N. 0162 · Muggia

Bifamiliare intera vista golfo — due unità indipendenti, Muggia

Vanisella, Muggia

1.800.000 € + IVA

Mutuo5.687 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,67%Calcola

Vanisella, Muggia

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La casa in tre numeri

−70.000 €
Le due unità, prese insieme
Separate costano 980.000 € e 890.000 €; insieme, 1.800.000 €.
Prezzi oltre IVA.
A2 · A3
Un attestato per ciascuna unità
Unità superiore in classe A2, 47,95 kWh/m² l'anno; piano terra in classe A3, 46,29 kWh/m² l'anno.
Energia primaria non rinnovabile (EPgl,nren). Attestati validi fino al 22/11/2034 e al 13/01/2035.
2023
Finita nel 2023, mai abitata
Le due unità hanno gli stessi impianti: riscaldamento a pavimento con pompa di calore aria-acqua, raffrescamento con pompa di calore aria-aria.

Tour 3D

Entrate nelle due case

La casa, piano per piano

Due case una sopra l'altra, ognuna col suo ingresso.

Sotto, la villa tutta su un piano col giardino verso il golfo. Sopra, la villa del livello d'ingresso con la terrazza fronte mare e, sotto la falda, la mansarda. Toccate un piano per guardarlo da solo.

Le tre tavole sono i disegni di progetto di gennaio 2025, ripuliti dal foglio e sovrapposti sui loro punti comuni, la freccia del nord e i muri. È uno schema per capire che cosa sta sopra che cosa: per le superfici e la destinazione dei locali fanno fede le planimetrie catastali, qui sotto.

Ripresa col drone

Porto San Rocco, seicento metri più in basso.

Dalla casa il crinale scende sulla marina e sul golfo. Di fronte, oltre l'acqua, c'è Trieste.

Porto San Rocco · 0,6 km
Trieste, piazza Unità · 5,4 km
Castello di Miramare · 11,5 km
Distanze in linea d'aria

Ripresa dal vero · senza AI · drone, 27 novembre 2025

Fuori, dove si vive

Il giardino sotto, la terrazza sopra.

Le due case hanno insieme quasi 500 m² fra terrazze e giardini: più spazio fuori che dentro. Fotogrammi delle riprese del 27 novembre 2025, senza ritocchi.

La terrazza e il giardino della villa sotto
La terrazza della villa sopra, sul livello d'ingresso
Il tramonto dal parapetto della terrazza
La sera, con le luci della casa accese

Il film · la villa sopra

Tre minuti dentro la villa sopra.

Girato camminando, a maggio 2025: l'ingresso, la sauna, il soggiorno sulla terrazza, la mansarda sotto il legno.

Il film · la villa sotto

Tre minuti dentro la villa sotto.

Dalla strada si scende lungo la rampa fino alla porta; poi tutta la casa è su un piano, con la terrazza allo stesso livello del soggiorno.

Timelapse della sera

Quando fa buio, Trieste si accende dall'altra parte del vetro.

Il soggiorno della villa sopra, ripreso da una camera ferma il 27 novembre 2025 dalle 17:53, con le luci accese.

Ripresa dal vero · senza AI · timelapse, 27 novembre 2025

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Caratteristiche immobile

Tipologia: Villa
Superficie: 474 m²
Locali: 5+
Camere da letto: 1
Bagni: 3
Piano: su più livelli

Classe energetica · unità di 147 m²: A2 · 47,95 kWh/m² anno
Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità di 147 m²: 30,75 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato · unità di 147 m²: Inverno: alta · Estate: media
Classe energetica · unità di 148 m²: A3 · 46,29 kWh/m² anno
Indice rinnovabile (EPgl,ren) · unità di 148 m²: 63,19 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato · unità di 148 m²: Inverno: media · Estate: media

AA3 · A2

Casa green · Classe A

Nella fascia più alta della scala energetica

Lo dicono i 2 attestati di prestazione energetica depositati, uno per unità: tutti in classe A.

Dove sta sulla scala

A4
questa casaA3
A2
A1
B
C
D
E
F
G

La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A la casa usa al massimo l'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.

Unità di 147 m²A247,95 kWh/m² anno39% rinnovabilealtamedia
Unità di 148 m²A346,29 kWh/m² anno58% rinnovabilemediamedia

In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.

Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.

Tutte le case green

›La descrizione completa

Sul crinale di Vanisella, sopra Muggia, un edificio intero affacciato sul Golfo di Trieste. Sotto, la marina di Porto San Rocco; di fronte, la città sull'altra sponda.

Non è una villa sola: sono due abitazioni indipendenti, con ingressi separati, che si vendono anche insieme. Ultimate nel 2023, mai abitate. Architettura contemporanea — volumi bianchi, alluminio antracite, vetrate a tutta altezza — su un lotto che si affaccia libero sul mare.

