Št. 0162 · Milje

Celoten dvojček s pogledom na zaliv – dve samostojni enoti, Milje

Vanisella, Milje

1.800.000 € + DDV

Vila · 474 m² · 1 spalnica · 3 kopalnice · na več ravneh50 fotografij

Kredit5.687 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,54 % · EOM 3,67 %Izračun

Vanisella, Milje

Rezervirajte zasebni ogled

Rezervirajte zasebni ogled WhatsApp

Hiša v treh številkah

−70.000 €
Obe enoti skupaj
Ločeno staneta 980.000 € in 890.000 €, skupaj 1.800.000 €.
Cene brez DDV.
A2 · A3
Ena izkaznica za vsako enoto
Zgornja enota v razredu A2, 47,95 kWh/m² na leto; pritlična v razredu A3, 46,29 kWh/m² na leto.
Neobnovljiva primarna energija (EPgl,nren). Izkaznici veljata do 22. 11. 2034 oziroma 13. 1. 2035.
2023
Dokončana leta 2023, nikoli naseljena
Obe enoti imata enake naprave: talno ogrevanje s toplotno črpalko zrak-voda, hlajenje s toplotno črpalko zrak-zrak.

3D-ogled

Vstopite v obe hiši

AA3 · A2

Zelen dom · razred A

V najvišjem pasu energijske lestvice

Tako piše v 2 oddanih energetskih izkaznicah, po ena za vsako enoto: vse v razredu A.

Kje je na lestvici

A4
ta domA3
A2
A1
B
C
D
E
F
G

Razred primerja nepremičnino z referenčno stavbo enake oblike na istem kraju, zgrajeno po zahtevah iz let 2019–2021 in s standardnimi napravami. V razredu A porabi največ toliko neobnovljive energije kot ta stavba; nepremičnina v razredu G je porabi več kot trikrat in pol toliko.

Enota s 147 m²A247,95 kWh/m² na leto39 % obnovljivevisokasrednja
Enota s 148 m²A346,29 kWh/m² na leto58 % obnovljivesrednjasrednja

V Italiji je med stanovanji, certificiranimi leta 2024, v razredu A približno 15 od 100.

Vir: ENEA–CTI, Letno poročilo o energetskem certificiranju stavb 2025, povzetek, str. 8. Razredi: italijanski ministrski odlok z dne 26. 6. 2015, smernice, priloga 1, tabela 2.

Vsi zeleni domovi

O tem domu, o katerem koli drugem na spletni strani ali o nakupu v Trstu: kar vprašajte. Odgovarja Claude, naš Concierge z umetno inteligenco – lahko se zmoti, in to tudi pove. Pogovori se beležijo in jih lahko ekipa ponovno prebere.

Hiša, etaža za etažo

Dve hiši ena nad drugo, vsaka s svojim vhodom.

Spodaj enonadstropna vila z vrtom proti zalivu. Zgoraj vila na vhodni etaži s teraso proti morju in pod streho mansarda. Tapnite etažo, da jo vidite samo.

Kako to vemo

Trije načrti so projektne risbe iz januarja 2025, očiščene lista in prekrite na skupnih točkah, puščici severa in zidovih. Gre za shemo, ki pokaže, kaj je nad čim: za površine in namembnost prostorov veljajo katastrski načrti spodaj.

Posnetek z dronom

Porto San Rocco, šeststo metrov stran.

Od hiše se pobočje spušča proti marini in zalivu. Nasproti, onkraj vode, je Trst.

Porto San Rocco · 0,6 km
Trst, Trg Unità · 5,4 km
Grad Miramare · 11,5 km
Zračne razdalje

Pravi posnetek · brez UI · dron, 27. novembra 2025

Zunaj, kjer se živi

Spodaj vrt, zgoraj terasa.

Obe hiši imata skupaj skoraj 500 m² teras in vrtov: več prostora zunaj kot znotraj. Sličice iz posnetkov 27. novembra 2025, brez obdelave.

Terasa in vrt spodnje vile
Terasa zgornje vile na vhodni etaži
Sončni zahod z ograje terase
Zvečer, ko so v hiši prižgane luči

Film · zgornja vila

Tri minute v zgornji vili.

Posneto med sprehodom, maja 2025: vhod, savna, dnevni prostor proti terasi, mansarda pod lesom.

Film · spodnja vila

Tri minute v spodnji vili.

S ceste se po klančini spustite do vrat; nato je vsa hiša v eni etaži, terasa pa v višini dnevnega prostora.

Večerni časovni zamik

Ko se zmrači, se na drugi strani stekla prižge Trst.

Dnevni prostor zgornje vile, posnet s fiksno kamero 27. novembra 2025 od 16.53, s prižganimi lučmi.

