Barcola-Miramare

Wohnung mit Terrasse in Barcola

Via del Cerreto, Barcola-Miramare, Triest

585.000 €

Wohnung · 132 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder · 2. Stock27 Fotos

Finanzierung1.848 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,70 %Berechnen

Via del Cerreto, Barcola-Miramare, Triest

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Das Haus in drei Zahlen

≈ 56 m²
Die Terrassen rund ums Wohnzimmer
Die Hauptterrasse zieht sich über zwei Seiten am Wohnzimmer entlang, mit Markisen; auf der Küchenseite liegt ein zweiter Balkon.
Summe der Balkone und Terrassen im ursprünglichen Plan des Bauträgers von 1975, keine Vermessung.
≈ 100 m
Von der Haustür zur Uferpromenade
Der Viale Miramare liegt rund hundert Meter entfernt, etwas tiefer. Der kleine Hafen von Barcola, neu gestaltet und im April 2026 eingeweiht, ist drei bis vier Gehminuten entfernt.
Fußwege gemessen auf OpenStreetMap; die Zeiten berücksichtigen den Anstieg auf dem Rückweg nicht.
1975
Der ursprüngliche Plan sah drei Schlafzimmer vor
Gebaut wurde die Wohnung mit zwei Schlafzimmern und einem größeren Wohnzimmer. Ein drittes lässt sich durch eine Neuplanung nach den heutigen Mindestflächen schaffen, mit dem nötigen Genehmigungsverfahren.
In der Galerie finden Sie den aktuellen Grundriss und den Plan von 1975 mit dem hervorgehobenen dritten Raum.

Von der Drohne, 69 m über dem Startpunkt

Von der Drohne, 68 m über dem Startpunkt

Von der Drohne, 37 m über dem Startpunkt

Von der Drohne, 21 m über dem Startpunkt

Von der Drohne, 12 m über dem Startpunkt

Barcola, echt

Hinab zum Meer von Barcola

↓ Scrollen: Die Drohne sinkt

+9 müber dem Startpunkt

Auf neun Metern: das Meer zwischen den Bäumen und der Glockenturm.

Die Drohne sinkt über der Via del Cerreto: von oben die Häuser zwischen Bäumen und Gärten; weiter unten, zum Meer hin, die Sonne auf dem Wasser und der Glockenturm von San Bartolomeo, fünfundsiebzig Meter vom Haus. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf ihren Startpunkt; die Entfernung zur Kirche ist Luftlinie, aus OpenStreetMap.

Die Flächen, maßstabsgetreu

Drinnen 105 m², draußen 56

Im Plan von 1975 machen die Terrassen mehr als die Hälfte der Nutzfläche der Wohnung aus. Hier im Maßstab.

≈ 105 m²

die Wohnung, Nutzfläche

≈ 56 m²

Terrassen und Balkon

4,3 m²

der Keller

Flächen aus dem ursprünglichen Plan des Bauträgers, keine Vermessung; im Kataster 121 m² überdacht und 132 m² mit anteilig angerechneten Terrassen. Die Flächen der Quadrate sind proportional zu den Quadratmetern.

3D-Rundgang

Besichtigen Sie die Wohnung jetzt

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 132 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 2
Etage: 2

Energieklasse: Noch nicht angegeben
Zustand: Gut / Bewohnbar
Küche: Wohnküche
Terrasse: Ja
Balkon: Ja
Garten: Gemeinschaftlich
Aufzug: Ja
Garage / Stellplatz: Ja
Heizung: Zentral

Beschreibung

Barcola, zwei Gehminuten von der Uferpromenade entfernt. Im zweiten Stock eines Wohnhauses mit Aufzug, eingebettet in das Grün von Zedern und hohen Bäumen, eine Wohnung mit 121 m² überdachter Katasterfläche, die auf zwei Seiten von einer rund 56 m² großen Terrasse umgeben ist.