Al piano terra, 175 m² tutti su un unico livello: spazio giorno di 71,70 metri con cucina, altezza interna 2,55 ovunque, due locali accessori di 26,00 e 21,70 metri, tre locali di servizio. Fuori, 252 m² fra giardino e terrazza-grill, più una terrazza fronte mare di 41 metri e la predisposizione per la piscina.

Al livello superiore, 112 m² attorno a un ambiente giorno di 56,60 metri alto fino a 3,60, che esce sulla terrazza panoramica di 106,50 m². Una camera e due bagni sullo stesso piano; sopra, sotto la falda in legno a vista, la soffitta (altezza media 1,70 m), pensata come studio, con un secondo ambiente, bagno e ripostiglio. In un corpo staccato, la sauna, il box auto di 35 metri pensato come palestra, cantina e vano tecnico.

Entrambe le unità hanno riscaldamento a pavimento con pompa di calore aria-acqua e raffrescamento con pompa di calore aria-aria, installati nel 2023. Prestazione energetica, un attestato per unità (indici in kWh/m² anno): unità superiore, 146,52 m² utili riscaldati, classe A2, EPgl,nren 47,95, EPgl,ren 30,75, fabbricato di qualità alta d'inverno e media d'estate (APE 3200300036624, valido fino al 22/11/2034); unità al piano terra, 147,68 m² utili riscaldati, classe A3, EPgl,nren 46,29, EPgl,ren 63,19, fabbricato di qualità media d'inverno e d'estate (APE 3200300000825, valido fino al 13/01/2035). Cinque posti auto in tutto fra coperti e scoperti.

Superficie commerciale ponderata complessiva 473,92 m². Comprende i quattro subalterni della particella: le due abitazioni, il box e il posto auto.

È la soluzione per due nuclei che vogliono stare vicini senza stare insieme — genitori e figli, o una casa e una da mettere a reddito. Prese separatamente le due unità fanno 1.870.000 euro; insieme, 1.800.000.

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Provvigione TriesteVillas: ≈ 72.000 €+ IVA

Il mutuo per questa casa

5.687 €al mese

per un mutuo di 1.260.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN: 3,54%; tasso nominale annuo
TAEG: 3,67%; costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (3.150 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 284 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Qui restano fuori dal TAEG le spese del notaio per l'atto di mutuo (di solito 2.000-3.000 €). Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA e le spese del mutuo pagate alla firma. Restano fuori il notaio della compravendita e quello del mutuo. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 20/10/2026.

Planimetrie

Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.

Piano terra1 di 9

Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.

Cosa dicono le carte

Due unità. Al catasto la villa su un livello ha, oltre allo spazio giorno, due locali accessori di 26 e 21,7 m², con lavanderia, deposito e un servizio; nella villa su due livelli il piano sotto la falda è soffitta, con altezza media di 1,70 metri, e il locale presentato come palestra è il box auto. Le piante di progetto disegnano i locali accessori come camere e la soffitta come studio, con un servizio che la planimetria catastale non riporta. Per un tecnico sono vani accessori, non abitabili sulla carta, e quel servizio va riportato al catasto. Per i nomi dei locali vale la planimetria catastale.

Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.

Dotazioni

5 minuti dal mare

Posizione

Nel golfo · La casa, e le altre 47 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto

43 foto su 50 ritoccate con l'AI: 2 modificate e 9 simulazioni, indicate sulla foto; 32 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Delle 50 immagini di questo annuncio, 7 sono fotogrammi delle riprese girate il 27 novembre 2025, 6 col drone e 1 da una camera a terra al calare della sera: sono pubblicati come sono stati ripresi, senza ritocchi, e nessun modello vi è passato. Le altre 43 partono da fotografie degli interni e degli esterni della casa, fra cui una ripresa con il drone; quattro immagini sono composte da due fotografie affiancate. Tutte e 43 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 32 solo per la luce e i colori, 2 per togliere un oggetto, 9 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione».

Nelle 9 simulazioni il cielo non è quello dello scatto: in 4 il cielo coperto è stato sostituito da un cielo azzurro con nuvole, in 4 sono state aggiunte nuvole a un cielo che nello scatto è sereno, in 1 le nuvole sono state cambiate. In 5 il prato, secco o a chiazze, è stato reso verde e uniforme (in una anche le erbacce sono diventate un prato rasato), e in 1 è stata aggiunta una lama di sole su un muro. Sono stati tolti: in 2 immagini una scritta a pennarello su una porta, che si vede riflessa nello specchio; in una simulazione il nastro di cantiere, i paletti e l'ombra di un albero sulla strada.

Sono stati tolti anche due piccoli difetti che nella realtà ci sono: un foro sulla facciata e un segno sull'intonaco. Dove qualcosa è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Secondo il confronto con gli scatti, la casa, le facciate, le finestre e le vetrate, i muri, il passaggio, la terrazza, la cucina esterna, il cancello, il cortile, la strada, le case vicine e la collina sono quelli fotografati, salvo il foro e il segno tolti; nelle 32 fotografie toccate solo per la luce non è stato aggiunto né tolto niente.

Anche dove ha cambiato solo la luce, il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.

Come usiamo l'AI →