Nr. 0170 · Muggia

Zeitgenössische Villa mit Golfblick — Vanisella, Muggia

Vanisella, Muggia

980.000 € + MwSt.

Finanzierung3.097 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,68 %Berechnen

Vanisella, Muggia

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Das Haus in drei Zahlen

106,50 m²
Die Terrasse zum Golf
Die Terrasse der oberen Einheit, offen zum Golf von Triest.
Fläche laut Flächenaufstellung des Projekts.
3,60 m
Die Höhe des Wohnraums
Laut Katasterplan ist der Wohnraum zwischen 2,50 und 3,60 m hoch.
1.800.000 €
Mit der Erdgeschosseinheit
Die Erdgeschosseinheit wird separat für 890.000 € angeboten; beide zusammen kosten 1.800.000 €, 70.000 € weniger als die Summe.
Preise zuzüglich MwSt.

3D-Rundgang

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Zeitgenössische Villa mit Golfblick — Vanisella, Muggia — Die Terrasse ist der größte Raum des Hauses.

Das Besondere

106,50 m²

Die Terrasse ist der größte Raum des Hauses.

Der Wohnraum mit Küche misst 56,60 m²; die Terrasse zum Meer, auf derselben Ebene und ohne Stufe, fast das Doppelte.

Unbearbeitetes Foto · Standbild der Drohnenaufnahme vom 27. November 2025

Zeitraffer am Abend

Wenn es dunkel wird, leuchtet Triest auf der anderen Seite des Glases auf.

Der Wohnraum, am 27. November 2025 ab 17:53 Uhr mit fester Kamera aufgenommen, bei eingeschaltetem Licht.

Echte Aufnahme · ohne KI · Zeitraffer, 27. November 2025

Der Film

Drei Minuten im Haus.

Beim Durchgehen gefilmt, im Mai 2025: Eingang, Sauna, der Wohnraum zur Terrasse, das Dachgeschoss unter dem Holz.

Zeitgenössische Villa mit Golfblick — Vanisella, Muggia — Drei Minuten im Haus. — Heute · Unbearbeitetes Foto, Standbild der Drohnenaufnahme vom 27. November 2025

Drohnenaufnahme

Porto San Rocco, sechshundert Meter weiter unten.

Vom Haus fällt der Hang zur Marina und zum Golf ab. Gegenüber, jenseits des Wassers, liegt Triest.

Porto San Rocco · 0,6 km
Triest, Piazza Unità · 5,4 km
Luftlinie

Echte Aufnahme · ohne KI · Drohne, 27. November 2025

Vom Sonnenuntergang zum Abend

Dieselbe Terrasse, zu verschiedenen Stunden.

Standbilder aus den Aufnahmen vom 27. November 2025, unbearbeitet.

Triest bei Sonnenuntergang, jenseits des Golfs
Von der Terrassenbrüstung
Die Fassade, bei eingeschaltetem Licht
Der Wohnraum am Abend

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Villa
Fläche: 252 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 1
Badezimmer: 3
Etage: Auf mehreren Ebenen

Energieklasse: A2 · 47,95 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren): 30,75 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle: Winter: hoch · Sommer: mittel

Grünes Zuhause · Klasse A

In der obersten Stufe der Energieskala

So steht es im hinterlegten Energieausweis, nicht in einer Schätzung: Klasse A2, mit einem nicht erneuerbaren Energiebedarf von 47,95 kWh/m² im Jahr.

Wo es auf der Skala steht

A4
A3
dieses HausA2
A1
B
C
D
E
F
G

Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A2 verbraucht das Haus zwischen 60 und 80 % der nicht erneuerbaren Energie dieses Gebäudes; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.

Nicht erneuerbare Energie EPgl,nren

47,95kWh/m² Jahr

39%

der genutzten Energie ist erneuerbar

EPgl,ren 30,75 kWh/m² Jahr

Gebäudehülle

Winterhoch
Sommermittel

In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.

Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.

Alle grünen Häuser

›Die vollständige Beschreibung

Von Muggia führt die Straße nach Vanisella in Serpentinen hinauf und öffnet sich dann. Von dort liegt der ganze Golf unter Ihnen: der Yachthafen Porto San Rocco mit seinen Booten, die zurückweichende Küste, Triest am gegenüberliegenden Ufer.

Dies ist die obere Einheit eines 2023 fertiggestellten, nie bewohnten Doppelhauses. Wirklich zeitgenössische Architektur — klare weiße Baukörper, anthrazitfarbene Aluminiumfenster, raumhohe Verglasungen — wie man sie in der Provinz Triest selten findet.

