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TriesteVillas
Wohnung mit Meerblick, Via Franca, San Vito

Stadtzentrum

Wohnung mit Meerblick, Via Franca, San Vito

VIA FRANCA, Stadtzentrum, Triest

440.000 €

Wohnung · 144 m² · 4 Zimmer · 2 Bäder · 6. Stock · Energieklasse F30 Fotos

Finanzierung1.399 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,76 %Berechnen
  • 1929

    Das Baujahr des Hauses

    Die Wohnung liegt im sechsten Stock eines 1929 errichteten Hauses im Viertel San Vito.

    Baujahr laut Energieausweis vom 14.10.2026.

  • 50.000 €

    Der Stellplatz, separat

    In der Garage Verdemare ist ein Stellplatz verfügbar, getrennt von der Wohnung zu kaufen.

    Preisvorstellung der Eigentümer, nicht im Wohnungspreis enthalten.

3D-Rundgang

Besichtigen Sie die Wohnung jetzt

Aufnahmedatum: 13. Mai 2026. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Video

AI-Video
Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI; bei 6 Fotos wurden Licht und Farben mit KI korrigiert.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Woher wir das wissen

Die Drohne startet in der Via Franca, etwa siebzig Meter vor dem Haus, und steigt mit Blick nach Westen. Auf zwanzig Metern erscheint am Ende der Straße das Meer; über den Dächern der Hafen; auf sechzig Metern der ganze Golf. Luftlinie liegt das nächste Meer rund 360 Meter vom Haus. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf ihren Startpunkt; die Entfernung zum Meer ist Luftlinie, nach der Küstenlinie von OpenStreetMap.

Objektmerkmale

Typ
Wohnung
Fläche
144 m²
Zimmer
4
Badezimmer
2
Etage
6
Zustand
Gut / Bewohnbar
Energieklasse
F · 199,94 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
1,61 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle
Winter: niedrig · Sommer: hoch

Beschreibung

Eine Dachgeschosswohnung in der Via Franca 18 im Stadtteil San Vito: 144 m², mit Aufzug erreichbar, mit freiem Blick aufs Meer. Der Grundriss ist großzügig und regelmäßig. Herzstück ist der doppelte Wohnbereich zur Sacchetta hin; von dort reicht der Blick über das Meer zum Karstfelsen, zum Monte Grisa und in der Ferne Richtung Miramare — ein heller Raum, der sich mühelos als Wohn- und Essbereich nutzen lässt.

Derzeit gliedert sich die Wohnung in Diele, doppeltes Wohnzimmer, separate Küche, zwei Doppelschlafzimmer — eines davon als Arbeitszimmer genutzt und ebenfalls zum Meer ausgerichtet —, Hauptbad mit Wanne, zweites Bad/WC, Waschküche und Abstellraum. Küche und eines der Schlafzimmer führen auf einen kleinen Innenbalkon Richtung Muggia, mit Meerblick und Platz zum Grillen.

Die Fläche erlaubt es, die Räume neu zu ordnen: Es lässt sich ein drittes Schlafzimmer schaffen oder, bei zwei bestehenden Zimmern, das zweite Bad durch Einbeziehung des Abstellraums vergrößern. Der Spielraum zur Gestaltung ist groß, die Grundlage solide — Sicherheitstür, doppelte Fensterrahmen, autonome Heizung und Klimaanlage sind bereits vorhanden. Die Gemeinschaftsbereiche sind gepflegt, mit Marmortreppen und geräumigem Aufzug; zu beachten ist eine halbe Treppe zwischen Aufzug und Wohnungstür sowie einige Stufen am Hauseingang.

Ein Kellerabteil im Untergeschoss rundet die Immobilie ab. Separat steht in der Tiefgarage Verdemare in der Via Guido Reni — fünf Gehminuten entfernt — ein in der Länge doppelter Stellplatz im Erdgeschoss zur Verfügung, für ein mittleres und ein kleines Fahrzeug hintereinander: 50.000 Euro, nicht im Kaufpreis enthalten, alternativ ist eine Vermietung möglich. Autonome Heizung. Preis 440.000 Euro.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz
≈ 2.283 €
TriesteVillas-Provision
≈ 17.600 €+ MwSt.
Notar
≈ 2.100-4.200 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs
≈ 465.900 € – 468.000 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Hausgeld
≈ 1.188 €/Jahr
Immobiliensteuer · ILIA
Befreit (Hauptwohnsitz)
Abfallgebühr · TARI
Bewohner2≈ 265 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

1.399 €im Monat

für ein Darlehen von 308.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN)
3,59 %
nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG)
3,76 %
Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (770 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 69 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Grundrisse

Grundriss aus unserer 3D-Vermessung (Matterport): Er zeigt den heutigen Zustand und die Lage der Räume und dient nur der Veranschaulichung. Er ist nicht der Katastergrundriss und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung: Maße und Raumbezeichnungen (etwa „Schlafzimmer“ oder „Arbeitszimmer“) beschreiben den heutigen Zustand und die heutige Nutzung, nicht die zulässige Nutzung oder die Bewohnbarkeit. Den Katastergrundriss erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Ausstattung

  • Klimaanlage
  • Aufzug
  • Grill
  • Keller
  • Stellplatz
  • Am Meer
  • Oberstes Geschoss
  • Meerblick

Lage

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Im Golf · Dieses Haus und die 54 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben

28 von 30 Fotos mit KI retuschiert: 11 bearbeitet und 8 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 9 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 36 Fotos dieses Inserats sind Aufnahmen der Wohnung, der kleinen Terrasse, des Eingangs und der Außenseite des Hauses, der Straße und der Ausblicke auf Stadt und Golf. 34 der 36 Fotos wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 9 nur in Licht und Farben, 13, um Gegenstände zu entfernen, und 12 sind Simulationen, die auf der Website das Etikett «AI · simuliert» tragen; die übrigen 2 wurden nicht mit künstlicher Intelligenz bearbeitet. Entfernt wurden: Koffer, Taschen, Säcke und ein Rucksack; Kissen, die Tischdecke, Wäsche, Vorleger und aufgerollte Teppiche; die Wanduhr, Zierteller an der Wand und der Fernseher mit Receiver; die Gegenstände auf den Arbeitsplatten, den Tischen, dem Schreibtisch und den Möbeln, darunter eine Aufschnittmaschine, Utensilien, Pflanzen, Dekoration, eine Lampe, Papiere und die Bücher eines Regals; Flakons, ein Toilettenpapierhalter, ein Mülleimer, ein Hocker, Flaschen und ein Korb; Kartons, Bilderrahmen, ein Sack und eine schwarze Stange; auf der kleinen Terrasse ein Tuch über dem Geländer, aufgehängte Laken, eine Holzscheibe, ein Eimer, ein Kasten, ein Schlauch, der Schmutz auf der Ablage und eine Freileitung; am Eingang und außen am Haus die Schilder neben einer Tür, das Videoüberwachungsschild, die Beschriftung eines Lieferwagens und ein Motorroller. In den Simulationen hat das Modell außerdem hinzugefügt oder erfunden: In 5 Fotos ist der Himmel verändert oder zeigt Wolken, die auf der Aufnahme nicht da sind; in einem hat es den Ausschnitt erweitert und den Blick aus den Fenstern erfunden; in einem hat es das Geländer und die Aussicht gezeichnet, die das Tuch verdeckte; versehentlich hat es ein Blatt Papier auf den Briefkästen, Lichtleisten an einer Wand, eine Wandleuchte und einen Holzschuh neben einem Fenster hinzugefügt.

Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Das Modell hat auch feste Teile verändert und Mängel gelöscht oder abgeschwächt, die es in Wirklichkeit gibt, und wir sagen es: Es hat die Jalousie über dem Küchenfenster entfernt und das offene Regal am Ende der Hängeschränke geschlossen erscheinen lassen; es hat den Rand einer Terrasse neu gezeichnet, wo aus der fleckigen Mauer, der Kiesrinne und der Hecke ein sauberer Pflanzkasten mit gestutzter Hecke wurde; es hat die fleckige und abgeplatzte Wand und Brüstung eines Balkons gesäubert sowie den Rahmen eines Badfensters und die Wand daneben, die durch Schimmel geschwärzt sind; es hat die grünen Feuchtigkeitsflecken an einer Wand gelöscht; in 2 Fotos hat es die Flecken auf der Tapete gelöscht oder abgeschwächt. Im Übrigen sind im fotografierten Bereich die Ausblicke auf Hafen, Stadt und Golf (vom Himmel abgesehen), die Fassaden und die Straße, die Räume mit ihren Möbeln, die Böden, Türen und Fenster, die Küche, Sanitärobjekte, Badewanne und Fliesen des Bades, die Treppe und die gemauerte Haube auf der kleinen Terrasse so wie auf der Aufnahme.

Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Das Video

Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI; bei 6 Fotos wurden Licht und Farben mit KI korrigiert.

Wie wir KI einsetzen →

Private Besichtigung anfragen

Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.

Informationen anfragen

Wer antwortet

Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.

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