Nr. 0162 · Muggia

Gesamtes Anwesen mit Golfblick — zwei eigenständige Einheiten, Muggia

Vanisella, Muggia

1.800.000 € + MwSt.

Finanzierung5.687 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,67 %Berechnen

Vanisella, Muggia

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Das Haus in drei Zahlen

−70.000 €
Beide Einheiten zusammen
Einzeln kosten sie 980.000 € und 890.000 €, zusammen 1.800.000 €.
Preise zuzüglich MwSt.
A2 · A3
Ein Energieausweis je Einheit
Obere Einheit Klasse A2, 47,95 kWh/m² im Jahr; Erdgeschoss Klasse A3, 46,29 kWh/m² im Jahr.
Nicht erneuerbare Primärenergie (EPgl,nren). Gültig bis 22.11.2034 bzw. 13.01.2035.
2023
2023 fertiggestellt, nie bewohnt
Beide Einheiten haben dieselbe Haustechnik: Fußbodenheizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpe, Kühlung mit Luft-Luft-Wärmepumpe.

3D-Rundgang

Treten Sie in beide Häuser

Das Haus, Etage für Etage

Zwei Häuser übereinander, jedes mit eigenem Eingang.

Unten die ebenerdige Villa mit Garten zum Golf. Darüber die Villa auf der Eingangsebene mit der Terrasse zum Meer und unter dem Dach das Dachgeschoss. Tippen Sie auf eine Etage, um sie allein zu sehen.

Die drei Pläne sind die Entwurfszeichnungen vom Januar 2025, vom Blatt bereinigt und über ihre gemeinsamen Punkte gelegt, den Nordpfeil und die Mauern. Es ist ein Schema, um zu zeigen, was worüber liegt: Für Flächen und Nutzung der Räume gelten die Katasterpläne weiter unten.

Drohnenaufnahme

Porto San Rocco, sechshundert Meter weiter unten.

Vom Haus fällt der Hang zur Marina und zum Golf ab. Gegenüber, jenseits des Wassers, liegt Triest.

Porto San Rocco · 0,6 km
Triest, Piazza Unità · 5,4 km
Schloss Miramare · 11,5 km
Luftlinie

Echte Aufnahme · ohne KI · Drohne, 27. November 2025

Draußen, wo man lebt

Unten der Garten, oben die Terrasse.

Zusammen haben die beiden Häuser fast 500 m² Terrassen und Gärten: mehr Platz draußen als drinnen. Standbilder aus den Aufnahmen vom 27. November 2025, unbearbeitet.

Terrasse und Garten der unteren Villa
Die Terrasse der oberen Villa auf der Eingangsebene
Sonnenuntergang von der Terrassenbrüstung
Am Abend, mit eingeschaltetem Licht

Der Film · die obere Villa

Drei Minuten in der oberen Villa.

Beim Durchgehen gefilmt, im Mai 2025: Eingang, Sauna, der Wohnraum zur Terrasse, das Dachgeschoss unter dem Holz.

Der Film · die untere Villa

Drei Minuten in der unteren Villa.

Von der Straße geht es die Rampe hinunter bis zur Tür; danach liegt das ganze Haus auf einer Ebene, die Terrasse auf Höhe des Wohnraums.

Zeitraffer am Abend

Wenn es dunkel wird, leuchtet Triest auf der anderen Seite des Glases auf.

Der Wohnraum der oberen Villa, am 27. November 2025 ab 17:53 Uhr mit fester Kamera aufgenommen, bei eingeschaltetem Licht.

Echte Aufnahme · ohne KI · Zeitraffer, 27. November 2025

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Villa
Fläche: 474 m²
Zimmer: 5+
Schlafzimmer: 1
Badezimmer: 3
Etage: Auf mehreren Ebenen

Energieklasse · Einheit mit 147 m²: A2 · 47,95 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren) · Einheit mit 147 m²: 30,75 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle · Einheit mit 147 m²: Winter: hoch · Sommer: mittel
Energieklasse · Einheit mit 148 m²: A3 · 46,29 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren) · Einheit mit 148 m²: 63,19 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle · Einheit mit 148 m²: Winter: mittel · Sommer: mittel

AA3 · A2

Grünes Zuhause · Klasse A

In der obersten Stufe der Energieskala

So steht es in den 2 hinterlegten Energieausweisen, einem je Einheit: alle in Klasse A.

Wo es auf der Skala steht

A4
dieses HausA3
A2
A1
B
C
D
E
F
G

Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A verbraucht das Haus höchstens so viel nicht erneuerbare Energie wie dieses Gebäude; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.

Einheit mit 147 m²A247,95 kWh/m² Jahr39 % erneuerbarhochmittel
Einheit mit 148 m²A346,29 kWh/m² Jahr58 % erneuerbarmittelmittel

In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.

Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.

Alle grünen Häuser

›Die vollständige Beschreibung

Auf dem Kamm von Vanisella oberhalb von Muggia: ein ganzes Gebäude mit Blick auf den Golf von Triest. Darunter der Yachthafen Porto San Rocco, gegenüber die Stadt am anderen Ufer.

Es ist nicht eine Villa, sondern zwei eigenständige Wohneinheiten mit getrennten Eingängen, die auch zusammen erworben werden können. Beide 2023 fertiggestellt, beide nie bewohnt. Zeitgenössische Architektur — weiße Baukörper, Aluminium in Anthrazit, raumhohe Verglasungen — auf einem Grundstück mit freiem Blick aufs Meer.

Im Erdgeschoss 175 m² auf einer einzigen Ebene: Wohnbereich von 71,70 Metern mit Küche, durchgehend 2,55 m lichte Höhe, zwei Nebenräume von 26,00 und 21,70 Metern, drei Wirtschaftsräume. Draußen 252 m² Garten und Grillterrasse, dazu eine 41 Meter große Meerterrasse und die Vorbereitung für einen Pool.

Auf der oberen Ebene 112 m² um einen Wohnraum von 56,60 Metern mit bis zu 3,60 m Höhe, der auf die 106,50 m² große Panoramaterrasse führt. Ein Schlafzimmer und zwei Bäder auf derselben Etage; darüber, unter dem sichtbaren Holzdachstuhl, der Speicher (mittlere Höhe 1,70 m), als Arbeitszimmer gedacht, mit einem zweiten Raum, Bad und Abstellraum. In einem separaten Baukörper Sauna, die 35 Meter große Garage, als Fitnessraum gedacht, Keller und Technikraum.

Beide Einheiten verfügen über Fußbodenheizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpe und Kühlung über eine Luft-Luft-Wärmepumpe, installiert 2023. Energieeffizienz, ein Ausweis je Einheit (Kennwerte in kWh/m² Jahr): obere Einheit, 146,52 m² beheizte Nutzfläche, Klasse A2, EPgl,nren 47,95, EPgl,ren 30,75, Gebäudehülle im Winter hoch und im Sommer mittel (APE 3200300036624, gültig bis 22.11.2034); Erdgeschosseinheit, 147,68 m² beheizte Nutzfläche, Klasse A3, EPgl,nren 46,29, EPgl,ren 63,19, Gebäudehülle im Winter und im Sommer mittel (APE 3200300000825, gültig bis 13.01.2035). Insgesamt fünf Stellplätze, überdacht und im Freien.

Gewichtete Handelsfläche insgesamt 473,92 m². Der Verkauf umfasst alle vier Untereinheiten der Parzelle: die beiden Wohnungen, die Garage und den Stellplatz.

Die Lösung für zwei Haushalte, die nah beieinander sein wollen, ohne aufeinander zu wohnen — Eltern und Kinder, oder eine Wohnung zum Selbstbezug und eine zur Vermietung. Einzeln gekauft ergeben die beiden Einheiten € 1.870.000; zusammen € 1.800.000.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 72.000 €+ MwSt.

Die Finanzierung für dieses Haus

5.687 €im Monat

für ein Darlehen von 1.260.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,67 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (3.150 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 284 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten für die Hypothekenurkunde bleiben hier außerhalb des Effektivzinses (meist 2.000-3.000 €). Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt. und die beim Abschluss fälligen Kreditkosten. Nicht enthalten sind die Notare für Kauf und Darlehen. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.

Erdgeschoss1 von 9

Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.

Was die Unterlagen sagen

Zwei Einheiten. Im Kataster hat die eingeschossige Villa neben dem Wohnbereich zwei Nebenräume von 26 und 21,7 m², dazu Waschküche, Abstellraum und ein Bad; in der zweigeschossigen Villa ist das Geschoss unter der Dachschräge ein Speicher mit einer durchschnittlichen Höhe von 1,70 Metern, und der als Fitnessraum vorgestellte Raum ist die Garage. Die Planzeichnungen zeigen die Nebenräume als Schlafzimmer und den Speicher als Arbeitszimmer, mit einem Bad, das im Katastergrundriss fehlt. Für einen Techniker sind es Nebenräume, auf dem Papier nicht bewohnbar, und dieses Bad muss im Kataster nachgetragen werden. Für die Raumbezeichnungen gilt der Katastergrundriss.

Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.

Ausstattung

5 Min. zum Meer

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 47 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

43 von 50 Fotos mit KI retuschiert: 2 bearbeitet und 9 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 32 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Von den 50 Bildern dieses Inserats sind 7 Standbilder aus Aufnahmen vom 27. November 2025, 6 mit der Drohne und 1 von einer Kamera am Boden in der Abenddämmerung: Sie sind so veröffentlicht, wie sie aufgenommen wurden, ohne Bearbeitung und ohne Bildmodell. Die anderen 43 gehen von Fotos der Innen- und Außenbereiche des Hauses aus, darunter eine Drohnenaufnahme; vier Bilder bestehen aus zwei nebeneinandergestellten Fotos.

Alle 43 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 32 nur für Licht und Farben, 2, um einen Gegenstand zu entfernen, und 9 sind Simulationen, die auf der Website das Etikett «AI · simuliert» tragen. In den 9 Simulationen ist der Himmel nicht der des Fotos: In 4 wurde der bedeckte Himmel durch einen blauen Himmel mit Wolken ersetzt, in 4 wurden Wolken in einen auf dem Foto wolkenlosen Himmel gesetzt, in 1 wurden die Wolken verändert. In 5 wurde der vertrocknete oder fleckige Rasen grün und gleichmäßig gemacht (in einer wurde auch das Unkraut zu gemähtem Rasen), und in 1 wurde auf einer Mauer ein Sonnenstreifen hinzugefügt.

Entfernt wurden: auf 2 Bildern eine Filzstift-Kritzelei an einer Tür, die im Spiegel zu sehen ist; in einer Simulation das Absperrband, die Pflöcke und der Schatten eines Baums auf der Straße. Entfernt wurden auch zwei kleine Mängel, die es in Wirklichkeit gibt: ein Loch in der Fassade und ein Fleck auf dem Putz. Wo etwas entfernt wurde, wurde das, was es verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.

Im Vergleich mit den Fotos sind Haus, Fassaden, Fenster und Verglasungen, Mauern, Durchgang, Terrasse, Außenküche, Tor, Hof, Straße, Nachbarhäuser und Hügel so, wie sie fotografiert wurden, abgesehen vom entfernten Loch und Fleck; auf den 32 nur im Licht bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt. Auch wo es nur das Licht verändert hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert.

Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →