Nr. 0172 · Muggia

Ebenerdige Villa mit Meerblick-Garten — Fontanella, Muggia

Località Fontanella, Muggia

890.000 € + MwSt.

Villa · 222 m² · 3 Zimmer · 2 Bäder · ErdgeschossEnergieklasse A319 Fotos

Finanzierung2.812 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,68 %Berechnen

Località Fontanella, Muggia

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2023
Neu: 2023 fertiggestellt, nie bewohnt
Fußbodenheizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpe und Kühlung mit Luft-Luft-Wärmepumpe, beide im selben Jahr eingebaut.
1.800.000 €
Mit der oberen Einheit
Die obere Einheit wird separat für 980.000 € angeboten; beide zusammen kosten 1.800.000 €, 70.000 € weniger als die Summe.
Preise zuzüglich MwSt.

3D-Rundgang

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Das Besondere

Stufen von der Straße bis ins Haus und drinnen.

Man geht die Rampe hinunter bis zur Tür, und drinnen liegt alles auf einer Ebene: 175 m², die Terrasse zum Meer auf Höhe des Wohnraums. Vom Garten liegt die Ostseite auf Höhe des Hauses; vorne, zum Golf hin, liegt der Rasen tiefer, sechs Stufen führen hinunter.

Terrasse zum Meer · 41,40 m²
Säulengang · 11,60 m²
Drei Stellplätze unter dem Vordach

Unbearbeitetes Foto · Standbild der Drohnenaufnahme vom 27. November 2025

Der Film

Drei Minuten im Haus.

Beim Durchgehen gefilmt, im Mai 2025: von der Straße die Rampe hinunter, die Tür, die Räume, der Garten.

Ebenerdige Villa mit Meerblick-Garten — Fontanella, Muggia — Drei Minuten im Haus. — Heute · Unbearbeitetes Foto, Standbild der Drohnenaufnahme vom 27. November 2025

Drohnenaufnahme

Die Dämmerung, vom Garten aus.

Vom Rasen des Hauses: die Marina von Porto San Rocco, der Golf und Triest, das seine Lichter einschaltet.

Porto San Rocco · 0,6 km
Triest, Piazza Unità · 5,4 km
Luftlinie

Echte Aufnahme · ohne KI · Drohne, 27. November 2025

Der Garten

252 m² Garten und Außenflächen, zum Meer hin.

Standbilder aus den Drohnenaufnahmen vom 27. November 2025, unbearbeitet.

Vom Rasen, zum Golf hin
Das Zweifamilienhaus: die untere Villa ist das Erdgeschoss, mit dem Garten davor
Porto San Rocco, unterhalb des Hauses
Dämmerung über dem Golf

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Villa
Fläche: 222 m²
Zimmer: 3
Badezimmer: 2
Etage: Erdgeschoss
Zustand: Neu / Im Bau

Energieklasse: A3 · 46,29 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren): 63,19 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle: Winter: mittel · Sommer: mittel
Terrasse: Ja
Meerblick: Ja
Heizung: Eigene Heizung

Grünes Zuhause · Klasse A

In der obersten Stufe der Energieskala

So steht es im hinterlegten Energieausweis, nicht in einer Schätzung: Klasse A3, mit einem nicht erneuerbaren Energiebedarf von 46,29 kWh/m² im Jahr.

Wo es auf der Skala steht

A4
dieses HausA3
A2
A1
B
C
D
E
F
G

Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A3 verbraucht das Haus zwischen 40 und 60 % der nicht erneuerbaren Energie dieses Gebäudes; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.

Nicht erneuerbare Energie EPgl,nren

46,29kWh/m² Jahr

58%

der genutzten Energie ist erneuerbar

EPgl,ren 63,19 kWh/m² Jahr

Gebäudehülle

Wintermittel
Sommermittel

In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.

Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.

Alle grünen Häuser

›Die vollständige Beschreibung

Im Ortsteil Fontanella, auf dem Kamm mit Blick über den Golf: das Erdgeschoss eines 2023 fertiggestellten Doppelhauses. Erstbezug, nie bewohnt.

