N. 0161 · Costiera
Due ville e uno chalet sul golfo · Strada Costiera
1.900.000 €
Villa · 403 m² · 7 camere · 4 bagni · su più livelli41 foto
Mutuo6.003 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,67%CalcolaDue ville e uno chalet sul golfo · Strada Costiera
Strada Costiera, Trieste
La casa in tre numeri
1.900.000 €
Le due ville con lo chalet
950.000 € la villa ristrutturata, 100.000 € lo chalet, 850.000 € la villa accanto. Si può comprare anche una villa sola; la ristrutturata senza lo chalet richiede prima il frazionamento, perché al catasto sono una sola unità.
1913
Le due case della pensione
Le due case e lo chalet facevano parte della Pensione Santa Croce, aperta da Robert Lutz dopo il 1913; secondo i ricordi raccolti nel 2006, la proprietà fu divisa nel 1993.
2 rogiti
Due proprietari, due agenzie
Comprare il compendio significa firmare due compravendite, una per villa, seguite da due agenzie in collaborazione.
Il borgo in 3D
Due ville e uno chalet: scegliete voi cosa comprare
Il pendio ricostruito dal rilievo laser della Regione, con le tre costruzioni in vendita. Il riquadro compone il prezzo: si possono comprare le due ville con lo chalet, oppure una villa sola (la ristrutturata senza lo chalet solo dopo il frazionamento); ciò che si toglie si spegne nel modello. Le viste portano sulle case, al primo piano, verso Trieste e dal mare.
Come si compra
Due case, due proprietari, due rogiti
1.900.000 €
le due ville con lo chalet
950.000 + 100.000 + 850.000 €
2 rogiti
una compravendita per villa
Le ville hanno due proprietari diversi e sono seguite da due agenzie in collaborazione.
≈ 403 m²
di case, più lo chalet
Circa 200 m² la villa ristrutturata, circa 203 m² la villa accanto secondo l'agenzia partner.
C · D
due attestati energetici
Villa ristrutturata: classe C, 75,68 kWh/m² anno (valido fino al 2033). Villa accanto: classe D, 159,47 kWh/m² anno, dai dati dell'agenzia che ne ha l'incarico; l'attestato lo stiamo ancora acquisendo.
La villa ristrutturata
Circa 200 m², il golfo dalle finestre
La seconda casa della pensione, rifatta una decina di anni fa: le travi a vista, il pavimento a scacchi, la terrazza vista golfo. In fondo lo chalet di legno, la dépendance.
AILa terrazza davanti alla casa
La villa dalla corte
Il soggiorno
La cucina
Una camera
AILa stanza del pianoforte
Lo chalet di legno, la dépendance
Il giardino a terrazze
La villa accanto
La prima casa della pensione, con le sue verande
Secondo l'agenzia partner che ne ha l'incarico: circa 203 m² su tre livelli e quattro camere. Le verande di legno guardano il golfo, davanti scendono i terrazzamenti. Le foto sono dell'agenzia partner, ripulite dal logo.
AILa terrazza sul golfo
La veranda verso il golfo
AIIl giardino a terrazze
AIIl salone
AILa libreria e la stufa
AIL'angolo pranzo con la boiserie
La cucina
AILa terrazza sul tetto
La Pensione Santa Croce
Prima di essere due ville, qui c'era una pensione
Nel novembre del 1913 l'ingegnere Robert Lutz, di famiglia svizzera, comprò a Santa Croce un terreno che scendeva verso il mare e ci costruì due case e alcune dipendenze, in muratura e in legno: la Pensione Santa Croce. Cucina vegetariana, molta frutta, niente alcol, si dormiva anche all'aperto. La veduta d'epoca e una ripresa di oggi, dallo stesso lato del pendio, mostrano che le due case e lo chalet sono ancora lì.
Fonti: i due prospetti originali e le carte conservate dal proprietario, l'atto di compravendita del 2014 (vi è annotata una servitù del 1975 a favore di particelle della partita tavolare 442, la stessa che secondo la nota del 2006 Lutz comprò nel 1913), la Neue Deutsche Biographie per il matrimonio del 1901, Il Piccolo dell'8 agosto 2023. L'ordine in cui furono costruite le due case e la vendita del 1993 vengono da ricordi raccolti nel 2006. I prospetti sono riprodotti per intero: per l'età sono di pubblico dominio.
Tour 3D
Dentro la villa ristrutturata
Il mare, misurato
Il golfo si vede dal 93% del terreno della villa
Le due case stanno sul versante della Costiera che guarda il golfo aperto, una ventina di metri sopra la strada. Il terreno della villa ristrutturata è stato misurato punto per punto, ogni quattro metri, sul rilievo laser della Regione e con le case intorno: per ogni punto, quanta parte dell'orizzonte occupa il mare. Scegliete da dove guardare: la tavola mostra che cosa si vede da lì a occhio d'uomo, con i nomi dei luoghi, e dove tramonta il sole nel giorno che volete.
- 93%
- del terreno vede il mare a occhio d'uomo, con le case intorno
- 91%
- anche contando ogni albero come un muro pieno
- 160°
- di orizzonte occupati dal mare, dal primo piano
- 165 m
- dal mare in linea d'aria; poco più di 250 metri a piedi per la scalinata
Come è fatto. Terreno: modello digitale del terreno da rilievo laser della Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia (passo 1 m e 10 m); oltre i confini regionali e fino a 130 km, i dati di elevazione Terrarium. Edifici: altezze di OpenStreetMap. Alberi: rilievo delle chiome di Meta e World Resources Institute (2018). Perimetro: le tre particelle del catasto (Agenzia delle Entrate). Occhio a 1,6 m dal suolo; dal primo piano, occhio a 89,6 m sul mare, quota stimata perché il rilievo non contiene la casa. Curvatura terrestre e rifrazione comprese. Le montagne del Friuli, a 100–120 km, si vedono solo nelle giornate limpide.
La salita e il progetto
Venti metri sopra la strada, e il progetto di un ascensore
La casa sta circa venti metri più in alto della Strada Costiera e oggi ci si arriva a piedi, per una scala in pietra di circa 120 gradini. Per due posti auto a livello strada e un ascensore che toglie la prima rampa è stata ottenuta l'autorizzazione paesaggistica. È il primo passo, non l'ultimo: qui sotto cosa cambia, e cosa manca.
Oggi
Il progettoA che punto è
- ✓
Autorizzazione paesaggistica · Fatto
Ottenuta per i due posti auto e per l'ascensore. È il presupposto per costruire: da sola non basta.
- 2
Titolo edilizio · Da fare
Da presentare al Comune: il proprietario ci sta lavorando con il suo tecnico.
- 3
Gli altri assensi · Da fare
Quello di chi ha la proprietà della scala esistente, dove sbarca l'ascensore: nelle tavole le prime rampe corrono su una particella di altra proprietà, da verificare al tavolare; quello dell'ente che gestisce la strada, che è regionale, da aggiornare o da ottenere; il progetto delle strutture; la verifica urbanistica, che è il punto delicato: posti auto e torre stanno nella fascia di rispetto della strada, su un'area che l'atto del 2014 descrive come inedificabile.
- 4
I lavori · Da fare
Solo dopo i passi precedenti, con le imprese scelte su preventivo.
≈ 100.000 €
È la nostra stima per posti auto e ascensore insieme, non un preventivo: andrà verificata con le offerte delle imprese.
Dalle tavole del progetto: dislivello dalla strada alla terrazza 20,44 m; prima rampa di 12 + 25 alzate fino al pianerottolo a +6,40 m, dove sbarca l'ascensore, in una torre di circa 10 m rivestita in pietra; due stalli di 5 × 2,5 m in linea, a livello strada, nella striscia di terreno della villa fra la strada e il muro. Le altre alzate (circa 85) sono contate sulla planimetria, non rilevate sul posto. La sezione è srotolata lungo la scala: le prime due rampe salgono parallele alla strada.