Pravi posnetek · brez UI · časovni zamik, 27. novembra 2025

Lastnosti nepremičnine

Vrsta: Vila
Površina: 474 m²
Sobe: 5+
Spalnice: 1
Kopalnice: 3
Nadstropje: Na več ravneh

Energetski razred · enota 147 m²: A2 · 47,95 kWh/m² na leto
Obnovljivi indeks (EPgl,ren) · enota 147 m²: 30,75 kWh/m² na leto
Energijska učinkovitost stavbnega ovoja · enota 147 m²: Zima: visoka · Poletje: srednja
Energetski razred · enota 148 m²: A3 · 46,29 kWh/m² na leto
Obnovljivi indeks (EPgl,ren) · enota 148 m²: 63,19 kWh/m² na leto
Energijska učinkovitost stavbnega ovoja · enota 148 m²: Zima: srednja · Poletje: srednja
Stanje: Novo / V gradnji
Kuhinja: Odprta kuhinja
Terasa: Da
Pogled na morje: Da
Možnost bazena: Da
Ogrevanje: Etažno (lastno)

›Celoten opis

Na slemenu Vanisella nad Miljami stoji cela stavba, obrnjena proti Tržaškemu zalivu. Spodaj je marina Porto San Rocco, nasproti pa mesto na drugi strani zaliva.

To ni ena sama vila: gre za dve samostojni bivalni enoti z ločenima vhodoma, ki ju prodajamo tudi skupaj. Dokončani sta bili leta 2023 in še nista bili naseljeni. Sodobna arhitektura – beli volumni, antracitni aluminij, zasteklitve po vsej višini – na zemljišču z neoviranim pogledom na morje.

V pritličju je 175 m² na eni sami ravni: dnevni prostor s kuhinjo meri 71,70 m², notranja višina je povsod 2,55 m, sledijo dva pomožna prostora s 26,00 in 21,70 m² ter trije servisni prostori. Zunaj je 252 m² vrta in terase z žarom, poleg tega še terasa proti morju s 41 m² in priprava za bazen.

V zgornji etaži je 112 m² okoli dnevnega prostora s 56,60 m² in višino do 3,60 m, ki se odpira na panoramsko teraso s 106,50 m². V istem nadstropju sta spalnica in dve kopalnici; nad njimi, pod vidnim lesenim ostrešjem, je podstrešje (povprečna višina 1,70 m), zamišljeno kot delovna soba, z drugim prostorom, kopalnico in shrambo. V ločeni stavbi so savna, garaža s 35 m², zamišljena kot telovadnica, klet in tehnični prostor.

Obe enoti imata talno ogrevanje s toplotno črpalko zrak-voda in hlajenje s toplotno črpalko zrak-zrak, nameščeno leta 2023. Energetska učinkovitost, ena energetska izkaznica za vsako enoto (kazalniki v kWh/m² na leto): zgornja enota, 146,52 m² uporabne ogrevane površine, energetski razred A2, EPgl,nren 47,95, EPgl,ren 30,75, kakovost stavbe pozimi visoka, poleti srednja (energetska izkaznica 3200300036624, veljavna do 22. 11. 2034); pritlična enota, 147,68 m² uporabne ogrevane površine, energetski razred A3, EPgl,nren 46,29, EPgl,ren 63,19, kakovost stavbe pozimi in poleti srednja (energetska izkaznica 3200300000825, veljavna do 13. 1. 2035). Skupaj je pet pokritih in nepokritih parkirnih mest.

Skupna tehtana tržna površina znaša 473,92 m². Vključuje štiri podenote (subalterni) parcele: obe stanovanjski enoti, garažo in parkirno mesto.

To je rešitev za dve gospodinjstvi, ki želita živeti blizu, a ne skupaj – starši in otroci ali en dom in druga enota za oddajanje. Ločeno kupljeni enoti skupaj stata 1.870.000 €, ob skupnem nakupu pa 1.800.000 €.

Okvirni davki in stroški

Stroški nakupa (enkratni)

Davki – drugo bivališče (seconda casa): ≈ 180.795 €
Provizija TriesteVillas: ≈ 72.000 €+ DDV
Notar: ≈ 4.700-9.200 €ocena, z DDV in stroški
Okvirni skupni strošek nakupa: ≈ 2.073.300 € – 2.077.800 €

Okvirna ocena: natančen izračun naredimo skupaj, postavko za postavko.

Stanovanjski kredit za to nepremičnino

5.687 €na mesec

za kredit 1.260.000 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero

TAN: 3,54 %; nominalna letna obrestna mera
EOM (TAEG): 3,67 %; skupni letni strošek, s stroški

Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.

TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.

Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente

Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.

