NeubauPalazzo Dreher · 5 Residenzen

Stadtzentrum

Palazzo Dreher — Einheit 15 · 152 m² · 4. Etage

Via San Nicolò, Stadtzentrum, Triest

990.000 € + MwSt.

Wohnung · 152 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder · 4. Stock23 Fotos

Finanzierung3.128 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,68 %Berechnen

Via San Nicolò, Stadtzentrum, Triest

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Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 152 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 2
Etage: 4

Energieklasse: Energieausweis nach Bauabschluss
Zustand: Neu / Im Bau
Küche: Offene Küche
Garten: Keiner
Etagen im Gebäude: 7
Aufzug: Ja
Heizung: Zentral

Beschreibung

Via San Nicolò, Fußgängerzone, wenige Schritte von der Piazza della Borsa und den Rive entfernt. Im vierten Stock des Palazzo Dreher — einer historischen, eklektizistischen Residenz vom Ende des 19. Jahrhunderts, einst Heim der gleichnamigen Bierbrauerfamilie und heute in Kernsanierung — liegt die Einheit 15: 152 m² Handelsfläche auf einer Ebene, vier Zimmer.

Vom großzügigen Eingangsbereich erreicht man zwei große Schlafzimmer und zwei komplette Bäder, einen Hauswirtschaftsraum sowie einen weiträumigen Wohnbereich mit offener Küche. Ein klarer Grundriss für alle, die das Zentrum wollen, ohne auf ordentlich bemessene Räume zu verzichten.

Die Haustechnik ist gänzlich neu: Fußbodenheizung, kanalisierte Kühlung und hocheffiziente Wärmepumpen. Das siebengeschossige Gebäude verfügt über einen Aufzug. Die Ausstattung stammt aus einer hochwertigen Baubeschreibung — Feinsteinzeug von Italgraniti, Florim und Cerdomus, Eichenparkett von Parador, Armaturen von Treemme, Sanitärkeramik von Ceramica Cielo — mit einem Innenstil wahlweise modern oder klassisch.

Neubauverkauf direkt vom Bauunternehmen, schlüsselfertig, zu € 990.000 zzgl. MwSt., mit Erstwohnsitz-Vergünstigungen soweit anwendbar. Kein Autostellplatz: reine Fußgängerzone der Altstadt, das Meer wenige Gehminuten entfernt. Übergabe voraussichtlich Ende 2027. Teil der TriesteVillas Private Collection.

Für jede Einheit erstellen und aktualisieren wir „echte“ 3D-Rundgänge, die den Bauzustand genau so festhalten, wie er ist.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 40.395 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 39.600 €+ MwSt.
Notar: ≈ 4.000-7.800 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 1.082.700 € – 1.086.500 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 273 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

3.128 €im Monat

für ein Darlehen von 693.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,68 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.733 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 156 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Ausstattung

Altbau
Renoviert
Altstadt
Fußgängerzone
Klimaanlage
Aufzug
5 Min. zum Meer

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 49 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

17 von 23 Fotos mit KI retuschiert: 3 bearbeitet und 12 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 2 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die Fotos dieses Inserats wurden im Juni 2026 während der Bauarbeiten aufgenommen: die Innenräume der Wohnung, die Gemeinschaftsbereiche, die Fassaden und die Ausblicke aus den Fenstern und von den Balkonen. Von den 23 veröffentlichten Fotos sind 6 echte Fotos ohne künstliche Intelligenz, lokal nur in Licht und Farbe korrigiert (4 zeigen die Wohnung im Zustand vom 18. Juni 2026, als Baustelle).

Die übrigen 17 wurden mit einem generativen Bildmodell (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield) bearbeitet; 12 davon sind Simulationen und auf dem Foto als solche gekennzeichnet. 11 zeigen die Innenräume, wie sie nach Abschluss der Arbeiten aussehen könnten: Das Modell hat Werkzeug, Schutt, Folien und Material entfernt, die noch offenen Gipskartonwände geschlossen und Parkett, glatte weiße Wände, Sockelleisten und Steckdosen angenommen. Auf den übrigen 6, die das Haus und die Ausblicke zeigen, hat das Modell je nach Foto Personen, einen Motorroller, Ampeln und Verkehrsschilder, ein Transparent, eine Stange und eine Fußmatte entfernt und das Licht wärmer gemacht; auf einem hat es den Taghimmel durch einen Abendhimmel oder durch Wolken ersetzt, die es nicht gab. Ein Bad ist vollständig vom Modell erzeugt, mit erfundenen Sanitärobjekten, Dusche und Verkleidungen: Auf der Baustelle haben die Bäder nur offene Leitungen und Abflüsse.

Es wurden keine Möbel und keine Leuchten hinzugefügt, außer den Sanitärobjekten und Spots des erzeugten Bades. Wo etwas entfernt wurde, ist das, was es verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Böden, Wände, Steckdosen, Innentüren und Verkleidungen in den Innenräumen sind eine Annahme des Modells, nicht die Baubeschreibung: Heute ist die Wohnung eine Baustelle, mit rohen Wänden, laufenden Installationen und noch nicht verlegten Böden.

Das Modell hatte die Anweisung, Fenster, Türen und Raumgeometrie nicht zu verändern; auf den meisten Bildern hat es sich daran gehalten, aber nicht immer: auf einem Foto fehlt eine Gipskartonwand im Bau und der Raum wirkt offen, auf anderen sind Türen und Durchgänge eine Annahme des Modells. Die Bildunterschrift jedes Fotos sagt, was sich geändert hat. Fassaden, Fensterrahmen, Treppen und Aufzüge sind echt, ebenso die Ausblicke, abgesehen vom Himmel und vom oben Gesagten; das Abendlicht ist simuliert.

Die unbearbeiteten Originale der übrigen Fotos sind auf Anfrage erhältlich. Für Ausstattung und Aufteilung sind Grundrisse und Baubeschreibung maßgeblich; die Besichtigung bleibt der einzige verlässliche Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →