N. 0162 · Muggia
Bifamiliare intera vista golfo — due unità indipendenti, Muggia
1.800.000 € + IVA
Villa · 474 m² · 1 camera · 3 bagni · su più livelli50 foto
Mutuo5.722 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,72%CalcolaBifamiliare intera vista golfo — due unità indipendenti, Muggia
Vanisella, Muggia
La casa in tre numeri
−70.000 €
Le due unità, prese insieme
Separate costano 980.000 € e 890.000 €; insieme, 1.800.000 €.
Prezzi oltre IVA.
A2 · A3
Un attestato per ciascuna unità
Unità superiore in classe A2, 47,95 kWh/m² l'anno; piano terra in classe A3, 46,29 kWh/m² l'anno.
Energia primaria non rinnovabile (EPgl,nren). Attestati validi fino al 22/11/2034 e al 13/01/2035.
2023
Finita nel 2023, mai abitata
Le due unità hanno gli stessi impianti: riscaldamento a pavimento con pompa di calore aria-acqua, raffrescamento con pompa di calore aria-aria.
Tour 3D
Entrate nelle due case
Data della scansione: 23 giugno 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Casa green · Classe A
Nella fascia più alta della scala energetica
Lo dicono i 2 attestati di prestazione energetica depositati, uno per unità: tutti in classe A.
Dove sta sulla scala
- A4
- questa casaA3
- A2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A la casa usa al massimo l'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.
- Unità di 147 m²A247,95 kWh/m² anno39% rinnovabilealtamedia
- Unità di 148 m²A346,29 kWh/m² anno58% rinnovabilemediamedia
In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.
Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.
La casa, piano per piano
Due case una sopra l'altra, ognuna col suo ingresso.
Sotto, la villa tutta su un piano col giardino verso il golfo. Sopra, la villa del livello d'ingresso con la terrazza fronte mare e, sotto la falda, la mansarda. Toccate un piano per guardarlo da solo.
Come lo sappiamo
Le tre tavole sono i disegni di progetto di gennaio 2025, ripuliti dal foglio e sovrapposti sui loro punti comuni, la freccia del nord e i muri. È uno schema per capire che cosa sta sopra che cosa: per le superfici e la destinazione dei locali fanno fede le planimetrie catastali, qui sotto.
Ripresa col drone
Porto San Rocco, seicento metri più in là.
Dalla casa il crinale scende sulla marina e sul golfo. Di fronte, oltre l'acqua, c'è Trieste.
- Porto San Rocco · 0,6 km
- Trieste, piazza Unità · 5,4 km
- Castello di Miramare · 11,5 km
- Distanze in linea d'aria
Ripresa dal vero · senza AI · drone, 27 novembre 2025
Fuori, dove si vive
Il giardino sotto, la terrazza sopra.
Le due case hanno insieme quasi 500 m² fra terrazze e giardini: più spazio fuori che dentro. Fotogrammi delle riprese del 27 novembre 2025, senza ritocchi.
La terrazza e il giardino della villa sotto
La terrazza della villa sopra, sul livello d'ingresso
Il tramonto dal parapetto della terrazza
La sera, con le luci della casa accese
Il film · la villa sopra
Tre minuti dentro la villa sopra.
Girato camminando, a maggio 2025: l'ingresso, la sauna, il soggiorno sulla terrazza, la mansarda sotto il legno.
Il film · la villa sotto
Tre minuti dentro la villa sotto.
Dalla strada si scende lungo la rampa fino alla porta; poi tutta la casa è su un piano, con la terrazza allo stesso livello del soggiorno.
Timelapse della sera
Quando fa buio, Trieste si accende dall'altra parte del vetro.
Il soggiorno della villa sopra, ripreso da una camera ferma il 27 novembre 2025 dalle 16:53, con le luci accese.
Ripresa dal vero · senza AI · timelapse, 27 novembre 2025
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 474 m²
- Locali
- 5+
- Camere da letto
- 1
- Bagni
- 3
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica · unità di 147 m²
- A2 · 47,95 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità di 147 m²
- 30,75 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato · unità di 147 m²
- Inverno: alta · Estate: media
- Classe energetica · unità di 148 m²
- A3 · 46,29 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità di 148 m²
- 63,19 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato · unità di 148 m²
- Inverno: media · Estate: media
- Stato
- Nuovo / In costruzione
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Possibilità piscina
- Sì
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
Sul crinale di Vanisella, sopra Muggia, un edificio intero affacciato sul Golfo di Trieste. Sotto, la marina di Porto San Rocco; di fronte, la città sull'altra sponda.
Non è una villa sola: sono due abitazioni indipendenti, con ingressi separati, che si vendono anche insieme. Ultimate nel 2023, mai abitate. Architettura contemporanea — volumi bianchi, alluminio antracite, vetrate a tutta altezza — su un lotto che si affaccia libero sul mare.
Al piano terra, 175 m² tutti su un unico livello: spazio giorno di 71,70 metri con cucina, altezza interna 2,55 ovunque, due locali accessori di 26,00 e 21,70 metri, tre locali di servizio. Fuori, 252 m² fra giardino e terrazza-grill, più una terrazza fronte mare di 41 metri e la predisposizione per la piscina.
Al livello superiore, 112 m² attorno a un ambiente giorno di 56,60 metri alto fino a 3,60, che esce sulla terrazza panoramica di 106,50 m². Una camera e due bagni sullo stesso piano; sopra, sotto la falda in legno a vista, la soffitta (altezza media 1,70 m), pensata come studio, con un secondo ambiente, bagno e ripostiglio. In un corpo staccato, la sauna, il box auto di 35 metri pensato come palestra, cantina e vano tecnico.
Entrambe le unità hanno riscaldamento a pavimento con pompa di calore aria-acqua e raffrescamento con pompa di calore aria-aria, installati nel 2023. Prestazione energetica, un attestato per unità (indici in kWh/m² anno): unità superiore, 146,52 m² utili riscaldati, classe A2, EPgl,nren 47,95, EPgl,ren 30,75, fabbricato di qualità alta d'inverno e media d'estate (APE 3200300036624, valido fino al 22/11/2034); unità al piano terra, 147,68 m² utili riscaldati, classe A3, EPgl,nren 46,29, EPgl,ren 63,19, fabbricato di qualità media d'inverno e d'estate (APE 3200300000825, valido fino al 13/01/2035). Cinque posti auto in tutto fra coperti e scoperti.
Superficie commerciale ponderata complessiva 473,92 m². Comprende i quattro subalterni della particella: le due abitazioni, il box e il posto auto.
È la soluzione per due nuclei che vogliono stare vicini senza stare insieme — genitori e figli, o una casa e una da mettere a reddito. Prese separatamente le due unità fanno 1.870.000 euro; insieme, 1.800.000.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte seconda casa
- ≈ 180.795 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 72.000 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 4.700-9.200 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 2.073.300 € – 2.077.800 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Il mutuo per questa casa
5.722 €al mese
per un mutuo di 1.260.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,72%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
- Rata mensile
- 5.722 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 799.806 €
- Totale dovuto
- 2.073.891 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 639.900 € - 647.700 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 17.165 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo540.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA87.840 €
- Spese del mutuo4.500 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)7.560 € - 15.370 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (3.150 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 284 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Piano terra1 di 9
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Cosa dicono le carte
Due unità. Al catasto la villa su un livello ha, oltre allo spazio giorno, due locali accessori di 26 e 21,7 m², con lavanderia, deposito e un servizio; nella villa su due livelli il piano sotto la falda è soffitta, con altezza media di 1,70 metri, e il locale presentato come palestra è il box auto. Le piante di progetto disegnano i locali accessori come camere e la soffitta come studio, con un servizio che la planimetria catastale non riporta. Per un tecnico sono vani accessori, non abitabili sulla carta, e quel servizio va riportato al catasto. Per i nomi dei locali vale la planimetria catastale.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- 5 minuti dal mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Le simulazioni create con l'AI sono indicate sulla foto. Come usiamo l'AI →
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 775 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 1.800.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 90.000 €. Un parere in più costa un caffè.
Vedi tutte le ville in vendita a Trieste →
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Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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