Villino (pluri unità) con parco gigante, vista mare. Via degli Olmi alta
Via Degli Olmi, Carso e Altopiano, Trieste
795.000 €
Villino (pluri unità) con parco gigante, vista mare. Via degli Olmi alta
Via Degli Olmi, Carso e Altopiano, Trieste
La casa in tre numeri
94%
Del terreno vede il mare
A occhio d'uomo, misurato ogni quattro metri sul rilievo laser della Regione, con le case della città davanti: dal golfo di Trieste alla costa istriana.
Contando anche gli alberi come muri pieni: 28%.
24.181 m²
Di terreno, in un solo corpo
Ventidue particelle fra bosco, terrazzi, prati, orti e vigne, intorno a una casa di 150 m² catastali.
Tavolare e catasto.
3 min
Dalla SISSA e dalla Scuola internazionale
In auto. Piazza Unità è a 9 minuti, l'Obelisco e la Strada Napoleonica a un quarto d'ora a piedi, l'aeroporto a mezz'ora.
Percorsi su OpenStreetMap, a traffico libero.
Dal prato, in un'unica ripresa
Il mare comincia fra i pini
Trenta secondi girati sul terreno il 26 marzo 2025, senza tagli: dalla panchina sotto i pini si va verso la luce, e tra i tronchi compare il golfo. Il drone vola all'altezza di chi cammina; in alto a sinistra, l'altezza che ha registrato, secondo per secondo.
Altezza dal punto di decollo
1,2 m
Ripresa vera col drone, 26 marzo 2025, pomeriggio · Nessun modello generativo: solo luce e colori corretti.
La foto vera, i nomi calcolati
Ventisette metri sopra il prato
Il drone sale sopra le chiome e il golfo si apre: il porto, il Porto Vecchio, Muggia, la costa istriana fino a Pirano e a Punta Salvore. I nomi non li abbiamo messi a occhio: li ha proiettati il calcolo, dalla posizione e dalla quota scritte nel file della foto. Accendete la costa calcolata: è la linea del mare che il calcolo vede da qui, e combacia con quella della foto.
San Giusto 3,3 kmPunta Sottile 9,2 kmIsola 18 kmMolo Audace · Piazza Unità 2,9 kmLanterna 3,7 kmPirano 23,5 kmPunta Salvore 30,7 kmPorto Vecchio 2,3 km
Foto vera col drone, 16 maggio 2025, 27 m sopra il punto di decollo sul prato · nessun ritocco
Come è fatto: posizione e quota dal file della foto; direzione, inclinazione e focale ricavate facendo combaciare il mare della foto con il mare calcolato. Il campo visivo che ne esce, 69°, è quello dichiarato per la camera del drone. Un nome compare solo se da lì il luogo sta sopra il profilo del terreno e delle case.
Il mare, misurato
Il golfo si vede dal 94% del terreno
Una foto mostra un punto alla volta. Qui il terreno è stato misurato punto per punto, ogni quattro metri, sul rilievo laser della Regione e con le case della città davanti: per ogni punto, quanta parte dell'orizzonte occupa il mare. Scegliete da dove guardare. La tavola mostra che cosa si vede da lì a occhio d'uomo, con i nomi dei luoghi, e dove tramonta il sole nel giorno che volete.
Sto preparando la tavola…
Il terreno, punto per punto
- 94%
- del terreno vede il mare a occhio d'uomo, con le case della città davanti
- 28%
- anche contando ogni albero come un muro pieno
- 129°
- di orizzonte occupati dal mare, nel punto più aperto
- 2,2 km
- dal mare, in linea d'aria
Come è fatto. Terreno: modello digitale del terreno da rilievo laser della Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia (passo 1 m e 10 m); oltre i confini regionali, i dati di elevazione Terrarium. Edifici: altezze di OpenStreetMap. Alberi: rilievo delle chiome di Meta e World Resources Institute (2018). Perimetro: le 22 particelle del catasto (Agenzia delle Entrate). Occhio a 1,6 m dal suolo, curvatura della Terra e rifrazione comprese; un luogo ha il suo nome sulla tavola solo se da quel punto sta sopra il profilo del terreno. Sole: algoritmo del NOAA. Ortofoto: Regione FVG, 2017-2020. È un calcolo, non una fotografia: il riferimento resta la visita.
Tour 3D
Dentro la casa, stanza per stanza
Il terreno e la casa
Ventiquattromila metri quadri intorno a una casa di centocinquanta
Ventidue particelle in un solo corpo: 24.181 m² secondo tavolare e catasto. Quasi metà è bosco, a nord e a est; il resto sono terrazzi, prati, orti e vigne da riprendere, sul versante che guarda il mare. Qui sotto, in scala.
24.181 m²
il terreno
150 m²
la casa principale, catastali
Le superfici dei quadrati sono proporzionali ai metri quadri. Il terreno: 11.717 m² di bosco, 10.507 di vigne, orti, prati e pascolo, 1.957 di case e corti.
