità fanno 1.800.000.

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Imposte prima casa: ≈ 36.200 €
Provvigione TriesteVillas: ≈ 35.600 €+ IVA
Notaio: ≈ 3.800-7.500 €stima, IVA e spese comprese
Totale indicativo chiavi in mano: ≈ 973.400 € – 977.100 €

Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.

Il mutuo per questa casa

2.812 €al mese

per un mutuo di 623.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN: 3,54%; tasso nominale annuo
TAEG: 3,68%; costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.558 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 140 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 20/10/2026.

Planimetrie

Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.

Piano terra1 di 2

Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.

Cosa dicono le carte

Al catasto l'abitazione è un unico vano principale con lo spazio giorno; i due locali da 26 e 21,7 m² sono locali accessori, con lavanderia, deposito e un servizio. La pianta di progetto li disegna come camere: per un tecnico non lo sono sulla carta, e per i nomi dei locali vale la planimetria catastale.

Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.

Dotazioni

5 minuti dal mare

Posizione

Nel golfo · La casa, e le altre 48 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto

14 foto su 19 ritoccate con l'AI: 5 simulazioni, indicate sulla foto; 9 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Delle 19 immagini di questo annuncio, 5 sono fotogrammi delle riprese col drone del 27 novembre 2025: sono pubblicati come sono stati ripresi, senza ritocchi, e nessun modello vi è passato. Le altre 14 fotografie sono scatti degli interni e degli esterni della casa, fra cui una ripresa con il drone. Tutte e 14 sono passate da un modello generativo di immagini: 9 soltanto per luce e colori, senza aggiungere né togliere niente; 5 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione».

In queste 5 il modello ha cambiato cielo e prato: in 2 il cielo coperto o velato dello scatto è stato sostituito da un cielo azzurro con nuvole; in altre 3 ha aggiunto nuvole nel cielo; in 3 il prato, secco nello scatto, è stato reso verde. In una è stato tolto anche un nastro da cantiere. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile.

Il prato verde, le nuvole e i cieli azzurri di queste foto non sono quelli dello scatto. Secondo il confronto con gli scatti sono invece quelli fotografati le case, i muri, la recinzione, la ghiaia, il vialetto, la vegetazione e l'auto, e nelle 9 fotografie di sola luce non è stato aggiunto né tolto niente. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico; anche dove non ha aggiunto niente, il modello ha ricalcolato l'intera immagine, e la grana fine di superfici e vedute è ricostruita, non fotografata.

Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.

Come usiamo l'AI →