Za prodajalce · Metoda
Nepremičnina se ne proda z desetimi fotografijami.
Proda se, ko jo tisti, ki jo iščejo – v Trstu, Milanu ali na Dunaju –, razumejo, še preden pozvonijo. Tukaj vam pokažemo, kaj naredimo za nepremičnine, ki nam jih zaupate, s pravimi primeri: lahko jih odprete in prav takšne jih vidijo kupci.
Štiri resnične predstavitve v gibanju
V enem stavku
Preberemo dokumente, izmerimo, kar se izmeriti da, to povemo v štirih jezikih in vam pokažemo opravljeno delo. Uporabljamo umetno inteligenco in to tudi povemo.
Zakaj, v treh vrsticah
Orodja, ki so do nedavnega sodila v arhitekturni biro (sonce, izračunano iz ure v uro, stavba, obnovljena v 3D, predstavitev v štirih jezikih), danes uporabljamo za predstavitev nepremičnin, ki jih prodajamo. Ne zato, da bi koga osupnili, ampak da prej odgovorimo na vprašanja, ki jih kupec res postavlja. In ko odgovor ni tak, kot smo upali, ga vseeno zapišemo.
01 · Dokumenti
Dokumenti, zahtevani in prebrani od začetka.
Katastrski izpisek, tloris, energetska izkaznica, listina o pridobitvi, zemljiška knjiga, stroški upravljanja: prosimo vas zanje na začetku in jih preberemo enega za drugim.
Tam so presenečenja, ki prodajo ustavijo pri notarju: veranda, ki je občina nima v evidenci, dedovanje, ki še ni zaključeno, parkirno mesto, ki ga na papirju ni, dve površini, ki se ne ujemata. Če kaj manjka, vam to povemo takoj, z imenom dokumenta in s tem, kdo ga lahko pridobi. Bolje, da to odkrijemo mi na začetku kot kupec na koncu.
02 · Meritve
Izmerimo, kar kupca zanima.
Kupec ne vpraša samo, koliko kvadratnih metrov ima nepremičnina. Vpraša, koliko svetlobe dobi terasa decembra, ali se iz dnevne sobe vidi morje, koliko se hodi do morja ali do središča. Na ta vprašanja obstaja natančen odgovor in mi ga izračunamo.
- Sonce.
- Izračunamo, kje je sonce vsako uro vsakega dne v letu, kjer je treba, ob upoštevanju resničnih gričev, stavb in dreves okoli nepremičnine.
- Razgled.
- Povemo, kaj se vidi, z izračunanimi imeni krajev, in kolikšen del vrta gleda na morje.
- Ko je odgovor ne, ga zapišemo.
- Do vile na Strada Costiera se danes povzpnete peš, približno 120 stopnic: za dvigalo je krajinsko soglasje pridobljeno, gradbeno dovoljenje še ne, in predstavitev to pove. Pri novogradnji v Devinu z verand ni pogleda na morje, kar tudi povemo. Raje vidimo, da kupec to prebere pred ogledom, kot da to odkrije med njim.
Primeri, v živo
Via degli Olmi
Izmerjeno morje: v višini oči in s hišami mesta spredaj se zaliv vidi s 94 % zemljišča (z 28 %, če vsako drevo štejemo kot polno steno); s hiše sonce zaide v morje 246 večerov na leto.
Elegie Duino
Osem novih stanovanj v Devinu: ure sonca na vsaki verandi so na spletni strani projekta.
03 · Ogled
Ogled, še preden pridete na ogled.
3D-ogled je virtualni ogled: s telefona ali računalnika vstopite v nepremičnino in hodite iz prostora v prostor, gledate, kamor želite, kot bi bili tam. Posname ga posebna kamera, ki med fotografiranjem izmeri prostore; ime, ki ste ga morda že slišali, je Matterport. Kadar ga imamo, ga postavimo na vrh predstavitve, pred fotografije.
Nato, kjer je mogoče, resnični posnetki z drona, ki pokažejo, kje nepremičnina stoji: ulica, vzpon, morje, soseska. Pri zahtevnejših nepremičninah pa še 3D-model, ki ga zavrtite s prstom: na Via del Panorama sta vila in pomožna stavba postavljeni na deželni letalski posnetek in se odpirata nadstropje za nadstropjem; na Strada Costiera je pobočje obnovljeno iz laserskega posnetka, z vilo na njenem mestu.
Kdor živi daleč, lahko prvi ogled opravi od tam, kjer je, in pride v Trst, ko presodi, da je pot vredna.
Primeri, v živo
Penthouse na Via San Vito
3D-ogled je na vrhu predstavitve: vstopite in hodite iz prostora v prostor, še pred fotografijami.
Via degli Olmi
Resnični posnetek z drona, sedemindvajset metrov nad trato: imena krajev je postavil izračun, ne oko.
Via del Panorama
Dva resnična 3D-posnetka, vila in pomožna stavba, postavljena na deželni letalski posnetek: zavrtite ju s prstom in odprete nadstropje za nadstropjem.
04 · Pripoved
Pripoved, ne oglas.
Vsaka nepremičnina ima nekaj, po čemer se razlikuje: streho, sončni zahod, zgodbo, možen projekt. To poiščemo in povemo v poglavjih, s pravim orodjem namesto z dodatnim odstavkom.
Primeri, v živo
Penthouse na Via San Vito
Na strehi je 186 m² ravne strehe v izključni rabi. Izberete dan in uro ter vidite, kje je sonce.
Zgodovinska vila v San Luigiju
Študijo izvedljivosti arhitekta listate z gumbi: ena vila, tri stanovanja ali dve hiši. Prenovljeno fasado primerjate z današnjo tako, da povlečete drsnik, simulacija pa je označena kot simulacija.
Strada Costiera, vila nekdanjega penziona
Zgodba iz dokumentov, od leta 1913. In vzpon, preštet: približno 120 stopnic od ceste ter projekt dvigala, ki bi jih prihranil 37 in za katerega je bilo pridobljeno krajinsko soglasje.
Strada Costiera 194
Na resničnih fotografijah z drona se prižgejo nadstropja in vrtovi vsakega od treh stanovanj; kjer meja še ni na papirju, predstavitev to pove.
05 · Umetna inteligenca
Umetna inteligenca, z odprtimi kartami.
Da, uporabljamo umetno inteligenco. Da posvetlimo fotografijo, posneto na siv dan, odstranimo avto, parkiran pred vhodom, prevedemo besedila, pripravimo prvi osnutek, ki ga nato preberemo.
A to vedno povemo. Vsaka fotografija, na kateri je umetna inteligenca spremenila, kar se vidi, ima oznako, pod njo piše, kaj je bilo narejeno, na koncu predstavitve pa je povzetek: tudi kadar je obdelava zadela kakšno pomanjkljivost, to preberete tam, namesto da bi jo odkrili ob ogledu.
Tudi pomočnik, ki odgovarja na spletni strani, je umetna inteligenca in to pove na začetku vsakega pogovora; e-poštna sporočila, ki jih napiše umetna inteligenca, so podpisana »Claude · Assistente AI TriesteVillas«.
Kako uporabljamo umetno inteligenco
Penthouse na Via San Vito
Na koncu predstavitve povzetek: koliko fotografij je obdelala umetna inteligenca, kako in kaj je odstranila.
06 · Jeziki
Štirje jeziki in kdo jih bere.
Vsaka predstavitev izide v italijanščini, angleščini, nemščini in slovenščini. To ni podrobnost. Število oseb, ki so nam v dvanajstih mesecih pisale, da bi pri nas kupile nepremičnino: 773; tujih državljanov med njimi: vsaj 195. Najpogostejše države za Italijo: Avstrija, Nemčija, Slovenija, Združene države Amerike in Združeno kraljestvo.
Poleg naših spletnih strani gredo nepremičnine na portala immobiliare.it in idealista, nekatere prestižne pa tudi na mednarodni portal JamesEdition. Tu je še naš kanal YouTube s približno 140 videoposnetki in več kot 1,9 milijona ogledov. Kadar pa sodelovanje z drugo nepremičninsko agencijo prinese pravega kupca, sodelujemo.
Osebe, ki so nam od oktobra 2025 do septembra 2026 pisale, da bi pri TriesteVillas kupile nepremičnino, vsaka šteta enkrat. »Tuji državljan« pomeni neitalijansko državljanstvo v našem sistemu, navedeno ali izpeljano iz namigov, kot je telefonska predpona: to je najmanjše število.
07 · Izračuni
Kdor pride, lahko pride z narejenimi izračuni.
Ko nam kdo piše zaradi ene od vaših nepremičnin, mu praviloma takoj odgovori naš pomočnik z umetno inteligenco, ki se predstavi kot tak, z dejstvi iz predstavitve; nato ga prevzame človek.
V predstavitvi kupec najde, koliko bi mesečno plačeval za kredit, s predpostavkami izračuna zraven, koliko lahko pričakuje pri notarju, davke in predstavitev v PDF, da jo natisne ali pošlje tistemu, ki se odloča z njim. Po ogledu ga vprašamo, kako je bilo: če odgovori, pride njegov odgovor do vas tak, kot je.
Penthouse na Via San Vito
Obrok kredita za to nepremičnino, z obrestno mero in predpostavkami zraven: gre za oceno, kar predstavitev tudi pove.
08 · Evidenca
Vidite opravljeno delo.
Na portalu za lastnike je evidenca tega, kar delamo za vašo nepremičnino: fotografije, prevodi, objave, ogledi. Berete jo, kadar želite, tudi s telefona. Oglede vam praviloma najavimo enega za drugim. Če nam obiskovalci zaupajo svoje mnenje, pride do vas z njihovimi besedami, ne v našem povzetku in brez njihovega imena.
Portal za lastnike
Evidenca, kot jo bere lastnik: stavki so resnični, nepremičnina in številke pa izmišljeni.
09 · Skupina
Ena skupina, ista metoda.
TriesteVillas je glavna znamka skupine in skrbi za prestižne nepremičnine v Trstu. TriesteImmobiliare isto metodo prenaša na vse druge nepremičnine v mestu. FriuliVillas predstavlja nepremičnine v preostalem delu dežele, od lagune do gora; LignanoVillas in SappadaVillas morje in gore. TriesteAffitti se ukvarja z najemi. Za vsemi stoji isti sistem, ki smo ga zgradili sami: isti program za upravljanje, ista pravila, ista preglednost. Če je vaša nepremičnina bolj primerna za drugo spletno stran skupine, vam to povemo, vodimo pa jo še vedno mi.
Skupina, znamka za znamkoBi radi vedeli, kako bi predstavili vašo nepremičnino?
Povejte nam o njej. Odgovorimo z zaupno cenitvijo: ničesar ne objavimo in se k ničemur ne zavežete.
Odpre se koledar: dan in uro izberete vi.