Sopra il mare, sotto il Carso
Il mare in fondo alla scalinata, Trieste a diciotto minuti
La casa sta a metà del versante, fra la Strada Costiera e il paese di Santa Croce: in fondo alla scalinata pubblica c'è la piccola spiaggia di ciottoli, a poco più di 250 metri; dietro la casa la scalinata pubblica sale fino alla ferrovia. In auto — i tempi partono dalla Costiera, sotto il giardino — l'ICTP è a sei minuti, Grignano a sette, Portopiccolo a otto, Trieste a diciotto, l'aeroporto a meno di mezz'ora. Ogni meta qui sotto sta nella sua direzione vera; la distanza dal centro è il tempo in auto.
Il Carso
- Santa Croce, il paese6 min
- Prosecco12 min
- Opicina19 min
Scuole e scienza
- ICTP6 min
- SISSA18 min
- Università di Trieste21 min
La città
- Stazione Centrale16 min
- Piazza Unità d'Italia18 min
Il mare
- Porticciolo di Grignano7 min
- Area marina protetta di Miramare7 min
- Portopiccolo8 min
- Castello di Miramare9 min
- Duino11 min
- Barcola, il lungomare11 min
- Sistiana, la baia13 min
- Grado51 min
- Lignano Sabbiadoro1 h 11
Ospedali
- Ospedale Maggiore20 min
- Ospedale di Cattinara25 min
Partire
- Confine con la Slovenia (Fernetti)21 min
- Aeroporto di Trieste28 min
- Capodistria43 min
- Udine47 min
- Pirano1 h 01
- Lubiana1 h 17
- Aeroporto di Venezia1 h 33
- Venezia, Piazzale Roma1 h 41
Tempi calcolati il 21 ottobre 2026 su OpenStreetMap (OSRM, routing.openstreetmap.de) dalla Strada Costiera ai piedi del giardino, a traffico libero: nelle ore di punta serve qualche minuto in più.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 403 m²
- Locali
- 5+
- Camere da letto
- 7
- Bagni
- 4
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica · unità 1
- C · 75,68 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità 1
- 298,83 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato · unità 1
- Inverno: bassa · Estate: bassa
- Classe energetica · unità 2
- D · 159,47 kWh/m² anno
- Cucina
- Abitabile
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
Sulla Strada Costiera, a Santa Croce, due ville e uno chalet di legno si vendono insieme. Facevano parte della Pensione Santa Croce, che l'ingegnere Robert Lutz, di famiglia svizzera, costruì su questo pendio dopo averlo comprato nel 1913. Cucina vegetariana, niente alcol, il succo d'uva fatto sul posto, le brande sulle terrazze coperte. Secondo i ricordi raccolti nel 2006 la proprietà fu divisa nel 1993; le due case e lo chalet sono ancora lì, e oggi si possono comprare insieme.
LA VILLA RISTRUTTURATA · circa 200 m²
La seconda casa della pensione, rifatta interamente una decina di anni fa e distribuita su più livelli: al piano terra ingresso, cucina e lavanderia; al livello inferiore un ampio vano oggi usato come rimessaggio, che diventa uno studio o una camera per gli ospiti; al piano superiore la camera padronale, altre due stanze e il bagno. Giardino con alberi da frutto. Classe energetica C, 75,68 kWh/m² anno. 950.000 euro, che con lo chalet diventano 1.050.000.
LO CHALET
Subito sopra la villa, lo chalet di legno che compare già nella veduta d'epoca della pensione. È la dépendance della villa ristrutturata e al catasto sta nella stessa unità: si compra con quella, per 100.000 euro in più. Chi volesse la villa senza lo chalet deve prima frazionarlo, da concordare col venditore.
LA VILLA ACCANTO · circa 203 m²
La prima casa della pensione, verso Trieste. Secondo l'agenzia partner che ne ha l'incarico: tre livelli con le terrazze sul golfo, quattro camere (una attrezzata a cabina armadio), il salone con la boiserie e la stufa a legna, le cantine nel seminterrato, i terrazzamenti davanti alla casa. Classe energetica D, 159,47 kWh/m² anno, dai dati della stessa agenzia (l'attestato lo stiamo acquisendo). 850.000 euro.
COME SI COMPRA
Le due ville hanno due proprietari diversi: comprare il compendio significa firmare due compravendite, una per villa, seguite dalle due agenzie in collaborazione. Insieme, le due ville con lo chalet fanno 1.900.000 euro; ciascuna villa resta acquistabile anche da sola.
LA SALITA E IL MARE
Alle case si sale a piedi dalla strada, una ventina di metri più in basso. Per la villa ristrutturata è stata ottenuta l'autorizzazione paesaggistica per due posti auto a livello strada e per un ascensore che toglie la prima rampa di scale, 37 gradini; il titolo edilizio è ancora da presentare e il proprietario ci sta lavorando, insieme alla verifica urbanistica dell'area lungo la strada; va verificato al tavolare anche il passaggio sulla scala esistente, dove sbarca l'ascensore, perché nelle tavole le prime rampe corrono su una particella di altra proprietà. Il costo lo stimiamo in circa 100.000 euro, per ora senza preventivi. Dall'altra parte della strada una scalinata pubblica scende di circa 60 metri fino a una piccola spiaggia di ciottoli. Già il prospetto della pensione, nel 1935, prometteva una «spiaggia libera» raggiungibile per un sentiero.
Vendita nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili si trovano. Visite su appuntamento.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 76.000 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 3.400-6.600 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 493 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
6.003 €al mese
per un mutuo di 1.330.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,67%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
- Rata mensile
- 6.003 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 831.249 €
- Totale dovuto
- 2.175.981 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 673.700 € - 680.300 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 18.010 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo570.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA92.720 €
- Spese del mutuo4.675 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)6.270 € - 12.880 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (3.325 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 299 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Dotazioni
- Vicino al mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
Tutte le 41 foto ritoccate con l'AI: 15 modificate, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 41 immagini di questo annuncio hanno tre origini. 15 sono riprese reali con il drone, fatte nel 2025 e nel 2026: sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield) soltanto per la luce, e l'immagine pubblicata è la fotografia originale con la luce e la saturazione della versione elaborata e con le tinte originali, senza nulla aggiunto, tolto o spostato. 15 ritraggono la villa accanto e sono dell'agenzia che ne ha l'incarico: in 12 abbiamo tolto con lo stesso modello il logo dell'agenzia stampato in basso a sinistra, e la parte di immagine che il logo copriva, circa l'8% di ciascuna foto, non è stata fotografata: l'ha ricostruita il modello in modo plausibile (pavimenti, selciati e terrazze, prato e piante, asfalto, tappeti, parti di sedie, di un tavolo, di due tavolini, di vasi, di un divanetto, di una tovaglia ricamata, di una ringhiera, del binario di una porta scorrevole e della base di un letto); le altre 3 sono state soltanto ritagliate per lasciare fuori il logo. In tutte e 15 luce e saturazione vengono dalla versione elaborata, applicate alla fotografia originale; sono foto anteriori al luglio 2024, e l'arredamento può essere cambiato. Le altre 11 ritraggono la villa ristrutturata e il suo chalet e vengono dalla galleria della villa, ritoccata nel marzo 2026 con modelli generativi di immagini (Nano Banana di Google e Seedream di ByteDance, tramite Higgsfield): 8 solo per luce e colore (in due la luce è simulata: il tramonto in una, i raggi di sole sul letto nell'altra); in 3 sono stati tolti oggetti (una giacca sul tavolo e le nuvole, con la luce del tramonto simulata; un aspirapolvere; i materiali accatastati in una stanza dello chalet), e ciò che coprivano l'ha ricostruito il modello.
Ogni foto porta la sua didascalia. Per il resto ambienti, arredi, finiture, vedute e stato di manutenzione sono quelli fotografati. Le fotografie originali sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale degli immobili.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Compri dall'estero? Leggi la guida all'acquisto →
Tavola (PDF)Vedi tutti gli immobili sulla Costiera →
Altri annunci simili
Private Collection
Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
Accedi alla Private Collection →
