N. 0167 · Costiera
Villa da costruire sul golfo, Strada Costiera
1.450.000 €
terreno 650.000 € + costruzione stimata ≈ 800.000 €
Villa · 120 m² · 2 camere · 2 bagni · piano terra18 foto
Villa da costruire sul golfo, Strada Costiera
Strada Costiera, Trieste
La casa in tre numeri
1,45 M€
Il conto della villa finita
650.000 € il terreno con il progetto, circa 800.000 € per costruirla tutto compreso.
Stima di massima: in tutto da 1,16 a 1,92 M€. Imposte d'acquisto, notaio e arredi esclusi.
≈ 120 m²
Un piano sotto un tetto a prato
Soggiorno di 39 m² sulla vetrata, cucina, due camere, bagno e bagno di servizio; terrazza in pietra e piscina.
Dal progetto autorizzato sul paesaggio nel 2024; lordi.
2029
Entro maggio, i lavori
L'autorizzazione paesaggistica vale cinque anni; il permesso di costruire è da chiedere.
Proroga possibile a certe condizioni, da comunicare prima della scadenza.
Video
Casa sull'acqua
Il mare a due passi.
La riva a circa 80 metri · il punto di balneazione più vicino a circa 130 metri
Qualità dell'acqua
- in 11 stagioni su 11
- Eccellente
- il mare ad agosto, in media
- 25,4 °C
- giorni l'anno sopra i 20 °C
- 133
- giorni l'anno sopra i 24 °C
- 68
Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Barcola–Sistiana.
Il versante, prima e dopo
Dove starà la casa
Una ripresa dal drone di marzo 2025 e la stessa ripresa con la villa del progetto, disegnata con l'intelligenza artificiale sulle tavole autorizzate. Il cursore passa dall'una all'altra; intorno al lotto non cambia niente.
La casa in 3D
Girarle intorno prima che esista
Il modello del progetto posato sul terreno ricostruito dalle nostre riprese: la casa nella terrazza, il prato sul tetto, la piscina verso ovest. Col tasto «La villa del progetto» torna il terreno com'è oggi. Il permesso di costruire non c'è ancora.
Dal terreno alle chiavi
Gli 800.000 €, categoria per categoria
Ai 650.000 € del terreno si aggiunge la costruzione: qui il nostro conto, fatto sulle tavole autorizzate. Le barre mostrano per ogni categoria quanto può costare al minimo e al massimo; il tasto passa dai prezzi del prezzario regionale a quelli, ipotetici, di un'impresa privata.
Il computo voce per voce, con i codici del prezzario in un foglio di calcolo che si può modificare, e il dossier tecnico del lotto li mandiamo su richiesta, dopo un primo contatto.
Come lo sappiamo
Il computo ha 66 voci. Le quantità sono misurate a scala sulle tavole autorizzate (pianta, sezioni, planimetria, parcheggio) e lette nelle tabelle del progetto (186 m³ di scavi e 85 m³ di riporti, superfici, alberi): valgono di massima, in media più o meno il 15%. I prezzi sono quelli del Prezzario regionale dei lavori pubblici del Friuli Venezia Giulia 2026 (DGR 728 del 22/05/2026), che comprendono il 15% di spese generali e il 10% di utile d'impresa; dove il prezzario regionale non ha la voce, il Prezzario del Veneto 2026; dove non ce l'ha nessuno dei due (vetrate minimal, piscina, tetto verde, fitodepurazione, finiture), una stima dichiarata con la sua fonte. La forchetta somma per ogni voce la quantità e il prezzo più bassi, poi i più alti. Il cantiere su un versante raggiungibile solo dalla strada vale il 6-12% dei lavori: è una convenzione, da sostituire col piano di sicurezza. Il ribasso dell'impresa (10-20%) è un'ipotesi: nessuna fonte affidabile dà quello medio dei lavori privati. Stima del 29 ottobre 2026.
Il terreno, da solo
650.000 €, con il progetto
Il terreno da solo, con le misure, il sole, il percorso dei permessi e i dintorni: nella sua scheda.
Apri la scheda del terreno →Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 120 m²
- Locali
- 4
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 2
- Piano
- piano terra
- Classe energetica
- APE a fine lavori
- Cucina
- Abitabile
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Possibilità piscina
- Sì
›La descrizione completa
Sopra il golfo di Trieste, una casa su un solo livello che per ora esiste sulla carta: il progetto c'è, e ha già superato la prova più difficile su questa costa, il sì per il paesaggio. Si compra il terreno, 1.545 m² rilevati sotto il borgo di Santa Croce, a 650.000 € con il progetto; costruirla costa, secondo la nostra stima, circa 800.000 € tutto compreso. Il prezzo di questa scheda, 1.450.000 €, è la somma delle due cifre: un conto per chi vuole sapere quanto serve per arrivare alle chiavi, non un preventivo.
La villa è incassata in una terrazza, a circa 50 metri sul mare, e sopra ha un prato: il tetto verde arriva al livello della terrazza più in alto. Su un solo piano, circa 120 m² lordi: un soggiorno di 39 m² aperto sul golfo da una vetrata lunga, la cucina, due camere da letto, un bagno di 7 m² e uno di servizio più piccolo. Fuori, il pavimento in pietra di Aurisina sotto un pergolato, una piscina di cinque metri per due e mezzo e, in alto accanto alla strada, due posti auto. Il progetto prevede struttura in acciaio, cappotto, pompa di calore e pannelli fotovoltaici, e rimette in piedi i muri a secco.
La terrazza guarda a ovest. D'estate il sole la illumina per più di tredici ore e scende verso Duino; d'inverno le ore sono otto, e il tramonto cade nel mare aperto fra l'Istria e Grado. In auto Grignano è a sette minuti, il centro di Trieste a diciotto, l'aeroporto a ventisei.
L'autorizzazione paesaggistica è del 2024: il Comune di Trieste l'ha data col parere favorevole della Soprintendenza, vale cinque anni e chiede di cominciare i lavori entro maggio 2029. Restano il permesso di costruire e il cantiere, che Metroarea Architetti, lo studio che dal 2020 affianca i nostri acquirenti, può portare avanti fino alle chiavi. Qui trovate la villa in 3D sul terreno di oggi, lo stesso versante prima e dopo, e il conto della costruzione categoria per categoria. Il terreno ha anche la sua scheda, dove si vende da solo e si guarda nel dettaglio.
Prezzo: 1.450.000 €. Di questi, 650.000 € sono ciò che si paga a chi vende per il terreno e il progetto; circa 800.000 € sono la costruzione stimata, in una forchetta da 0,5 a 1,3 milioni. Imposte d'acquisto, notaio e arredi esclusi.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Il prezzo di 1.450.000 € è la somma di due cifre: 650.000 € per il terreno con il progetto, che è ciò che si paga a chi vende, e la costruzione della villa, stimata. Provvigione, imposte d'acquisto e notaio si calcolano sul solo terreno; la costruzione è un contratto a parte.
Terreno: le agevolazioni «prima casa» e il prezzo-valore non si applicano. Per un terreno edificabile l'imposta di registro è del 9% sul prezzo, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. L'ILIA si paga sul valore dell'area edificabile e si calcola a parte; la TARI riguarda i locali, che oggi non ci sono.
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte d'acquisto
- ≈ 58.600 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 26.000 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 3.400-6.700 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo per comprare il terreno
- ≈ 743.700 € – 747.000 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
A parte, stimato
- Costruzione della villa, stimata tutto compreso
- ≈ 800.000 €stima
- Fino alle chiavi, con la costruzione stimata
- ≈ 1.540.000 €
Forchetta della stima: da 510.000 € a 1.270.000 €. Non si compra da chi vende: è un contratto a parte con un'impresa, e su questa cifra non si pagano provvigione, imposte d'acquisto né notaio. Comprende imprevisti, IVA sui lavori, tecnici, contributo di costruzione e allacci; restano fuori gli arredi. È una stima di massima, da riconfermare con i preventivi delle imprese.
Con la costruzione al minimo e al massimo della stima, da 1.250.000 € a 2.020.000 €. Arredi esclusi.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Dotazioni
- Vista mare
- Vista panoramica
- Indipendente
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
17 foto su 18 ritoccate con l'AI solo nella luce e nei colori: niente è stato aggiunto o tolto. I difetti sono lasciati visibili. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 18 fotografie di questo annuncio sono riprese vere del terreno: 13 col drone del 20 marzo 2025 e 5 col telefono del 4 febbraio 2025. La prima è pubblicata senza alcun ritocco. Le altre 17 sono passate da un modello generativo di immagini (Nano Banana 2 di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield) solo per la luce e il colore: il modello ha calcolato ombre più aperte e un colore più pulito, e questa luce è stata applicata ai pixel della fotografia originale, che conserva i suoi dettagli.
Nessun oggetto è stato aggiunto o tolto: terrazze, muri a secco, alberi, il deposito, la strada, le case vicine, il mare e la costa sono quelli fotografati, e nessun difetto è stato attenuato o nascosto. In 5 fotografie le persone, piccole e lontane, sono state sfocate a mano, senza intelligenza artificiale. Il video di testata e l'immagine «con la villa» sono simulazioni fatte con l'intelligenza artificiale (Nano Banana e Kling, tramite Higgsfield) a partire da una ripresa vera del drone: la villa del progetto vi è inserita e, nel video, la luce dalla notte al giorno è simulata.
Il modello in 3D mostra il progetto e non è una fotografia: lo dice la sua etichetta. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale del terreno.
Il video
Simulazione AI: la villa del progetto inserita in una ripresa vera dal drone del 20 marzo 2025; la luce dalla notte al giorno e di nuovo alla notte, e ogni fotogramma del video, sono generati. Il permesso di costruire non c'è ancora.
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Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 783 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 1.450.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 72.500 €. Un parere in più costa un caffè.
Vedi tutti gli immobili sulla Costiera →
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