Der Vorzug liegt hier darin, dass alles auf einer Ebene liegt. Keine Treppe, weder um hinzukommen noch im Inneren: Man tritt durch den Portikus ein und ist bereits zu Hause. Hundertfünfundsiebzig Meter Erdgeschoss, durchgehend 2,55 m lichte Höhe, angeordnet um einen Wohnbereich von 71,70 m² mit Küche. Von dort öffnet eine durchgehende Glasfront ins Freie.

Und das Freie ist das Überraschende: 252 m² Garten und Außenflächen mit der 216 Meter großen Grillterrasse zum Meer hin, einer 41 Meter großen Meerterrasse und einem 11 Meter großen Porticato. Die Vorbereitung für einen Pool ist vorhanden.

Neben dem Wohnbereich zwei Nebenräume von 26,00 und 21,70 Metern, drei Wirtschaftsräume, Flur, Windfang und Technikraum.

Fußbodenheizung über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe, Kühlung über eine Luft-Luft-Wärmepumpe, beide aus dem Jahr 2023. Energieklasse A3, Kennwert 46,29 kWh/m² Jahr. Dreifachverglaste PVC-Fenster. Drei überdachte Stellplätze auf 54 m² Vorhof.

Gewichtete Handelsfläche 222,40 m². Katasterkategorie A/2, Klasse 4, Katasterertrag € 1.139: die Immobilie fällt steuerlich nicht in die Luxuskategorie.

Wer aus einem Haus voller Treppen kommt — oder an die nächsten zwanzig Jahre denkt — für den zählt diese eine Ebene mehr als die Quadratmeter.

Die obere Einheit mit 106 Meter großer Panoramaterrasse, Sauna und einer als Fitnessraum gedachten Garage wird separat für € 980.000 angeboten. Zusammen ergeben die beiden Einheiten € 1.800.000.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 36.200 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 35.600 €+ MwSt.
Notar: ≈ 3.800-7.500 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 973.400 € – 977.100 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Die Finanzierung für dieses Haus

2.812 €im Monat

für ein Darlehen von 623.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,68 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.558 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 140 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.

Erdgeschoss1 von 2

Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.

Was die Unterlagen sagen

Im Kataster besteht die Wohnung aus einem einzigen Hauptraum mit dem Wohnbereich; die beiden Räume von 26 und 21,7 m² sind Nebenräume, dazu Waschküche, Abstellraum und ein Bad. Die Planzeichnung zeigt sie als Schlafzimmer: Für einen Techniker sind sie es auf dem Papier nicht, und für die Raumbezeichnungen gilt der Katastergrundriss.

Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.

Ausstattung

5 Min. zum Meer

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 47 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

14 von 19 Fotos mit KI retuschiert: 5 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 9 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Von den 19 Bildern dieses Inserats sind 5 Standbilder aus Drohnenaufnahmen vom 27. November 2025: Sie sind so veröffentlicht, wie sie aufgenommen wurden, ohne Bearbeitung und ohne Bildmodell. Die anderen 14 Fotos sind Aufnahmen der Innen- und Außenbereiche des Hauses, darunter eine Drohnenaufnahme.

Alle 14 sind durch ein generatives Bildmodell gegangen: 9 nur für Licht und Farben, ohne etwas hinzuzufügen oder zu entfernen; 5 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». Auf diesen 5 hat das Modell Himmel und Rasen verändert: Auf 2 wurde der bedeckte oder diesige Himmel der Aufnahme durch einen blauen Himmel mit Wolken ersetzt; auf 3 weiteren hat es Wolken in den Himmel gesetzt; auf 3 wurde der auf der Aufnahme trockene Rasen grün gemacht. Auf einem wurde außerdem ein Absperrband entfernt.

Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Der grüne Rasen, die Wolken und die blauen Himmel dieser Fotos stammen nicht aus der Aufnahme. Laut Vergleich mit den Aufnahmen stammen dagegen Häuser, Mauern, Zaun, Kies, Weg, Vegetation und Auto aus der Aufnahme, und auf den 9 nur in Licht und Farbe bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt.

Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert; auch wo es nichts hinzugefügt hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur von Oberflächen und Ausblicken ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →