N. 5274 · Centro
Appartamento in un palazzo del 1898 sulla piazza della Sinagoga
Piazza Virgilio Giotti, Centro, Trieste
435.000 €
Appartamento · 134 m² · 2 camere · 2 bagni · 2° piano44 foto
Mutuo1.374 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,71%CalcolaAppartamento in un palazzo del 1898 sulla piazza della Sinagoga
Piazza Virgilio Giotti, Centro, Trieste
La casa in tre numeri
1 min
La Sinagoga, oltre la piazza
73 metri a piedi fino all'ingresso delle visite. Dalle finestre su Via Zanetti si vede di scorcio.
Percorso a piedi su OpenStreetMap.
39 + 41 m²
Metà sulla via, metà sulla corte
Soggiorno e cucina su Via Zanetti; le due camere, lo studio e un bagno sulla corte interna, col grande albero.
Superfici nette delle stanze, dal tour 3D.
58 €
Di condominio al mese
Ascensore compreso. Il riscaldamento è autonomo, a metano, e si paga a parte.
Preventivo condominiale 2026.
Tour 3D
Dalla porta blindata alla camera sulla corte
Il lato del giorno · Via Zanetti
3,56 m
Soffitti alti, e la Sinagoga di scorcio
Soggiorno e cucina stanno sullo stesso lato, uniti da un arco largo 2,84 m. Dalle finestre la Sinagoga si vede di lato, oltre la piazza. Gli infissi sono buoni: chiusi, la strada resta fuori.
- Soggiorno · 22,5 m²
- Cucina abitabile · 16,4 m²
- Parquet d'epoca a intarsio
- Cucina e gran parte dell'arredo nel prezzo
I due lati della casa
Metà sulla via, metà sulla corte
Un corpo lungo fra due affacci, con dieci metri di corridoio in mezzo: il giorno guarda Via Zanetti, la notte la corte interna. Tocca una stanza per vederla.
Il lato della notte · la corte
Le camere guardano un albero, non una strada
Le due camere, lo studio e il bagno con la doccia danno sulla corte interna: un grande albero e molto spazio prima del palazzo di fronte. Di qua entra la luce e la strada non arriva.
- Camera · 15,7 m²
- Seconda camera · 8,9 m²
- Studio · 9,5 m²
- Armadi su misura
A piedi, dal portone
Dalla piazza al mare, in leggera discesa
La Sinagoga è a un minuto, il Caffè San Marco, il tribunale e il garage a tre. Il viale dei cinema e il Giardino Pubblico a quattro o cinque, il mare a quindici, piazza Unità a diciotto. Scegli una meta: il percorso è quello vero, strada per strada.
2Caffè San Marco
3min andata
3min ritorno
167 m a piedi · ↑ 1 m di salita · ↓ 0 m di discesa
Intorno alla piazza
Il mare
In città
Il verde
Tutti i giorni
Le scuole
Come lo sappiamo
Come sono calcolati: percorsi pedonali di OSRM sui dati OpenStreetMap (server FOSSGIS), il 30 ottobre 2026, dal portone sulla piazza. Si cammina a 4,5 km/h e si aggiunge un minuto ogni 10 metri da salire; quote dal rilievo LiDAR della Regione FVG (modello del terreno a 1 m, 2009). La foto, col nord in alto, è la true ortofoto 2017 della Regione FVG, licenza CC BY 4.0.
Nel dettaglio
Per chi vuole sapere tutto
Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.
Il palazzo è più vecchio della Sinagoga che ha di fronte, e il Piano particolareggiato del centro storico ne indica la facciata, l'atrio e la scala fra gli elementi di pregio.
Nasce il Borgo Franceschino, il borgo residenziale tracciato lungo via San Francesco e dedicato all'imperatore Francesco II: decreto del 18 marzo 1796, piano approvato il 2 giugno 1800.
Il progetto del palazzo è approvato il 17 ottobre 1897; l'abitabilità arriva il 13 agosto 1898.
Dall'altra parte della piazza si inaugura la Sinagoga, opera di Ruggero e Arduino Berlam.
Il 3 gennaio apre il Caffè San Marco, in fondo a via Zanetti. Fra i suoi avventori ci sarà Virgilio Giotti.
Muore Virgilio Giotti, il maggior poeta in dialetto triestino; quell'anno riceve il Premio Feltrinelli dell'Accademia dei Lincei.
Piazza San Francesco diventa piazza Virgilio Giotti: un decreto del 1966 la chiama ancora col vecchio nome, quello del 16 novembre 1967 scrive «ora piazza Virgilio Giotti».
Fonti: atto di compravendita del 2011 (date del palazzo); Piano particolareggiato del centro storico (il pregio del palazzo, nessun vincolo) e Il Piccolo, 11/11/2020 (il borgo); decreti ministeriali del 1966 e 1967 (il nome della piazza); Wikipedia (Giotti, Caffè San Marco, Sinagoga).
Per uscire dalla città: il mare di Barcola a 8 minuti, il Carso di Opicina a 9, Miramare e il confine sloveno a 14, l'aeroporto a 37. Ogni meta sta nella sua direzione vera; la distanza dal centro è il tempo in auto.
Tempi in auto da OpenStreetMap (OSRM, server FOSSGIS), a traffico libero, dal portone, il 30 ottobre 2026; i minuti a piedi dal capitolo qui sopra (l'Università è in salita).
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 134 m²
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 2
- Piano
- 2
- Stato
- Ottimo / Ristrutturato
- Classe energetica
- Non ancora indicata
- Cucina
- A vista
- Ascensore
- Sì
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
Un palazzo del 1898 in piazza Virgilio Giotti, nel Borgo Franceschino, il quartiere tracciato fra il 1796 e il 1800 lungo via San Francesco. Basamento a bugnato, portone ad arco in legno, androne col pavimento a disegni geometrici: il Piano particolareggiato del centro storico ne indica come elementi di pregio la facciata, l'atrio e la scala. Dall'altra parte della piazza c'è la Sinagoga, inaugurata nel 1912.
