Št. 0170 · Milje

Sodobna vila s pogledom na zaliv — Vanisella, Milje

Vanisella, Milje

980.000 € + DDV

Vila · 252 m² · 1 spalnica · 3 kopalnice · na več ravnehEnergetski razred A239 fotografij

Kredit3.097 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,54 % · EOM 3,68 %Izračun

Vanisella, Milje

Rezervirajte zasebni ogled

Rezervirajte zasebni ogled WhatsApp

Hiša v treh številkah

106,50 m²
Terasa, obrnjena proti zalivu
Terasa zgornje enote, odprta proti Tržaškemu zalivu.
Površina po projektnem popisu površin.
3,60 m
Višina dnevne sobe
Po katastrskem načrtu je dnevna soba visoka od 2,50 do 3,60 m.
1.800.000 €
S pritlično enoto
Pritlična enota se prodaja posebej za 890.000 €; obe skupaj staneta 1.800.000 €, 70.000 € manj od vsote.
Cene brez DDV.

3D-ogled

Oglejte si hišo zdaj

Zelen dom · razred A

V najvišjem pasu energijske lestvice

Tako piše v oddani energetski izkaznici, ne v oceni: razred A2, s potrebo po neobnovljivi energiji 47,95 kWh/m² na leto.

Kje je na lestvici

A4
A3
ta domA2
A1
B
C
D
E
F
G

Razred primerja nepremičnino z referenčno stavbo enake oblike na istem kraju, zgrajeno po zahtevah iz let 2019–2021 in s standardnimi napravami. V razredu A2 porabi med 60 in 80 % neobnovljive energije te stavbe; nepremičnina v razredu G je porabi več kot trikrat in pol toliko.

Neobnovljiva energija EPgl,nren

47,95kWh/m² na leto

39%

porabljene energije je obnovljive

EPgl,ren 30,75 kWh/m² na leto

Stavbni ovoj

Zimavisoka
Poletjesrednja

V Italiji je med stanovanji, certificiranimi leta 2024, v razredu A približno 15 od 100.

Vir: ENEA–CTI, Letno poročilo o energetskem certificiranju stavb 2025, povzetek, str. 8. Razredi: italijanski ministrski odlok z dne 26. 6. 2015, smernice, priloga 1, tabela 2.

Vsi zeleni domovi

O tem domu, o katerem koli drugem na spletni strani ali o nakupu v Trstu: kar vprašajte. Odgovarja Claude, naš Concierge z umetno inteligenco – lahko se zmoti, in to tudi pove. Pogovori se beležijo in jih lahko ekipa ponovno prebere.

Sodobna vila s pogledom na zaliv — Vanisella, Milje — Terasa je največji prostor v hiši.

Posebnost

106,50 m²

Terasa je največji prostor v hiši.

Dnevni prostor s kuhinjo meri 56,60 m²; terasa proti morju, v isti etaži in brez stopnice, skoraj dvakrat toliko.

Neobdelana fotografija · sličica iz posnetka z dronom 27. novembra 2025

Večerni časovni zamik

Ko se zmrači, se na drugi strani stekla prižge Trst.

Dnevni prostor, posnet s fiksno kamero 27. novembra 2025 od 16.53, s prižganimi lučmi.

Pravi posnetek · brez UI · časovni zamik, 27. novembra 2025

Film

Tri minute v hiši.

Posneto med sprehodom, maja 2025: vhod, savna, dnevni prostor proti terasi, mansarda pod lesom.

Sodobna vila s pogledom na zaliv — Vanisella, Milje — Tri minute v hiši. — Danes · Neobdelana fotografija, sličica iz posnetka z dronom 27. novembra 2025

Posnetek z dronom

Porto San Rocco, šeststo metrov stran.

Od hiše se pobočje spušča proti marini in zalivu. Nasproti, onkraj vode, je Trst.

