NeubauPalazzo Dreher · 5 Residenzen

Nr. 0043 · Stadtzentrum

Palazzo Dreher — Einheit 21 · 292 m² · 5.-6. Stock

Piazza della Borsa, Stadtzentrum, Triest

2.450.000 € + MwSt.

Penthouse / Dachgeschoss · 292 m² · 2 Schlafzimmer · 3 Bäder16 Fotos

Finanzierung7.741 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,67 %Berechnen

Piazza della Borsa, Stadtzentrum, Triest

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Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Penthouse / Dachgeschoss
Fläche: 292 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 3
Etage: 5-6

Energieklasse: Energieausweis nach Bauabschluss
Zustand: Neu / Im Bau
Küche: Offene Küche
Terrasse: Ja
Garten: Keiner
Meerblick: Ja
Etagen im Gebäude: 7
Aufzug: Ja
Heizung: Zentral

Beschreibung

Dies ist die Einheit, die das Projekt krönt. Die Einheit 21 belegt die obersten zwei Geschosse des Palazzo Dreher, des eklektizistischen Gebäudes oberhalb der Piazza della Borsa, das einst Wohnsitz der Bierbrauerfamilie Dreher war und nun durch eine Kernsanierung neu ersteht. Ein zweigeschossiges Penthouse mit Mansarde im fünften und sechsten Stock — 292 m² Handelsfläche mit Meerblick.

Im fünften Stock spielt sich der Tag ab: Eingang, ein weiter offener Wohnbereich mit Kochnische, ein privater Fitnessraum und ein Gäste-WC. Eine interne Treppe führt in das mansardierte sechste Geschoss, das der Nacht vorbehalten ist. Hier wird die Master-Suite zum eigenen Raumgefüge, mit En-suite-Bad, Ankleide und einer freistehenden Wanne im Schlafraum. Auf derselben Ebene ein zweites Zimmer mit eigenem Bad, die Flurbereiche und eine zweite Küche. Sie öffnet sich auf eine etwa 68 m² große Panoramaterrasse über dem Meer und den Dächern der Altstadt.

Kurz: vier Zimmer, zwei Schlafzimmer, drei Bäder, eine Terrasse auf Wohnebene und eine Eckausrichtung zur Via del Canale Piccolo. Sämtliche Anlagen sind neu — Fußbodenheizung, kanalisierte Kühlung, hocheffiziente Wärmepumpen — und im Gebäude gibt es einen Aufzug. Hochwertige Ausstattung: Feinsteinzeug von Italgraniti und Florim im Format 120x120, Eichenparkett von Parador im Fischgrätmuster, Armaturen von Treemme, Sanitärkeramik von Ceramica Cielo, der Innenstil zwischen modern und klassisch wählbar.

Schlüsselfertige Übergabe durch das Bauunternehmen, zu € 2.450.000 zzgl. MwSt., Neubau, mit möglichen Erstwohnsitz-Vergünstigungen. Kein Autostellplatz: Wir sind in der Fußgängerzone von Triest, wenige Schritte von der Piazza Unità d'Italia und den Rive entfernt. Übergabe voraussichtlich Ende 2027. Teil der TriesteVillas Private Collection.

Von jeder Einheit erstellen und aktualisieren wir „echte“ 3D-Rundgänge, die den tatsächlichen Baustand dokumentieren.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 98.795 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 98.000 €+ MwSt.
Notar: ≈ 5.100-9.900 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 2.673.400 € – 2.678.300 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 396 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

7.741 €im Monat

für ein Darlehen von 1.715.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,67 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (4.288 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 386 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Ausstattung

Altbau
Renoviert
Altstadt
Fußgängerzone
Klimaanlage
Aufzug
5 Min. zum Meer
Meerblick
Terrasse
Open Space
Zwei Ausrichtungen
Penthouse
Maisonette
Oberstes Geschoss
Panoramablick

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 49 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

9 von 16 Fotos mit KI retuschiert: 3 bearbeitet und 4 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 2 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die Fotos dieses Inserats wurden im Juni 2026 während der Bauarbeiten aufgenommen: die Gemeinschaftsbereiche, die Fassaden des Hauses und die Ausblicke vom Dach und von den Balkonen; die Innenräume dieser Einheit sind nicht fotografiert. Von den 16 veröffentlichten Fotos sind 7 echte Fotos ohne künstliche Intelligenz, lokal nur in Licht und Farbe korrigiert (die Fassade, die Eingangshalle, das Treppenhaus und die Ausblicke vom Dach des Hauses). Die übrigen 9 wurden mit einem generativen Bildmodell (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield) bearbeitet; 4 davon sind Simulationen und auf dem Foto als solche gekennzeichnet.

Je nach Foto hat das Modell Autos, Personen, einen Motorroller, Frachter am Horizont, eine Stange, einen Aushang und ein Schild entfernt und das Licht wärmer gemacht; auf vier hat es den Taghimmel durch einen Abendhimmel oder durch Wolken ersetzt, die es nicht gab. Die Gerüste und das Baumaterial auf dem Dach wurden so belassen. Wo etwas entfernt wurde, ist das, was es verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.

Fassaden, Dächer, Meer und Ausblicke sind echt; Himmel und Abendlicht nicht. Die Bildunterschrift jedes Fotos sagt, was sich geändert hat. Die unbearbeiteten Originale der übrigen Fotos sind auf Anfrage erhältlich.

Für Ausstattung und Aufteilung sind Grundrisse und Baubeschreibung maßgeblich; die Besichtigung bleibt der einzige verlässliche Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →