N. 0170 · Muggia

Villa contemporanea vista golfo — Vanisella, Muggia

Vanisella, Muggia

980.000 € + IVA

Mutuo3.097 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,68%Calcola

Vanisella, Muggia

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La casa in tre numeri

106,50 m²
La terrazza, verso il golfo
È la terrazza dell'unità superiore, aperta sul golfo di Trieste.
Superficie dal foglio delle superfici del progetto.
3,60 m
L'altezza del soggiorno
Nella planimetria catastale il soggiorno va da 2,50 a 3,60 m d'altezza.
1.800.000 €
Con l'unità al piano terra
L'unità di sotto è in vendita a parte a 890.000 €; le due insieme costano 1.800.000 €, 70.000 € meno della somma.
Prezzi oltre IVA.

Tour 3D

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Villa contemporanea vista golfo — Vanisella, Muggia — La terrazza è la stanza più grande della casa.

La particolarità

106,50 m²

La terrazza è la stanza più grande della casa.

Il soggiorno con la cucina misura 56,60 m²; la terrazza fronte mare, sullo stesso piano e senza un gradino, quasi il doppio.

Foto non ritoccata · fotogramma della ripresa col drone del 27 novembre 2025

Timelapse della sera

Quando fa buio, Trieste si accende dall'altra parte del vetro.

Il soggiorno ripreso da una camera ferma il 27 novembre 2025 dalle 17:53, con le luci accese.

Ripresa dal vero · senza AI · timelapse, 27 novembre 2025

Il film

Tre minuti dentro la casa.

Girato camminando, a maggio 2025: l'ingresso, la sauna, il soggiorno sulla terrazza, la mansarda sotto il legno.

Villa contemporanea vista golfo — Vanisella, Muggia — Tre minuti dentro la casa. — Oggi · Foto non ritoccata, fotogramma della ripresa col drone del 27 novembre 2025

Ripresa col drone

Porto San Rocco, seicento metri più in basso.

Dalla casa il crinale scende sulla marina e sul golfo. Di fronte, oltre l'acqua, c'è Trieste.

Porto San Rocco · 0,6 km
Trieste, piazza Unità · 5,4 km
Distanze in linea d'aria

Ripresa dal vero · senza AI · drone, 27 novembre 2025

Dal tramonto alla sera

La stessa terrazza, a ore diverse.

Fotogrammi delle riprese del 27 novembre 2025, senza ritocchi.

Trieste al tramonto, oltre il golfo
Dal parapetto della terrazza
La facciata, con le luci accese
Il soggiorno la sera

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Caratteristiche immobile

Tipologia: Villa
Superficie: 252 m²
Locali: 4
Camere da letto: 1
Bagni: 3
Piano: su più livelli

Classe energetica: A2 · 47,95 kWh/m² anno
Indice rinnovabile (EPgl,ren): 30,75 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato: Inverno: alta · Estate: media

Casa green · Classe A

Nella fascia più alta della scala energetica

Lo dice l'attestato di prestazione energetica depositato, non una stima: classe A2, con un fabbisogno di energia non rinnovabile di 47,95 kWh/m² all'anno.

Dove sta sulla scala

A4
A3
questa casaA2
A1
B
C
D
E
F
G

La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A2 la casa usa fra il 60 e l'80% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.

Energia non rinnovabile EPgl,nren

47,95kWh/m² anno

39%

dell'energia che usa è rinnovabile

EPgl,ren 30,75 kWh/m² anno

Il fabbricato

Invernoalta
Estatemedia

In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.

Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.

Tutte le case green

›La descrizione completa

Da Muggia la strada per Vanisella sale a tornanti, poi si apre. A quel punto il golfo è tutto lì sotto: la marina di Porto San Rocco con le barche ormeggiate, la costa che rientra, Trieste sull'altra sponda.

Questa è l'unità superiore di una bifamiliare ultimata nel 2023 e mai abitata. Architettura contemporanea vera — volumi bianchi netti, serramenti in alluminio antracite, vetrate a tutta altezza — che in provincia di Trieste si incontra di rado.

Il livello d'ingresso misura 112 m² e ruota attorno a un unico ambiente giorno di 56,60 metri con cucina a vista, alto fra 2,55 e 3,60 metri, che scorre senza gradini sulla terrazza fronte mare. La terrazza è di 106,50 m²: per buona parte dell'anno è la stanza che si usa di più. Sullo stesso piano una camera e due bagni completi.

Una scala in acciaio e cristallo porta alla soffitta, sotto la falda in legno lamellare a vista: alta in media 1,70 m, è pensata come studio, con un secondo ambiente, un bagno e un ripostiglio.

Nel corpo staccato, a pochi passi dall'ingresso, la sauna e il box auto di pertinenza, di 35 metri, pensato come palestra, più cantina e vano tecnico.

Riscaldamento a pavimento servito da pompa di calore aria-acqua, raffrescamento con pompa di calore aria-aria, entrambi del 2023. Classe energetica A2, indice di prestazione 47,95 kWh/m² anno, prestazione invernale alta. Corte di manovra con due posti auto scoperti e giardino di 98 m². Il mare a cinque minuti d'auto.

Superficie commerciale ponderata 251,52 m². Categoria catastale A/2.

L'unità al piano terra — 222,40 m² ponderati, tutta su un livello, 252 m² di giardino — è in vendita separatamente a 890.000 euro. Chi le prende entrambe paga 1.800.000, settantamila meno della somma.

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Imposte prima casa: ≈ 39.800 €
Provvigione TriesteVillas: ≈ 39.200 €+ IVA
Totale indicativo chiavi in mano: ≈ 1.067.624 €

Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.

Il mutuo per questa casa

3.097 €al mese

per un mutuo di 686.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN: 3,54%; tasso nominale annuo
TAEG: 3,68%; costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.715 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 154 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Qui restano fuori dal TAEG le spese del notaio per l'atto di mutuo (di solito 2.000-3.000 €). Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA e le spese del mutuo pagate alla firma. Restano fuori il notaio della compravendita e quello del mutuo. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 20/10/2026.

Planimetrie

Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.

Livello d'ingresso1 di 4

Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.

Cosa dicono le carte

Al catasto il piano sotto la falda è soffitta, con altezza media di 1,70 metri, e il locale presentato come palestra è il box auto. La soffitta è divisa in locali pensati come studio, guardaroba, servizio e ripostiglio; il servizio igienico non compare nella planimetria. Per un tecnico la soffitta non è abitabile sulla carta e il servizio va riportato al catasto. Le piante di progetto disegnano gli arredi: per i nomi dei locali vale la planimetria catastale.

Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.

Dotazioni

5 minuti dal mare

Posizione

Nel golfo · La casa, e le altre 47 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto

33 foto su 39 ritoccate con l'AI: 8 simulazioni, indicate sulla foto; 25 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Delle 39 immagini di questo annuncio, 6 sono fotogrammi delle riprese girate il 27 novembre 2025, 4 col drone e 2 da una camera a terra al calare della sera: sono pubblicati come sono stati ripresi, senza ritocchi, e nessun modello vi è passato. Le altre 33 fotografie sono scatti della casa, all'interno e all'esterno, fra i quali una ripresa con il drone. Tutte e 33 sono passate da un modello generativo di immagini: 25 soltanto per la luce e i colori, senza nulla aggiunto o tolto; 8 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione».

In queste 8 il modello ha cambiato soprattutto il cielo e il verde: in 4 il cielo dello scatto, coperto, velato o nuvoloso, è stato sostituito da un cielo azzurro con nuvole; nelle altre 4 ha aggiunto nuvole al cielo, che in 3 di queste nello scatto è sgombro; in 4 il prato è stato reso verde (in 3 nello scatto è secco). In una è stato tolto un nastro da cantiere. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile.

In un'altra il modello ha uniformato l'intonaco della facciata, che nella realtà è a chiazze: in quella foto il difetto non si vede, ma c'è. Secondo il confronto con gli scatti di partenza, la casa, la terrazza, i muri, la recinzione, la ghiaia, il vialetto e la collina sono quelli fotografati. Anche dove non ha aggiunto niente, il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici e delle vedute è ricostruita, non fotografata.

Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.

Come usiamo l'AI →