A/1, A/8, A/9 verkaufen: was die Kategorie den Käufer kostet

Ist Ihre Immobilie in der Katasterkategorie A/1, A/8, A/9 eingetragen, kann kein Käufer, der von einem Privaten kauft, dafür die italienische Erstwohnungsförderung (prima casa) nutzen. Wer sie sonst bekäme, zahlt 9% Registersteuer statt 2%, 2% Steuer auf das Darlehen statt 0,25% und in Friaul-Julisch Venetien jedes Jahr ILIA, auch wenn er dort wohnt.

Bei der Villa unseres Beispiels sind das für den Käufer 43.683 € mehr im ersten Jahr. Für einen Käufer, der die Förderung ohnehin nicht bekäme, etwa einen Nichtansässigen mit Zweitwohnung, ändert die Kategorie fast nichts.

Kurz gesagt

• Drei Kategorien: A/1 (abitazioni di tipo signorile, herrschaftliche Wohnungen), A/8 (Villen), A/9 (Schlösser und Paläste von herausragendem künstlerischem oder historischem Wert).
• Die Kategorie entscheidet, nicht die Fläche: Zwischen Privaten kann eine Wohnung mit 250 m² in A/2 gefördert werden, eine kleinere in A/1 nicht.
• Registersteuer: 9% statt 2% des Katasterwerts, für Käufer, denen die Förderung sonst zustünde.
• Darlehen: 2% Ersatzsteuer statt 0,25%.
• ILIA in Triest: 0,60% im Jahr auf eine Hauptwohnung dieser Kategorien, abzüglich 200 €; andere Hauptwohnungen zahlen nichts.
• Selten in Triest: 997 von 126.831 Wohnungen in der Stadt.

Welche Immobilien zählen als Luxuskategorie?

Das Kataster (catasto) gibt jeder Wohnung eine Kategorie. Die drei, um die es hier geht: A/1, herrschaftliche Wohnungen; A/8, Wohnungen in Villen; A/9, Schlösser und Paläste von herausragendem künstlerischem oder historischem Wert.

In der Stadt Triest sind es wenige. Das sind die Zahlen der Steuerbehörde zum Bestand 2025:

Kategorie, Stadt Triest	Wohnungen	Durchschnittliche Rendita	Durchschnittliche Katasterfläche
A/1 herrschaftlich	776	1.842 €	224 m²
A/8 Villen	220	3.568 €	427 m²
A/9 Schlösser und Paläste	1	—	—
Alle Wohnungen, A/1 bis A/9	126.831

Die Durchschnitte sind unsere Division der Summen der Behörde. Luxuskategorien sind 0,79% der Wohnungen der Stadt. Im Rest der Provinz kommen 13 in A/1, 94 in A/8 und 2 in A/9 hinzu.

Ist eine große Wohnung eine Luxuswohnung?

Nicht bei einem Verkauf zwischen Privaten. Seit 2014 schließt die Erstwohnungsförderung bei der Registersteuer die drei Kategorien aus, und sonst nichts: Fläche oder ein zweiter Aufzug je Treppenhaus zählen nicht mehr. So steht es im Rundschreiben 2/E von 2014 der Steuerbehörde.

Der alte Maßstab gilt noch, wenn der Käufer Mehrwertsteuer zahlt, also vom Bauträger kauft. Dort bestimmt ein Dekret von 1969 Luxus nach Merkmalen: etwa mehr als 240 m² Fläche oder ein Pool von mehr als 80 m².

Eine Altbauwohnung mit 250 m² in A/2 kann also an einen Käufer mit Förderung gehen. Eine kleinere Wohnung in A/1 nicht.

Was kostet die Kategorie den Käufer?

Beispiel. Unsere Annahmen: eine Villa mit einer Rendita von 3.500 €, ein Käufer mit Wohnsitz, oder der ihn in der gesetzlichen Frist nimmt, und ein Darlehen über 500.000 €. Die zweite Spalte zeigt dieselbe Rendita in Kategorie A/7 (villini), gekauft mit Förderung. Sätze und Koeffizienten sind die des Gesetzes; die Beträge sind unsere Rechnung.

	A/8	Gleiche Rendita, A/7, Erstwohnung
Steuerbasis des Vertrags	3.500 € × 1,05 × 120 = 441.000 €	3.500 € × 1,05 × 110 = 404.250 €
Registersteuer	9%: 39.690 €	2%: 8.085 €
Hypotheken- und Katastersteuer	50 € + 50 €	50 € + 50 €
Ersatzsteuer auf 500.000 € Darlehen	2%: 10.000 €	0,25%: 1.250 €
ILIA, ein volles Jahr als Hauptwohnung	588.000 € × 0,60% = 3.528 €, abzüglich 200 €: 3.328 €	befreit

Der Unterschied: 31.605 € beim Vertrag, 8.750 € beim Darlehen und 3.328 € ILIA im Jahr, zusammen 43.683 € im ersten Jahr, mit einem vollen Jahr ILIA. Die Tabelle zeigt nur die Wirkung der Kategorie.