Kako računamo

Obrestna mera

To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: avgust 2026, začasen.

V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (avgust 2025) na 3,60 % (avgust 2026).

Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.

Obrok

Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.

EOM (TAEG)

Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (3.150 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 284 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 je bila 3,99 %.

Lastna sredstva ob podpisu

Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.

Dohodek

Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.

Kaj ni

Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.

Viri

Obrestne mere posodobljene 20. 10. 2026.

Tlorisi

Prelistajte načrte; za povečavo tapnite tloris.

Pritličje1 od 9

Med tlorisi je katastrski načrt brez osebnih podatkov: to je merodajni dokument. Drugi tlorisi (iz našega 3D-posnetka ali projektne risbe) so zgolj informativni: prikazujejo, kje so prostori, ne pa njihove dovoljene namembnosti ali primernosti za bivanje, in nimajo urbanistične, katastrske ali dovoljenjske veljave.

Kaj pravijo dokumenti

Dve enoti. V katastru ima enonadstropna vila poleg dnevnega dela dva pomožna prostora s 26 in 21,7 m², pralnico, shrambo in kopalnico; v dvonadstropni vili je nadstropje pod strešino podstrešje s povprečno višino 1,70 metra, prostor, predstavljen kot fitnes, pa je garaža. Projektne risbe prikazujejo pomožna prostora kot spalnici in podstrešje kot delovno sobo, s kopalnico, ki je katastrski tloris ne prikazuje. Za strokovnjaka so to pomožni prostori, na papirju niso bivalni, to kopalnico pa je treba vpisati v kataster. Za imena prostorov velja katastrski tloris.

Predhodno branje dokumentov, pripravljeno s pomočjo umetne inteligence s primerjavo katastrskega tlorisa in oglasa. Velja preverjanje, ki ga z vami opravimo z dokumenti v roki pred kakršno koli obveznostjo.

Oprema

5 min do morja

Lokacija

V zalivu · Ta hiša in ostale iz kataloga ob zalivu (51). Približen položaj.

Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.

Kako smo pri teh fotografijah uporabili umetno inteligenco

Z umetno inteligenco smo uredili 43 od 50 fotografij; označeno na fotografiji: 2 spremenjeni in 9 simulacij; pri 32 smo popravili le svetlobo in barve. Ogled ostaja edino merilo.

Kako smo jih uredili

Od 50 slik v tem oglasu je 7 sličic iz posnetkov 27. novembra 2025, 6 z dronom in 1 s kamero na tleh ob mraku: objavljene so takšne, kot so bile posnete, brez obdelave, in noben model ni bil uporabljen. Drugih 43 slik izhaja iz fotografij notranjosti in zunanjosti hiše, med njimi en posnetek z dronom; štiri slike so sestavljene iz dveh fotografij, druga ob drugi. Vseh 43 je šlo skozi generativni model za slike (družina Nano Banana podjetja Google, uporabljena prek platforme Higgsfield): 32 samo zaradi svetlobe in barv, 2 za odstranitev predmeta, 9 pa je simulacij, ki na spletni strani nosijo oznako «AI · simulacija».

Na 9 simulacijah nebo ni tisto s posnetka: na 4 je oblačno nebo zamenjano z modrim nebom z oblaki, na 4 so dodani oblaki na nebo, ki je na posnetku jasno, na 1 so oblaki spremenjeni. Na 5 je trata, suha ali lisasta, ozelenjena in izenačena (na eni je tudi plevel postal pokošena trata), na 1 pa je na zidu dodan pas sonca. Odstranjeno je bilo: na 2 slikah napis s flomastrom na vratih, ki se vidi v ogledalu; na eni simulaciji gradbiščni trak, količki in senca drevesa na cesti.

Odstranjeni sta bili tudi dve majhni pomanjkljivosti, ki v resnici obstajata: luknja v fasadi in madež na ometu. Kjer je bilo kaj odstranjeno, tisto, kar je bilo zakrito, ni bilo fotografirano: model je to rekonstruiral tako, da je videti verodostojno. V primerjavi s posnetki so hiša, fasade, okna in zasteklitve, zidovi, prehod, terasa, zunanja kuhinja, vrata, dvorišče, cesta, sosednje hiše in grič takšni, kot so bili fotografirani, razen odstranjene luknje in madeža; na 32 fotografijah, obdelanih samo zaradi svetlobe, ni bilo nič dodano ali odstranjeno.

Tudi kjer je spremenil le svetlobo, je model na novo izračunal celotno sliko: fina struktura površin je rekonstruirana, ne fotografirana. Svetloba in barve so bile popravljene kot pri običajni obdelavi fotografij. Izvirne neobdelane fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.

Kako uporabljamo umetno inteligenco →