Porto San Rocco · 0,6 km
Trst, Trg Unità · 5,4 km
Zračne razdalje

Pravi posnetek · brez UI · dron, 27. novembra 2025

Od sončnega zahoda do večera

Ista terasa ob različnih urah.

Sličice iz posnetkov 27. novembra 2025, brez obdelave.

Trst ob sončnem zahodu, onkraj zaliva
Z ograje terase
Fasada s prižganimi lučmi
Dnevni prostor zvečer

Lastnosti nepremičnine

Vrsta: Vila
Površina: 252 m²
Sobe: 4
Spalnice: 1
Kopalnice: 3
Nadstropje: Na več ravneh

Energetski razred: A2 · 47,95 kWh/m² na leto
Obnovljivi indeks (EPgl,ren): 30,75 kWh/m² na leto
Energijska učinkovitost stavbnega ovoja: Zima: visoka · Poletje: srednja
Stanje: Novo / V gradnji
Kuhinja: Odprta kuhinja
Terasa: Da
Pogled na morje: Da
Možnost bazena: Da
Ogrevanje: Etažno (lastno)

›Celoten opis

Iz Milj se cesta proti Vaniselli vzpenja v serpentinah, nato pa se odpre. Tedaj je zaliv ves tam spodaj: marina Porto San Rocco s privezanimi čolni, obala, ki se umika navznoter, Trst na drugem bregu.

To je zgornja enota dvojčka, dokončanega leta 2023 in nikoli naseljenega. Prava sodobna arhitektura – čisti beli volumni, okenski okvirji v antracitnem aluminiju, zasteklitve po vsej višini – ki jo v tržaški pokrajini srečamo le redko.

Vhodni nivo meri 112 m² in se vrti okoli enotnega dnevnega prostora 56,60 metra z odprto kuhinjo, visokega med 2,55 in 3,60 metra, ki se brez stopnic zliva na teraso z pogledom na morje. Terasa meri 106,50 m²: velik del leta je to soba, ki jo uporabljamo največ. Na istem nadstropju sta ena spalnica in dve kompletni kopalnici.

Stopnišče iz jekla in stekla vodi na podstrešje pod poševno streho iz vidnega lameliranega lesa: s povprečno višino 1,70 m je zamišljeno kot delovna soba, z drugim prostorom, kopalnico in shrambo.

V ločenem delu stavbe, le nekaj korakov od vhoda, sta savna in 35 metrov velika garaža, zamišljena kot fitnes, poleg tega še klet in tehnični prostor.

Talno ogrevanje z zračno-vodno toplotno črpalko, hlajenje z zračno-zračno toplotno črpalko, oboje iz leta 2023. Energetski razred A2, energetski kazalnik 47,95 kWh/m² na leto, visoka zimska učinkovitost. Manevrsko dvorišče z dvema odkritima parkirnima mestoma in vrt 98 m². Morje pet minut z avtom.

Utežena tržna površina 251,52 m². Katastrska kategorija A/2.

Enota v pritličju – 222,40 m² uteženih, vsa na enem nivoju, 252 m² vrta – je naprodaj ločeno po 890.000 evrov. Kdor kupi obe, plača 1.800.000, sedemdeset tisoč manj od vsote.

Okvirni davki in stroški

Stroški nakupa (enkratni)

Davki – glavno prebivališče (prima casa): ≈ 39.995 €
Provizija TriesteVillas: ≈ 39.200 €+ DDV
Notar: ≈ 4.000-7.800 €ocena, z DDV in stroški
Okvirni skupni strošek nakupa: ≈ 1.071.800 € – 1.075.600 €

Okvirna ocena: natančen izračun naredimo skupaj, postavko za postavko.

Stanovanjski kredit za to nepremičnino

3.097 €na mesec

za kredit 686.000 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero

TAN: 3,54 %; nominalna letna obrestna mera
EOM (TAEG): 3,68 %; skupni letni strošek, s stroški

Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.

TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.

Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente

Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.

Kako računamo

Obrestna mera

To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: avgust 2026, začasen.

V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (avgust 2025) na 3,60 % (avgust 2026).

Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.

Obrok

Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.

EOM (TAEG)

Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (1.715 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 154 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 je bila 3,99 %.

Lastna sredstva ob podpisu

Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.

Dohodek

Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.

Kaj ni

Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.

Viri

Obrestne mere posodobljene 20. 10. 2026.

Tlorisi

Prelistajte načrte; za povečavo tapnite tloris.

Vhodna etaža1 od 4

Med tlorisi je katastrski načrt brez osebnih podatkov: to je merodajni dokument. Drugi tlorisi (iz našega 3D-posnetka ali projektne risbe) so zgolj informativni: prikazujejo, kje so prostori, ne pa njihove dovoljene namembnosti ali primernosti za bivanje, in nimajo urbanistične, katastrske ali dovoljenjske veljave.

Kaj pravijo dokumenti

V katastru je nadstropje pod strešino podstrešje s povprečno višino 1,70 metra, prostor, predstavljen kot fitnes, pa je garaža. Podstrešje je razdeljeno na prostore, zamišljene kot delovna soba, garderoba, kopalnica in shramba; kopalnice v tlorisu ni. Za strokovnjaka podstrešje na papirju ni bivalno, kopalnico pa je treba vpisati v kataster. Projektne risbe prikazujejo opremo: za imena prostorov velja katastrski tloris.

Predhodno branje dokumentov, pripravljeno s pomočjo umetne inteligence s primerjavo katastrskega tlorisa in oglasa. Velja preverjanje, ki ga z vami opravimo z dokumenti v roki pred kakršno koli obveznostjo.

Oprema

5 min do morja

Lokacija

V zalivu · Ta hiša in ostale iz kataloga ob zalivu (51). Približen položaj.

Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.

Kako smo pri teh fotografijah uporabili umetno inteligenco

Z umetno inteligenco smo uredili 33 od 39 fotografij; označeno na fotografiji: 8 simulacij; pri 25 smo popravili le svetlobo in barve. Ogled ostaja edino merilo.

Kako smo jih uredili

Od 39 slik v tem oglasu je 6 sličic iz posnetkov 27. novembra 2025, 4 z dronom in 2 s kamero na tleh ob mraku: objavljene so takšne, kot so bile posnete, brez obdelave, in noben model ni bil uporabljen. V oglasu je še 33 fotografij: to so posnetki hiše, znotraj in zunaj, med njimi en posnetek z dronom. Vseh 33 je bilo obdelanih z generativnim modelom za slike: 25 samo zaradi svetlobe in barv, brez dodajanja ali odstranjevanja; 8 je simulacij, ki na spletni strani nosijo oznako «AI · simulacija».

Na teh 8 je model spremenil predvsem nebo in zelenje: na 4 je oblačno, meglično ali pooblačeno nebo s posnetka zamenjal z modrim nebom z oblaki; na drugih 4 je nebu dodal oblake, pri čemer je na 3 od njih nebo na posnetku jasno; na 4 je trato naredil bolj zeleno (na 3 je na posnetku suha). Na eni je bil odstranjen gradbeni trak. Kjer je bil predmet odstranjen, tisto, kar je zakrival, ni bilo fotografirano: rekonstruiral ga je model, tako da je videti verodostojno.

Na drugi je model izenačil fasadni omet, ki je v resnici lisast: na tej fotografiji pomanjkljivost ni vidna, vendar obstaja. V primerjavi z izhodiščnimi posnetki so hiša, terasa, zidovi, ograja, prod, pot in hrib takšni, kot so bili fotografirani. Tudi kjer ni ničesar dodal, je model na novo izračunal celotno sliko: fina struktura površin in razgledov je rekonstruirana, ne fotografirana.

Svetloba in barve so bile popravljene kot pri običajni obdelavi fotografij. Izvirne neobdelane fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.

Kako uporabljamo umetno inteligenco →