Die Terrasse

Sie ist das Herz der Wohnung. Sie zieht sich am Wohnzimmer entlang und setzt sich unter den Ästen einer großen Zeder fort; Markisen machen sie auch in den heißesten Stunden nutzbar, und hohe Fenstertüren aus Holz öffnen sie zum Innenraum. Auf der Küchenseite gibt es einen zweiten Balkon.

Die Räume

Im Eingangsbereich ein Marmorboden mit Rauten-Intarsie. Das Wohnzimmer ist ein einziger großzügiger Raum mit Bücherwand und Licht von mehreren Seiten. Es folgen die separate Küche, derzeit leer und bereit für eine neue Einrichtung, zwei Schlafzimmer mit Einbauschränken und zwei Bäder, beide mit Fenster. Marmor im Eingang und im Wohnzimmer, Parkett im Schlafbereich, wo ein Flur mit raumhohen Einbauschränken die Zimmer erschließt.

Das dritte Schlafzimmer

Der ursprüngliche Entwurf von 1975 sah drei Schlafzimmer vor; gebaut wurde die Wohnung mit zwei Schlafzimmern und einem größeren Wohnzimmer, das den Platz des dritten einnimmt. Ein drittes Schlafzimmer lässt sich mit einer neuen Raumaufteilung schaffen, geplant nach den heute geltenden Mindestflächen (9 m² für ein Einzelzimmer) und mit der entsprechenden Baugenehmigung. In der Galerie finden Sie den aktuellen Grundriss und den historischen Plan, mit dem dritten Zimmer hervorgehoben.

Mit dem Studio Metroarea

Die Architekten des Studios Metroarea, Partner von TriesteVillas, erstellen bereits die Kostenvoranschläge für die Modernisierung dieser Wohnung und können auch die neue Raumaufteilung übernehmen, vom dritten Schlafzimmer bis zur Küche. Unsere Zusammenarbeit wird hier beschrieben: triestevillas.com/de/ristruttura

Zubehör und Technik

Ein Keller im Erdgeschoss und ein Stellplatz in der Garage des Hauses, beide im Preis inbegriffen. Zentralheizung mit individueller Verbrauchserfassung und zentrale Warmwasserversorgung.

Die Flächen

Laut ursprünglichem Entwurf rund 105 m² Nutzfläche und rund 56 m² Terrassen. Laut Kataster: 121 m² überdachte Fläche, 132 m² einschließlich der anteilig gewerteten Terrassen.

Leben in Barcola

Der Viale Miramare liegt rund hundert Meter entfernt. In wenigen Gehminuten erreicht man den kleinen Hafen von Barcola, im April 2026 neu gestaltet und wiedereröffnet, mit seinen Booten; die Rudervereine an der Promenade, von der 1904 gegründeten Nettuno bis zur Saturnia und zum Circolo Marina Mercantile; die Società Velica di Barcola e Grignano, den Segelclub der Barcolana. Der Pinienhain von Barcola, 2024 mit neuen Spielplätzen, einem Basketballplatz und einem Fitnessbereich erneuert, ist sechs Minuten entfernt. Etwas weiter die Cittadella dello Sport di Barcola, eröffnet im August 2026, mit Skatepark und Basketballplätzen, wo auch Padelplätze geplant sind. Man lebt hier zwischen Meer, Sport und Grün.

Laufende Kosten

Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft rund € 348 pro Monat (Haushaltsplan 2025/2026), einschließlich Heizung und Warmwasser.

Energieklasse: Der Energieausweis folgt in Kürze und wird veröffentlicht, sobald er vorliegt.

Preis € 585.000. Virtueller 3D-Rundgang verfügbar. Besichtigungen nach Vereinbarung.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 2.857 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 23.400 €+ MwSt.
Notar: ≈ 2.300-4.600 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 618.700 € – 621.000 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Hausgeld: ≈ 4.176 €/Jahr
Immobiliensteuer · ILIA: Befreit (Hauptwohnsitz)
Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 255 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

1.848 €im Monat

für ein Darlehen von 409.500 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,70 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.024 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 92 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.

Plan 11 von 2

Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.

Ausstattung

Terrasse
Balkon
Stellplatz
Keller
Aufzug
Grünblick
Zwei Ausrichtungen
Wohngegend
Ruhige Lage
Nahe am Meer
5 Min. zum Meer

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 48 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

Alle 27 Fotos mit KI retuschiert: 14 bearbeitet und 3 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die Fotos dieses Inserats sind Standbilder aus dem virtuellen 3D-Rundgang der Immobilie, aufgenommen im September 2026. Alle 21 veröffentlichten Fotos sind durch ein generatives Bildmodell gegangen (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield), das Licht und Farben korrigiert und dabei jedes Mal das ganze Bild neu aufgebaut hat. Bei 14 davon hat das Modell außerdem die beweglichen Möbel und persönlichen Gegenstände entfernt, die die Räume füllten, bei 3 die Betten bezogen und bei 3 Lichtreflexe des Objektivs entfernt (manche Fotos fallen unter mehrere Fälle); 4 wurden nur im Licht bearbeitet. Entfernt wurden: mit Tüchern abgedeckte Sofas, ein Schreibtisch, ein Tisch mit Stühlen, eine Anrichte und ein niedriges Möbel mit einem gerahmten Druck, eine Konsole und einige Beistelltische, ein Fernseher mit seinen Kabeln, Bücher, Papiere und Gegenstände aus den Regalen und vom Boden, Nippes, Taschen, ein Wäscheständer, ein Eimer, ein kleiner Abfallbehälter mit Ständer und ein Kunststoffschränkchen auf den Terrassen, Kissen, Decken, Tücher und Handtücher, Toilettenpapier und Flaschen in den Bädern, auf dem Boden liegende Bretter und Kartons. Bettwäsche, Kissen und Plaids hat das Modell hinzugefügt. Bewusst belassen wurden die Bücherwand und die Einbauschränke, das Holzmöbel im Flur, die Nachttische, die Leuchten und die Markisen. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist der dahinter liegende Teil von Wand, Boden oder Möbel nicht fotografiert: Das Modell hat ihn plausibel rekonstruiert; auf einem Foto der Terrasse wurde das Kunststoffschränkchen von Hand entfernt und mit echten Fliesen derselben Wand überdeckt. Nichts anderes wurde verändert: Maße, Höhen, Öffnungen, Böden, Fenster und Türen, Anlagen und Oberflächen sind so, wie sie fotografiert wurden, auch wenn die feine Struktur der Oberflächen vom Modell rekonstruiert ist. Kein Mangel wurde abgeschwächt oder verborgen: Die offenen Kabel der Lichtauslässe ohne Leuchte, die Küche ohne Einbauten, die alten Holzfenster, die Fliesen und die nackte Glühbirne im zweiten Bad, die Spuren an Türen und Zargen, die Flecken an den Brüstungen und an den Balkondecken sowie die abgenutzten Fliesen und die Schwelle des Wirtschaftsbalkons sind geblieben, wie sie sind. Nach dem Modell wurden Licht und Farben wie bei einer normalen Fotobearbeitung nachbearbeitet. Die Grundrisse wurden nicht mit künstlicher Intelligenz bearbeitet. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich.

Die Galerie enthält zusätzlich 7 Drohnenaufnahmen aus dem Jahr 2026, über und um das Gebäude. Alle 7 wurden mit einem generativen Bildmodell (Google Nano Banana, über Higgsfield) nur in Licht und Farben bearbeitet: Nichts wurde entfernt oder hinzugefügt, die feine Oberflächenstruktur ist jedoch vom Modell neu aufgebaut. In 3 davon ist das Gebäude mit einer Grafik (Umriss und Beschriftung) hervorgehoben, die nicht Teil des Fotos ist. Die Aufnahmen entstehen von oben: Sie zeigen nicht den Blick aus den Fenstern der Wohnung.

Wie wir KI einsetzen →