Die Steuerbasis setzt voraus, dass der Käufer den Katasterwert als Basis wählt (prezzo-valore), wie es Privatkäufer von Wohnungen dürfen. Mehr zum Vertrag in Kaufnebenkosten in Italien.

Welche Käufer betrifft es nicht?

Die, die ohnehin 9% zahlen würden. Wer die Voraussetzungen der Erstwohnung nicht erfüllt, etwa Wohnsitz oder Arbeit in der Gemeinde, zahlt 9% unabhängig von der Kategorie, und in Triest ILIA von 1,06% auf eine Wohnung, die keine Hauptwohnung ist, oder 0,70% auf die eine Zweitwohnung, die auf dem Portal der Region angegeben ist.

Für eine Villa an der Costiera, die aus dem Ausland als Zweitwohnung gekauft wird, ist die Kategorie also fast neutral. Sie belastet den Käufer, der nach Triest zieht. Wenn Sie einen Preis festlegen, hilft es zu wissen, welcher der beiden Ihr wahrscheinlicher Käufer ist.

Die Förderung hat für den Käufer auch eigene Fristen: siehe Fristen der Erstwohnungsförderung.

Lässt sich die Kategorie vor dem Verkauf ändern?

Eine Änderungsmeldung (DOCFA) eines Technikers schlägt Kategorie und Rendita vor; der Vorschlag bleibt im Register, bis das Amt die endgültige Rendita festsetzt, innerhalb von zwölf Monaten nach Einreichung.

Die Regionaldirektion Friaul-Julisch Venetien der Steuerbehörde sagt es deutlich: Die Kategorie richtet sich nach der Bestimmung, die sich aus den baulichen Merkmalen der Einheit ergibt, nicht nach der aktuellen Nutzung. Fragen Sie einen Techniker, bevor Sie mit einer anderen Kategorie rechnen.

Was ändert sich für einen Käufer, der vermietet?

Das Mietgesetz von 1998 nimmt Wohnungen in A/1 und A/8, ebenso in A/9, von seinen Regeln aus, außer bei Verträgen nach dem Modell der vereinbarten Miete (canone concordato). Andere Mietverträge über sie folgen nur dem Zivilgesetzbuch.

Was Sie jetzt tun können

• Laden Sie die visura herunter und prüfen Sie die Kategorie.
• Steht dort A/1, A/8, A/9, rechnen Sie die Steuern des Käufers mit und ohne Förderung.
• Hat sich die Immobilie seit der Einstufung verändert, fragen Sie einen Techniker, ob das Register noch stimmt.
• Überlegen Sie, wer Ihr Käufer wahrscheinlich ist: jemand, der einzieht, oder ein Zweitwohnungskäufer.
• Halten Sie die Katasterpläne bereit: Der Vertrag braucht die Erklärung, dass sie der Immobilie entsprechen.

Häufige Fragen

Gibt es die prima-casa-Förderung für eine A/8-Villa in Italien?

Nein. Die Erstwohnungsförderung bei der Registersteuer schließt die Kategorien A/1, A/8, A/9 aus, egal wer kauft.

Was ist die Katasterkategorie A/1 in Italien?

Herrschaftliche Wohnungen (tipo signorile). Mit A/8 (Villen) und A/9 (Schlösser und Paläste von herausragendem Wert) ist sie eine der drei Kategorien, die als Luxus gelten.

Zahle ich ILIA auf eine A/1-Hauptwohnung in Triest?

Ja: 0,60% im Jahr des Katasterwerts, abzüglich 200 € für die Hauptwohnung. Andere Hauptwohnungen sind befreit.

Ist eine Wohnung über 240 m² in Italien eine Luxuswohnung?

Zwischen Privaten nur, wenn ihre Kategorie A/1, A/8, A/9 ist. Die Schwelle von 240 m² zählt nur, wenn der Käufer Mehrwertsteuer zahlt.

Wo dieser Ratgeber endet

Nicht behandelt: Käufe mit Mehrwertsteuer vom Bauträger, denkmalgeschützte Gebäude, Erbschaft- und Schenkungsteuer und wie ein Techniker eine Wohnung einstuft. Er nennt keinen Wert für eine bestimmte Immobilie. Für den Vertrag der Notar, für die Steuern der commercialista. Die jährlichen Kosten stehen in Eigentum in Triest, Jahr für Jahr.

Sie besitzen in Triest eine Villa oder eine herrschaftliche Wohnung? Die Kategorie auf der visura bestimmt, wer sie kaufen kann und was er zahlt. Wir rechnen das für jedes Käuferprofil durch, bevor wir einen Preis festlegen. Fordern Sie eine vertrauliche Bewertung an, auf Deutsch oder Englisch.

Das sind die Regeln, keine Steuerberatung: Zu Ihrem Fall hat der commercialista das letzte Wort, beim Vertrag der Notar. Schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.