N. 0170 · Muggia
Villa contemporanea vista golfo — Vanisella, Muggia
980.000 € + IVA
Villa · 252 m² · 1 camera · 3 bagni · su più livelliClasse energetica A239 foto
Mutuo3.115 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,73%CalcolaVilla contemporanea vista golfo — Vanisella, Muggia
Vanisella, Muggia
La casa in tre numeri
106,50 m²
La terrazza, verso il golfo
È la terrazza dell'unità superiore, aperta sul golfo di Trieste.
Superficie dal foglio delle superfici del progetto.
3,60 m
L'altezza del soggiorno
Nella planimetria catastale il soggiorno va da 2,50 a 3,60 m d'altezza.
1.800.000 €
Con l'unità al piano terra
L'unità di sotto è in vendita a parte a 890.000 €; le due insieme costano 1.800.000 €, 70.000 € meno della somma.
Prezzi oltre IVA.
Tour 3D
Visita la casa adesso
Data della scansione: 23 giugno 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Casa green · Classe A
Nella fascia più alta della scala energetica
Lo dice l'attestato di prestazione energetica depositato, non una stima: classe A2, con un fabbisogno di energia non rinnovabile di 47,95 kWh/m² all'anno.
Dove sta sulla scala
- A4
- A3
- questa casaA2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A2 la casa usa fra il 60 e l'80% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.
Energia non rinnovabile EPgl,nren
47,95kWh/m² anno
dell'energia che usa è rinnovabile
EPgl,ren 30,75 kWh/m² anno
Il fabbricato
- Invernoalta
- Estatemedia
In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.
Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.
La particolarità
106,50 m²
La terrazza è la stanza più grande della casa.
Il soggiorno con la cucina misura 56,60 m²; la terrazza fronte mare, sullo stesso piano e senza un gradino, quasi il doppio.
Foto non ritoccata · fotogramma della ripresa col drone del 27 novembre 2025
Timelapse della sera
Quando fa buio, Trieste si accende dall'altra parte del vetro.
Il soggiorno ripreso da una camera ferma il 27 novembre 2025 dalle 16:53, con le luci accese.
Ripresa dal vero · senza AI · timelapse, 27 novembre 2025
Il film
Tre minuti dentro la casa.
Girato camminando, a maggio 2025: l'ingresso, la sauna, il soggiorno sulla terrazza, la mansarda sotto il legno.
Ripresa col drone
Porto San Rocco, seicento metri più in là.
Dalla casa il crinale scende sulla marina e sul golfo. Di fronte, oltre l'acqua, c'è Trieste.
- Porto San Rocco · 0,6 km
- Trieste, piazza Unità · 5,4 km
- Distanze in linea d'aria
Ripresa dal vero · senza AI · drone, 27 novembre 2025
Dal tramonto alla sera
La stessa terrazza, a ore diverse.
Fotogrammi delle riprese del 27 novembre 2025, senza ritocchi.
Trieste al tramonto, oltre il golfo
Dal parapetto della terrazza
La facciata, con le luci accese
Il soggiorno la sera
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 252 m²
- Locali
- 4
- Camere da letto
- 1
- Bagni
- 3
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica
- A2 · 47,95 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 30,75 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: alta · Estate: media
- Stato
- Nuovo / In costruzione
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Possibilità piscina
- Sì
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
Da Muggia la strada per Vanisella sale a tornanti, poi si apre. A quel punto il golfo è tutto lì sotto: la marina di Porto San Rocco con le barche ormeggiate, la costa che rientra, Trieste sull'altra sponda.
Questa è l'unità superiore di una bifamiliare ultimata nel 2023 e mai abitata. Architettura contemporanea vera — volumi bianchi netti, serramenti in alluminio antracite, vetrate a tutta altezza — che in provincia di Trieste si incontra di rado.
Il livello d'ingresso misura 112 m² e ruota attorno a un unico ambiente giorno di 56,60 metri con cucina a vista, alto fra 2,55 e 3,60 metri, che scorre senza gradini sulla terrazza fronte mare. La terrazza è di 106,50 m²: per buona parte dell'anno è la stanza che si usa di più. Sullo stesso piano una camera e due bagni completi.
Una scala in acciaio e cristallo porta alla soffitta, sotto la falda in legno lamellare a vista: alta in media 1,70 m, è pensata come studio, con un secondo ambiente, un bagno e un ripostiglio.
Nel corpo staccato, a pochi passi dall'ingresso, la sauna e il box auto di pertinenza, di 35 metri, pensato come palestra, più cantina e vano tecnico.
Riscaldamento a pavimento servito da pompa di calore aria-acqua, raffrescamento con pompa di calore aria-aria, entrambi del 2023. Classe energetica A2, indice di prestazione 47,95 kWh/m² anno, prestazione invernale alta. Corte di manovra con due posti auto scoperti e giardino di 98 m². Il mare a cinque minuti d'auto.
Superficie commerciale ponderata 251,52 m². Categoria catastale A/2.
L'unità al piano terra — 222,40 m² ponderati, tutta su un livello, 252 m² di giardino — è in vendita separatamente a 890.000 euro. Chi le prende entrambe paga 1.800.000, settantamila meno della somma.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 39.995 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 39.200 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 4.000-7.800 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 1.071.800 € – 1.075.600 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Il mutuo per questa casa
3.115 €al mese
per un mutuo di 686.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,73%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
- Rata mensile
- 3.115 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 435.450 €
- Totale dovuto
- 1.130.226 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 391.200 € - 397.800 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 9.345 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo294.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)39.995 €
- Provvigione con IVA47.824 €
- Spese del mutuo3.065 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)6.340 € - 12.890 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.715 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 154 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Livello d'ingresso1 di 4
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Cosa dicono le carte
Al catasto il piano sotto la falda è soffitta, con altezza media di 1,70 metri, e il locale presentato come palestra è il box auto. La soffitta è divisa in locali pensati come studio, guardaroba, servizio e ripostiglio; il servizio igienico non compare nella planimetria. Per un tecnico la soffitta non è abitabile sulla carta e il servizio va riportato al catasto. Le piante di progetto disegnano gli arredi: per i nomi dei locali vale la planimetria catastale.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- 5 minuti dal mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Le simulazioni create con l'AI sono indicate sulla foto. Come usiamo l'AI →
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 775 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 1.000.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 50.000 €. Un parere in più costa un caffè.
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