Nr. 5274 · Stadtzentrum

Wohnung in einem Palazzo von 1898 am Platz der Triester Synagoge

Piazza Virgilio Giotti, Stadtzentrum, Triest

435.000 €

Wohnung · 134 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder · 2. Stock44 Fotos

Finanzierung1.374 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,71 %Berechnen

Piazza Virgilio Giotti, Stadtzentrum, Triest

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Das Haus in drei Zahlen

1 Min.
Die Synagoge, jenseits des Platzes
73 Meter zu Fuß bis zum Besuchereingang. Aus den Fenstern zur Via Zanetti sieht man sie seitlich.
Fußweg auf OpenStreetMap.
39 + 41 m²
Halb zur Straße, halb zum Hof
Wohnzimmer und Küche zur Via Zanetti; beide Schlafzimmer, das Arbeitszimmer und ein Bad zum Innenhof mit dem großen Baum.
Netto-Raumflächen, aus dem 3D-Rundgang.
58 €
Hausgeld im Monat
Aufzug inbegriffen. Die Heizung ist eine eigene Gasheizung und wird separat bezahlt.
Wirtschaftsplan 2026.

3D-Rundgang

Von der Sicherheitstür bis zum Schlafzimmer am Hof

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Wohnung in einem Palazzo von 1898 am Platz der Triester Synagoge — Hohe Decken, und die Synagoge im Blick

Die Tagseite · Via Zanetti

3,56 m

Hohe Decken, und die Synagoge im Blick

Wohnzimmer und Küche liegen auf derselben Seite, verbunden durch einen 2,84 m breiten Bogen. Aus den Fenstern sieht man die Synagoge seitlich, jenseits des Platzes. Die Fenster sind gut: geschlossen bleibt die Straße draußen.

Wohnzimmer · 22,5 m²
Wohnküche · 16,4 m²
Historisches Intarsienparkett
Küche und Großteil der Möbel inbegriffen

Die zwei Seiten der Wohnung

Halb zur Straße, halb zum Hof

Ein langer Baukörper zwischen zwei Ausblicken, dazwischen zehn Meter Flur: Der Tag geht zur Via Zanetti, die Nacht zum Innenhof. Tippen Sie auf einen Raum, um ihn zu sehen.

Schema aus der Vermessung des 3D-Rundgangs vom 30. Oktober 2026: Umrisse und Netto-Bodenflächen der Räume, ungefähr, ohne Wände. Es ist nicht der Katasterplan. Die Deckenhöhe von 3,56 m ist im Wohnbereich gemessen.

Tag, zur Via Zanetti

Wohn- und Esszimmer22,5 m²

Zur Via Zanetti. Historisches Intarsienparkett, Deckengesims auf 3,56 m, die Flügeltür mit geätztem Glas.

1 / 6 · Fotos

Tippen Sie auf einen Raum im Plan oder auf einen Namen unten: Seine Fotos öffnen sich.

Die Nachtseite · der Hof

Die Schlafzimmer blicken auf einen Baum, nicht auf eine Straße

Beide Schlafzimmer, das Arbeitszimmer und das Duschbad gehen zum Innenhof: ein großer Baum und viel Raum bis zum Haus gegenüber. Von hier kommt Licht herein, die Straße nicht.

Schlafzimmer · 15,7 m²
Zweites Schlafzimmer · 8,9 m²
Arbeitszimmer · 9,5 m²
Maßgefertigte Schränke

Zu Fuß, ab der Haustür

Vom Platz zum Meer, leicht bergab

Die Synagoge liegt eine Minute entfernt, das Caffè San Marco, das Gericht und die Garage drei. Die Kino-Allee und der Stadtpark vier oder fünf, das Meer fünfzehn, die Piazza Unità achtzehn. Wählen Sie ein Ziel: Der Weg ist der echte, Straße für Straße.

Luftbild der Triester Innenstadt, Norden oben: die Fußwege, die am Haus beginnen

2Caffè San Marco

3Min. hin

3Min. zurück

167 m zu Fuß · ↑ 1 m bergauf · ↓ 0 m bergab

Rund um den Platz

Das Meer

In der Stadt

Im Grünen

Für jeden Tag

Schulen

Woher wir das wissen

So wird gerechnet: OSRM-Fußwege auf OpenStreetMap-Daten (FOSSGIS-Server), am 30. Oktober 2026, ab der Haustür am Platz. Gerechnet wird mit 4,5 km/h und einer Minute zusätzlich je 10 Meter Anstieg; Höhen aus der LiDAR-Vermessung der Region FVG (Geländemodell 1 m, 2009). Das Foto, Norden oben, ist das True-Orthofoto 2017 der Region FVG, Lizenz CC BY 4.0.

Im Detail

Für alle, die alles wissen wollen

Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 134 m²
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 2
Etage: 2
Zustand: Ausgezeichnet / Renoviert

Energieklasse: Noch nicht angegeben
Küche: Offene Küche
Aufzug: Ja
Heizung: Eigene Heizung

›Die vollständige Beschreibung

Ein Palazzo von 1898 an der Piazza Virgilio Giotti, im Borgo Franceschino, dem Viertel, das zwischen 1796 und 1800 entlang der Via San Francesco angelegt wurde. Ein Sockel aus Bossenwerk, ein gewölbtes Holzportal, eine Eingangshalle mit geometrisch gemustertem Boden: Der Detailplan der Stadt Triest für das historische Zentrum nennt Fassade, Eingangshalle und Treppenhaus als die wertvollen Elemente des Gebäudes. Auf der anderen Seite des Platzes steht die Synagoge, eingeweiht 1912.

Die Wohnung liegt im zweiten Stock, mit Aufzug: 134 m² laut Kataster, Deckenhöhe 3,55 m im Wohnbereich und zwei Seiten mit jeweils eigenem Charakter. Der 3D-Rundgang oben auf der Seite führt Raum für Raum hindurch.

Der Tag gehört der Via Zanetti. Wohnzimmer und Küche verbindet ein Bogen, und aus den Fenstern sieht man die Synagoge schräg von der Seite. Die Fenster sind von guter Qualität: Sind sie geschlossen, hört man die Straße nicht.

Die Nacht liegt zum Innenhof, wo ein großer Baum und viel Abstand zum gegenüberliegenden Haus Licht und Ruhe hereinlassen. Auf dieser Seite: das Elternschlafzimmer, ein zweites Schlafzimmer, das Arbeitszimmer, zwei Bäder und ein Abstellraum mit Waschecke.

Renoviert 2010–2011 und mit Geschmack eingerichtet – das zeigen die Details:

Intarsienparkett mit Friesen im Wohnbereich, Eiche im Schlafbereich;

historische Holztüren mit geätztem Glas;

viele maßgefertigte Einbauschränke;

eine lackierte Küche mit Induktionskochfeld, zwei Backöfen im Hochschrank und Weinkühlschrank;

ein Bad mit Wanne, das andere mit Mosaikdusche und Waschbecken aus Stein;

im Schlafzimmer eine Wand in Spachteltechnik.

Die Küche und ein Großteil der Einrichtung sind im Preis inbegriffen.

Virgilio Giotti, der Dichter des Triester Dialekts, nach dem der Platz benannt ist, gehörte zu den Stammgästen des 1914 eröffneten Caffè San Marco am Ende der Via Zanetti, drei Minuten zu Fuß: dasselbe Café, nach dem Claudio Magris das erste Kapitel seines Buches Microcosmi benannt hat. Die Büste des Dichters steht im Giardino Pubblico, vier Minuten entfernt; in vier Minuten ist man auch am Fußgängerabschnitt des Viale XX Settembre mit seinen Kinos und dem Theater Politeama Rossetti. Das Meer liegt 15 Minuten entfernt, die Piazza Unità 18.

Im dritten Stock gehört ein Dachbodenraum dazu (Höhe 1,40 bis 3,00 m). Eigene Gasheizung mit einem Kessel von 2010, gewartet im Dezember 2025; ein Klimagerät. Das Hausgeld beträgt rund 58 € im Monat, Aufzug inbegriffen; die Heizung wird getrennt bezahlt. Die Eigentümergemeinschaft vermietet einen eigenen Raum, und die Miete entlastet die gemeinsamen Kosten.

Das Auto steht in der Garage Foro Ulpiano neben dem Justizpalast: 694 Stellplätze, rund um die Uhr geöffnet, 3 Minuten zu Fuß, mit Monatsabos um 150 €.

Der Energieausweis ist in Bearbeitung und wird veröffentlicht, sobald er vorliegt.

Preis: 435.000 €.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 2.283 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 17.400 €+ MwSt.
Notar: ≈ 2.100-4.200 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 460.600 € – 462.700 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Hausgeld: ≈ 696 €/Jahr
Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 256 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

1.374 €im Monat

für ein Darlehen von 304.500 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,71 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (761 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 69 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Ausstattung

Aufzug
Klimaanlage
Renoviert
Altbau
Möbliert

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 53 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Die Bora hier · Experimentelle Einteilung

Die Uferpromenade und das Zentrum

Hier steht der Molo F.lli Bandiera, der Bezugspunkt aller Vergleiche. Bei den Bora-Ereignissen zwischen September 2025 und Oktober 2026 hatte das Nautische Institut, dreißig Meter hoch zwischen den Häusern, 67 % seines mittleren Windes und 87 % seiner stärksten Böe: Zwischen Gebäuden sinkt das Mittel stärker als die Böen.

Grenzen und Quellen

Die Zone ergibt sich aus der ungefähren Lage des Hauses. Innerhalb der Zone zählen das Stockwerk, die Fassaden und Terrassen nach Ostnordost, die Gebäude und Bäume ringsum: Eine Station kilometerweit entfernt sieht sie nicht.

Quelle: Protezione Civile della Regione Friuli Venezia Giulia, von TriesteVillas aufbereitete Daten (CC BY 4.0)

Die Bora, gemessen: woher wir es wissen und wo die Grenzen liegen →

Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben

23 von 44 Fotos mit KI retuschiert: 9 bearbeitet, auf dem Foto gekennzeichnet; 14 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Es sind 44 Fotos: vierzig wurden am 30. Oktober 2026 in der Wohnung, im Haus und auf dem Platz aufgenommen, einige Ansichten stammen aus dem Matterport-3D-Rundgang vom 30.10.2026 (vier: die beiden Schlafzimmer, das Arbeitszimmer und das Wohnzimmer). Bei 21 der 40 aufgenommenen Fotos wurden Licht und Farbe mit einem generativen Bildmodell korrigiert (Modellfamilie Nano Banana von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield); die übrigen 19 und die vier aus dem Rundgang haben nur eine herkömmliche Lichtkorrektur.

Bei neun hat das Modell persönliche oder zufällige Gegenstände entfernt: Bademäntel und Handtücher, Flaschen und Badprodukte, einen Abfalleimer, Kartons auf dem Dachboden, auf dem Foto der Synagoge vom Platz aus einen Motorroller, zwei Passanten und ein Absperrband und, auf zwei Ansichten aus dem Rundgang, gerahmte Fotos, Schachteln, Papiere und einen Wäscheständer mit Kleidung. Insgesamt hat das Modell an 23 der 44 Fotos gearbeitet. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, hat das Modell den verdeckten Teil plausibel ergänzt.

Kein Raum wurde verändert: Maße, Öffnungen, Böden, Fenster, Möbel und Ausstattung sind die fotografierten, und kein Mangel wurde abgeschwächt oder verborgen. Die Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; maßgeblich für den tatsächlichen Zustand bleibt die Besichtigung.

Das Video

Kopfvideo aus den Fotos des Inserats: 9 von 10 Einstellungen mit einem KI-Modell (Kling 3.0, über Higgsfield) als langsame Annäherung animiert; die andere ist eine Vergrößerung des Fotos, ohne KI. Einige Ausgangsfotos sind mit KI bearbeitet, wie in der Galerie angegeben.

Wie wir KI einsetzen →