Nel verde, vicino a tutto
Due minuti dal Carso, nove da Piazza Unità
La casa sta in alto, fra Cologna e Conconello, sul bordo del Carso: l'Obelisco e la Strada Napoleonica sono a un quarto d'ora a piedi, la SISSA e la Scuola internazionale a tre minuti d'auto, il centro a meno di dieci, l'aeroporto a mezz'ora, Lubiana a un'ora. Ogni meta qui sotto sta nella sua direzione vera; la distanza dal centro è il tempo in auto.
Il Carso
- Obelisco e Strada Napoleonica2 min17 min a piedi
- Grotta Gigante8 min
- Val Rosandra13 min
Scuole e scienza
- SISSA3 min25 min a piedi
- Scuola internazionale di Trieste4 min29 min a piedi
- Università di Trieste7 min
- Area Science Park8 min
- ICTP17 min
La città
- Stazione Centrale7 min
- Piazza Unità d'Italia9 min
Il mare
- Barcola, il lungomare11 min
- Castello di Miramare18 min
Sport
- Golf Club Trieste8 min
Ospedali
- Ospedale Maggiore10 min
- Ospedale di Cattinara11 min
Partire
- Confine con la Slovenia (Fernetti)7 min
- Aeroporto di Trieste34 min
- Lubiana1 h 05
- Aeroporto di Lubiana1 h 17
- Aeroporto di Venezia1 h 40
- Venezia, Piazzale Roma1 h 48
Tempi calcolati il 16 ottobre 2026 su OpenStreetMap (OSRM, routing.openstreetmap.de) dalla casa, a traffico libero: nelle ore di punta serve qualche minuto in più. I tempi a piedi non contano la salita.
Video
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Villa
- Superficie
- 200 m²
- Locali
- 5
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 2
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica
- G · 282,58 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 0,48 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: media
›La descrizione completa
Via degli Olmi, alture di Trieste. Una proprietà affacciata sul Golfo dall'alto del Carso, a pochi minuti dal centro eppure dentro il verde vero.
Il terreno privato misura 24.181 mq: accesso comodo in auto, parcheggio senza limiti, la riservatezza che solo un lotto di questa ampiezza consente. Il corpo principale è una villa su un unico livello, circa 150 mq in ottime condizioni. Due camere e uno stanzino oggi usato come terza camera, due bagni, un salotto con stufa in maiolica e ampie vetrate che si aprono sul giardino vista mare, tra pini marittimi ormai imponenti.
Poco distante sorgono l'antica casa del custode, nata come casetta rurale nel 1938, con la stalla e l'aia: costruzioni da recuperare. Prima di qualsiasi progetto vi diamo il quadro della loro situazione urbanistica, da leggere insieme a un tecnico.
Posizione dominante e appartata, paesaggio carsico, uno sguardo che tiene dentro città e mare: chi cerca spazio, verde e margine — residenziale o ricettivo — qui lo trova.
Prestazione energetica. L'attestato riguarda la casa principale, il civico 33: classe G, indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren) 282,58 kWh/m² anno, rinnovabile (EPgl,ren) 0,48 kWh/m² anno; prestazione del fabbricato bassa d'inverno e media d'estate. Riscaldamento e acqua calda con una caldaia a condensazione a gas del 2012. APE valido fino al 16/10/2036.
Prezzo € 795.000.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 31.800 €+ IVA
Costi di gestione annui
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 315 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Planimetria catastale 11 di 9
Planimetria catastale, ripulita dei dati personali: nomi dei locali e altezze sono quelli del documento depositato al Catasto.
Cosa dicono le carte
Al catasto il corpo principale ha tre stanze, uno stanzino e una lavanderia: delle quattro stanze che conta l'annuncio, una è lo stanzino. Le pertinenze del civico 35 sono cantine e un ex fienile, cioè locali accessori.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- Da ristrutturare
- Giardino
- Indipendente
- Posto auto
- Vista mare
- Vista panoramica
- Camino
- Barbecue
- Vista sul verde
- In collina
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
9 foto su 24 ritoccate con l'AI: 1 modificata e 2 simulazioni, indicate sulla foto; 6 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 24 fotografie di questo annuncio sono scatti della proprietà, a terra e con il drone. 9 delle 24 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield); le altre 15 non sono passate dall'intelligenza artificiale. Delle 9, 6 sono state toccate solo per la luce e i colori; in una il ritocco di luce e colori ha cambiato il colore della facciata, che nella realtà è verde chiaro e nella foto risulta beige; 2 sono simulazioni, che sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». In una ripresa con il drone il modello ha disegnato in alto un cielo con nuvole e colline lontane dove nello scatto c'è il bosco, ha reso interamente visibile l'edificio a destra, che nello scatto è in parte nascosto dagli alberi, aggiungendo arbusti fioriti, e ha tolto un cartello e alcuni oggetti davanti alla porta della casa.
In un'altra foto ha aggiunto un vaso in terracotta davanti al muro, sotto la finestra. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile; lo stesso vale per la parte dell'edificio che nello scatto era coperta dagli alberi. Per il resto, secondo il confronto con gli scatti, le case, le forme, le finestre, le pietre, il terreno e il giardino sono quelli fotografati.
Anche nelle foto toccate solo per la luce il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
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Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
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Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
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