Die Eingangsebene misst 112 m² und ordnet sich um einen einzigen Wohnraum von 56,60 Metern mit offener Küche, 2,55 bis 3,60 Meter hoch, der schwellenlos auf die zum Meer gerichtete Terrasse übergeht. Diese Terrasse misst 106,50 m² und ist einen Großteil des Jahres der meistgenutzte Raum des Hauses. Auf derselben Ebene ein Schlafzimmer und zwei komplette Bäder.

Eine Treppe aus Stahl und Glas führt in den Speicher unter dem sichtbaren Brettschichtholz-Dachstuhl: Im Mittel 1,70 m hoch, ist er als Arbeitszimmer gedacht, mit einem zweiten Raum, Bad und Abstellraum.

Im separaten Baukörper, wenige Schritte vom Eingang: Sauna und die 35 Meter große Garage, als Fitnessraum gedacht, dazu Keller und Technikraum.

Fußbodenheizung über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe, Kühlung über eine Luft-Luft-Wärmepumpe, beide aus dem Jahr 2023. Energieklasse A2, Kennwert 47,95 kWh/m² Jahr, hohe Winterperformance. Vorhof mit zwei Freistellplätzen und 98 m² Garten. Das Meer ist fünf Autominuten entfernt.

Gewichtete Handelsfläche 251,52 m². Katasterkategorie A/2.

Die Erdgeschosseinheit — 222,40 m² gewichtet, alles auf einer Ebene, 252 m² Garten — wird separat für € 890.000 angeboten. Wer beide nimmt, zahlt € 1.800.000, siebzigtausend weniger als die Summe.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 39.800 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 39.200 €+ MwSt.
Unverbindliche Gesamtsumme schlüsselfertig: ≈ 1.067.624 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Die Finanzierung für dieses Haus

3.097 €im Monat

für ein Darlehen von 686.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,68 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.715 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 154 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten für die Hypothekenurkunde bleiben hier außerhalb des Effektivzinses (meist 2.000-3.000 €). Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt. und die beim Abschluss fälligen Kreditkosten. Nicht enthalten sind die Notare für Kauf und Darlehen. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.

Eingangsebene1 von 4

Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.

Was die Unterlagen sagen

Im Kataster ist das Geschoss unter der Dachschräge ein Speicher mit einer durchschnittlichen Höhe von 1,70 Metern, und der als Fitnessraum vorgestellte Raum ist die Garage. Der Speicher ist in Räume aufgeteilt, die als Arbeitszimmer, Ankleide, Bad und Abstellraum gedacht sind; das Bad erscheint nicht im Grundriss. Für einen Techniker ist der Speicher auf dem Papier nicht bewohnbar, und das Bad muss im Kataster nachgetragen werden. Die Planzeichnungen zeigen Möbel: Für die Raumbezeichnungen gilt der Katastergrundriss.

Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.

Ausstattung

5 Min. zum Meer

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 47 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

33 von 39 Fotos mit KI retuschiert: 8 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 25 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Von den 39 Bildern dieses Inserats sind 6 Standbilder aus Aufnahmen vom 27. November 2025, 4 mit der Drohne und 2 von einer Kamera am Boden in der Abenddämmerung: Sie sind so veröffentlicht, wie sie aufgenommen wurden, ohne Bearbeitung und ohne Bildmodell. Die anderen 33 Fotos sind Aufnahmen des Hauses, innen und außen, darunter eine Drohnenaufnahme.

Alle 33 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet: 25 nur in Licht und Farben, ohne dass etwas hinzugefügt oder entfernt wurde; 8 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». In diesen 8 hat das Modell vor allem den Himmel und das Grün verändert: In 4 wurde der bedeckte, diesige oder bewölkte Himmel der Aufnahme durch einen blauen Himmel mit Wolken ersetzt; in den anderen 4 hat es Wolken in den Himmel gesetzt, der in 3 davon auf der Aufnahme wolkenlos ist; in 4 wurde der Rasen grüner gemacht (in 3 ist er auf der Aufnahme trocken). Auf einem Foto wurde ein Absperrband entfernt.

Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Auf einem anderen hat das Modell den Fassadenputz vereinheitlicht, der in Wirklichkeit fleckig ist: Auf diesem Foto ist der Mangel nicht zu sehen, aber er ist vorhanden. Im Vergleich mit den Ausgangsaufnahmen sind das Haus, die Terrasse, die Mauern, der Zaun, der Kies, der Weg und der Hügel so, wie sie fotografiert wurden.

Auch wo es nichts hinzugefügt hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur von Oberflächen und Ausblicken ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unveränderten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →