
Centro
Appartamento vista mare, Via Franca, San Vito
440.000 €
Appartamento · 144 m² · 4 locali · 2 bagni · 6° piano · Classe energetica F30 foto
Mutuo1.399 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,76%CalcolaAppartamento vista mare, Via Franca, San Vito
VIA FRANCA, Centro, Trieste
1929
L'anno del palazzo
L'appartamento è al sesto piano di uno stabile costruito nel 1929, nel rione di San Vito.
Anno di costruzione dall'attestato di prestazione energetica del 14/10/2026.
50.000 €
Il posto auto, a parte
Nell'autorimessa Verdemare è disponibile un posto auto, in vendita separatamente dall'appartamento.
Prezzo chiesto dalla proprietà, non compreso in quello dell'appartamento.
Tour 3D
Visita la casa adesso
Data della scansione: 13 maggio 2026. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Video
Come lo sappiamo
Il drone parte in Via Franca, una settantina di metri prima della casa, e sale guardando verso ovest. A venti metri, in fondo alla via, compare il mare; sopra i tetti, il porto; a sessanta metri, tutto il golfo. In linea d'aria, il mare più vicino è a circa 360 metri dalla casa. Foto vere del drone (DJI Mini 3): nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto al punto da cui è partito; la distanza dal mare è in linea d'aria, dalla linea di costa di OpenStreetMap.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 144 m²
- Locali
- 4
- Bagni
- 2
- Piano
- 6
- Stato
- Buono / Abitabile
- Classe energetica
- F · 199,94 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 1,61 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: alta
- Cucina
- Abitabile
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Ascensore
- Sì
- Box / posti auto
- Posto auto OPZIONALE (+€50.000, non incluso nel prezzo) nell'autorimessa "Verdemare"
- Riscaldamento
- Autonomo
Descrizione
All'ultimo piano di uno stabile in via Franca 18, rione di San Vito, un appartamento di 144 mq con ascensore e vista aperta sul mare. La distribuzione è ampia e regolare. Il fulcro è il doppio living lato Sacchetta: da qui lo sguardo corre sul mare, sul costone carsico, su Monte Grisa e, più lontano, verso Miramare. Spazio luminoso, facile da vivere come salotto e zona pranzo insieme.
Oggi la casa è composta da ingresso, doppio soggiorno, cucina separata, due camere matrimoniali — una usata come studio, anch'essa rivolta al mare — bagno principale con vasca, secondo bagno/WC, lavanderia e ripostiglio. Cucina e una delle camere danno su un terrazzino interno verso Muggia, con scorcio mare e spazio per la griglia.
La metratura lascia margine per rivedere gli ambienti: si può ricavare una terza camera oppure, tenendo le due esistenti, ampliare il secondo bagno accorpando il ripostiglio. Ampio margine di personalizzazione, su una base solida: porta blindata, doppi infissi, riscaldamento autonomo e aria condizionata già presenti. Le parti comuni sono curate, con scale in marmo e ascensore ampio; tra ascensore e ingresso resta una mezza rampa, così come qualche gradino all'ingresso del palazzo.
Completa la proprietà una cantina al piano interrato. A parte, nell'autorimessa Verdemare di via Guido Reni — cinque minuti a piedi — è disponibile un posto auto doppio in lunghezza, al piano terra, per una vettura media e una piccola in fila: richiesta di 50.000 euro, non inclusi nel prezzo; in alternativa la proprietà valuta la locazione. Riscaldamento autonomo. Prezzo 440.000 euro.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 2.283 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 17.600 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 2.100-4.200 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 465.900 € – 468.000 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Costi di gestione annui
- Condominio
- ≈ 1.188 €/anno
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 265 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
1.399 €al mese
per un mutuo di 308.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,76%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
La Regione garantisce la parte oltre l'80%, fino a 42.500 €: su questa casa il mutuo può arrivare all'87% del valore (al 100% fino a 170.000 €). Per chi risiede in FVG da 24 mesi, ha un reddito da lavoro e non ha altre case; mutuo da 10 a 30 anni, fino a 150 mq utili, classe energetica almeno F; si chiede a una banca convenzionata prima del rogito.
- Rata mensile
- 1.399 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 195.508 €
- Totale dovuto
- 508.787 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 161.800 € - 166.000 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 4.196 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo132.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)2.283 €
- Provvigione con IVA21.472 €
- Spese del mutuo2.120 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)3.890 € - 8.080 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (770 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 69 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Garanzia integrativa sul mutuo: Regione FVG
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Pianta ricavata dal nostro rilievo 3D (Matterport): mostra com'è oggi la casa e dove si trovano gli ambienti, a solo scopo illustrativo. Non è la planimetria catastale e non ha valore urbanistico, catastale o autorizzativo: misure e nomi dei locali (per esempio «camera» o «studio») descrivono lo stato e l'uso attuali, non la destinazione d'uso legittima né l'abitabilità. La planimetria catastale si può chiedere all'agenzia e si consegna, in ogni caso, prima della firma di una proposta.
Dotazioni
- Aria condizionata
- Ascensore
- Barbecue
- Cantina
- Posto auto
- Sul mare
- Ultimo piano
- Vista mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
28 foto su 30 ritoccate con l'AI: 11 modificate e 8 simulazioni, indicate sulla foto; 9 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 36 fotografie di questo annuncio sono scatti dell'appartamento, del terrazzino, dell'ingresso e dell'esterno del palazzo, della strada e delle vedute sulla città e sul golfo. 34 fotografie su 36 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 9 soltanto per la luce e i colori, 13 per togliere oggetti, e 12 sono simulazioni, che sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione»; le altre 2 non sono passate dall'intelligenza artificiale. Sono stati tolti: valigie, borse, sacchi e uno zaino; cuscini, la tovaglia, biancheria, tappetini e tappeti arrotolati; l'orologio a muro, piatti decorativi alla parete e il televisore con il decoder; gli oggetti sui piani di lavoro, sui tavoli, sulla scrivania e sui mobili, fra cui un'affettatrice, utensili, piante, soprammobili, una lampada, carte e i libri di una libreria; flaconi, un portarotolo, un cestino, uno sgabello, bottiglie e un cesto; scatoloni, cornici, un sacco e un'asta nera; sul terrazzino un telo steso sulla ringhiera, lenzuola appese, un disco di legno, un secchio, una cassetta, un tubo, lo sporco sul ripiano e un cavo aereo; all'ingresso e all'esterno del palazzo i cartelli appesi accanto a una porta, il cartello della videosorveglianza, le scritte su un furgone e uno scooter. Nelle simulazioni il modello ha anche aggiunto o inventato: in 5 foto il cielo è cambiato o ha nuvole che nello scatto non ci sono; in una ha allargato l'inquadratura e inventato la vista dalle finestre; in una ha disegnato la ringhiera e la vista che il telo copriva; per errore ha aggiunto un foglio sulle cassette della posta, delle strisce luminose su una parete, un'applique e uno zoccolo di legno appeso accanto a una finestra.
Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Il modello ha anche cambiato parti fisse e ha cancellato o attenuato difetti che nella realtà ci sono, e lo diciamo: ha tolto la veneziana sopra la finestra della cucina e ha fatto apparire chiusa la mensola a giorno in fondo ai pensili; ha ridisegnato il bordo di una terrazza, dove il muretto macchiato, la canalina con la ghiaia e la siepe sono diventati una fioriera pulita con una siepe potata; ha ripulito il muro e il davanzale di un balcone, macchiati e scrostati, e il telaio di una finestra del bagno con il muro accanto, anneriti dalla muffa; ha cancellato le macchie verdi di umidità su una parete; in 2 foto ha cancellato o attenuato le macchie della carta da parati. Per il resto, nella parte fotografata, le vedute sul porto, sulla città e sul golfo (cielo a parte), le facciate e la strada, le stanze con i loro mobili, i pavimenti, le porte e le finestre, la cucina, i sanitari, la vasca e i rivestimenti del bagno, la scala e la cappa in muratura del terrazzino sono quelli dello scatto.
Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Il video
Short verticale: 8 foto della galleria in sequenza con un ingrandimento digitale, senza AI; in 6 foto luce e colori sono corretti con AI.
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 450.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 22.500 €. Un parere in più costa un caffè.
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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