L'appartamento è al secondo piano, con ascensore: 134 m² catastali, soffitti alti 3,55 m nella zona giorno, e due lati che hanno ciascuno il suo carattere. Il tour 3D, in cima alla pagina, la fa percorrere stanza per stanza.
Il giorno guarda via Zanetti. Soggiorno e cucina sono uniti da un arco, e dalle finestre la Sinagoga si vede di scorcio. Gli infissi sono di buona qualità: a finestre chiuse la strada non si sente.
La notte sta sulla corte interna, dove un grande albero e molto spazio prima del palazzo di fronte lasciano entrare la luce e il silenzio. Da questo lato: la camera matrimoniale, una seconda camera, lo studio, due bagni e un ripostiglio con la lavanderia.
Ristrutturata nel 2010–2011, la casa è stata arredata con gusto, e lo dicono i dettagli:
parquet a intarsio con fasce nella zona giorno, rovere nella zona notte;
porte d'epoca in legno con i vetri incisi;
molti armadi su misura;
cucina laccata con piano a induzione, due forni a colonna e cantinetta per il vino;
un bagno con la vasca, l'altro con la doccia in mosaico e il lavabo in pietra;
in camera, una parete in spatolato.
La cucina e gran parte dell'arredo sono compresi nel prezzo.
Virgilio Giotti, il poeta in dialetto triestino che dà il nome alla piazza, era fra gli avventori del Caffè San Marco, aperto nel 1914 in fondo a via Zanetti, a tre minuti a piedi: lo stesso caffè a cui Claudio Magris ha intitolato il primo capitolo di Microcosmi. Il busto del poeta è nel Giardino Pubblico, a quattro minuti; a quattro minuti comincia anche il tratto pedonale di viale XX Settembre, coi cinema e il Politeama Rossetti. Il mare è a 15 minuti, piazza Unità a 18.
Al terzo piano c'è una soffitta (altezza da 1,40 a 3,00 m). Riscaldamento autonomo a metano, con caldaia del 2010 controllata a dicembre 2025; un climatizzatore. Spese condominiali di circa 58 € al mese, ascensore compreso; il riscaldamento è a parte. Il condominio affitta un locale di sua proprietà, e il canone alleggerisce i conti comuni.
L'auto si lascia nel garage di Foro Ulpiano, accanto al Palazzo di Giustizia: 694 posti, aperto 24 ore su 24, a 3 minuti a piedi, con abbonamenti mensili intorno ai 150 €.
L'attestato di prestazione energetica è in corso e sarà pubblicato appena disponibile.
Prezzo: 435.000 €.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 2.283 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 17.400 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 2.100-4.200 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 460.600 € – 462.700 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Costi di gestione annui
- Condominio
- ≈ 696 €/anno
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 256 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
1.374 €al mese
per un mutuo di 304.500 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,71%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
La Regione garantisce la parte oltre l'80%, fino a 42.500 €: su questa casa il mutuo può arrivare all'87% del valore (al 100% fino a 170.000 €). Per chi risiede in FVG da 24 mesi, ha un reddito da lavoro e non ha altre case; mutuo da 10 a 30 anni, fino a 150 mq utili, classe energetica almeno F; si chiede a una banca convenzionata prima del rogito.
- Rata mensile
- 1.374 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 190.312 €
- Totale dovuto
- 500.059 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 160.000 € - 164.200 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 4.123 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo130.500 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)2.283 €
- Provvigione con IVA21.228 €
- Spese del mutuo2.111 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)3.870 € - 8.050 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (761 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 69 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Garanzia integrativa sul mutuo: Regione FVG
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Dotazioni
- Ascensore
- Aria condizionata
- Ristrutturato
- D'epoca
- Arredato
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
23 foto su 44 ritoccate con l'AI: 9 modificate, indicate sulla foto; 14 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le fotografie sono 44: quaranta sono state scattate il 30 ottobre 2026 in casa, nel palazzo e sulla piazza, e alcune inquadrature sono ricavate dal tour 3D Matterport del 30/10/2026 (quattro: le due camere, lo studio e il soggiorno). In 21 delle 40 foto scattate la luce e il colore sono stati corretti con un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield); le altre 19 e le quattro dal tour hanno solo una correzione di luce tradizionale. In nove il modello ha tolto oggetti personali o di passaggio: accappatoi e asciugamani, flaconi e prodotti da bagno, un cestino, cartoni in soffitta, nella foto della Sinagoga dalla piazza uno scooter, due pedoni e un nastro di cantiere e, in due inquadrature dal tour, cornici con foto, scatole, carte e uno stendibiancheria con i vestiti.
In tutto il modello è intervenuto su 23 foto su 44. Dove un oggetto è stato tolto, la parte che nascondeva l'ha ricostruita il modello, in modo plausibile. Nessun ambiente è stato modificato: dimensioni, aperture, pavimenti, infissi, arredi e finiture sono quelli fotografati, e nessun difetto è stato attenuato o nascosto.
Le fotografie originali sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale della casa.
Il video
Video di testata dalle foto dell'annuncio: 9 inquadrature su 10 animate con un modello di intelligenza artificiale (Kling 3.0, tramite Higgsfield) con un lento avvicinamento; l'altra è un ingrandimento della foto, senza AI. Alcune foto di partenza sono ritoccate con l'AI, come dichiarato nella galleria.
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 773 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 450.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 22.500 €. Un parere in più costa un caffè.
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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